Мошкина О.А. Ценообразование

Подождите немного. Документ загружается.

спроса и предложения труда, но и от движения стоимости рабочей силы. Цена

труда есть в определенном смысле выражение стоимости рабочей силы. Свою

дальнейшую конкретизацию она получает в категории «заработная плата».

Заработная плата - сложная и многоплановая экономическая категория.

С точки зрения работодателя она выступает как элемент издержек

производства. Поэтому работодатель стремится минимизировать размер

заработной платы, ее долю в издержках производства, с тем чтобы увеличить

свою прибыль.

На уровень индивидуальной заработной платы существенно влияет на

объективные условия, в которых протекает трудовая деятельность: физическая

тяжесть труда, комфортность рабочего места, состояние внешней среды.

Оплата труда в рыночных условиях должна быть непосредственно связана с

результатами труда, т.е. количеством и качеством производительных товаров и

услуг, их конкурентно-способностью, степенью реализации, и, следовательно,

массой и уровнем полученной прибыли.

Тема 3.2 Цены и финансово-кредитные отношения

3.2.1. Цены и финансы.

3.2.2. Цены и кредитные отношения.

3.2.3. Процентная ставка и спрос на инвестиции.

3.2.1. Капитал является одним из основных элементов общественного

богатства. Капитал в широком смысле слова - это любой ресурс, создаваемый с

целью производства большего количества экономических благ. Получение

определенного потока товаров и услуг в будущем предполагает наличие в

производственном процессе определенного запаса ресурсов длительного

пользования, т.е. капитала. Капитал отличается от земли тем, что он обладает

способностью воспроизводства, в то время как земельный фонд представляет

собой фиксированную величину и не может быть быстро увеличен.

Различают две основные формы капитала:

 Физический (материально-вещественный) капитал (машины, здания,

сооружения)

 Человеческий капитал (общие и специальные знания, трудовые навыки и т.д.)

Физический капитал в свою очередь разделяется на основной капитал,

куда относятся реальные активы длительного пользования, такие, как здания,

сооружения, машины, и оборотный капитал, расходуемый на покупку средств

для каждого цикла производства: сырья, основных и вспомогательных

материалов труда.

Сегодняшняя ценность капитала зависит от того, что капитал может

произвести в будущем. Для производства дохода владелец капитала должен

отказаться от текущего потребления в надежде получить более высокое

вознаграждение в будущем. Поток будущего дохода должен стимулировать

101

создание сегодняшнего запаса. Чтобы создать этот запас, в свою очередь,

необходим поток сбережений. Фактор времени (сравнение прошлого с

настоящим, настоящего с будущим) приобретает при анализе капитала

первостепенное значение.

Доход на капитал будет произведен лишь в том случае, если

собственник капитала передаст его для производительного использования

предпринимателю (или сам станет предпринимателем). При этом капитал,

ссужаемый на время, должен вернуться с приращением. Этот прирост,

возвращаемый собственнику капитала, и называется ссудным процентом.

Ссудный процент - это цена, уплачиваемая собственнику капитала за

использование его средств в течение определенного периода времени. При

анализе обычно рассматривают капитал исключительно денежной формы,

подразумевая, что на деньги покупают физический капитал.

Для создания и увеличения капитала необходимы вложения денежных

средств-инвестиций.

Инвестирование - это процесс создания или пополнения запаса

капитала. Обычно под процессом инвестирования понимают приток нового

капитала в данном году. Различают валовые и чистые инвестиции.

Валовые инвестиции - это общее увеличение запаса капитала.

Валовые инвестиции сравниваются с затратами на возмещение.

Возмещение - это процесс замены изношенного основного капитала.

Чистые инвестиции - это валовые инвестиции за вычетом средств,

идущих на возмещение.

Валовые инвестиции – Возмещение = Чистые инвестиции

Если валовые инвестиции больше возмещения, то чистые инвестиции

положительны (имеет место прирост капитала, производство расширяется).

Если валовые инвестиции меньше возмещения, то чистые инвестиции

отрицательны: «проедается» имеющийся капитал. И наконец, если валовые

инвестиции равны возмещению, то запас капитала остается на прежнем уровне,

имеет место продолжение производства в тех же самых масштабах (простое

воспроизводство).

