Лекции - Основы риэлторской деятельности

Подождите немного. Документ загружается.

посредничества также отсутствовало.

В дореволюционной России институт представительства, в отличие от

посредничества, получил широкое распространение. Посредника часто ставили в

противовес представителю, а сам институт посредничества в отдельный не

выделяли, рассматривая его через призму представительства. В

рассматриваемый период времени посредничество рассматривалось в двух

смыслах:

1) посредничество в широком смысле - экономическая категория,

включающая в себя представительство;

2) посредничество в узком смысле - непосредственная деятельность сторон

по оказанию услуг.

Представительство определялось как правоотношение двух сторон

(представителя и представляемого), в котором первая сторона выступает от

имени и в интересах второй стороны, которая в свою очередь берет на себя

последствия действий первой стороны.

Однако некоторые авторы допускали возможность представителя

действовать в интересах представляемого не только от его, но и от своего имени.

После революции 1917 г. в России институт посредничества не только

перестал развиваться, но и стал уголовно наказуемым деянием.

Право на осуществление посреднических операций имели только

специализированные организации. Эти организации играли незначительную роль

в организации хозяйственных связей при перемещении излишков товарных

запасов между социалистическими организациями. Деятельность подобных

организаций законодательными актами урегулирована не была.

В советском гражданском праве посредничество рассматривалось только с

фактической стороны.

Правовой институт представительства, в отличие от посредничества,

получил нормальное развитие.

Как уже было сказано, первое упоминание о посредниках в

законодательном акте появилось в ГК РФ. Определение посредничества в

положениях ГК РФ дается по правилу "от обратного". По данному правилу

посредниками являются те, кто не является представителями. Данное положение

закрепляется в п. 2 ст. 182 ГК РФ, где говорится, что не являются

представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от

собственного имени (коммерческие посредники, конкурсные управляющие при

банкротстве, душеприказчики при наследовании и т.п.). Именно критерий

"действие в чужих интересах, но от собственного имени" и является основным

различающим признаком рассматриваемых нами правовых институтов.

Однако, помимо различающего признака, институты представительства и

посредничества имеют признак, объединяющий их, - это выступление лица в

чужих интересах. Следует отметить, что каждый субъект гражданского права

имеет свой интерес, т.е. осознанную социальную потребность в достижении

определенных благ. В п. 2 ст. 1 ГК РФ записано, что граждане (физические лица) и

юридические лица приобретают свои гражданские права своей волей и в своем

интересе. Особенность же применения категории "интерес" в рассматриваемых

случаях заключается в том, что в отношениях с третьими лицами посредник и

представитель всегда должны преследовать цели удовлетворения потребностей

заинтересованного лица и достижения благ, к которым оно стремится. При этом в

случае выступления лица в чужих интересах на основании договора между ним и

заинтересованным лицом (по поручению последнего) заинтересованное лицо

обязано возместить понесенные первым расходы. Здесь лицо, действующее в

чужих интересах, выступает за счет заинтересованного лица.*(9)

Общим признаком для института представительства и посредничества

будет выступать также и то, что услуги, оказываемые представителями и

посредниками, являются востребованными в предпринимательской и в

общегражданской сфере деятельности.

Несмотря на существование сходных признаков, представительство и

посредничество имеют различные основания возникновения.

Ученые-юристы чаще всего выделяют 3 основания возникновения

представительства.

Первым основанием является наделение представителя правами на

представление интересов представляемого лица. Это осуществляется путем

заключения договора либо составления доверенности.

Вторым основанием является издание компетентным органом власти

соответствующего акта, в котором содержится предписание, обязывающее

субъектов данного отношения действовать в качестве представителя иных лиц.

Третьим основанием является наличие установленного законом факта,

существования которого достаточно для возникновения отношений

представительства.

Однако следует отметить, что одного акта, уполномочивающего

представителя на представление интересов определенного лица, для

возникновения отношений представительства недостаточно (первое из указанных

оснований). Наделение определенными полномочиями является односторонней

сделкой и соответственно не обязывает представителя к совершению

определенных действий. Так, например, если лицо (потенциальный

представитель) не согласно выступать в качестве представителя, положения

доверенности или договора не могут его к этому обязать.

