Абдуллаев М.А., Орлов А.А., Ипотека. Организация ипотечного кредитования

Подождите немного. Документ загружается.

лет под 13% годовых (первоначальный взнос заемщика - 30%). На три года

под 15-25% годовых в валюте предоставлял ипотечные ссуды

Инвестсбербанк.

В целом масштабы ипотечного кредитования в стране пока невелики.

Внедрению ипотеки препятствуют нестабильность политической и

экономической ситуации в стране, отсутствие эффективно работающей

законодательной базы, единой системы регистрации оборота недвижимого

имущества, эффективно работающей судебной системы, действенной

процедуры обращения взыскания, развитого рынка недвижимости,

функционирующего рынка ипотечных ценных бумаг, отсутствия у банков

эффективных инструментов кредитования и механизмов привлечения

ресурсов, а также эффективных технологий страхования и оценки

недвижимости и т. д.. При отсутствии необходимых условий развитие

ипотечного бизнеса в том виде, в каком он существует во всем мире не

только невозможно, но и опасно.

Для оценки состояния ипотечного кредитования на современном этапе

можно привести две цифры – 1,5 –2 млрд. долларов годового объема

продаж жилья на рынке Москвы и 20 – 35 млн. долларов ипотечных

кредитов, составляющих 2-3% этого объема продаж. Таким образом,

банковская ипотека с ее высокими ставками – 15% с физических лиц для

покупки готового жилья и 20% годовых в валюте для покупки объектов

незавершенного строительства является тормозом развития ипотеки.

Поэтому стала развиваться система небанковской ипотеки.

В частности, правительство Москвы начало эксперимент по созданию

внебанковского фонда по типу действующих уже более 50 лет в Германии и

Австрии системы строительно-сберегательных касс. Там ССК привлекают

человека для накопления первоначального 50% взноса путем вкладов под 1,5

- 3% годовых. Тот, кто накопил взнос, получает право на получение

дешевого кредита.

Домостроительный комбинат ДСК №1 г. Москвы еще в 1997 г

выступило инициатором создания коммандитного товарищества

(товарищества на вере) как коллективной формы производства, в котором

население участвует своими вкладами. Позже товарищество стало развивать

свою ипотечную программу путем предоставления уже построенных квартир

в кредит.

Строительная организация СУ –155 предлагает свои две системы

товарного кредитования:

 30% - первоначальный взнос, на оставшуюся сумму рассрочка

платежа на 10 лет под 12,5% годовых;

 50% - первоначальный взнос, на оставшуюся сумму рассрочка

платежа на 5 лет под 10% годовых.

Примерно похожие схемы кредитования развивают и в других городах,

но пока ипотека – рыночный механизм, рассчитанный на представителей

среднего класса с высокой и «белой» зарплатой, на людей, которые не

боятся показать (доказать) свою платежеспособность и уверенных в своем

будущем.

1.7.3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

В последнее время, несмотря на перечисленные объективные

сложности, произошли определенные положительные сдвиги в создании

необходимых условий для развития ипотечного дела в нашей стране:

 разрабатывается правовая база ипотечного кредитования (принят

закон «Об ипотеке», «О внесении изменений и дополнений в закон «Об

ипотеке» (залоге недвижимости), на очереди - закон «Об ипотечных ценных

бумагах», принятие которого позволит адаптировать и использовать в

России наиболее распространенные в мировой практике инструменты

вторичного рынка, позволит осуществить интеграцию рынка недвижимости и

фондового рынка наиболее быстро и эффективно;

 по мере стабилизации политической и макроэкономической

ситуации в стране уменьшается инфляция, снижаются общестрановые риски

– Россия становится привлекательным объектом инвестирования для

нерезидентов;

 укрепляется банковская система – у банков появляются «длинные

деньги», что способствует удлинению сроков кредитования, а конкуренция в

этой сфере вынуждает их бороться за клиента, в том числе, предлагая новые

виды услуг;

 развитие пенсионной системы ведет к накоплению долгосрочных

ресурсов, которые необходимо, с целью сохранения и преумножения,

инвестировать в надежные финансовые инструменты;

 идет процесс создания единой системы регистрации прав на

недвижимое имущество. При соблюдении всех условий введение данной

системы позволит уменьшить количество злоупотреблений и мошенничества

в этой сфере;

 постепенно вводится понятие частной собственности на землю.

