Абдуллаев М.А., Орлов А.А., Ипотека. Организация ипотечного кредитования

Подождите немного. Документ загружается.

строится механизм регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним, заключаются в следующем:

• государственная регистрация является единственным доказательством

существования зарегистрированного права;

• признание права собственности и иного права на недвижимое

имущество возникает только после осуществления его государственной

регистрации;

• зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть

оспорено только в судебном порядке;

• государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ

по установленной законом системе записей о правах на каждый объект

недвижимого имущества в «Едином государственном реестре прав на

недвижимое имущество и сделок с ним»;

• датой государственной регистрации прав является день внесения

соответствующих записей о правах в «Единый государственный реестр

прав»;

• государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок

с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории

регистрационного округа по местонахождению недвижимого имущества;

• государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган,

осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять

сведения, содержащиеся в «Едином государственном реестре прав», о любом

объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение

личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу необходимо

предъявить документы, подтверждающие регистрацию данного

юридического лица и полномочия его представителя).

Приведенное содержание принципов свидетельствует о том, что в

России, в отличие от США, предусматривается создание системы

юридического кадастра, ответственным за содержащиеся в нем

правоустанавливающие сведения будет государство. Поэтому страхование

титула вообще и при ипотечных операциях, в частности, может быть в

определенной мере оправданным только на период создания «Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В

тех субъектах РФ (их число в настоящее время приближается к двадцати),

где указанные регистрационные процедуры с недвижимостью уже

осуществляются в едином органе, являющемся учреждением юстиции, о

таком страховании не может быть и речи. И уж тем более неправомерно

затраты на его проведение возлагать на заемщика ипотечного кредита.

1.7. Ипотечное кредитование в России

1.7.1. Ипотека в дореволюционный период

Ипотека в современных условиях является относительно новым

понятием, хотя история России имеет достаточно большой опыт ипотечного

кредитования.

Процесс эволюции ипотечного кредитования в России до 1917 года

(изменение законодательных и институциональных основ кредитных

отношений, развитие определенных типов и форм организации ипотечного

кредитования) можно разделить на три основных этапа:

1. Период становления кредитных отношений под залог недвижимости

(конец XIV -середина XVIII в.)

Одно из первых упоминаний о кредите под залог недвижимости

содержится в «Псковской Судной грамоте» (1397г.). В период феодальной

раздробленности Руси в Псковском государстве впервые было

законодательно отражено разграничение залога на залог движимости и залог

недвижимости (строений, земли).

Во время образования Русского централизованного государства (XV-

середина XVI в.) залог недвижимого имущества уже получил широкое

распространение. Данный период характеризуется возникновением и

развитием общерусского права. Однако залог недвижимости не получил в

средневековой России необходимого законодательного обеспечения (это

произошло лишь в XVII в.). Но, несмотря на полулегальный характер, он

активно развивался.

Во второй половине XV в. основными получателями кредита под залог

недвижимости являлись средние и мелкие землевладельцы. В условиях

господства натурального хозяйства, неразвитости товарно-денежных

отношений, ограниченности денежных ресурсов, находящихся в руках

государства, феодалы не могли удовлетворить свои растущие потребности с

помощью средств, которые давала феодальная рента, и испытывали

необходимость в кредите.

Дальнейшее развитие ипотечного кредитования было связано с

необходимостью образования ипотечных банков (первые проекты создания

банков для кредитования землевладельцев были разработаны в 1732г.).

Рассматриваемый этап в истории российского ипотечного

кредитования характеризуется:

 эволюцией системы залогового права, постепенным приобретением

залогом недвижимости характерных черт «классической ипотеки»;

 развитием экономики и, в связи с этим, ростом потребностей субъектов

экономической деятельности в доступном кредите под залог

недвижимости;

 активизацией деятельности государства по развитию кредитных

отношений;

 изменением институциональных принципов организации кредита,

формированием предпосылок для возникновения системы

организованного кредита под залог недвижимости.

2. Период формирования и функционирования государственной системы

ипотечного кредитования (вторая половина XVIII - первая половина XIX в.)

В 1754 году было положено начало формирования в России

организованного ипотечного кредитования. По указу Елизаветы Петровны от

23 июня 1754 года бы учрежден Государственный банк для дворянства.

Одним из важнейших направлений его деятельности стало кредитование под

залог недвижимого имущества.

В середине 1786 года данный банк был преобразован в

Государственный заемный банк. Предполагалось увеличить его капитал за

счет выпуска ассигнаций на 33 млн. руб. Объектами залога могли выступать:

«населенные имения» (в основе определения величины выдаваемой ссуды

лежала и цена «крепостной души» - 40 рублей), «фабричные строения»,

«каменные дома в городах».

