Лекции - Основы риэлторской деятельности

Подождите немного. Документ загружается.

результаты этой деятельности тоже могут подтверждаться составлением

соответствующего акта.

В этом случае оформленный первичный документ должен содержать в себе

все необходимые реквизиты, которые установлены ст. 9 Закона РФ "О

бухгалтерском учете".

Следует отметить, что с учетом норм налогового законодательства форма

акта должна содержать реквизиты о месте постоянного либо временного

проживания физического лица, которое является исполнителем по договору, а

значит получателем сумм доходов; реквизиты о документе, который удостоверяет

личность исполнителя.

Обусловлены такие рекомендации положениями ст. 230 НК РФ, согласно

которой организации обязаны представлять в налоговый орган по месту своего

учета сведения о доходах физических лиц за соответствующий календарный год и

суммах начисленных и удержанных налогов. Такие сведения представляются

один раз в год не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим календарным

годом, по форме N 2-НДФЛ "Справка о доходах физического лица" (Приказ МНС

РФ от 31 октября 2003 г. N БГ-3-04/583 "Об утверждении форм отчетности по

налогу на доходы физических лиц за 2003 год").

Если на дату подписания с физическим лицом заключенного договора он не

может документально подтвердить свое пребывание на территории РФ в течение

183 календарных дней и более в течение текущего календарного года, он не

может считаться налоговым резидентом РФ, а потому начисленные в его пользу

доходы должны облагаться налогом на доходы физических лиц по ставке 30% (п.

3 ст. 224 НК РФ). По истечении 183 календарных дней пребывания на территории

РФ в текущем году получатель доходов может быть признан налоговым

резидентом РФ с налогообложением выплачиваемых доходов по ставке 13%, а

также с перерасчетом ранее начисленных доходов по указанной ставке.

Если физическим лицом, с которым заключен договор, будут предъявлены

документы, подтверждающие тот факт, что он является резидентом государства,

с которым РФ заключен договор (соглашение) об избежании двойного

налогообложения, в установленном порядке рассмотренный налоговыми

органами РФ, оно может быть освобождено от уплаты налога вовсе.

Страховые взносы и единый социальный налог начисляются и

оплачиваются с сумм по договорам на выполнение работ (оказание услуг). С

данной суммы оплачиваются и страховые взносы на пенсионное страхование, а

также на страхование от несчастных случаев на производстве и

профессиональных заболеваний.

Объект налогообложения по единому социальному налогу согласно п. 1 ст.

236 НК РФ составляют выплаты, начисленные в пользу физических лиц по

трудовым и гражданско-правовым договорам, предметом которых является

выполнение работ, оказание услуг, а также по авторским договорам.

Не начисляется единый социальный налог на выплаты в пользу физических

лиц, являющихся индивидуальными предпринимателями, а в его части,

отчисляемой в Фонд социального страхования (4%) - также и на выплаты по

договорам гражданско-правового характера и авторским договорам (п. 3 ст. 238

НК РФ).

Расходы на обязательное пенсионное страхование начисляются и

оплачиваются в аналогичном порядке, что предусмотрено п. 2 ст. 10

Федерального закона от 15 декабря 2001 г. N 167-ФЗ "Об обязательном

пенсионном страховании в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 29 мая, 31

декабря 2002 г., 23 декабря 2003 г., 29 июня, 20 июля, 2, 28 декабря 2004 г., 4

ноября 2005 г., 2 февраля, 27 июля 2006 г.).

Страховые взносы на обязательное страхование от несчастных случаев на

производстве и профессиональных заболеваний оплачиваются на основании п. 3

Правил начисления, учета и расходования средств на осуществление

обязательного социального страхования от несчастных случаев на производстве

и профессиональных заболеваний (утверждены постановлением Правительства

РФ от 2 марта 2000 г. N 184 "Об утверждении Правил начисления, учета и

расходования средств на осуществление обязательного социального страхования

от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний" (с

изм. и доп. от 11 декабря 2003 г., 11 апреля 2005 г.)) начисляются на оплату труда

(доход) работников по трудовому договору, а также на вознаграждение по

гражданско-правовому договору, если только данным договором специально

оговорена обязанность организации начислять страховые взносы.

