Лекции - Основные направления экономики недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости,

переданной в обеспечение содержания, либо выплаты ему выкупной цены.

Приватизация – это процесс перехода (передачи, продажи)

государственного имущества в собственность юридических и физических

лиц. В соответствии с российской программой массовой приватизации, в

течение почти восемнадцати месяцев большинство объектов

государственной собственности (более 12 тыс. российских предприятий)

перешли в частные владения.

Основным способом приватизации было преобразование

государственного предприятия в ОАО со 100 % акций в государственной

собственности и продажа их работникам предприятий, а также на

конкурсной основе и на специализированных аукционах.

По закону бесплатно приватизировать объект недвижимости гражданин

может только один раз в жизни (исключение составляют

несовершеннолетние, когда приватизация проводилась от их лица опекуном

или родителями). В приватизации могут принимать участие все, кто

прописан в квартире постоянно (а также те, кто имеет право на такую

прописку – бронь), или только некоторые жильцы, если остальные не

претендуют на участие в приватизации, не возражают против нее, а также в

случае, когда кто-либо из жильцов уже использовал свое право бесплатной

приватизации.

В случае, когда от приватизации отказывается недееспособный

гражданин или ребенок, необходимо разрешение органов опеки или РОНО.

Такое разрешение получить практически невозможно (так как ущемляются

права ребенка), поэтому, если в квартире прописаны дети, они должны

участвовать в приватизации (если, конечно, не выписать их заблаговременно

ко второму родителю).

Правоустанавливающим документом, подтверждающим право

собственности в случае приватизации, является договор приватизации. Он

оформляется в районном агентстве по приватизации (по местоположению

квартиры) или в городском агентстве по приватизации и подписывается

администрацией города, с одной стороны, и гражданами, приватизирующими

жилплощадь, с другой.

Продажа предприятий как имущественного комплекса. Оформление

сделок приватизации государственных и муниципальных предприятий как

имущественных комплексов должно осуществляться путем заключения

договора купли-продажи между покупателем и продавцом (Фонд

имущества), который обязан заключить такой договор. В то же время закон

не предусматривает принуждения к заключению договора лица, признанного

покупателем приватизируемого имущественного комплекса.

Apeндa. Основная особенность рассмотренных выше сделок заключается

в том, что объекты недвижимости передаются другой стороне в

собственность. Аренда же не предполагает передачу объекта недвижимости в

собственность. При аренде объекта недвижимости арендодатель

(собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или

собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за

арендную плату во временное владение и пользование или только во

временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие

обособленные природные объекты, предприятия как имущественные

комплексы, здания, сооружения. Право сдачи объектов недвижимости в

аренду принадлежат собственникам и лицам, уполномоченным законом или

собственником сдавать недвижимость в аренду.

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность

другому лицу (т. е. собственник его продаст, или обменяет, или подарит, или

заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым

собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

Договор аренды объектов недвижимости заключается в письменной

форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор

аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года,

подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента

такой регистрации. Регистрация договора аренды объекта недвижимости

означает для арендодателя обременение его прав.

По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и

пользования соответствующей недвижимостью передаются права на ту часть

земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для

ее использования.

Таким образом, мы рассмотрели основные виды сделок с объектами

недвижимости, которые законодательно приняты в РФ.

3. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Цели и формы государственного регулирования рынка

недвижимости

Государство использует инструменты государственного регулирования

для управления рынком недвижимости, целями которого являются

следующие:

- реализация конституционных прав граждан на недвижимость и

обязанностей, связанных с владением ей;

- установление на рынке определенного порядка и условий для

работы всем его участникам;

- поддержание правопорядка на рынке недвижимости;

- обеспечение свободного ценообразования на объекты

недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

- создание условий для инвестиций, стимулирующих

предпринимательскую деятельность в сфере производства;

- оздоровление экологической среды, достижение экономического

роста, решение жилищных проблем и других общественных целей;

- справедливое налогообложение недвижимого имущества и

участников рынка недвижимости.

Для достижения этих целей государство на рынке недвижимости

выполняет следующие функции:

- идеологической и законодательной инициативы;

- инвестора в приоритетные отрасли материального производства,

жилищное строительство и социально-культурную сферу;

- профессионального участника при торговле жилищными

сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими

объектами недвижимости;

- эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под

залог недвижимого имущества;

- регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования

рынка недвижимости;

- верховного арбитра в спорах между участниками рынка

недвижимости через систему судебных органов;

- контролера устойчивости и безопасности рынка.

Система государственного регулирования состоит из трех основных

элементов; государственная законодательная власти, исполнительная и

судебная.

В организационном отношении государственное регулирование может

осуществляться в двух формах:

1) путем прямого административного управления: с помощью

следующих приемов:

- создание нормативной базы;

- отбор и удостоверение статуса профессиональных участников

рынка;

- установление обязательных требований к содержанию и качеству

различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

- контроль соблюдения всеми участниками рынка действующих норм

и правил;

- введение запретов и штрафных санкций за нарушение

действующего законодательства при совершении сделок с недвижимым

имуществом;

- поддержание правопорядка на рынке;

- выкуп в государственную собственность любых объектов

недвижимости для общественных нужд;

2) косвенными экономическими методами, которые осуществляются с

помощью:

- системы налогообложения имущества, в т. ч. льготы;

- регулирование учетной ставки (дисконтной политики ЦБ);

- выпуска и обращения жилищных сертификатов;

- предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных

условий, субсидий;

- реализации государственных целевых программ;

- амортизационной политики;

- внешнеэкономической деятельности.