Из всего сказанного выше можно сделать вывод о том, что добровольным

представительством является представительство, основанное на

соответствующем соглашении представителя и представляемого. В подобном

соглашении должно содержаться волеизъявление представляемого о

предоставлении полномочия представителю и волеизъявление представителя о

принятии на себя обязанности по совершению определенных юридических

действий.

В зависимости от воли сторон представительство можно разделить на 2

вида:

1) добровольное (договорное) представительство, которое возникает на

основании соглашения сторон;

2) обязательное (законное) представительство, которое возникает на

основании соответствующего акта уполномоченного органа государственной или

местной власти, а также на основании юридических фактов, прописанных в

законодательстве.

Таким образом, первое основание возникновения представительства можно

отнести к первому виду представительства, а второе и третье - ко второму.

Отдельное внимание следует уделить субъектному составу отношений

представительства. Так, представляемыми могут являться как дееспособные, так

и недееспособные лица.

Одним из самых распространенных на сегодняшний день оснований

добровольного представительства является договор поручения.

Другим видом добровольного представительства является коммерческое

представительство.

В соответствии с п. 1 ст. 184 ГК РФ коммерческим представителем является

лицо, постоянно и самостоятельно представительствующее от имени

предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской

деятельности.

Отношения посредничества, в отличие от представительства, могут иметь

исключительно договорную основу. Посредническая деятельность всегда

осуществляется на основании договора (соглашения), заключенного между

сторонами в соответствии с закрепленными в законодательстве требованиями.

Посредническая деятельность представляет собой оказание услуг одним лицом

другому. Чаще всего названная деятельность осуществляется на основании

договора поручения, комиссии или консигнации либо иного договора аналогичного

характера.

Посредничество отличается от представительства по субъектному составу.

Так, в отношениях посредничества субъектами выступают полностью

дееспособные лица.

Следует отметить, что отношения клиента и посредника в посреднических

отношениях не носят лично-доверительного характера, как это происходит при

представительстве. Посредник своими действиями не порождает возникновения у

клиента прав либо обязанностей к третьим лицам. Из сказанного можно сделать

вывод о целесообразности осуществления посредничества на платной основе.

Как уже было сказано ранее, можно выделять фактическое и юридическое

посредничество. Целью деятельности юридического посредника можно назвать

совершение двусторонних сделок (договоров). В различных ситуациях

юридический посредник может действовать от собственного либо от чужого

имени. Так, например, в агентском договоре или договоре комиссии он действует

от собственного имени; а в договоре транспортной экспедиции от чужого имени.

Представительство можно разделить на коммерческое и некоммерческое.

Назовем признаки, которыми должен обладать коммерческий посредник:

1) обладать статусом предпринимателя;

2) осуществлять свою деятельность в предпринимательской сфере, т.е.

совершать двусторонние сделки (договоры) в интересах предпринимателей или

способствовать совершению сделок между ними;

3) заниматься посредничеством в виде промысла, т.е. посредничество

должно являться его основным источником дохода).

Исходя из всего сказанного выше можно сформулировать определение

посредничества. Так, посредничество - это гражданское правоотношение, в силу

которого одно лицо (посредник) за определенную плату по поручению другого

лица (клиента) от собственного имени, но в интересах и за счет клиента

совершает двусторонние сделки (договоры) либо содействует их совершению.

Таким образом, более детальным изучением вопросов представительства

мы хотели подчеркнуть то обстоятельство, что риэлторская фирма в вопросах

своей деятельности довольно часто использует указанные нами формы оказания

услуг (по договору возмездного оказания услуг, агентированию, поручению,

комиссии), между тем, права и обязанности риэлторов и их клиентов возникают и

прекращаются в отношении объектов недвижимого имущества различными

способами, связанными прежде всего с тем, что в одних случаях риэлтор

действует как посредник на рынке услуг недвижимости, а в других случаях - как

представитель интересов своего клиента и заключает от своего имени все сделки.