Доходы и расходы применительно к рассматриваемому налогу

применяются в зависимости от метода, который приняла и зафиксировала в своей

учетной политике соответствующая организация.

Если организация применяет метод исчисления налоговой базы по налогу

на прибыль по начислению, то доходы согласно ст. 218 НК РФ будут признаны в

том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от

фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и

(или) имущественных прав.

Чаще всего в том случае, если организация учитывает доходы от

реализации работ или услуг, датой получения такого дохода будет являться день

передачи соответствующих работ или услуг.

При рассмотрении данного вопроса полезно будет обратиться к Письму

Управления МНС по г. Москве от 20 августа 2002 г. N 26-12/38321, в котором

говорится: "...учитывая тот факт, что акт выполненных работ подтверждает объем,

стоимость выполненных работ и услуг, а дата подписания акта приема-передачи

заказчиком является датой передачи этих работ (услуг), т.е. датой реализации

выполненных работ, оказанных услуг, доход от реализации для целей

налогообложения по налогу на прибыль должен быть учтен при формировании

налоговой базы по методу начисления именно в момент подписания акта

приемки-сдачи выполненных работ (оказанных услуг) независимо от даты

фактического поступления денежных средств".

Если организация производит признание расходов по методу начисления,

то расходы согласно ст. 272 НК РФ будут приниматься в уменьшение налоговой

базы по налогу на прибыль в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они

имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иной

формы их оплаты.

Следовательно, расходы на оплату организациям за выполненные

(оказанные) ими работы (услуги) будут признаваться в целях налогообложения по

дате предъявления организации документов, которые служат основанием для

произведения расчетов, но с учетом положений заключенных между сторонами

договоров. Если, например, работы (услуги) в соответствии с условием

заключенного договора выполнены в декабре отчетного года, а документ

оформлен в январе следующего, за отчетным, года, то расходы на оплату

выполненных работ (услуг) должны быть отнесены в уменьшение налоговой базы

по налогу на прибыль за декабрь отчетного года*(33).

Расходы организаций по оплате выполненных работ или оказанных услуг,

согласно ст. 318 НК РФ, относятся к косвенным расходам, которые полностью

уменьшают доходы отчетного налогового периода в целях налогообложения.

2. Бухгалтерский учет и налогообложение при купле-продаже

объектов недвижимого имущества

Купля-продажа недвижимого имущества - это чрезвычайно сложный

процесс, имеющий огромное количество тонкостей и нюансов, который вызывает

большое количество вопросов и у юристов, и у бухгалтеров. Эти сделки обычно

являются достаточно дорогостоящими, что увеличивает ответственность лица

(бухгалтера) в случае ошибки.

Куплю-продажи недвижимости целесообразно будет рассматривать с двух

основных сторон: со стороны покупателя и со стороны продавца, поскольку

риэлтор или риэлторская фирма могут являться и продавцами, и покупателями.

Правоотношения сторон по договору купли-продажи недвижимости

регламентируются положениями гражданского законодательства, а именно главой

30 ГК РФ.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи

недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя

земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое

имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Названный договор согласно ст. 550 ГК РФ заключается в письменной

форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если

форма договора не соблюдена, он будет признан недействительным.

Следует также отметить, что, если иное не предусмотрено законом или

договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения

или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке,

включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей

части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

При этом, переход права собственности на недвижимость по договору

продажи недвижимого имущества к покупателю подлежит государственной

регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Регистрацию подобной сделки осуществляет по

нотариально заверенной доверенности от клиента. Это осуществляется за

отдельную плату.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества

подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя

имущества (покупателя) возникает с момента такой регистрации, если иное не

установлено законом. Аналогичное положение содержится и в общих положениях

ГК РФ. Пункт 2 ст. 8 ГК РФ устанавливает, что права на имущество, подлежащие

государственной регистрации, возникают с момента регистрации прав на него,

если иное не установлено законом. Право собственности на недвижимые вещи, их

возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в

Едином государственном реестре (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации

устанавливаются положениями ГК РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 6 ст. 131 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на

недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и

подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения),

перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. При этом

государственная регистрация является единственным доказательством

существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое

может быть оспорено только в судебном порядке.