В том же, 1786 году при Заемном банке была образована Страховая

экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест

предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при

осуществлении кредитных операций. Страховая оценка здания

устанавливалась в том же размере, что и залоговая, - в 3/4 стоимости

имущества, а страховая премия - в полтора процента от установленной

страховой суммы. В целях минимизации страхового риска, связанного с

ущербом, причиняемым огнем, на страхование не принимались деревянные

строения или хозяйственные постройки, а также здания, имевшие

соломенную или камышовую кровли. Процедура оформления договора

страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой

частью которого являлся архитектурный план объекта залог, передаваемого

под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.

Однако складывающиеся экономические реалии не способствовали

расширению ипотечного кредитования. Растущий дефицит государственного

бюджета покрывался за счет эмиссии ассигнаций, что в свою очередь вело к

снижению их курса. В этих условиях правительство не решилось

предоставить Заемному банку обещанные средства. После этого последовал

отказ от кредитования купечества, последовало сокращение кредитования

дворянства.

Ограниченность средств Заемного банка затрудняло получение ссуд

всеми желающими. Вследствие этого ипотечные операции начали

развиваться в других кредитных учреждениях: сохранных казнах, приказах

общественного призрения и др. Спецификой данных кредитных учреждений

являлась благотворительная направленность их деятельности. Заработанные

средства использовались на финансирование школ, сиротских домов,

больниц и других учреждений.

Сохранные казны, созданные в 1772 году в Петербурге и Москве,

начали свою деятельность в качестве депозитных банков. Со временем

данные учреждения стали выдавать ссуды под залог недвижимости. Срок

ссуды был небольшим – максимум 8 лет из расчета 6% годовых.

Спрос на ипотечные ссуды постоянно рос, и перед ипотечными

институтами встала проблема пополнения ресурсной базы кредитования. В

1787 году вклады по Московской и Петербургской сохранным казнам

составили 8,6 млн. руб., а к 1793 году – 8,2 млн. руб. только по Московской.

Эти цифры говорят о росте доверия к ипотечным кредитным институтам. Но

данных средств было недостаточно – спрос существенно превышал

предложение. Для пополнения средств было решено выпускать особые

«билеты Сохранной казны». Это была первая в истории российской ипотеки

попытка выпуска ипотечными институтами ценных бумаг. В 1795 году

«билетов Сохранной казны» было выпущено на сумму в 1 млн. руб. Получив

ссуду «билетами» заемщики учитывали их у частных лиц из расчета 20-25%,

что привело к резкому удорожанию кредита. В связи с этим в том же году все

выданные билеты были выкуплены.

Итак, первый опыт выпуска ипотечных облигаций в России оказался

неудачным – при осуществлении проекта не была учтена кредитная ситуация

в стране. Однако данная попытка несомненно явилась важным шагом в

развитии системы ипотечного кредитования в России.

В России к началу XIX века сложилась определенная система

ипотечных кредитных институтов (только государственных), которая,

однако, была еще во многом несовершенной. Основной причиной

неэффективности функционирования данной системы являлись отсутствие

необходимого контроля со стороны государственных органов за

деятельностью кредитных институтов, которым были доверены

государственные средства, незаинтересованность банков в поддержании

своей ликвидности и платежеспособности, относительная безнаказанность

нерадивых заемщиков. Все это объясняется тем, что политические

(сохранение существующего строя) и экономические интересы правящего

сословия были поставлены выше экономических интересов государства в

целом.

В середине 1812 года в связи с началом войны проведение ссудных

операций кредитными институтами было прекращено. Все свободные

средства были предоставлены в распоряжение государства. Проведение

ипотечных операций было возобновлено только в 1824 году.

В 1859 году по сравнению с 1800 годом объемы ипотечного

кредитования выросли примерно в 14 раз (табл. 1.4.). Объем выданных ссуд

составил 425503 тыс. руб (табл. 1.5.).

Во второй четверти XIX века отмечался резкий рост пассивных

операций кредитных учреждений (это объясняется тем, что депозиты были

практически единственным и доступным средством получения

гарантированного дохода на капитал). За период с 1832 по 1859 год сумма

вкладов возросла в 8,7 раза (со 112 млн. до 970 млн. руб.). С начала 50-х

годов при сокращении темпов роста кредитных организаций масштабы

депозитов продолжали увеличиваться. Превышение вкладов над ссудами

составило в 1855 году 20 млн. руб., в 1856 году – 89 млн. руб, в 1857 г. – уже

145 млн. руб.

