Лекции - Основы риэлторской деятельности

Подождите немного. Документ загружается.

объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном

участке и содержащим его описание (п. 4 ст. 25.3 ФЗ "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится

посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого

имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды

недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды

недвижимого имущества. Если в аренду сдается земельный участок (участок

недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную

регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием

части его, сдаваемой в аренду. В том случае, если в аренду сдаются здание,

сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды

недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию

прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых

обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой

площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как

обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части

помещения) (ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним").

Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином

государственном реестре прав на основании заявления собственника

недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при

наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после

его регистрации в Едином государственном реестре прав. Если сервитут

относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к

документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута,

прилагается заверенный соответствующей организацией (органом) по учету

объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия

сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку,

предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется (ст. 27 ФЗ

"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда,

подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент

возникновения права определяется решением суда. Государственный

регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права,

установленного вступившим в силу решением суда. В случае, если решение суда

не содержит сведений, которые государственный регистратор обязан внести в

Единый государственный реестр прав, государственный регистратор или

правообладатель при наличии в письменной форме заключения государственного

регистратора вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения. В

случаях, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном

порядке, государственный регистратор в графу "Особые отметки" вносит запись о

том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны

конкретного лица. При отсутствии причин, препятствующих государственной

регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества,

131

наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием

для отказа в государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки

с объектом недвижимого имущества (ст. 28 ФЗ "О государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Копии вступивших в законную силу решений и определений судов в

отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок

обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий

государственную регистрацию прав. Органы, наложившие арест на недвижимое

имущество, обязаны в трехдневный срок направить заверенную копию решения о

наложении ареста в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Государственная регистрация арестов недвижимого имущества проводится без

уплаты государственной пошлины. Поступившая в орган, осуществляющий

государственную регистрацию прав, копия решения (определения,

постановления) о наложении ареста на недвижимое имущество является

основанием для государственной регистрации ограничения права, которая

проводится без заявления правообладателя. Орган, осуществляющий

государственную регистрацию прав, в срок не позднее чем пять рабочих дней со

дня государственной регистрации ограничения права обязан в письменной форме

уведомить правообладателя о проведении государственной регистрации с

указанием основания для государственной регистрации ограничения права (п. 3

ст. 28 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним").

Копия вступившего в законную силу решения суда, которым гражданин

ограничен в дееспособности или признан недееспособным, подлежит в

трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган по

государственной регистрации. Сведения о проживающих в жилом помещении

членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой

или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника

данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения,

направляются органом опеки и попечительства в орган по государственной

регистрации в трехдневный срок со дня установления опеки или попечительства

либо со дня, когда органу опеки и попечительства стало известно об отсутствии

родительского попечения (п. 4 ст. 28 ФЗ "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним").

Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления

залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных

прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или

залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в

договоре документами. В государственной регистрации ипотеки может быть

отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества

не допускается в соответствии с законодательством РФ и если содержание

договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не

соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним. При государственной регистрации ипотеки

указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость

132

обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях

определения этой стоимости (ст. 29 ФЗ "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним").

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления

законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и

залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также

законом об ипотеке (п. 4 ст. 29 ФЗ "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним").

Государственная регистрация может быть и приостановлена или в

регистрации вообще отказано по основаниям, изложенным в ст. 19, 20 ФЗ "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация прав приостанавливается государственным

регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для

государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных

документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный

регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных

сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности

указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия

решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной

форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной

регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе

представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для

государственной регистрации прав, а также подлинности документов и

достоверности указанных в них сведений (п. 1 ст. 19 ФЗ "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Если в течение указанного срока не будут устранены причины,

препятствующие государственной регистрации прав, государственный

регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и

сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов (п. 2 ст. 29 ФЗ

"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более

чем на три месяца на основании заявления в письменной форме

правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то

лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении

указываются причины, послужившие основанием для приостановления

государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого

приостановления. Подача заявления о приостановлении государственной

регистрации прав прерывает течение срока. Срок, истекший до подачи указанного

заявления, не засчитывается в новый срок (п. 3 ст. 29 ФЗ "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Государственная регистрация прав может быть приостановлена

государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании

заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов

без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона

133

договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не

будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав,

государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в

государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в

книге учета документов (п. 3 ст. 29 ФЗ "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним").