Приведем пример бухгалтерского учета рассматриваемой сделки у

продавца объекта недвижимого имущества.

Для учета выбытия объектов основных средств (далее - ОС)

предназначены унифицированные формы, утвержденные постановлением

Госкомстата России от 21 января 2003 г. N 7. Для недвижимого имущества

предусмотрена форма N ОС-1а "Акт о приеме-передаче недвижимости".

Для детального рассмотрения заявленного вопроса необходимо обратить

внимание на Правила бухгалтерского учета ОС установлены ПБУ 6/01 "Учет

основных средств", а также Методическими указаниями по бухгалтерскому учету

основных средств, утвержденными Приказом Минфина России от 13 октября 2003

г. N 91н (далее - Методические указания по учету ОС).

Для признания актива объектом ОС необходимо единовременное

выполнение условий, предусмотренных п. 4 ПБУ 6/01:

1) использование в производстве продукции (выполнении работ, оказании

услуг), либо для управленческих нужд;

2) использование в течение длительного времени (срок полезного

использования - свыше 12 месяцев);

3) не предполагается последующая перепродажа актива;

4) способность приносить доход в будущем.

На дату единовременного прекращения действия этих условий организация

должна признать выбытие объекта ОС.

При продаже здания все эти условия перестают выполняться в момент

передачи этого здания покупателю, т.е. в момент подписания акта приема-

передачи. Поэтому именно на основании договора купли-продажи и акта приема-

передачи продавец должен признать в бухгалтерском учете выбытие ОС. Такой

вывод содержится в Письме Департамента налоговой политики Минфина РФ от

16 апреля 2004 г. N 04-05-06/43 "Об уплате налога на имущество организаций при

выбытии основных средств".

Таким образом, с момента подписания акта приема-передачи продавец

должен исключить объект недвижимости (здание) из состава ОС или доходных

вложений (в зависимости от того, на каком счете учитывалось проданное

имущество).

Соответственно, с первого числа следующего месяца продавец должен

прекратить начисление амортизационных отчислений по этому зданию (п. 22 ПБУ

6/01, п. 62 Методических указаний по учету ОС).

При этом возникает ряд проблем.

При продаже имущества (в том числе объекта ОС) выручка от продажи

принимается к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в

договоре (п. 30 ПБУ 6/01) в составе операционных доходов (п. 84 Методических

указаний по учету ОС).

Одним из условий признания выручки (поступления от продажи) в

бухгалтерском учете является переход права собственности на товар от продавца

к покупателю (п. 12 "г" ПБУ 9/99 "Доходы организации").

Поскольку при продаже недвижимости дата перехода права собственности

определяется датой государственной регистрации, то продавец может признать

выручку от продажи недвижимости в бухгалтерском учете только на дату

государственной регистрации перехода прав на имущество.

До момента государственной регистрации перехода права собственности к

покупателю продавец здания продолжает оставаться его титульным

собственником. Следовательно, с момента подписания акта приема-передачи

недвижимого имущества до даты (государственной регистрации) продавец

должен продолжать учитывать недвижимость на своем балансе. На каком счете

должно учитываться такое имущество?

Нормативные документы не содержат ответа на данный вопрос.

В данной ситуации можно рассуждать следующим образом. Любое

имущество (например, определенная вещь), которое предназначено для продажи,

представляет собой товар. Для обобщения информации о движении отгруженных

товаров, выручка от продажи которых определенное время не может быть

признана в бухгалтерском учете, предназначен счет 45 "Товары отгруженные".

Таким образом, продавец недвижимого имущества может учесть стоимость

переданного по акту здания непосредственно на счете 45.

До момента регистрации перехода к покупателю права собственности на

недвижимость собственником данной собственности является продавец.

Пример

Организация продает объект ОС - здание. По договору купли-продажи

недвижимости стоимость здания составляет 3 540 000 руб., в том числе НДС - 540

000 руб.

Первоначальная стоимость здания по данным бухгалтерского и налогового

учета продавца составляет 2 300 000 руб. Начисленная за период эксплуатации

здания амортизация - 300 000 руб.

