Абдуллаев М.А., Орлов А.А., Ипотека. Организация ипотечного кредитования

Подождите немного. Документ загружается.

кредитов трасты сами берут ипотечные кредиты под приобретаемую ими

недвижимость для дальнейшей работы (продажа, аренда и т.д.).

Трасты активно создают страховые и пенсионные компании с целью

инвестирования в новую недвижимость, а главное - более эффективного

управления имеющейся недвижимой собственностью.

Трасты эффективно работают на крупных фондовых биржах. Причем

на торги (продажу) выставляются как недвижимость, так и ипотечные

кредиты или ценные бумаги, созданные на базе недвижимости или

кредитных долгов, а также и сами акции трастов. Основная функциональная

ориентация трастов - владение и управление недвижимостью, спекулятивные

(доходные) сделки, выдача ипотечных кредитов.

Коммерческие банки. Для многих из них ипотечная деятельность

является второстепенной. В общем объеме их деятельности ипотечное

кредитование зачастую не превышает и 15%. Однако в связи с растущей

конкуренцией происходит расширение банковских функций и сферы

банковских услуг. В настоящее время банки становятся финансовыми

«супермаркетами», предоставляя широкий спектр финансовых услуг,

включая большой набор ипотечных.

1.5. Инфраструктура ипотечного кредитования

Эффективное функционирование системы ипотечных кредитных

институтов невозможно без наличия соответствующих обеспечивающих

элементов (инфраструктуры). Спецификой ипотечного кредитования

является его теснейшая (как указывалось выше) связь с оценкой стоимости,

страхованием и регистрацией оборота недвижимого имущества, а также с

вторичным рынком ипотечных кредитов (рис.1.5.). В связи с этим

функционирование системы ипотечных институтов невозможно без наличия

в стране:

 системы регистрации оборота недвижимого имущества;

 страховых организаций (компаний);

 организаций, профессионально занимающихся оценкой стоимости

недвижимого имущества.

Для осуществления эффективного ипотечного кредитования необ-

ходимы также работоспособные суды и нотариальные конторы; органы

законодательной власти; институты, организующие деятельность на

вторичном рынке ипотечных ссуд; статистические службы, собирающие и

анализирующие статистические материалы на данную тему; службы

информации о кредитоспособности потенциальных заемщиков; рейтинговые

агентства по оценке деятельности ипотечных банков; учебные заведения,

занимающиеся профессиональной подготовкой кадров для системы

ипотечных кредитных институтов, а также для институтов обеспечения

ипотеки; научно-исследовательские организации; специализированные

печатные издания.

Специфика предмета залога при ипотечном кредитовании предполагает

обязательную регистрацию залоговых сделок в унифицированном порядке

определенными органами.

Функционирование действенной системы регистрации вносит четкий

порядок в осуществление залоговых операций, исключает возможность

различных трактовок их содержания; позволяет облегчить получение

информации о правовом статусе объектов недвижимости; способствует

снижению риска невозврата ипотечного кредита.

Риски ипотечного кредитования обуславливают необходимость

создания стабилизирующих их противовесов. Одна из главных ролей в этом

принадлежит страхованию. Ипотечный рынок без страховых услуг

существовать не может, поскольку институт страхования дает возможность

снижать или перераспределять основные ипотечные риски, позволяя

институту ипотеки нормально функционировать.

В мировой практике распространены следующие виды страхования:

 жизни заемщика на случай смерти (обязательным является медицинское

освидетельствование), несчастного случая;

 недвижимости, переданной в залог от повреждений и уничтожения

(страхование осуществляет владелец недвижимости. В случае

наступления страхового события выплата страхового возмещения

производится либо заемщику, либо кредитору. Сумма страхового

возмещения должна быть направлена на восстановление заложенного

имущества, а не на погашение ипотечной задолженности);

 ипотечной задолженности (при наступлении страхового случая - отказе

или невозможности плательщика выполнить свои обязательства -

погашение предоставленного кредита берет на себя страховая

организация)4

 чистоты имущественных прав залогодателя (кредитор страхуется от

неточностей или непредвиденных обстоятельств с указанием последнего

владельца недвижимости, а также всех обременений - ипотечных долгов

и т.д.. Дополнительно может страховаться вся последняя информация

по оценке недвижимости за текущий и прошлые годы, а также

задолженность по налогам или ее отсутствие.);

 ответственности оценщика стоимости недвижимого имущества.

Поэтому для всеобъемлющего страхования ипотечной кредитной

сделки страховой компании необходимо иметь лицензии на осуществление

целого ряда страховых операций (имущественное страхование, личное

страхование, страхование финансовых рисков). Нередко страховые компании

помимо своей основной деятельности занимаются предоставлением гарантий

по ипотечным ценным бумагам.

Современная система ипотечного кредитования предполагает наличие

развитого рынка услуг по оценке стоимости недвижимости. Для

функционирования системы оценки объектов недвижимости необходимы:

обязательное лицензирование оценщиков; наличие соответствующего

законодательного и нормативного обеспечения; развитая информационная

база; существование стандартов профессиональной деятельности оценщиков;

разработка и внедрение эффективных методов оценки и др.

Важным принципом формирования и функционирования системы

ипотечного кредитования является принцип адекватного правового

обеспечения. Деятельность всех элементов системы нуждается в подробной

правовой регламентации. Развитие системы ипотечного кредитования в

стране напрямую зависит от существующего правового обеспечения. Особое

значение имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным

экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя

непротиворечивость и своевременность разработки законодательных актов.