Государственный регистратор обязан в день принятия решения о

приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме

уведомить стороны договора о приостановлении государственной регистрации

прав и об основаниях принятия такого решения (п. 3 ст. 29 ФЗ "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В порядке, установленном законодательством, государственная

регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или

решения суда. Приостановление государственной регистрации прав

сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный

реестр прав (п. 4 ст. 29 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним").

Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о

государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения

записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в

государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную

регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении

ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные

действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав

приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном

законодательством (п. 4 ст. 29 ФЗ "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним").

Государственный регистратор обязан в срок не более чем 5 рабочих дней

со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме

уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной

регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации

прав (п. 4 ст. 29 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним").

Согласно положениям ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав

может быть отказано в случаях, если:

1) право на объект недвижимого имущества, о государственной

регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим

государственной регистрации прав;

2) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось

ненадлежащее лицо;

3) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по

форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего

законодательства;

4) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о

134

предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с

момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в

месте его издания на момент издания;

5) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено

распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

6) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями,

составило документ без указания этих условий;

7) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества

свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого

имущества;

8) правообладатель не представил заявление и иные необходимые

документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект

недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной

регистрации возникших после введения в действие ФЗ "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного

права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в

действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним" сделки с объектом недвижимого имущества;

9) не представлены документы, необходимые в соответствии с ФЗ "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для

государственной регистрации прав;

10) имеются противоречия между заявленными правами и уже

зарегистрированными правами;

11) осуществление государственной регистрации права собственности не

допускается.

Наличие судебного спора о границах земельного участка не является

основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. При

принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в

письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока,

установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине

отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих

документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован

заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (ст. 20 ФЗ "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

До внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о

праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об

отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений)

о государственной регистрации права и иных представленных на государственную

регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений

сторон договора. Государственный регистратор обязан в письменной форме

уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с

указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации

права (п. 4 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним").

При отказе в государственной регистрации права уплаченная

135

государственная пошлина за государственную регистрацию права не

возвращается. При прекращении государственной регистрации прав на основании

соответствующих заявлений сторон договора возвращается половина суммы,

уплаченной в виде государственной пошлины за государственную регистрацию

прав (п. 5 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним").

Технические ошибки в записях, допущенные при государственной

регистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению

государственного регистратора после обнаружения ошибки или получения от

любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в

записях. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации

прав, в такой же срок в обязательном порядке в письменной форме получают

информацию об исправлении технической ошибки. Исправление технической

ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в

случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить

ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц,

которые полагались на соответствующие регистрационные записи. В случаях,

если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки

может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или

третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи,

такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда (ст. 21 ФЗ

"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

136

Лекция 8. Способы приобретения жилья

Любые сделки с недвижимостью вызывают большое количество вопросов.

Особенно проблематичным являются вопросы, связанные с приобретением

жилья в собственность.

Существует две категории, на которые разделен весь рынок недвижимости

- первичный и вторичный рынки недвижимости.

Первичный рынок недвижимости состоит из новостроек, которые сдаются в

эксплуатацию. У этой недвижимости еще не было "хозяина".

Первичный рынок недвижимости состоит из объектов недвижимости,

которые уже находились в чьей-то собственности. Каждый объект недвижимости

на вторичном рынке имеет свою историю или даже "легенду". Именно изучение и

проверка соответствия действительности таких историй и легенд представляет

собой основную сложность для покупателей или работников рынка недвижимости.