Лекция 4. Права и обязанности потребителя риэлторских услуг

Права и обязанности потребителей риэлторских услуг (клиентов)

регламентируются общими правилами, закрепленными ГК РФ по обязательствам

возмездного оказания услуг, агентирования, комиссии и поручительства, а также

договорами, которые заключаются между клиентами и риэлторскими фирмами.

Основную массу потребителей риэлторских услуг от риэлторских фирм

составляют физические лица. Именно по этой причине услуги, которые

оказываются риэлторскими фирмами этой части клиентов, будут регулироваться

положениями Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав

потребителей" (с изм. и доп. от 2 июня 1993 г., 9 января 1996 г., 17 декабря 1999

г., 30 декабря 2001 г., 22 августа, 2 ноября, 21 декабря 2004 г., 27 июля, 16

октября, 25 ноября 2006 г.).

Возникает закономерный вопрос - что можно отнести к правам

потребителей риэлторских услуг?

Во-первых, это право на информацию. Риэлторская фирма должна

предоставить полную информацию о предоставляемых услугах. Когда клиент

только обращается в риэлторскую фирму, не заключив с ней договор на оказание

риэлторских услуг, то наиболее целесообразно разъяснить клиенту весь комплекс

услуг, которые ему можно предоставить, исходя из требований клиента. При этом

могут оговариваться примерные сроки выполнения услуг и их стоимость. На этой

стадии взаимоотношений клиента и риэлтора риэлторская фирма не сообщает

клиенту всей информации относительно своих услуг. Делается это по той

причине, что информация (например, о месте нахождения необходимой клиенту

квартиры, ее стоимость и т.д.) может быть отнесена к коммерческой тайне данной

риэлторской фирмы.

Если потребитель риэлторских услуг готов воспользоваться услугами

определенной риэлторской фирмы, ему должна быть предоставлена информация

об условиях заключения договора об оказании риэлторских услуг.

Кроме договора об оказании риэлторских услуг по необходимости, риэлтор

и клиент могут заключать договоры агентирования, комиссии, поручения. В

подобных ситуациях риэлторская фирма обязана представить клиенту

необходимую информацию обо всех условиях названных договоров. Однако

следует помнить, что риэлтор не обязан полностью раскрывать всю "юридическую

сущность" интересующих клиента договоров, он лишь должен отвечать на

заданные клиентом вопросы.

Перед подписанием каких-либо договоров с риэлторской фирмой

потребителю нужно тщательно изучить все предлагаемые условия. Важно

обратить внимание на предмет услуг, которые должна предоставить риэлторская

фирма. Если, например, клиенту нужно купить однокомнатную квартиру в центре

города (желательно на каких-то конкретных улицах), расположенную на третьем

этаже, то в договоре обязательно необходимо подробно описать все эти нюансы,

в противном случае риэлтор будет считаться надлежаще исполнившим свои

договорные обязательства даже если не учтет пожелания своего клиента. А

клиент будет обязан принять все исполненное по договору риэлтором и оплатить

его услуги. Поэтому все "пожелания" клиента о месте расположении квартиры

(или, например, куда должны выходить окна) должны остаться не устными

пожеланиями, а быть записанными в договоре на оказание риэлторских услуг.

Клиенту следует поинтересоваться о таких немаловажных вопросах, как

переход риска случайной гибели, ответственности сторон, праве на удержание

риэлтором всего, полученного им по сделке, заключенной в интересах клиента,

обременении недвижимого имущества правами третьих лиц*(10). Об этих

вопросах мы будем говорить подробнее в гл. 8 настоящей книги.

Риэлторская фирма должна предоставить и правовую информацию обо

всех юридических действиях, которые необходимо совершить риэлтору для

исполнения требований клиента. В ходе совершения сделок с недвижимым

имуществом может потребоваться приватизация жилого помещения,

приобретение права собственности на земельный участок, оформление

наследства, регистрация сделки с недвижимостью, обращение в суд и

представление интересов клиента в суде.