Передача здания покупателю по акту приема-передачи произведена в

январе 2006 г., стоимость здания полностью оплачена покупателем тогда же.

Документы на государственную регистрацию права собственности на

недвижимость поданы покупателем в феврале 2006 г., государственная

регистрация состоялась в марте 2006 г.

У продавца недвижимости в январе 2005 г. должны быть сделаны

следующие проводки:

Дебет счета 51 "Расчетные счета",

Кредит счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" - 3 540 000 руб. -

получена оплата от покупателя по договору купли-продажи здания;

Дебет счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками",

Кредит счета 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет 2 "Налог на

добавленную стоимость" - 540 000 руб. - в момент поступления денег от

покупателя с предоплаты начислен НДС в бюджет;

Дебет счета 02 "Амортизация основных средств",

Кредит счета 01 "Основные средства" субсчет 2 "Выбытие ОС" - 300 000

руб. - списана амортизация по зданию;

Дебет счета 45 "Товары отгруженные",

Кредит счета 01 "Основные средства" субсчет 2 "Выбытие ОС" - 2 000 000

руб. - списана остаточная стоимость здания, переданного покупателю по акту.

С 1 января 2006 г. моментом определения налоговой базы по НДС

признается более ранняя из двух дат:

1) дня отгрузки товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав;

2) дня оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров

(выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав (п. 1 ст. 167

НК РФ).

В случаях если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит

передача права собственности на этот товар, такая передача права

собственности в целях уплаты НДС приравнивается к его отгрузке (п. 3 ст. 167 НК

РФ).

Согласно п. 3 ст. 167 НК РФ при продаже недвижимости датой отгрузки

следует считать дату госрегистрации права собственности. А деньги, поступившие

от покупателя до этой даты, являются по сути авансом, который включается в

налоговую базу продавца в том периоде, когда он был получен (п. 1 ст. 154 НК

РФ).

Пример (продолжение).

В марте 2006 г. (в момент перехода права собственности на недвижимость)

в учете продавца здания делаются следующие проводки:

Дебет счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками",

Кредит счета 91 "Прочие доходы и расходы" - 3 540 000 руб. - отражена

выручка по договору купли-продажи здания;

Дебет счета 91 "Прочие доходы и расходы",

Кредит счета 45 "Товары отгруженные" - 2 000 000 руб. - в составе расходов

продавца отражается остаточная стоимость здания;

Дебет счета 91 "Прочие доходы и расходы",

Кредит счета 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет 2 "Налог на

добавленную стоимость" - 540 000 руб. - НДС со стоимости проданного здания

начислен к уплате в бюджет;

Дебет счета 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет 2 "Налог на

добавленную стоимость",

Кредит счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" - 540 000 руб. -

принят к вычету НДС, начисленный с предоплаты.

Не позднее пяти дней с момента государственной регистрации прав на

недвижимое имущество продавец здания должен выписать на переданный

покупателю объект недвижимости счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ).

В налоговом учете доходом от реализации здания признается выручка от

реализации (п. 1 ст. 249 НК РФ), из которой исключается НДС (п. 1 ст. 248 НК РФ).

Поскольку у продавца в налоговом учете здание числилось в составе

амортизируемого имущества, полученный доход от реализации уменьшается на

остаточную стоимость здания (подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ), определяемую в

соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ.

Согласно положениям, закрепленным в п. 3 ст. 271 НК РФ, при методе

начисления датой получения доходов от реализации (выручки) признается дата

реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) независимо от

фактического поступления денежных средств в их оплату.

Дата реализации товаров определяется в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ.

Реализацией признается переход права собственности на недвижимость, который

происходит на дату госрегистрации недвижимого имущества (см. выше). Таким

образом, при продаже недвижимости в соответствии с п. 3 ст. 271 НК РФ выручка

должна признаваться в налоговом учете продавца на дату государственной

регистрации права собственности. В условиях рассмотренного примера выручка

от реализации здания в сумме 3 000 000 руб. должна быть признана в налоговом

учете продавца в марте 2006 г.

На первый взгляд нормы, содержащиеся в НК РФ, не вызывают никаких

вопросов, но это поверхностное мнение.

