Глава 9
154
Разграничивая движимые и недвижимые вещи, законодатель
прежде всего исходит из их естественных свойств. К недвижимым
вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земель-
ные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что
прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе
леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты неза-
вершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК).
Определяющим признаком, позволяющим отнести объект к не-
движимому имуществу, является, таким образом, его прочная связь
с землей. Причем не играет роли, имеет ли вещь природное проис-
хождение или создана руками человека, возвышается ли она над
поверхностью земли (здания, сооружения), является ли частью, раз-
новидностью самой этой поверхности (земельные участки, водные
объекты) либо скрыта в глубине земли (участки недр, туннели
и станции метрополитена).
При отсутствии прочной связи с землей объект недвижимостью
не является. Так, не относятся к недвижимому имуществу сбор-
ные, передвижные павильоны, не имеющие фундамента; саженцы
деревьев. Растущий в тайге лес подчиняется правовому режиму
недвижимости, а срубленные деревья становятся движимым иму-
ществом.
Ряд объектов, не имеющих связи с землей, также подчинены за-
коном правовому режиму недвижимого имущества: это подлежащие
государственной регистрации воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, космические объекты. Причиной отнесения
этих объектов к недвижимости являются особые полезные свойства,
обусловливающие необходимость более жесткой правовой регла-
ментации возникающих по поводу них отношений.
Правовой режим недвижимости может быть распространен зако-
ном и на иные объекты, не имеющие непосредственной связи с зем-
лей. Например, законами к объектам недвижимости отнесены квар-
тиры, комнаты в квартирах, иные жилые помещения в жилых домах
и других строениях, пригодные для постоянного и временного про-
живания (п. 1 ст. 16 Жилищного кодекса); нежилые помещения,
расположенные в зданиях и сооружениях (ст. 1 Закона о государст-
венной регистрации прав на недвижимость).
Особым объектом недвижимости ст. 132 ГК называет предпри-
ятие как имущественный комплекс, используемый для осуществле-
ния предпринимательской деятельности. Он включает все виды