3.2.3. Купля-продажа денег, ценных бумаг имеет свою специфику, и это

находит отражение при формировании процентной ставки, темпов инфляции и

валютного курса.

Среди различных видов цен, используемых коммерческими банками,

особое место занимает процентная ставка - номинальная и реальная (рыночная).

Рыночная ставка процента колеблется под влиянием факторов, определимую

рыночную конъюнктуру.

Процентная ставка включает в себя несколько элементов, точно так же

как и структура цены любого товара. При формировании процентной ставки

важную роль играют и скидки к ставке, которые устанавливаются в

зависимости от деловой политики, проводимой банком.

102

Основными макроэкономическими показателями являются

национальный объем производства, общий уровень цен, процентная ставка и

занятость. Важным макроэкономическим показателем выступает процентная

ставка.

Процентная ставка - это плата за деньги, предоставляемые в кредит.

Были времена, когда законом не допускалось вознаграждение за то, что

неизрасходованные, свободные деньги давали в заем. В современном мире

широко пользуются кредитом, за пользование которым устанавливается

процент. Поскольку процентные ставки измеряют издержки использования

денежных средств предпринимателями и вознаграждение за неиспользование

денег потребительским сектором, то уровень процентных ставок играет

значительную роль в экономике страны в целом.

Очень часто в экономической литературе пользуются терминам

«процентная ставка», хотя существует множество процентных ставок.

Дифференциация процентных ставок связана с риском, на который идет

заимодатель. Риск возрастает с увеличением роста кредита, т.к. становится

выше вероятность того, что деньги могут понадобиться кредитору раньше

установленной даты возврата ссуды, соответственно повышается процентная

ставка. Она (процентная ставка) увеличивается, когда за кредитом обращается

малоизвестный предприниматель. Мелкая фирма уплачивает более высокую

процентную ставку, чем крупная фирма. Для потребителей процентные ставки

также варьируются. Ссуды под недвижимость предоставляются в США,

например, по ставкам, равным 10-11%, на покупку товаров длительного

пользования 15-18%, а по некоторым видам кредита процентные ставки

достигают 36%.

Однако как бы не отличались ставки процента, все они находятся под

воздействием рыночного механизма: если предложения денег уменьшаются, то

процентные ставки увеличиваются, и наоборот. Именно поэтому рассмотрение

всех процентных ставок можно свести к изучению закономерностей одной

процентной ставки и в дальнейшем оперировать термином «процентная

ставка».

Различают номинальные и реальные процентные ставки. Реальная

процентная ставка определяется с учетом уровня инфляции. Она равна

номинальной процентной ставке, которая устанавливается под воздействием

спроса и предложения, за вычетом уровня инфляции:

r = i – %ΔP,

где r - реальная процентная ставка

i - номинальная процентная ставка, i = r + Δ%P

Р - общий уровень инфляции.

Если, например, банк предоставляет кредит и взимает при этом 15%, а

уровень инфляции составляет 10%, то реальная процентная ставка равна 5%

(15-10).

Наиболее распространенными в США являются следующие процентные

103

ставки: прайм-рейт, учетная ставка, ставка федеральных фондов.

Прайм-рейт - это ставка взимаемая банками при предоставление

краткосрочных ссуд своим привилегированным клиентам. Клиенты с низким

рейтингом кредитоспособности должны наряду с прайм-рейтом выплачивать

еще дополнительную сумму денег. Прайм-рейт устанавливается банками, но

определяется под воздействием спроса и предложения. Когда происходит

изменение прайм-рейта, то банки извещают об этом и все другие следуют

новой ставке. Прайм-рейт не меняется так часто, как другие процентные ставки,

изменения могут происходить два раза в месяц или даже два раза в год.

Учетная ставка - это ставка, которая устанавливается правительством

административным путем, а не в результате конкуренции. При этой ставке ЦБ

(в США - Федеральная резервная система) предоставляет кредиты другим

банкам. Это единая ставка, контролируемая государством, все остальные

определяются под воздействием спроса и предложения, но и на них

правительство может влиять через предложение денег.

Ставка федеральных фондов - это процентная ставка, взимаемая

банками, когда они предоставляют в заем банковские резервы, иногда даже на

очень короткий срок. Изменения в ставках федеральных фондов служат

сигналом об изменении в спросе на деньги и их предложении, вот почему

Федеральная резервная система США внимательно следит за движением

данной процентной ставки.