В области прав на информацию необходимо учитывать, что риэлторские

фирмы не могут собирать и обрабатывать определенные виды информации. Это

касается персональных данных. Формировать свою базу риэлторы могут по

клиентам, обратившимся к ним и теперь, согласно положениям Федерального

закона от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ "О персональных данных", собирать

информацию, отнесенную данным законом к персональным данным нельзя.

Запрещено так же обрабатывать и передавать такую информацию. К

персональным данным относится информация, относящаяся к определенному

или определяемому на основании такой информации физическому лицу (субъекту

персональных данных), в том числе его фамилия, имя, отчество, год, месяц, дата

и место рождения, адрес, семейное, социальное, имущественное положение,

образование, профессия, доходы, другая информация.

Во-вторых, клиент имеет право на качественное выполнение риэлтором

своих услуг. Требования о качестве услуг в каждом конкретном случае будут

различными. Они напрямую зависят от тех условий, которые предусмотрены в

договоре на оказание риэлторских услуг.

Если клиенту необходимо, например, совершить обмен квартирами, то

риэлтор будет считаться исполнившим договор, если передаст клиенту квартиры,

проживание в которых возможно, исходя из санитарных требований. Это квартиры

в домах, которые не находятся в аварийном состоянии и подключены к газо-,

электро- и водоснабжению. В тех случаях, когда квартира в новостройке, это

должен быть дом, сданный на обслуживание в ЖЭК. На практике довольно

распространены случаи, когда покупателя вселяют в квартиру в новостройке,

которая еще не сдана строительством, не принята на обслуживание в ЖЭК. Это

грозит тем, что при наступлении отопительного сезона дом не будет

отапливаться, в него не будут подавать газо- и энергоснабжение.

Ответственности за все это никто не понесет. Пока стороны (строительная

организация, собственник здания, покупатель, ЖЭК, риэлторская фирма) будут в

суде выяснять, на ком лежит вина и кто понесет имущественную ответственность,

вопросы коммунального обслуживания дома не будут разрешены.

Если в договоре указано, что квартира должна быть расположена в

определенном месте (на каких-то конкретных улицах, определенных этажах), то

договор будет считаться исполненным в соответствии с требованием о качестве,

если соблюдены все дополнительные требования клиента и дом соответствует

требованиям, ранее указанным.

Если не соблюдено требование о качестве предоставленной услуге и

недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан

товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от

продавца:

1) соразмерного уменьшения покупной цены;

2) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара

(обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть

устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются

неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных

недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

1) отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать

возврата уплаченной за товар денежной суммы;

2) потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром,

соответствующим договору.

Эти права предусмотрены ст. 475 ГК РФ.

Существенное нарушение требований качества товара будет проявляться

как раз в том случае, если клиенту была передана квартира, не соответствующая

требованиям, указанным в договоре на оказание риэлторских услуг.

Клиент также вправе получить товар, свободный от прав третьих лиц.

Согласно ст. 460 ГК РФ риэлторская фирма обязана передать покупателю товар

свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель

согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение

продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены

товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что

покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Например, риэлтор покупает для своего клиента квартиру, в которой прописан и

проживает гражданин (отказополучатель наследства). Риэлтор должен испросить

согласие клиента на покупку такой квартиры. Если риэлтор этого не сделает,

клиент вправе требовать от него возмещения части покупной цены, либо

расторжения договора купли-продажи и договора на оказание риэлторских услуг,

возмещения всех убытков*(11).

При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям,

возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить

покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или

должен был знать о наличии этих оснований. Соглашение сторон об

освобождении продавца от ответственности в случае истребования

приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении

недействительно (ст. 461 ГК РФ).

Если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения договора

купли-продажи, предъявит к покупателю иск об изъятии товара, покупатель

обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это

дело на стороне покупателя. Непривлечение покупателем продавца к участию в

деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если

продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие

проданного товара у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию

в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать

неправильность ведения дела покупателем. Эти правила указаны в ст. 461 ГК РФ.