1.6. Риски ипотечного кредитования

Как и любой другой вид банковских операций, ипотечное кредитова-

ние подвержено рискам. Их достаточно много, и они могут быть вызваны

различными причинами - экономическими, инфляционными, валютными,

налоговыми, политическими. Источниками рисков являются состояние

макроэкономики, уровень жизни населения, кредитно-финансовая политика

государства, применяемые инвестиционно-кредитные технологии и

инструменты, ипотечные стандартах, динамика стоимости недвижимости и

т.д. Максимальное снятие ипотечных рисков – обязательное условие работы

любого кредитного учреждения. Анализ рисков, контроль за рисками и

управление ими – основа ипотечного менеджмента.

1.6.1. Классификация рисков ипотечного кредитования

Наиболее распространенными в ипотечном кредитовании являются

следующие виды рисков:

 кредитный риск;

 процентный риск;

 риск ликвидности.

Кредитный риск - риск неисполнения заемщиком своих обязательств

по кредитному договору. Полностью избежать кредитного риска

невозможно. Для банка важно поддержание процента невозвращенных

кредитов на приемлемом уровне (как правило, не более пяти процентов).

Снижению кредитного риска способствует:

 правильная оценка стоимости недвижимости; кредитоспособности

заемщиков;

 эффективное функционирование механизма "обращения взыскания";

 надежная система регистрации имущественных прав;

 возможное привлечение государственных гарантий по ипотечному

кредиту (например, в случае кредитования приобретения социального

жилья);

 распределение кредитов по группам риска, раннее выявление проблемных

кредитов, разработка программ по возврату кредитов;

 создание резервных фондов;

 страхование ипотечных кредитов.

Процентный риск - возможность возникновения потерь в результате

превышения процентных ставок, выплачиваемых кредитными

учреждениями по заемным средствам, над ставками по предоставленным

кредитам.

Процентный риск возникает из-за того, что нельзя точно

спрогнозировать ни размеры, ни сроки, ни неблагоприятные колебания

процентных ставок. Это приводит к повышению затрат на выплату

процентов, к снижению дохода от инвестиций и, следовательно, к снижению

прибыли или даже убыткам.

Существенному снижению данного риска служит правильный расчет

процентной ставки по ипотечному кредиту, введение переменной

процентной ставки.

Процентная ставка по ипотечному кредиту может быть определена по

следующей формуле:

АК

ПС

ЗС

АКПСЗСИК

 ***

, где

ИК

– процентная ставка по ипотечному кредиту;

ЗС

– процентная ставка по заемным средствам;

ЗС – сумма заемных средств;

А – сумма активов;

ПС

– процентная ставка по привлеченным средствам;

АК

– ставка на акционерный капитал;

АК – стоимость акционерного капитала;

N – премия за различные риски в процентах.

Риск ликвидности. Причинами возникновения данного риска

являются: изменения рыночной конъюнктуры, процентных ставок, валютных

курсов, фондового рынка; массовое изъятие вкладов; недостаточный

контроль по остаткам денежных средств на счетах, несоответствие между

сроками погашения по активам и пассивам банка, структура активов и

пассивов банка и др. Снижению данного риска способствует, во-первых,

определение возможной потребности банка в средствах, и, во-вторых,

разработке стратегии мобилизации ресурсов с определением источников и

затрат.

1.6.2. Законодательная зашита и инструменты управления

рисками при осуществлении ипотечных операций

Рисками можно и нужно управлять. Процесс управления рисками

включает определение видов рисков; количественную оценку, создание

резерва на покрытие риска; анализ рисков и рассмотрение возможных

вариантов минимизации вызванных ими потерь; формулирование политики

по управлению рисками; осуществление провозглашенных мер, слежение за

рисками, соблюдение заданных параметров. От эффективного управления

рисками, их сбалансированного распределения между субъектами

ипотечного кредитования зависят надежность и устойчивость ипотечных

кредитных институтов.

Методологической основой, которую реально можно использовать для

управления риском при осуществлении ипотечных операций может стать

созданная на международном страховом рынке система «управления риском»

(risk management),. Система включает четыре последовательных этапа

(рис.1.6.).

Залогодержатель (кредитор), равно как и залогодатель (заемщик),

воспринимают, анализируют риски, сопутствующие ипотечным операциям,

сообразно своим взглядам и устремлениям. Для названных сторон договора

об ипотеке они носят объективный и субъективный характер.

Система «управления риском» (risk management)

Рис. 1.6.

. Результатом анализа перечисленных и иных рисков является решение

залогодержателя или залогодателя оставить риски на себе или перевести их

за соответствующую плату на страховщика, т.е. осуществить страхование.

В целях обеспечения и реализации операций, связанных с кредитованием

на приобретение недвижимости, и в связи с многообразием этих схем,

осуществляется и может быть разработано несколько видов страхования,

определенным образом регламентируемых на законодательном уровне

Федеральным Законом «Об ипотеке» и Гражданским Кодексом РФ.

Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге

недвижимости)».

Статья 31. Страхование заложенного имущества.

1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке,

осуществляется в соответствии с условиями этого договора.

2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании

заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это

имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если

полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой

обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

3. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по

обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового

возмещения за утраты или повреждение заложенного имущества независимо

от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит

удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов

залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями,

установленными федеральным законом.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования

из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества

произошли по причинам, за которые он отвечает.

Гражданский кодекс РФ.

Статья 334. Понятие и основания возникновения залога.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству

(залогодержатель) имеет право в случае неисполнения обязательства

должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости

заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица,

которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями,

установленными законом.

Залогодержатель имеет право получить на тех же началах

удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение

заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано,