Лекции - Основные направления экономики недвижимости
Подождите немного. Документ загружается.
- информация о заемщике, членах его семьи и поручителях;
- анализ предмета залога;
- описание предполагаемой сделки;
- источники погашения кредита;
- расчет возможной суммы кредита;
- анализ кредитных рисков, рисков снижения рыночной стоимости,
повреждения или гибели предмета залога;
- анализ риска смерти или утраты трудоспособности заемщиком;
- предполагаемые варианты обеспечения кредита.
При принятии положительного решения выбирается схема оформления
договора залога и кредитного договора.
5. Заключение кредитной сделки предназначено для оформления и
заключения следующих договоров:
- договор купли-продажи (реконструкции, на ремонт);
- кредитный договор;
- договор страхования;
- договор ипотеки.
Заключенные договоры регистрируются в установленном порядке.
Завершается этот этап перечислением денежных средств безналичным
путем согласно договору купли-продажи.
6. Обслуживание кредитной сделки заключается в приеме платежей в
соответствии с установленными сроками погашения с оформлением
соответствующих отчетных документов.
7. Закрытие кредитной сделки осуществляется после полного
погашения заемщиком задолженности по кредиту путем обнуления ссудного
счета, либо, в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному
договору, происходит отчуждение и реализация предмета ипотеки.
Полученные от реализации средства направляются на погашение
задолженности, суммы сверх задолженности возвращаются заемщику.
6.6. Методы финансирования недвижимости
Методы финансирования недвижимости можно разделить на две
группы:
1. Методы ипотечного кредитования:
- метод аннуитетного кредитования подразумевает выдачу кредита с
фиксированной процентной ставкой и равновеликими периодическими (как
правило, ежемесячными) платежами в счет погашения кредита.
Периодический платеж включает в себя выплату в счет погашения самого
кредита и уплату процентов по кредиту. Причем доля, направляемая на
погашение суммы кредита, будет увеличиваться с течением времени
погашения кредита. Размер периодического платежа определяется в
зависимости от суммы кредита, срока погашения и процентной ставки по
кредиту;
51
- метод ипотечного кредитования с фиксированной выплатой основной
суммы заключается в выплате периодической фиксированной суммы в счет
погашения кредита и процентов на оставшуюся часть долга. Таким образом,
суммы, направляемые на погашение долга, уменьшаются с течением времени
погашения, так как уменьшаются проценты за пользование кредитом;
- метод кредитования с шаровым платежом предусматривает выплату
большей части или всей суммы долга в конце срока кредитования. Возможна
уплата всего долга по кредиту в конце срока кредитования или
периодическая выплата процентов за пользование кредитом в течение срока
кредитования, а в конце – выплата суммы кредита;
- метод ипотечного кредитования с переменной процентной ставкой
подразумевает изменение процентной ставки по кредиту в течение срока
действия кредитного договора. Изменение процентной ставки
осуществляется в соответствии с индексом, оговоренным в кредитном
договоре, как правило, в пределах установленных договором минимальной и
максимальной процентной ставки. Корректировки процентной ставки
должны осуществляться через заранее оговоренные интервалы времени с
ограничением на относительное изменение процентной ставки;
- метод ипотечного кредитования с участием представляет собой схему
финансирования, при которой кредитор участвует в инвестировании и
получает определенную часть дохода от недвижимости. Процентные ставки
по таким кредитам ниже обычных;
- метод ипотечного кредитования с ростом платежей заключается в
последовательном увеличении платежей по кредиту через равные
промежутки времени. Применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост
доходов в течение срока погашения кредита.
2. Методы финансирования недвижимости в особых случаях:
- методы финансирования нового строительства применяются при
финансировании строительства новых объектов недвижимости. Срок
кредитования, как правило, соответствует сроку строительства. Так как
существует риск того, что строительство не будет завершено, они
отличаются более высокой вероятностью непогашения кредита. Для
снижения риска кредитор может осуществлять финансирование в рамках
суммы кредита заемщику в рассрочку, согласно графику финансирования
строительства. Погашение кредита осуществляется одним платежом в конце
срока кредитования за счет выручки от продажи готового объекта;
- метод финансирования строящегося жилья заключается в долевом
участии инвесторов в финансировании строительства. При этом оплата
инвесторами своей доли может осуществляться одним из трех вариантов:
единовременно без последующей индексации в связи с инфляцией, с
поэтапной оплатой (20 % или более – первый взнос, далее оплачивается
каждый следующий квадратный метр площади строящейся квартиры) и с
зачетом стоимости имеющегося жилья;
- методы финансирования проектов по освоению земли применяются
для приобретения земли с целью более выгодной перепродажи за счет
52
добавления улучшений. Схема выдачи кредита подразумевает поэтапное
финансирование освоения земли. Погашение осуществляется единым
платежом после реализации застроенного или улучшенного участка земли;
- метод финансирования недвижимости продажей в рассрочку
заключается в выдаче кредита продавцу недвижимости в случае продажи
объекта в рассрочку. Погашение кредита происходит из платежей по сделке
купли-продажи.
6.7. Критерии принятия решений о финансировании недвижимости
Уникальность объектов недвижимости требует индивидуального
подхода к оценке инвестиционной привлекательности финансирования
недвижимости.
Основными критериями эффективности инвестиционных проектов
являются следующие:
- чистая приведенная стоимость показывает превышение выгод от
проекта над затратами с учетом текущей стоимости денег:
NPV = - Со+
Сt/(1+i)
t
,
где Со – начальные инвестиции, Сt – денежный поток чистого дохода в
период t, i – ставка дисконтирования, n – срок реализации проекта.
Для положительного решения о финансировании проекта NPV должно
иметь положительное значение. Из нескольких вариантов наилучшим
является проект с большим значением NPV. Ставка дисконтирования
определяется альтернативной стоимостью капитала;
- срок окупаемости – время, необходимое для того, чтобы сумма
денежных потоков чистого дохода стала равна сумме начальных инвестиций.
Для расчета срока окупаемости денежный поток чистого дохода необходимо
дисконтировать. Недостаток этого показателя в том, что он не учитывает
поступлений, следующих за сроком окупаемости проекта;
- индекс прибыльности (доходности) – это отношение приведенной
стоимости будущих доходов к начальным инвестициям:
PI = PV/Co,
где PV – сумма дисконтированных денежных потоков чистого дохода.
Инвестиционный проект следует финансировать только в случае, если
PI>1. Этот показатель не применяется при выборе взаимно исключающих
проектов;
- внутренняя норма отдачи (доходности) – это ставка
дисконтирования, при которой сумма дисконтированных денежных потоков
чистого дохода равна начальным инвестициям, т. е. NPV = 0. Проект следует
финансировать, если альтернативная стоимость капитала меньше IRR.
Кроме значений показателей эффективности инвестиций, на цену
объектов недвижимости и решение инвесторов влияют условия
финансирования:
- стоимость заемного финансирования – ставка процентов по кредиту;
53
- уровень заемного финансирования – уровень суммы кредита в
общей сумме инвестиционных вложений. Чем он выше, тем эффективнее
заемное финансирование (для осторожных инвесторов он составляет 70 %);
- срок амортизации – срок погашения кредита. Чем больше срок
кредитования, тем меньше будут периодические платежи, но больше
суммарные платежи за весь период кредитования;
- льготы по досрочному погашению кредита;
- возможность ограничения ответственности заемщика только
заложенной недвижимостью.
54
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Развитие современной экономики невозможно без нормального
функционирования рынка недвижимости, которая выполняет как
социальную, так и экономическую роль в условиях рынка, поэтому проблемы
формирования и развития рынка недвижимости становятся все более
актуальными. Деятельность любого хозяйствующего субъекта невозможна
без выхода на рынок недвижимости в качестве собственника, владельца или
пользователя объектами недвижимости, а это требует определенных знаний о
функционировании рынка недвижимости и навыков по совершению сделок и
операций на нем.
В предлагаемом конспекте лекций автором сделана попытка
конспективного изложения материала по дисциплине «Экономика
недвижимости» в определенной систематизированной последовательности,
позволяющей получить теоретические знания и изучить практические
аспекты их применения.
55
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Конституция РФ. – М. : Юрид. лит., 1993. – 62 с.
2. Гражданский кодекс РФ. Ч. 1, 2. – М. : Контракт, 1996. – 240 с.
3. Налоговый кодекс РФ : в 2 ч. Ч. 1-Ч.2 / с изм. и доп. 20 сентября
2000 г. – М. : Проспект, 2000. – 288 с.
4. Трудовой кодекс РФ. – М. : Витрэм, 2002. – 192 с.
5. Земельный кодекс РСФСР.
6. Жилищный кодекс РСФСР.
7. Российская Федерация. Законы. О внесении изменений и
дополнений в главы 22, 24, 25, 262 , 263 и 27 части второй Налогового
кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства
Российской Федерации : федер. закон от 31 декабря 2002 г. – № 110-ФЗ //
Офиц. док. – 2003. – № 19. – С.1-5; Экономика и жизнь. – 2003. – № 2. –
С. 7-10.
8. Российская Федерация. Законы. О внесении изменений и
дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и
некоторые другие акты законодательства Российской Федерации о налогах и
сборах, а также о признании утратившими силу отдельных актов
законодательства Российской Федерации о налогах и сборах : федер. закон от
6 августа 2001 г. – № 110-ФЗ // Экономика и жизнь. – 2001. – № 33. – С. 26.
9. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской
Федерации // Рос. газ. – 2001. – 30 окт.
10. Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в РФ :
федер. закон от 29.07.98 г. № 135 // Собр. законодательства РФ. – 1998. –
№ 31. – Ст. 3813.
11. Российская Федерация. Законы. Об инвестиционной деятельности в
РСФСР : закон РСФСР от 26 июля 1991 г. // Сб. законодательных и
гражданско-правовых документов / сост. В. Н. Шанов. – М., 1995. – С. 142.
12. Российская Федерация. Президент. О дополнительных мерах по
развитию ипотечного кредитования : указ Президента РФ от 28 февраля
1996 г. № 293 // Собр. законодательства РФ. – 1996. – № 10. – Ст. 880.
13. Российская Федерация. Правительство. Об утверждении Положения
о лицензировании риэлторской деятельности : постановление Правительства
РФ от 23 ноября 1996 г. № 1407 // Собр. законодательства РФ. – 1996. – № 49.
– Ст. 5569.
14. Артеменко И. Л. Оценка рыночной стоимости недвижимости /
И. Л. Артеменко // Финанс. газета. – 1994. – № 13-16, 19, 21, 24, 25.
15. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. /
И. Т. Балабанов. – М. : Финансы и статистика, 1996. – 192 с.
16. Богатых Е. А. Гражданское и торговое право / Е. А. Богатых. – М. :
ИНФРА-М., 1996.
17. Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. / Н. Г. Волочков. –
М. : ИНФРА-М., 1996. – 672 с.
56
18. Горемыкин В. А. Недвижимость: регистрация прав и сделок,
ипотечное кредитование в схемах / В. А. Горемыкин, Э. Р. Бугулов. – М. :
Филинъ, 1998. – 152 с.
19. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости : учебник /
В. А. Горемыкин. – 2-е изд., перераб. и доп. – М. : Маркетинг, 2002. – 804 с.
20. Григорьев В. В. Методические положения по переоценке основных
фондов / В. В. Григорьев ; Центр социально-экономической реконструкции
предприятий. – М., 1995. – 240 с.
21. Есипов В. Е. Теория и методы оценки недвижимости / В. Е. Есипов.
– СПб., 1998. – 155 с.
22. Законодательные основы риэлторской деятельности. – М. :
Интерлист-Интершильт, 1995. – 134 с. – Сер. «Библиотека риэлтора».
23. Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости. –
М. : Эрвест, 1998. – 71 с.
24. Крутик А. Б. Экономика недвижимости : учеб. пособие для вузов /
А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов, Ю. М. Гренбургов. – СПб. : Лань, 2001. –
480 с.
25. Недвижимость в современных условиях : текст лекций / сост.