Однако такие обеспечивающие подсистемы ипотечного кредитования

как страхование и оценка стоимости недвижимого имущества пока

находятся на этапе развития. Так в принятых стандартах осуществления

ипотечной деятельности Агентство по ипотечному жилищному

кредитованию предусматривает меры, позволяющие избежать потерь,

связанных с разорением компаний, страхующих жизнь и имущество

заемщиков. В частности, для каждого прошедшего аккредитацию на участие

в программе ипотечного кредитования страховщика будут устанавливаться

лимиты на объемы проводимых операций. При этом оценку страховщика

АИЖК будет осуществлять в сотрудничестве с рейтинговым агентством

«Эксперт РА».

Принятие закона «Об оценочной деятельности» также должно

послужить толчком к распространению данного вида кредитования.

Необходимым является регулирование деятельности оценщиков

(обязательное лицензирование), приведение российских категорий и норм

оценки к международным стандартам, создание системы гарантий для

потребителей услуг оценщиков.

Без института реального страхования и принятия на себя части

ипотечных рисков специализированными в этой области финансовыми

субъектами, имеющими на это необходимую лицензию, либо наличия

определенных гарантий государства в ситуации, когда экономические

условия нестабильны, ипотечное кредитование развиваться не сможет.

Именно поэтому вопросы становления института ипотечного страхования

требуют самого серьезного подхода. Необходимо развитие страхования как

отрасли - значимой части финансового сектора, создание как крупных, так и

средних страховых фондов.

Развитие инфраструктуры системы ипотечного кредитования приведет

к обеспечению эффективности ипотечных операций, повышению

защищенности прав субъектов ипотечного кредитования.

Законодательно определенные и практически реализуемые

возможности беспрепятственного обращения взыскания на заложенное

имущество, в случае неисполнения заемщиком своих обязательств, являются

одним из важнейших стимулов для банков, которые в существующих

условиях не решаются заниматься ипотечными операциями в связи с

высоким кредитным риском, им присущим. Соблюдение основных прав

ипотечных кредиторов невозможно без эффективной судебной системы и

системы исполнительного производства.

Наиболее сложной в данном отношении является ипотека единст-

венного жилья заемщика (что для многих граждан является единственным

шансом получения ипотечной ссуды). В настоящее время практикуется ва-

риант, когда нерадивому заемщику вместо квартиры, приобретенной с по-

мощью ипотечного кредита, подбирается менее дорогое жилье (меньшей

площади), по стоимости равное первоначальному взносу заемщика и сумме

уже уплаченной им в погашение основного долга. Данный вариант является

вполне приемлемым как для кредитора, так и для заемщика. В связи с этим

возможно создание резервного жилищного фонда для выселения заемщиков,

не исполняющих обязательств по возврату кредита.

Существенной недоработкой является практически полное отсутствие

подробной и доступной массовому потребителю информации относительно

ипотечного кредитования. Ипотека в России после 70-летнего перерыва

является чуждым явлением для большинства россиян. Необходимо

проведение активной работы по изменению стереотипов общественного

сознания в этой области.

Через несколько лет, в случае если ипотека получит в России дос-

таточное развитие, возникнет необходимость в обеспечении субъектов

ипотечного кредитования информацией относительно надежности ипотеч-

ных кредитных институтов (необходимость специальной рейтинговой оцен-

ки), различными статистическими данными, а также оперативной инфор-

мацией по вторичному рынку ипотечных ссуд. Как показывает мировая

банковская практика, пренебрежение развитием обеспечивающей процесс

инфраструктуры в значительной степени тормозит развитие всей системы.

В настоящее время возникает закономерный вопрос о потенциальных

возможностях развития в стране различных видов ипотечных кредитов, а

также о качественном и количественном составе будущей национальной

системы ипотечных кредитных институтов.

Анализ показывает, что в ближайшей перспективе наибольший

потенциал развития в нашей стране имеет жилищное ипотечное

кредитование. При условии урегулирования правовых проблем, а также

некотором улучшении социально-экономической ситуации можно

прогнозировать быстрый рост ипотечных кредитных операций в данной

сфере. Этому в значительной степени способствует обновление жилищного

фонда (преимущественно в крупных городах), развитие новых форм

строительства, появление новых возможностей частного домовладения. В

связи с этим наибольшие перспективы жилищная ипотека имеет в динамично

развивающихся городах, а также в местах, наиболее благоприятных для

жизни людей (курортные зоны и т.д.)

Очевидно, что лидерами на рынке жилищных ипотечных ссуд станут

банки, ориентированные на обслуживание физических лиц. Объективно, что

на данный момент наибольшие возможности по развитию ипотечных опера-

ций имеет Сберегательный банк РФ (более 30 тыс. отделений, опыт жи-

лищного кредитования, относительное доверие населения и т.д.) В настоящее

время в Сбербанке сосредоточено более 75% вкладов населения. На базе

данного кредитного института, при условии государственной поддержки

(налоговые льготы, государственные субсидии), может функционировать

эффективная система строительных сбережений, в развитии которой

заинтересовано как население, так и государство.

Возможно также построение системы стройсбережений и без участия

Сберегательного банка РФ. В настоящее время целесообразно было бы

создавать систему стройсбережений не на федеральном уровне, а на местном

- региональном или даже муниципальном. При поддержке заинтересованного

в развитии строительства и реализации строящейся недвижимости местного

руководства система строительных сбережений имеет хорошие

потенциальные возможности становления.

Решению проблемы рефинансирования жилищных ипотечных ссуд в

России будет способствовать деятельность специализированных институтов,

выкупающих у банков ипотечные кредиты. Несмотря на отсутствие

аналогичных институтов в дореволюционной России, создание подобных

структур в современных условиях можно признать позитивным шагом. За

десятилетия отсутствия в России системы ипотечного кредитования в ми-

ровой практике были выработаны современные и эффективные схемы

рефинансирования ипотечных операций. Создание государственных (или

полугосударственных) институтов с широким спектром функций (разработка

ипотечных стандартов, контроль и регулирование ипотечного рынка и т.д. ) в

настоящее время является типичным при формировании системы ипотечного

кредитования. Наличие государственных гарантий обеспечивает более

высокое качество ипотечных ценных бумаг, что способствует повышению их

инвестиционной привлекательности. Недостатком данного механизма

рефинансирования является необходимость выделения на начальном этапе

значительных государственных средств.

В перспективе в России также возможно развитие рефинансирования

ипотечных ссуд через систему закладных листов (наделение правом эмиссии

первичных кредиторов). При разработке и внедрении необходимых

ограничений (лицензирование эмитентов, регулирование объемов эмиссии

(ограничения в зависимости от размера собственного капитала и др.)

применение данного метода, исторически более близкого России, а также

эффективно используемого в ряде западных стран, может оказаться

достаточно успешным. Основными преимуществами данного метода

являются большая самостоятельность и независимость ипотечных кредитных

институтов (проведение ими собственной кредитной и процентной

политики), а также существование конкуренции между ними, тогда как в

первом случае роль ипотечных банков практически сводится к соблюдению

заранее определенных свыше стандартов.

Кроме ипотеки жилых домов, квартир, дач Гражданским кодексом РФ,

а также законом «Об ипотеке» допускается существование: ипотеки

земельных участков (кроме земель, находящихся в государственной или

муниципальной собственности, земель сельскохозяйственного назначения);

ипотеки предприятий, зданий, сооружений и иного имущества. Ипотека

предприятия в современной банковской практике не получила широкого

распространения. Немногие попытки развития данного направления

(Германия, Австрия) не привели к желаемым результатам.

В области промышленного кредита в настоящее время в мировой

банковской практике распространено применение более эффективных видов

кредитования, нежели ипотечное. Однако в современных российских

условиях, когда у банков отсутствуют побудительные мотивы к

долгосрочному кредитованию промышленных предприятий, а бюджетного

финансирования и собственных средств у предприятий недостаточно,

использование ипотеки может способствовать активизации инвестиционного

процесса в российской промышленности. Для этого необходимо, во-первых,

урегулировать все специфические юридические проблемы, связанные с

ипотекой предприятия. Во-вторых, можно рекомендовать банкам

предоставлять под залог предприятия кредиты только целевого характера (на

реконструкцию и техническое обновление), а также уделять повышенное

внимание оценке стоимости залога.