Инфляции и банковский кредит

Говоря о механизме ценообразования и изменения цен, недопустимо

обходить такое ценовое явление, как инфляция.

Инфляция означает обесценение денежной единицы, уменьшение ее

покупательной способности. Природа возникновения инфляции -

несоответствие между обращением денежной и товарной массы, порождаемое

чаще всего выпуском избыточности наличных и безналичных денег, не

обеспеченных товарной массой. В этом случае деньги не обладают своей

наименьшей ценностью ввиду отсутствия эквивалентного по стоимости

товарного покрытия.

Непосредственным проявлением инфляции является рост цен на товары,

необусловленный повышением их качества.

Более универсальный способ определения уровня инфляции состоит в

установлении среднего по строкам или по региону индекса роста розничных

цен на группу наиболее употребительных товаров, именуемую

«потребительской корзиной». Обычно эти товары подбираются таким образом,

чтобы группа была статистически представительной, включала как можно

больше товаров, которые приобретаются всем населением. Уровень инфляции,

измеряемый приростом, увеличением цен, исчисляется чаше всего за месяц или

за год.

В международной экономической практике принято считать, что

уровень инфляции в 2-3% в год вообще безопасен и допустим.

104

Инфляция приводит к необходимости ее учета в ставках банковского

процента, т.к. объявляемые банком ставки по депозитам отличаются от

реальных, т.е. очищенных от влияния инфляции.

Предположим, что вы помещаете на банковский счет вклад Q под

годовой объявляемый процент r. Тогда в конце года вы сможете получить

сумму Q (1- r/100). Но вследствие наличия годовой инфляции с процентным

уровнем i полученная вами сумма будет обладать истинной стоимостью,

уменьшенной в (1 + i/100) раз по сравнению с первоначальной суммой,

выданной банком.

В итоге вы получите из банка сумму, которая в текущих действующих

ценах обладает стоимостью Q (100 + r/100 + i). Приращение вашего денежного

капитала ΔQ составит таким образом:

ΔQ = Q (100 + r/100 + i) - Q = Q (r - i/100 + i) ♦ 100

Так, эта истинная, реально полученная вами процентная ставка r

ист

, т.е.

Q/Q, составит:

ист

= (r - i) 100/100 + i

Этой формулой и должен руководствоваться вкладчик, вносящий вклад

в условиях инфляции. При значениях уровня инфляции i, намного меньших

100%, можно считать, это истинная ставка процента r

ист

равна разности между

процентном ставкой, объявленной банком, и процентным уровнем инфляции за

тот же период.

Если процент инфляции i равен объявленной банком процентной ставке

r, то кредитование денег в банке вообще не приносит дохода, а если процент

инфляции превышает процентную ставку, то реальная ставка отрицательна и

вкладчик несет убытки.

Изучение динамики процентных ставок и инфляции в России выявило

следующие закономерности: уровень ставок в прямой зависимости от уровня

инфляции. Это объясняется тем, что при очень высоком уровне инфляции

процент ставки сдерживает спрос на денежный капитал. Вследствие этого ее

уровень может складываться ниже величины инфляции.

Таким образом, в связи с высоким уровнем инфляции, процентная

ставка за этот важный фактор, оказывающий влияние на уровень и динамики

цен в народном хозяйстве. Следовательно, процентная ставка - как цена на

ссудный капитал - важная составляющая всей системы цен, действующей в

экономике страны.

Процентные ставки испытывают влияние многочисленных факторов -

экономических и политических, внутренних и внешних. Главное значение

имеет, несомненно, соотношение спроса и предложения денежного капитала.

Однако, в современных условиях механизм формирования процентных ставок в

России, так и в странах Запада стал более сложным, чем раньше: появляются и

усиливаются новые факторы, в тоже время роль прежних факторов меняется,

105

иногда происходит ее обновление.

К числу традиционных факторов, влияющих главным образом на

предложения ссудного капитала, относятся степень развития кредитной

системы страны и объем денежного накопления, тем больше возможности у

кредитных учреждений, выполняющих роль посредников, предоставлять

заемщикам ссуды на «применяемых» условиях, т.е. по сравнительно низким

ставкам.

С другой стороны, значительные размеры денежных накоплений

вызывают известное снижение спроса на банковские кредиты, развитие

политики самофинансирования предприятий.

Важным фактором тоже является состояние экономики, в частности

фаза экономического цикла. В условиях роста производства, как известно,

повышается спрос на заемные средства, в итоге растет процентная ставка.

Важное значение для уровня процентных ставок имеют вид и срок

кредита, репутация и экономическое положение клиента, продолжительность

его деловых отношений с банком.

Известное влияние на уровень процентных ставок в стране оказывают

такие факторы, как размеры бюджетного дефицита и состояние национальной

валюты.

Дефицит госбюджета и необходимость его покрытия вызывают

повышенный спрос государства на заемные средства.

Необходимо так же отметить, что рассматривать процентную политику

коммерческих банков целесообразно раздельно с учетом:

 Надбавок за риск, который тем выше, чем меньше уверенность банка в

надежности возврата ссуды;

 Надбавок (скидок) на условия рынка (спрос - предложение) и положение на

нем продавца (монополия-конкуренция).

Надбавки - скидки определяются политикой, проводимой ЦБ РФ и

коммерческими банками на рынке кредитных ресурсов и рынке кредита. Что же

касается процентной политики как инструмента управления кредитом в

народном хозяйстве, то она стала основной политикой «дорогих» и «дешевых»

денег, которая была использована при проведении экономических реформ

1992-1999 г.

Спрос на деньги должен определяться, прежде всего, потребностями

реального сектора экономики и лишь частично спекулятивными операциями

под жестким государственным контролем. Эмиссия кредитных денег,

вызванная ростом коммерческих банков и приведшая к вывозу капитала за

границу, должна смениться эмиссией реальных денег, ограничением вывоза

валютных средств за рубеж и созданием условий для заинтересованности

частного капитала в инвестициях в экономику России и стран СНГ.

106

Тема 3.3 Теория и методы оценки земли

3.3.1. Особенности земли как товара.

3.3.2. Виды стоимости и цены земли.

3.3.3. Цены на рынке недвижимости.

3.3.1. По мере углубления рыночных отношений в современной России

земля постепенно становится товаром - объектом хозяйственного оборота, т.е.

практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому

собственнику и у каждого участка есть своя цена. Как любой товар, земля

имеет потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стойкость

отражает стоимость земли для конкретного использования; рыночная

стоимость - это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и

конкурентном рынке.

Земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий

различные реальные или потенциальные потребности и имеющий

определенные качественные и количественные характеристики.

Цена на землю выступает как капитализированная рента. Так же как и на

любой товар, она определяется спросом и предложением. По мере понижения

цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен -

снижается.

Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество

предлагаемой на рынке земли ограниченно самой природой, поэтому цена

земли определяется в основном спросом - уровнем цен продуктов,

производимых на земле.

Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под

влиянием многочисленных факторов - экономических, демографических,

природно-климатических и др.

Земля - специфический объект рыночных отношений. В идеале

земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особенной

ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных

свойств.

Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя

разновидность почвы, содержание гумуса, водный и тепловой режим, наличие

пашни и др. является решающими для сельскохозяйственного производства и

лесного хозяйства.

Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара

имеет классификация земель по категориям в зависимости от целевого

назначения, позволяющая обеспечить дифференцированный подход к

осуществлению рыночных сделок.

В настоящее время можно исключить из оборота по купли-продажи

около 800-900 млн. га земель, отнесенных к федеральной собственности. К

данной цифре следует добавить еще почти 124 млн. га эрозно опасных

сельскохозяйственных земель, а так же приписывать 15% территорий

Европейской части России, загрязненной радионуклидами, тяжелыми

107

металлами, токсинами промышленного происхождения.

3.3.2. Под стоимостью объекта недвижимости обычно понимают

наиболее вероятную цену, которую можно получить при его продаже на

конкурентном и открытом рынке или совершение иной соотносящей операции.

Нормативная цена земли.

Законом РФ «О плате за землю» введено понятие нормативной цены

земли и определен порядок ее расчета.