И. В. Петрученя. – Красноярск, 2003. – 18 с.
26. Макконелл К. Р. Экономикс: Принципы, проблемы и политика.
В 2 т.; пер. с англ. / К. Р. Макконелл, С. Л. Брю. – Т.2. – М. : Республика,
1992. – 400 с.
27. Оценка недвижимости в современных условиях : текст лекций /
сост. И. В. Петрученя. – Красноярск, 2003. – 12 с.
28. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические
аспекты / под ред. В. В. Григорьева. – М. : ИНФРА-М, 1997. – 320 с.
29. Оценка бизнеса / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – М. :
Финансы и статистика, 1999.
30. Оценка недвижимости : учеб. пособие / под. ред. А. Г. Грязновой,
М. А. Федотовой. – М. : Финансы и статистика, 2002. -496 с.
31. Оценка недвижимости : учебник / под. ред. А. Г. Грязновой,
М. А. Федотовой. – М. : Финансы и статистика, 2003. – 496 с.
32. Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка : текст
лекций / сост. И. В. Петрученя. – Красноярск, 2003. – 11 с.
33. Стандарты профессиональной деятельности в области оценки
недвижимости. – М. : РАО, 1994. – 156 с.
34. Сагайдак А. Э. Земельная собственность и рента / А. Э. Сагайдак ;
ред. В. И. Письменный. – М. : Агропромиздат, 1991. – 80 с.
35. Фридман Д. Ж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости ;
пер. с англ. / Д. Ж. Фридман, Н. Ордуэй. – М. : Дело ЛТД, 1995. – 480 с.
36. Харрисон Г. С. Оценка недвижимости / Г. С. Харрисон. – М. : РОЛ,
1996. – 230 с.
37. Черняк А. В. Оценка городской недвижимости. /А. В. Черняк. – М. :
Русская деловая литература, 1996. – 272 с.
57
38. Шеремет Н. Д. Управление недвижимостью : учеб. пособие /
Н. Д. Шеремет. – М. : Высш. образование, 1997. – 287 с.
39. Щербакова Н. А. Экономика недвижимости : учеб. пособие /
Н. А. Щербакова. – Ростов н/Д : Феникс, 2002. – 320 с.
40. Экономика недвижимости / под ред. В. И. Ресина. – М. : Дело, 1999.
41. Экономика и финансы недвижимости / под ред. Ю. В. Пашкуса. –
СПб. : Изд-во СПб ун-та, 1999. – 185 с.
42. Владимирская А. С. Аренда жилых и нежилых помещений /
А. С. Владимирская. – М., 1998.
43. Григорьев В. В. Оценка земли, Оценка недвижимости, Оценка
предприятия / В. В. Григорьев, М. А. Федотова. – М. : ИНФРА – М., 1997.
44. Жилищная экономика ; пер. с англ. – М. : Дело, 1996. – 224 с.
45. Ипотечное жилищное кредитование / В. В. Смирнов, З. П. Лукина. –
М. : Аудитор, 1999. –112 с.
46. Кондраков Н. П. Экономика недвижимости : учеб. пособие /
Н. П. Кондаков. – М. : ИНФРА –М, 1997. – 554 с.
47. Максимов С. Н. Основы предпринимательской деятельности на
рынке недвижимости / С. Н. Максимов. – СПб : Питер, 2000. – 272 с.
48. Оценка рыночной стоимости недвижимости : учеб. и практ.
пособие. –М. : Дело, 1998. – Сер. «Оценочная деятельность».
49. Организация и методы оценки бизнеса : учебник / под. ред.
В. И. Кошкина – М .: ЭКМОС, 2002. – 944 с.
50. Справочник по жилищному законодательству / С. А. Калачева – М. :
ПРИОР, 1999. – 416 с.
51. Управление портфелем недвижимости : учеб. пособие для вузов /
под ред., пер. с англ. С. Г. Беляева. – М. : Закон и право; ЮНИТИ, 1998.
52. Белых Л. П. Формирование портфеля недвижимости / Л. П. Белых. –
М. : Финансы и статистика, 1999.
58