Неплохие перспективы имеет в России кредитование под залог

различных видов коммерческой недвижимости (офисных помещений, торго-

вых сооружений и прочих). Развитие соответствующих сегментов рынка

недвижимости будет способствовать данному процессу. Предполагается

также форсировать применение ипотеки прав аренды земельных участков

под строительство (в частности, в Москве). Однако в данном случае при

возникновении проблем процесс переоформления прав является достаточно

сложным, а сами права становятся небесспорными. В долгосрочной

перспективе, несмотря на отсутствие по закону «Об ипотеке» возможностей

залога земель сельскохозяйственного назначения, несомненно, широкое

распространение в России получит земельная ипотека. Введение платности

землепользования, развитие различных форм собственности на землю

являются предпосылками к формированию ипотечного механизма в аграрном

секторе экономики. В данной области Россия имеет богатый исторический

опыт. В настоящее время существуют реальные потребности развития

земельной ипотеки.

Что касается перспективных форм и видов российских ипотечных

кредитных институтов, представляется возможным выполнение данных

операций как в рамках универсального коммерческого банка (в последние

годы тенденция к универсализации стала преобладающей в мировой

банковской практике), так и создание сети специализированных ипотечных

банков различных форм собственности и организационно-правовых форм;

возможно, создаваемых по территориальному признаку, а также по роду

деятельности (то есть по виду принимаемой в залог недвижимости);

применяющих различные методы привлечения ресурсов.

Обращение к ипотечному кредитованию может стать элементом

разумной и эффективной кредитной политики для универсального банка.

Политика диверсификации деятельности оказывает положительное влияние

на его развитие, так как повышается финансовая устойчивость банка, что, в

свою очередь, позволяет привлекать новых клиентов, желающих получить

максимум финансовых продуктов в рамках одного банка; утверждается

концепция банка как «финансового супермаркета».

Создание специализированных ипотечных институтов будет

способствовать расширению возможностей потенциальных заемщиков.

Также в рамках проводимой ЦБ РФ политики существуют реальные

возможности осуществления данных операций и небанковскими кредитными

институтами. В любом случае ипотечный кредитный институт должен

гарантировать высокое качество предоставляемых услуг, что во многом

обеспечивается соответствующим уровнем квалификации персонала.

Благоприятным результатом становления в стране различных форм и

видов ипотечных кредитных институтов будет являться развитие конку-

рентной среды, что несомненно послужит мотивом совершенствования

технологий кредитования, механизмов финансирования и рефинансирования

ипотечных ссуд, оценки кредитоспособности заемщика, а также процедуры

обслуживания кредита, и станет мощным фактором развития системы

ипотечных кредитных институтов в целом.

Августовский кризис 1998 г. привел к существенному ухудшению

экономической ситуации в России, и его последствия оказали негативное

влияние на развитие ипотечного кредитования:

 произошло резкое усиление инфляции;

 значительно сократились возможности внешних

заимствований (существовавшие программы ипотечного кредитования в

качестве источников ресурсов главным образом предполагали использование

иностранных кредитов, а также средств внешних финансовых рынков);

 существенно подорвано совсем недавно возникшее доверие

населения к коммерческим банкам (значительно сократилось число

вкладчиков) и к государству (государственные гарантии в случае выпуска

ипотечных ценных бумаг не придадут им большей привлекательности);

 зарегистрирован рост безработицы и падение жизненного уровня

населения, что привело к сокращению и без того небольшого количества

потенциальных заемщиков по ипотечным ссудам.

Но постепенно доверие населения к правительству и банкам

восстанавливается. Активизация процесса действительно ипотечных

кредитных отношений станет возможной только при достижении в стране

относительной макроэкономической и политической стабилизации. В

современных условиях в России нельзя ожидать быстрого и динамичного

развития системы ипотечного кредитования. Но, тем не менее, на данном

этапе необходимо проведение последовательной работы по

совершенствованию законодательной базы, а также по созданию и развитию

инфраструктуры ликвидного рынка ипотечных бумаг.