Абдуллаев М.А., Орлов А.А., Ипотека. Организация ипотечного кредитования
Подождите немного. Документ загружается.
кредитование предприятий, а также частных лиц, в том числе, в рамках
Московской ипотечной программы;
все виды обслуживания на рынке государственных, муниципальных и
корпоративных ценных бумаг (брокерские услуги, проведение депозитарных,
дилерских операций, а также операций на рынке долговых обязательств и
др.);
обслуживание экспортно-импортных сделок;
привлечение и размещение временно свободных денежных средств
предприятий в депозиты и собственные векселя;
эмитирование и обслуживание пластиковых карт VISA, Eurocard/
Mastercard, Cirrus/Maestro, Union Card;
консалтинговые услуги, услуги службы финансового мониторинга.
{{{{{{{{{ Если на 1 января 2002 года валюта баланса Банка превысила 2,5 млрд.
рублей, капитал Банка составил 241263 тыс. рублей, годовая итоговая
прибыль составила 18496 тыс. рублей, то на 1 января 2003г эти же
показатели составили, соответственно, 3,3 млрд. руб (+ 30,3%), 253248 тыс.
руб (+ 5,3%), 22794 тыс. руб (+23,2%). Объем портфеля кредитов физическим
лицам превысил на сегодняшний день 2,2 млн. долларов.
В настоящее время ИНВЕСТСБЕРБАНК имеет все возможности для
расширения своего участия в стабилизации и развитии российской
экономики, решении социально-экономических задач Московского региона.
3.3. Ипотечные программы, реализуемые в
ИНВЕСТСБЕРБАНКЕ
В АКБ "ИНВЕСТСБЕРБАНК" осуществляется выдача ипотечных
кредитов как физическим, так и юридическим лицам. Однако для последних
получение кредита под залог недвижимости несвойственно и достаточно
затруднено. Для физических лиц реализуется целый ряд ипотечных
программ: собственная ипотечная программа банка, программа фонда США -
140
Россия «ДельтаКредит» (упрощенная схема, которая позволяет купить с
помощью ипотечного кредита готовое жилье), программа по кредитованию
населения на потребительские цели под залог жилых и нежилых помещений.
В период 2000 – середины 2001 г. в Инвестсбербанке действовала
также Московская ипотечная программа. Однако по решению правительства
Москвы ее реализация была временно приостановлена.
Основные характеристики действующих в Банке программ
представлены в таблице 3.1. Одной из их особенностей является то, что
покупаемая с помощью ипотечного кредита квартира обязательно должна
находиться либо в Москве, либо в ближайшем Подмосковье.
Кредиты по программе «ДельтаКредит» являются льготными (с
пониженной процентной ставкой), поскольку Банку средства для их выдачи
предоставляются целевым образом, но предоставление этих кредитов
обусловлено рядом жестких требований к заёмщикам (в т.ч., по
официальному подтверждению уровня доходов) и к страхованию (требуется
обязательное страхование предмета залога, жизни и здоровья заемщика,
утраты права собственности).Кредиты по собственным программам банка
являются коммерческими (с рыночной процентной ставкой), но к заёмщику
предъявляются более мягкие требования.
Все кредиты выдаются в долларах США и погашаются постоянными
ежемесячными платежами. Проценты начисляются на остаток непогашенной
части кредита. Основной метод погашения – равными срочными уплатами в
конце отчетного периода.
141
Таблица 3.1.
ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
ИПОТЕЧНЫХ ПРОГРАММ ИНВЕСТСБЕРБАНКА
Наименование
программы
Собственная
ипотечная
программа
банка
Программа фонда
США-Россия
«ДельтаКредит»
Программа по
кредитованию населения
на потребительские цели
под залог жилых и
нежилых помещений
Цель
на покупку
квартиры в
Москве или
Подмосковье
На покупку
квартиры в
Москве
или Подмосковье
любые цели
потребительского
характера (коммерческая
деятельность, покупка
дорогостоящей мебели,
автомобиля, дачи,
земельного участка и т.д.)
Валюта долл. США долл. США долл. США
Сумма кредита
От 10000
долларов США
От 17000 до
150000 долларов
США
От 10000 долларов США
Годовой
процент
14,5 – 22% 15% От 15% годовых
Срок
кредитования
до 5 лет 10 лет до 3 лет
Сумма кредита
(от стоимости
залога)
до 80% до 80% Не более 60%
Тип залога
покупаемая
квартира
покупаемая
квартира
Жилая (заемщик не может
быть там прописан) или
нежилая недвижимость
Страхование
предмета
залога
предмета залога,
жизни и здоровья
заемщика, утраты
права
собственности
предмета залога
142
3.4. Расчет затрат заемщика на ипотечный кредит в АКБ
"ИНВЕСТСБЕРБАНК"
Сравним финансовые затраты заемщика, который берет кредит по
программе фонда США – Россия «ДельтаКредит» и по собственной
ипотечной программе банка. Целевое назначение кредита – покупка
квартиры. Все затраты разделим на две группы: 1) затраты на получение
кредита; 2) затраты на обслуживание кредита. Размер кредита, примем
равным 21000 долларов США. Допустим, что покупаемая квартира стоит
30000$, следовательно, оставшиеся 30% ее стоимости (9000$) оплачивает сам
заемщик.