У специалистов Минфина РФ есть мнение, что обязанность по уплате

налога на прибыль возникает у продавца с момента передачи объекта

недвижимости покупателю по акту приема-передачи вне зависимости от даты

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

(Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ

от 26 октября 2005 г. N 03-03-04/1/301 "Об отражении в бухгалтерском и

налоговом учете операций по купле-продаже основного средства"). То есть в

условиях нашего примера выручка от реализации здания, по мнению Минфина

РФ, должна быть признана продавцом в январе 2006 г. Минфин РФ считает, что

при исчислении прибыли доход от продажи недвижимости образуется у продавца

в момент передачи объекта покупателю по акту, а не в момент государственной

регистрации прав на недвижимость*(38).

Следует отметить, что до недавнего времени специалисты Минфина РФ

придерживались другого мнения. В письме Минфина РФ, которое было издано

ранее, содержался вывод о том, что в налоговом учете доход от продажи объекта

ОС признается на дату перехода права собственности на объект, т.е. на дату

регистрации права собственности покупателя на имущество (Письмо

Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ "Об

отражении в бухгалтерском и налоговом учете операций по купле-продаже

основного средства").

Возникает закономерный вопрос - в нем причина изменения мнения

специалистов Минфина РФ? Ответить на данный вопрос, к сожалению, не

представляется возможным, ведь законодательство, регулирующее данную

сферу деятельность, не изменилось. Можно предположить, что утверждение о

необходимости признания выручки от реализации на дату подписания акта

приемки-передачи является необоснованным. Законодательство РФ содержит

однозначное указание на то, что выручка должна быть признана в составе

доходов только после государственной регистрации прав на соответствующее

здание.

К сожалению, соблюдение норм закона в данной ситуации, как это не

абсурдно выглядит, приводит к спору с налоговыми органами. В том случае, если

вы не готовы к подобным спорам, лучше воспользоваться разъяснениями

Минфина РФ и включить выручку от реализации здания в налоговую базу по

налогу на прибыль в том периоде, когда здание было передано покупателю по

акту, как этого и требует Минфин РФ.

Вопрос о том, когда по проданному зданию следует прекратить начисление

амортизации, не вызывает сомнений.

Согласно положениям п. 2 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по

объекту амортизируемого имущества прекращается с 1-го числа месяца,

следующего за месяцем, когда произошло полное списание стоимости такого

объекта либо когда данный объект выбыл из состава амортизируемого имущества

налогоплательщика по любым основаниям.

Одним из существенных признаков, необходимых для признания

имущества амортизируемым, является использование его налогоплательщиком

для извлечения дохода (п. 1 ст. 256 НК РФ). После того, как была осуществлена

передача здания покупателю по акту приемки-передачи возможность

использования здания для извлечения дохода у продавца прекращается, и,

следовательно, с этого момента здание перестает отвечать признакам

амортизируемого имущества у продавца.

Поэтому продавец недвижимости должен прекратить начисление

амортизации с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошла

передача недвижимого имущества покупателю по акту приема-передачи.

Аналогичный вывод содержит Письмо Минфина РФ "Об отражении в

бухгалтерском и налоговом учете операций по купле-продаже основного

средства".

Затраты на приобретение объектов недвижимости, не оформленные

документами, подтверждающими их госрегистрацию в установленных

законодательством Российской Федерации случаях, учитываются на балансе

принимающей стороны (покупателя) наряду с собственным имуществом (п. 41

Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности в Российской

Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. N 34н).

Нормативные акты бухгалтерского учета допускают два способа учета

объектов недвижимости.

Первый способ - недвижимость может числиться в составе вложений во

внеоборотные активы на счете 08 "Вложение во внеоборотные активы" до даты

госрегистрации.

Второй способ - допускается досрочное (т.е. до регистрации права

собственности) включение покупателем недвижимости в состав ОС с выделением

ее на отдельном субсчете к счету 01 "Имущество, по которому документы поданы

на госрегистрацию". При этом в соответствии с п. 52 Методических указаний по

учету ОС должны выполняться два условия:

1) документы переданы на государственную регистрацию;

2) объект ОС фактически эксплуатируется.

Выбор одного из способов учета имущества осуществляется при

формировании учетной политики организации и утверждается руководителем.