Среди обязанностей потребителя услуг риэлторской фирмы можно назвать

прежде всего обязанность по оплате услуг риэлторской фирмы. Оплата услуг

риэлторской фирмы может быть определена в договоре по оказанию риэлторских

услуг различными способами, подробнее об этом мы поговорим в главе восьмой

настоящей книги. В связи с оплатой услуг риэлторской фирмы часто возникает

вопрос об удержании риэлтором всего полученного им по сделке с клиентом (на

основании ст. 359, 360 ГК РФ) и ответственности клиента за просрочку платежа

или неоплату услуг риэлторской фирмы. Удержание выражается в том, что

риэлтор, например купивший по поручению клиента квартиру, удерживает ее и не

передает клиенту, поскольку клиент не оплатил полностью услуги риэлторской

фирмы. Далее риэлтор имеет право на продажу этой квартиры и удовлетворения

из этой суммы своего вознаграждения. Указанные правила удержания действуют

независимо от того, указаны они в договоре или нет. А вот если в договоре будет

прямо предусмотрен запрет на удержание риэлтором, то правила,

предусмотренные ст. 359, 360 ГК РФ, не будут применяться к правоотношениям

сторон и соответственно риэлтор не сможет законно удерживать полученное им

имущество клиента.

Помимо своевременной оплаты товара клиент должен соблюдать

требования риэлтора о коммерческой тайне его фирмы (не сообщать третьим

лицам сведения, которые риэлтор запретит сообщать). Несоблюдение

коммерческой тайны риэлторской фирмы может повлечь за собой имущественную

ответственность клиента. В договоре обязательно должно быть предусмотрено,

какие сведения клиент не имеет право разглашать и какая ответственность

предусмотрена за их разглашение.

Часто риэлторская фирма предусматривает в договоре условие о том, что

клиент не вправе обращаться к другим риэлторским фирмам за оказанием услуг, с

которыми он обратился в данную риэлторскую фирму. За нарушение этого

условия риэлторская фирма может взыскать с клиента стоимость услуги, которую

она могла ему оказать. Это правило будет действовать в том случае, если оно

предусмотрено договором.

Потребитель услуг риэлторской фирмы обязан также передать риэлтору

имущество (например, квартиру для продажи) качества, оговоренного с

риэлтором. Например, он должен предупредить риэлтора обо всех правах третьих

лиц в отношении продаваемой квартиры, в том состоянии, которое указано в

договоре. При несоблюдении данного требования риэлтор вправе отказаться от

исполнения договора риэлторских услуг и потребовать возмещения убытков с

клиента. Но это обязательно должно быть предусмотрено договором на оказание

риэлторских услуг (с подробным описанием того, в каком порядке будут

определяться убытки риэлтора)*(12).

В обязанности риэлторской фирмы должна входить и обязанность по

защите и соблюдению интересов своего клиента.

Риэлторская фирма (по договоренности со своим клиентом) может

представлять его интересы в суде, если на недвижимое имущество клиента

имеются какие-либо притязания третьих лиц. Мы говорили об этом в первом

вопросе настоящей главы. Отделом юридической службы (или юристом фирмы)

по доверенности от клиента могут быть предоставлены услуги по представлению

интересов в суде.

Как правило, при продаже квартиры достаточно часто возникают случаи,

когда один супруг без согласия другого продает совместную недвижимость. Либо

продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний, и согласия на ее

продажу орган опеки и попечительства не выдавал.

Во всех этих случаях риэлторская фирма представляет интересы своего

клиента в гражданском судопроизводстве. Дела в подобных случаях

рассматриваются в исковом производстве в суде общей юрисдикции первой

инстанции. Важно знать, что все иски, связанные с недвижимым имуществом,

подаются в суд, на территории участка которого находится недвижимость, место

проживания истца и ответчика значения здесь не имеют.