Продавцами на первичном рынке жилья выступают строительные

компании, агентства недвижимости или частные лица, обладающие правом

собственности на данный объект, например, по договору долевого участия в

строительстве. Основным неудобством покупки жилья на первичном рынке

является то, что пройдет большое количество времени прежде, чем покупатель

сможет въехать в приобретенную квартиру.

Каждый человек сам для себя решает на каком из двух рынков приобретать

свое жилье. И первичный, и вторичный рынки недвижимости имеют свои плюсы и

минусы.

К плюсам приобретения жилья на первичном рынке, т.е. в новостройках или

еще строящихся домах, можно отнести:

1) привлекательная цена за 1 кв м;

2) возможность изменения планировки квартиры

3) широкие возможности по проведению ремонтных и отделочных

работникам;

4) и др.

К плюсам приобретения жилья на вторичном рынке можно отнести:

1) на продажу выставляются уже готовые объекты, которые можно

самостоятельно посмотреть, оценить и т.д.;

2) быстрое оформление квартиры в собственность;

3) и др.

Однако, при покупке новостроек тоже возникают проблемы. Так, процесс

строительства, регистрации и заселения в новый дом занимает очень большой

период времени. Несмотря на то, что у квартир в новостройках нет "историй и

легенд", это не исключает возможность того, что покупатель может стать жертвой

обмана или мошенничества. Проблемы и излишние финансовые траты могут

возникнуть при ремонте или установке телефона, кабельного телевидения и т.д.

Многие профессиональные участники рынка недвижимости считают, что

приобретение квартиры в строящемся доме - это самый выгодный и надежный

вариант. Покупателю не нужно будет проверять юридическую чистоту

137

покупаемого жилья. Да и цены на жилье в строящихся домах ниже, чем в уже

готовых.

Существует также возможность осуществления зачета старой квартиры в

счет новой. В подобных ситуациях клиент в теряет около 20% рыночной

стоимости своей прежней квартиры, зато избавляется от проблем, которые

сопровождают процесс самостоятельной продажи. Однако, существует опасность,

что строительство задержится и покупатель не сможет въехать в новую квартиру

в установленный срок.

Еще одним плюсом вторичного рынка недвижимости является то, что там

происходит реализация "альтернативных" квартир, т.е. там совершаются

разнообразные виды обмена жилья по средством купли-продажи, например,

съезд (разъезд), расселение, обмен с оплатой одной из сторон.

С жильем можно осуществлять разнообразные операции.

Выделим несколько видов операций:

1) простая покупка (приобретение новой квартиры без одновременной

продажи старой квартиры);

2) простая продажа (продажа старой квартиры без приобретения новой);

3) мена квартиры (одна квартира обменивается на другую с доплатой либо

без нее);

4) обмен квартиры путем купли-продажи (это "альтернативная сделка",

одновременно производятся продажа старой и покупка новой квартиры);

5) съезд с квартиры путем купли-продажи (это "альтернативная сделка",

одновременно осуществляется продажа двух или нескольких квартир, вместо

которых приобретается одна новая);

6) разъезд посредством купли-продажи (это "альтернативная сделка",

одновременно осуществляется продажа одной квартиры, взамен которой

приобретают две или более новые);

7) дарение (носит безвозмездный характер;

8) рента, пожизненное содержание с иждивением.

Следует отметить, что даже не находящееся в собственности жилье можно

обменять. Однако такой обмен влечет массу проблем. Во-первых,

неприватизированный жилищный фонд ограничен, что сокращает возможность

подобрать наилучший вариант обмена. Во-вторых, если приватизировать

квартиру не представляется возможным, то и обменять его скорее всего не

удастся.

Поэтому неприватизированные квартиры крайне редко обмениваются, и

вновь въехавшие жильцы стараются как можно быстрее такую квартиру

приватизировать.

Помимо перечисленных способов, квартиру можно также приобрести по

договору долевого участия в строительстве, поручения или комиссии, в

результате уступки доли инвестирования или права требования.

В случае если речь идет о покупке жилья на первичном рынке, то в

подавляющем большинстве случаев речь будет идти о покупке квартиры в еще

строящемся, неоконченном доме.

Большинство людей, которые решили купить квартиру в первый раз, при

138

покупке интересуются в первую очередь параметрами квартиры (такими как

площадь, этаж, планировка комнат и т.д.). При этом потенциальные покупатели

упускают из вида юридические нюансы последующего оформления выбранной

квартиры.

Однако риэлтор должен учитывать и проверять все обстоятельства.

Риэлтору при общении с представителем организации-продавца полезно

будет выяснить:

1) сколько в приобретаемой квартире комнат и каков ее метраж;

2) сколько этажей в доме, на каком этаже располагается интересующий

объект;

3) на какой стадии строительства находится дом, когда он будет сдан в

эксплуатацию и заселен;

4) сколько времени занимает оформление собственности на данную

квартиру, в какие сроки решается вопрос с пропиской;

5) включает ли в себя стоимость квартиры отделочные работы;

6) географическое расположение дома (близость метро, рынков, крупных

магазинов, школ и иных важных объектов;

7) стоимость 1 м2, общая стоимость квартиры;

8) на условиях какого договора предоставляется квартира;

9) кто является заказчиком, подрядчиком и инвестором строительства;

10) какая организация примет дом на баланс и в эксплуатацию;

11) на какие льготы и скидки покупатель может рассчитывать.

После того как будет принято решение о приобретении квартиры в

новостройке, будут выяснены вопросы с компаниями строителем и продавцом,

нужно будет решить еще ряд очень важных вопросов.

Во-первых, нужно навести справки о компании, с которой заключается

договор: сколько лет она на рынке, какие объекты уже построила, каковы ее

репутация, конкурентоспособность.

Во-вторых, полезно будет посетить строительную площадку, проверить, как

идут работы, в каком районе располагается будущий дом.

В-третьих, заранее нужно выяснить, будет ли дом входить в товарищество

собственников жилья (ТСЖ).

Процесс строительства является крайне капиталоемкой областью

деятельности. Данный процесс требует от застройщика отвлечения значительных

финансовых средств на долгий период времени. В связи с этим застройщики

вынуждены использовать при строительстве дома не только собственные, но и

привлеченные извне средства.

В последнее время долевое участие в строительстве становится все более

распространенной формой улучшения жилищных условий.

Организации-застройщики вместе с договором на долевое участие в

строительстве получили возможность привлечения денежных средств для

финансирования строительства еще до сдачи строящегося дома в эксплуатацию.

Покупателям (физическим лицам) договор долевого участия в

строительстве обеспечивает возможность вложения свободных денежных средств

в строительство на льготных условиях.

139

Участие в названном договоре также облегчает гражданам возможность

приобретения недвижимости в собственность.

Предметом договора о долевом участии в строительстве жилья является

совместное долевое строительство дома по определенному адресу.

Согласно ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве

многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в

некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в

долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный

договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить

(создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после

получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать

соответствующий объект долевого строительства участнику долевого

строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется

уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого

строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию

многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Этот договор

заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и

считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого

строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после

получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или)

иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику

долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В ГК РФ инвестиционный договор не предусмотрен. Но в широком смысле

слова под таким договором можно понимать любой договор, который

предусматривает, что собственник вкладывает деньги или иное имущество в

объект, способный приносить ему доход. Например, к инвестиционному договору

можно смело отнести договор простого товарищества (о совместной

деятельности).

Правда, в российской практике инвестиционным обычно называют договор

финансирования строительства, иначе говоря договор долевого участия в

строительстве.

На сегодняшний момент в России широко распространен такой способ

финансирования строительства, как привлечение средств инвесторов,

осуществляемое в форме долевого участия на основании договора

инвестирования, долевого участия в строительстве и иного, а также на основании

договора простого товарищества (о совместной деятельности).

За квартиру деньги покупатель вносит постепенно. Да и собственником

недвижимости он становится не сразу. Сначала он просто инвестор (соинвестор,

дольщик) строительства. В соответствии с действующим законодательством

основными участниками инвестиционной деятельности в форме капитальных

140