Продолжим наш пример с позиции учета приобретенного здания у

покупателя*(39).

Пример (продолжение).

Предположим, что учетной политикой покупателя предусмотрен

обособленный учет здания на счете 01 "Основные средства" субсчет "ОС,

документы по которому поданы на госрегистрацию".

Здание введено в эксплуатацию в январе 2006 г.

Документы на госрегистрацию поданы покупателем в феврале 2006 г.,

госрегистрация состоялась в марте 2006 г.

В январе 2006 г. в бухучете покупателя делаются следующие проводки:

Дебет счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками",

Кредит счета 51 "Расчетные счета" - 3 540 000 руб. - в соответствии с

договором купли-продажи стоимость здания оплачена продавцу;

Дебет счета 08 "Вложения во внеоборотные активы",

Кредит счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - 3 000 000 руб.

- на дату подписания акта приема-передачи стоимость здания учтена в составе

вложений во внеоборотные активы;

Дебет счета 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным

ценностям",

Кредит счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - 540 000 руб. -

учтен НДС по зданию.

В феврале 2006 г. Производятся следующие проводки:

Дебет счета 01 "Основные средства" субсчет "ОС, документы по которым

поданы на госрегистрацию",

Кредит счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" - здание принято к

учету в составе ОС.

Положения главы 21 НК РФ не устанавливают никаких особых правил

применения налоговых вычетов "входного" НДС по расходам на приобретение

объекта недвижимости.

С 1 января 2006 г. для вычета "входного" НДС уже не важен факт оплаты

приобретенных товаров. Вычеты НДС по приобретенным ОС осуществляются в

общеустановленном порядке при одновременном выполнении следующих трех

условий, предусмотренных ст. 171, 172 НК РФ:

1) ОС приобретены для операций, облагаемых НДС;

2) ОС приняты к учету;

3) имеется должным образом оформленный счет-фактура поставщика, в

котором сумма НДС выделена отдельной строкой.

Для осуществления вычета "входного" НДС покупатель должен иметь счет-

фактуру от продавца недвижимости. Продавец, в свою очередь, должен оформить

счет-фактуру в течение пяти дней с момента государственной регистрации прав

на недвижимое имущество покупателем, т.е. в примере в марте 2006 г.

Однако, предположим, в условиях приведенного примера продавец при

продаже здания руководствовался рекомендациями Минфина РФ и отразил

реализацию имущества для целей налогообложения на момент передачи

недвижимости по акту приема-передачи (т.е. в январе 2006 г.) и выдал

покупателю здания счет-фактуру.

При такой ситуации, покупатель здания может принять НДС к вычету в

феврале 2006 г. в момент принятия здания к учету в составе ОС (при соблюдении

остальных условий, предусмотренных ст.ст. 171, 172 НК РФ).

В таком случае следует принимать к сведению следующее.

В абзаце 3 п. 1 ст. 172 НК РФ закреплено положение о том, что по объектам

ОС вычет НДС производится в полном объеме после принятия на учет данных

ОС, в том числе оборудования к установке.

Из буквального понимания указанной статьи следует, что если недвижимое

имущество учтено на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", то принять к

вычету "входной" НДС покупатель имеет право лишь после того, как

недвижимость будет переведена в состав ОС. Аналогичного мнения

придерживаются и налоговые органы.

Однако, у Минфина РФ иная точка зрения на данную ситуацию. Так,

специалисты Минфина РФ считают, что покупатель недвижимости имеет право

принимать "входной" НДС к вычету и до перевода объекта недвижимости на счет

01, при условии ввода объекта в эксплуатацию и подачи документов на

государственную регистрацию (Письмо Департамента налоговой и таможенно-

тарифной политики Минфина РФ от 13 июля 2005 г. N 03-04-11/158 О принятии к

вычету сумм НДС, уплаченных по объектам недвижимости, приобретенных

организацией). Таким образом, по мнению Минфина РФ, принять НДС к вычету

можно и в том случае, если недвижимое имущество до момента государственной

регистрации продолжает учитываться покупателем на счете 08 "Вложения во

внеоборотные активы".

По какой из названных схем действовать - решать вам.