Бывают, однако, случаи, когда потребителю риэлторских услуг покупают

квартиру в доме с недавно завершенном строительством, но не сданном в

установленном порядке на эксплуатацию в ЖЭК. В этих случаях (в зависимости от

содержания договоров между потребителем и риэлтором, застройщиком,

собственником) риэлтор может быть как защитником прав своего клиента перед

застройщиком, собственником, так и сам являться ответчиком по иску клиента.

Если клиентом риэлторской фирмы является организация или

предприниматель, совершающие сделки с недвижимым имуществом в целях

извлечения прибыли (не для личного проживания), все споры в подобных случаях

рассматриваются в арбитражном суде в порядке искового производства.

При рассмотрении споров судом часто возникают моменты, когда можно

заключить мировое соглашение, отказаться от иска, увеличить или уменьшить

размер исковых требований. На все эти действия у риэлтора должно быть

разрешение клиента (потребителя риэлторских услуг). Это разрешение

выражается в доверенности, которую потребитель риэлторских услуг выдает

своему риэлтору. В доверенности должно быть прямо записано согласие клиента

на совершение риэлтором указанных действий. В противном случае риэлтор

будет ограничен в полномочиях при представлении в суде интересов клиента.

При решении вопроса о предоставлении риэлторской фирмой юридических

услуг представительства в суде интересов своего клиента можно решить вопрос и

о том, кто будет нести материальные издержки, возникшие в ходе судебного

процесса. При разрешении спора в суде необходимо уплатить государственную

пошлину (без ее уплаты суд просто не примет исковое заявление), возможно,

потребуется проведение экспертизы, которая также требует определенных

материальных затрат. Кроме того, сам процесс представления доказательств

(ксерокопии, составление нотариально заверенных копий документов,

истребование доказательств, их пересылка) также требует определенных

материальных затрат.

В договоре на оказание риэлторских услуг необходимо отдельно

предусматривать условия возмещения затрат риэлторской фирмы на

представление интересов клиента в суде, также отдельно следует

предусматривать и порядок уплаты вознаграждения риэлторской фирмы за услуги

представительства в суде и других правоохранительных органах.

Риэлтор обязан соблюдать тайну конфиденциальной информации о

клиенте и сделке. Тайна должна сохраняться в течение срока действия

договорных отношений с клиентом и после их прекращения.

Риэлтор не имеет права использовать конфиденциальную информацию о

клиенте против него, в свою пользу или в пользу третьего лица без согласия со

стороны клиента.

Разглашать конфиденциальную информацию клиента риэлтору, согласно

Стандартам, регулирующих отношения членов Российской Гильдии риэлторов и

клиентов, можно в следующих случаях:

1) на основании запроса уполномоченных органов государственного

управления или по решению суда;

2) когда риэлтору стало известно о намерении клиента совершить

противоправный поступок и раскрытие этой информации необходимо для

предотвращения этого преступления;

3) когда риэлтор вынужден защищать свои охраняемые законом права от

обвинения в противоправном поведении.

Деньги клиентов, предназначенные для передачи другим участникам

сделки, могут быть приняты риэлтором на ответственное хранение как вещь, и

содержаться они должны отдельно от собственных средств риэлтора в

абонентском банковском депозитарии для хранения вещей или в специально

оборудованном хранилище, если иное не предусмотрено договором и

действующим законодательством (Стандарты, регулирующие отношения членов

Российской Гильдии риэлторов и клиентов).

Риэлтор, представляющий интересы продавца при заключении договора,

должен сообщить ему:

1) о принципах и практике сотрудничества риэлтора с другими риэлторами

для проведения сделки в возможно короткие сроки;

2) о своем намерении вступить в договорные отношения с покупателем и

представлять в сделке интересы обеих сторон (п. 1.2.20 Стандартов,

регулирующих отношения членов Российской Гильдии риэлторов и клиентов).

Риэлтор, представляющий интересы покупателя при заключении договора,

должен сообщить ему следующее:

1) о принципах и практике сотрудничества риэлтора с другими риэлторами;

2) о своем намерении, если это возможно, вступить в договорные

отношения с продавцом и представлять в сделке интересы обеих сторон (п. 1.2.21