Затраты на получение кредита представим в таблице 3.2.
Таблица 3.2.
Затраты заемщика на получение ипотечного кредита
Наименование этапа Стоимость этапа, $
1. Стоимость комиссионных услуг банка за
оформление и сопровождение кредитной
сделки
200
2. Стоимость оценки объекта залога
аттестованным оценщиком
100
3. Нотариальное удостоверение договора
купли-продажи и ипотеки
1,5% от стоимости
квартиры (450 долларов)
4. Государственная регистрация договора
купли-продажи и ипотеки
66,88
5. Страхование
1,5% от суммы кредита.
(1% по собственной
программе банка)
Итого:
816,88
(без учета страховки)
* Фиксированная сумма в рублях переводится в доллары по официальному
курсу ЦБ на дату расчетов.
143
По кредитам, выдаваемым по программе «ДельтаКредит» требуется
обязательное страхование предмета залога, жизни и здоровья заемщика,
утраты права собственности.
Страховой взнос рассчитывается следующим образом: ежегодный
остаток долга, увеличенный на 10%, умножается на 1,5%. В первый год он
будет составлять следующую величину: 21000*110%*1,5% = 346,5$.
Величина 10% составляет накладные расходы банка.
По кредитам, выдаваемым по собственной ипотечной программе банка
требуется обязательное страхование предмета залога.
21000*110%*1% = 231$. Эта величина будет составлять сумму
страхового взноса заемщика в первый год пользования кредитом.
Составим планы погашения обоих видов кредитов.
План погашения кредита по программе фонда США-Россия (таблица
3.3.) достаточно специфичен: несмотря на то, что официальный срок
кредитования составляет 10 лет или 120 месяцев, реально план погашения
кредита равен 122 месяцам. Это объясняется тем, что в первый месяц
выплачиваются только проценты по кредиту и срок кредита не уменьшается,
а в 122 месяц - остатки задолженности, которые вызваны тем, что срочные
выплаты округляются в меньшую сторону.
План погашения кредита по собственной программе банка (таблица
3.4.) составим на основе стандартной схемы – платежи в счет погашения
долга производятся равными срочными уплатами.
Согласно статистике Инвестсбербанка, большинство заемщиков берет
кредит на покупку жилья по собственной ипотечной программе и стремится
погасить его досрочно. Во многом это объясняется высокой процентной
ставкой, неуверенностью в завтрашнем дне, отсутствием надежных
источников вложения денежных средств. Следует заметить, что за досрочное
погашения кредита по программе «ДельтаКредит» установлен штраф в
размере около 3% от досрочно погашаемой суммы
144
Таблица 3.3.
План погашения кредита, выдаваемого Инвестсбербанком
по программе «ДельтаКредит», $
Период
Остаток
долга
Выплата
долга
Проценты
Срочная
выплата
1 21 000 0,00 262,50 262,50
2 21 000 75,50 262,50 338,00
3 20 924,50 76,44 261,56 338,00
4 20 848,06 77,40 260,60 338,00
5 20 770,66 78,37 259,63 338,00
…….. ……. …….. ……. ……..
…….. ……. ……. ……. …….
118 1 521,18 318,99 19,01 338,00
119 1 202,19 322,97 15,03 338,00
120 879,22 327,01 10,99 338,00
121 552,21 331,10 6,90 338,00
122 221,11 221,11 2,76 223,88
Итого 0 21000,00 20046,38 41046,38
Таблица 3.4.
План погашения кредита, выдаваемого Инвестсбербанком
по собственной ипотечной программе, $
Период
Остаток
долга
Выплата
долга
Проценты
Срочная
выплата
1 21000,00 224,40 297,50 521,90
2 20775,60 227,58 294,32 521,90
3 20548,01 230,81 291,10 521,90
4 20317,21 234,08 287,83 521,90
5 20083,13 237,39 284,51 521,90
…….. ……. …….. ……. ……..
…….. ……. ……. ……. …….