Таблица 1.4.

Рост задолженности дворянского землевладения

(конец XVIII-середина XIX в.)

Год

Выдано ссуд

дворянам (млн. руб)

Заложено крепостных

душ (млн. чел.)

Процент заложенных

крестьян к общему их

числу

1775 4,3 0,2 5

1796 28,0 0,6 6

1812 64,0 1,2 12

1824 90,0 2,1 20,2

1833 205,0 4,5 43,2

1843 340,0 6,4 52,4

1856 398,0 6,6 61,7

1859 425,5 7,1 66

Таблица 1.5.

Залог «населенных имений» в государственных кредитных

учреждениях в 1859 г.

Название

кредитного

учреждения

Выдано ссуд под

залог населенных

имений

Заложено

поместий в них крепостных

в млн.

руб.

в % кол-во % душ %

Московская

сохранная казна

190397 44,75% 20067 45,45% 3076269 43,39%

Петербургская

сохранная казна

151244 35,54% 8463 19,17% 2469230 34,82%

Заемный банк 32198 7,57% 959 2,17% 622820 8,78%

Приказы

общественного

призрения

51664 12,14% 14673 33,23% 922820 13,02%

Всего 425503 - 44152 - 7090408 -

Возникла угроза невыполнения кредитными учреждениями

обязательств перед вкладчиками по выплате процентов. Стремясь

приостановить рост вкладов, а также желая направить частные капиталы на

развитие только что созданных крупных акционерных компаний (Главного

общества российских железных дорог, Русского общества пароходства и

торговли) правительство в 1857 г. снизило процентную ставка по вкладам до

3%. Эта мера вызвала катастрофический отток вкладов из банков. Только в

1859 г. востребование вкладов превысило их поступление на 104 млн. руб.

Ликвидность и платежеспособность ипотечных кредитных институтов были

нарушены. В 1859 г. выдача ссуд под залог недвижимости из

Государственного заемного банка и других институтов была прекращена.

Государство уже не было заинтересовано в сохранении существующих

кредитных институтов. Ведущие финансисты того времени (М.Х. Рейтерн,

Е.М. Ламанский) утверждали, что данная «система банковских установлений

признана неправильной и вынуждающей правительство находиться в

тягостной необходимости или жертвовать интересами кредитной системы,

или задерживать экономическое развитие государства». Необходимость

преобразования всей кредитной системы во многом была вызвана

предстоящей крестьянской реформой.

Таким образом, по инициативе правительства государственная система

ипотечного кредитования была разрушена.

3. Образование и развитие системы ипотечного кредитования рыночного

типа (вторая половина XIX в. – 1917 г.)

В середине 50-х годов проводимая государством экономическая

политика стала более либеральной. В 1859 году была создана Комиссия по

реформированию банковской системы России. Изучив зарубежный опыт,

Комиссия рекомендовала перейти от государственных к системе «частных и

совершенно самостоятельных банков».

В 1860 году был создан новый Государственный банк, которому

предстояло рассчитаться по обязательствам ликвидированных кредитных

учреждений.

В 60-е годы наблюдался активный процесс совершенствования

законодательных основ ипотечного кредитования. Отмена крепостного права

автоматически привела к ликвидации самого распространенного в

крепостной России вида залога – «населенного имения».

Первым в России негосударственным ипотечным институтом стало

Санкт-Петербургское городское кредитное общество (1861 г.). Оно выдавало

ссуды под залог домов и земель в черте города. Успех данного кредитного

общества привели к распространению институтов подобного типа по всей

России. На 1 января 1917 года в российской империи действовали 36 таких

учреждений.

Одним из важнейших этапов в деятельности кредитных обществ, в

отличие от дореформенных ипотечных кредитных учреждений, являлась

детальная оценка недвижимого имущества, предоставляемого заемщиком в

качестве обеспечения ипотечного кредита. Общества, являясь

негосударственными кредитными учреждениями, не могли рассчитывать на

казенные средства и были вынуждены строить свою деятельность по

рыночным принципам.

Наряду с городскими кредитными обществами во второй половине XIX

в. в России функционировал еще один тип ипотечных кредитных институтов

на началах товарищества – городские сословные банки. Однако число таких

банков было невелико, а объемы их деятельности – незначительны.

Также в России во второй половине XIX в. продолжали

функционировать созданные еще в начале XIX столетия в прибалтийских

губерниях взаимные земельные банки. Их уставный капитал создавался за

счет учредителей – дворян. Земельные банки были частными по форме

собственности и имели ярко выраженный сословный характер. Они