В настоящее время в соответствии с Постановлением Правительства РФ

3.11.94 года № 1204 «О порядке определения цены земли» и Инструкцией

Государственной налоговой службы РФ по применению Закона РФ «О плате за

землю» от 17.04.95 года № 29 нормативная цена земли по конкретным

земельным участкам определяется в размере 200-кратной ставки земельного

налога на единицу площади земельного участка соответствующего целевого

назначения. Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению

Комитетов по земельным ресурсам и землеустройству в зависимости от уровня

рыночных цен на земли розничного целевого назначения могут устанавливать

по оценочным зонам земель на территории субъекта РФ повышающие

коэффициенты к размеру нормативной цены земли, но при этом нормовая цена

не должна превышать 75% уровня рыночных цен на земельные участки

конкретного назначения соответствующей оценочной зоны.

Администрация города может повышать или понижать установленную в

указанном Порядке нормативную цену земли, но не более чем на 25% .

Рыночная стоимость земельного участка.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи участка на

конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в

своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не

испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

На рыночную стоимость земельного участка наибольшее влияние

оказывают такие факторы, как полезность, отчуждаемость, спрос,

дефицитность, ликвидность.

Перечисленные выше вещные права на земельные участки

предоставляют их владельцам разнообразные возможности испытывать данное

имущество и, следовательно, обеспечивают различные уровни стоимости.

Под оценочной ценой земельного участка обычно понимают цену

свершившейся конкретной сделки по его купли-продажи.

Если вещным правом является право на аренду земли, то право на

аренду не включает в себя право продажи, а включает право субаренды, а

рыночная стоимость в этом случае будет представлять собой текущую

стоимость разницы между будущими субарендами и арендными платежами.

И, наконец, если вещное право представлено правом частной

108

собственности, то рыночная стоимость определяется на основе применения

традиционных методов оценки земли.

Результат оценки земельного участка существенно зависит от принятого

метода оценки.

Метод наилучшего ж наиболее эффективного использования.

При определении стоимости участка земли, входящего в состав

оцениваемой затратным методом недвижимости, следует рассматривать его как

свободный от застройки в предположении наилучшего и наиболее

эффективного использования.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

предусматривает сопоставление альтернативных вариантов освоения

(застройки) участка земли. Для каждого варианта застройки рассчитывается

остаточная стоимость земли. Самая высокая остаточная стоимость земли

соответствует варианту ее наилучшего и наиболее эффективного

использования.

Метод сравнения продаж.

При наличии необходимой информации метод сравнения продаж

является наиболее предпочтительным и общеприменяемым. После сбора

рыночной информации и выбора единицы сравнения цены продаж сравнимых

участков корректируются по элементам сравнения.

Основными элементами сравнения для земли является:

 права собственности;

 условия финансирования;

 условия продажи;

 условия рынка (время продажи);

 месторасположение;

 физические характеристики;

 доступные коммунальные услуги;

 условия зонирования;

 наилучшее и наиболее эффективное использование.

Метод распределения.

Метод распределения основан на положение о том, что для каждого

типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью

земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для

новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное

использование земли.

109

Метод выделения.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных

участках в ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки.

Этот метод применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько

меньших по размеру представляет и наиболее эффективное использование

земли.

Техника остатка для земли.

Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о

продажах свободных участках земли. Для определения стоимости земельного

участка необходимо знать:

 стоимость здания;

 чистый операционный доход от недвижимости;

 коэффициенты капитализации для земли и зданий.

Капитализация земельной ренты.

Для определения стоимости участка земли методом капитализации

арендной платы относимая к земле арендная плата капитализируется

коэффициентом капитализации для земли, определенных из рыночных данных.

3.3.3. Рынок недвижимости сформировался на основе приватизации

государственных предприятий, их купли-продажи, банкротства предприятий,

залога недвижимости.

Недвижимость в соответствии с Федеральным законом «О

государственной регистрации прав на недвижимость, имущества и сделок с

ними» включает земельные участки, участки недр, обособленные водные

объекты и все др. объекты, которые связанны с землей так, что их перемещения

без несоразмерного ущерба невозможно, в том числе здания, сооружения,

жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы

предприятия как имущественные комплексы.

Различают первичный и вторичный рынок недвижимости. Первичный

рынок формируется, когда продавцами на нем выступают государственные

организации или комиссии, строящие объекты недвижимости.

Вторичный рынок недвижимости формируется на основе сделок между

физическими и юридическими лицами на базе реализации объектов

недвижимости, находящихся в использование в соответствии с формами

собственности на них.

Разницу между этими рынками можно увидеть при реализации нового и

старого жилья.

110