56 2502,18 486,46 35,45 521,90
57 2015,72 493,35 28,56 521,90
58 1522,38 500,34 21,57 521,90
59 1022,04 507,43 14,48 521,90
60 514,61 514,61 7,29 521,90
145
Итого 0,00 21000,00 10314,25 31314,25
146
4. ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА
ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОМ ТРАНСПОРТЕ
История развития ипотеки на Федеральном железнодорожном
транспорте имеет совсем короткую историю. 19 февраля 2001г на уровне
МПС РФ было создано ЗАО «Желдорипотека», которое предлагало
ипотечные кредиты в размере до 85% стоимости приобретаемой квартиры
под 10% годовых сроком на 15 лет. В том числе и потому, что
функционирование общества осуществлялось на коммерческой основе,
предлагаемая схема ипотечного кредитования широкого распространения не
получила, так как и с позиции потенциального участника, и с позиции МПС
не способствовала массовому решению жилищно-социальных проблем
работников железнодорожного транспорта. Так, например, оформление
ипотечного кредита через банк было длительным и сложным процессом,
стоимость квартиры после погашения кредита возрастала более чем в два
раза, материальная выгода заемщика (разница между ¾ ставки
рефинансирования ЦБ и ставкой ипотечного кредита) облагалась налогом по
ставке 35%, условия кредитования предполагали среднемесячный доход
заемщика в размере около 15 тысяч рублей, в ипотечной программе
«Желдорипотеки» не могли принять участие железнодорожники - работники
массовых профессий с их низкой заработной платой.
В порядке развития жилищной ипотечной программы Министерством
путей сообщения 4 июня 2002г принято указание за № 85у «О внесении
изменений и дополнений в Концепцию жилищной политики на федеральном
железнодорожном транспорте на 2001-2005 годы», которым
предусматривалась возможность получения жилья на условиях ипотеки.
Во исполнение этого указания и по специальному разрешению
Министерства путей сообщения (в порядке эксперимента) на Московской
железной дороге было создана уже некоммерческая организация «Фонд
147
Жилищная социальная ипотека» (НО «Фонд Жилсоципотека»).
«Жилсоципотека» разработалао положение, регламентирующие порядок
предоставления жилья на условиях ипотеки, в основе которого лежала идея
оформления продажи квартир в рассрочку. Предлагаемая экспериментальная
схема полностью устраняла недостатки ипотечной программы ЗАО
«Желдорипотека».
Условия ипотеки НО «Фонд Жилсоципотека» являются на порядок
привлекательнее существующих предложений банков и строительных
организаций, но распространяются только на работников железнодорожного
транспорта, в том числе, молодых специалистов. Поэтому студентам как
будущим молодым специалистам для внимательного ознакомления
предлагается полное, без купюр «Положение о порядке строительства и
условиях предоставления платной жилой площади через фонд жилищной
социальной ипотеки «Жилсоципотека»», утвержденное начальником ФГУП
«Московская железная дорога» 22 июля 2002г.; «Правила продажи жилья
работникам предприятий Московской железной дороги с применением
механизма ипотеки», утвержденные 9 октября 2002г Председателем
Распорядительного совета НО «Фонд Жилсоципотека» и пакет документов
для оформления продажи квартир по ипотечной схеме (см. приложение 3).
Именно этот пакет названных документов Управление Московской железной
дороги указанием №НОК-308 от 28 марта 2003г направило на
подведомственные предприятия для руководства и обеспечения
своевременного и качественного оформления продаж квартир претендентам
на приобретение жилья по ипотечной схеме через НО «Фонд
Жилсоциипотека». Чуть позже МПС РФ распространило эту схему
ипотечного кредитования на всю сеть железных дорог России.
4.1. Порядок строительства и условия предоставления платной
жилой площади через фонд жилищной социальной
148
ипотеки «Жилсоципотека»
Положение о порядке строительства и условиях предоставления
платной жилой площади через фонд жилищной социальной ипотеки
«Жилсоципотека» утверждено начальником Московской железной дороги 22
июля 2002г. Положение разработано в соответствии с Гражданским кодексом
РФ, Жилищным кодексом РСФСР, законами РФ «Об основах федеральной
жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О внесении изменений и
дополнений в федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
Постановлениями правительства РФ «О федеральной целевой программе
«Жилище» и другими законодательными актами Российской Федерации, а
также с учетом «Концепции жилищной политики на федеральном
железнодорожном транспорте на 2001-2005 годы», утвержденной указанием
МПС России от 04.06.02г. № 85у.
Данное Положение направлено на расширение возможностей
очередников улучшить свои жилищные условия, увеличение объемов и
соблюдение нормативных сроков жилищного строительства за счет
привлечения личных средств граждан.
1. Общие положения.
1.1 Настоящее Положение распространяется на очередников и
работников предприятий и учреждений, входящих в состав ФГУП
«Московская железная, — дорога» (Дорога).
1.2. Строительство платного жилья осуществляется за счет средств
Фонда. Как правило, Фонд выступает дольщиком в строительстве,
заказчиком которого является Дорога.
2. Порядок предоставления жилой площади очередникам
дороги.
149