3.2. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним

В соответствии с федеральным законом «О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля

1997 г., с 1 февраля 1998 г. введена государственная регистрация прав на

недвижимое имущество и сделок с ним. Закон предусматривает, что

государственная регистрация является единственным доказательством

существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и

сделок с ним преследует следующие цели:

- обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан и

иных субъектов;

- формирование объективной базы данных для справедливого

налогообложения владельцев недвижимости.

По действующему законодательству, государственной регистрации

подлежат:

- объекты недвижимости как физические объекты;

- права собственности на объекты недвижимости;

- вещные права (хозяйственного ведения, оперативного управления,

постоянного пользования, пожизненно наследуемого владения, иные);

- ограничения прав;

- сделки, совершаемые с недвижимым имуществом.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок

с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – учреждение юстиции

по регистрации прав) на территории регистрационного округа по месту

нахождения недвижимого имущества.

К компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации

прав относятся:

- проверка действительности поданных заявителем документов и

наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа

власти;

- проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных

прав;

- государственная регистрация прав;

- выдача документов, подтверждающих государственную

регистрацию прав;

- выдача информации о зарегистрированных правах;

- принятие на учет в порядке, установленном Правительством

Российской Федерации, бесхозяйных недвижимых вещей;

- выдача правообладателям по их заявлениям в письменной форме

копий договоров и иных документов, выражающих содержание

односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

Для регистрации необходимо подать следующие документы:

- заявление;

- правоустанавливающий документ;

- паспорт объекта недвижимости (с кадастровым номером);

- удостоверение личности;

- документ об оплате регистрации.

Заявление о регистрации подает:

- правообладатель;

- все стороны сделки, если она не требует нотариального заявления;

- одна из сторон сделки, если она нотариально заверена;

- собственник недвижимости.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации

прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона,

регистрация таких документов с обязательным приложением документа об

оплате регистрации;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми

правами и уже зарегистрированными правами на данный объект

недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или

приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на

недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других

оснований для отказа или приостановления государственной регистрации

прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и

выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода

прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о

государственной регистрации прав.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок

удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной

надписи на документе, выражающем содержание сделки.

В государственной регистрации прав может быть отказано в

следующих случаях:

- если право на объект недвижимого имущества, о государственной

регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим

государственной регистрации прав в соответствии с настоящим

Федеральным законом;

- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось

ненадлежащее лицо;

- документы, представленные на государственную регистрацию прав,

по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего

законодательства;

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого

имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект

недвижимого имущества;

- правообладатель не представил заявление и иные необходимые

документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на

объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для

государственной регистрации возникших после введения в действие

настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения

(обременения) или совершенной после введения в действие настоящего

Федерального Закона сделки с объектом недвижимого имущества;

- не представлены документы, необходимые в соответствии с

настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;

- имеются противоречия между заявленными правами и уже

зарегистрированными правами.

Для создания рынка недвижимости необходимо юридически оформить

недвижимость, т. е. в соответствии с утвержденными формами каждому

объекту недвижимости должен быть присвоен кадастровый номер – сжатое,

цифровое выражение набора характеристик объекта, исключающее его

смешение (отождествление) с другим объектом.

3.3. Налогообложение недвижимого имущества и сделок с ним

Одной из целей государственного регулирования рынка недвижимости

является справедливое налогообложение объектов недвижимости и операций

с ней. Налоги, уплачиваемые в связи с объектами недвижимости, можно

разделить на две группы:

1) налоги, связанные с правом собственности на объекты

недвижимости – это налоги, которые уплачивают все собственники

недвижимости. К ним относятся следующие:

– налог на имущество физических лиц, уплачиваемый собственниками

недвижимости – физическими лицами в соответствии с федеральным

законом «О налоге на имущество физических лиц» от 9.12.1991 г. № 2003-1 и

Решением Красноярского Городского совета «О местных налогах и сборах на

территории города Красноярска» от 1 июля 1997 г. N 5-32. Ставки налога

представлены в табл. 3. Налог исчисляется, исходя из инвентаризационной

стоимости имущества на 1 января того года, за который уплачивается налог.

Таблица 3

Ставки налога на имущество физических лиц в г. Красноярске

Стоимость имущества Ставка налога, %

До 300 тыс. руб. 0,099

От 300 до 500 тыс. руб. включительно: –

– жилые дома, квартиры, дачи;

– иные строения, помещения, сооружения

0,1

0,299

Свыше 500 тыс. руб.:

– жилые дома, квартиры, дачи;

– иные строения, помещения, сооружения

0,3

1,999

По новым строениям, помещениям и сооружениям налог уплачивается

с начала года, следующего за их возведением или приобретением. За

строение, помещение и сооружение, перешедшее по наследству, налог

взимается с наследников с момента открытия наследства. В случае

уничтожения, полного разрушения строения, помещения, сооружения

взимание налога прекращается, начиная с месяца, в котором они были

уничтожены или полностью разрушены. При переходе права собственности

на строение, помещение, сооружение от одного собственника к другому в

течение календарного года налог уплачивается первоначальным

собственником с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он

утратил право собственности на указанное имущество, а новым

собственником – начиная с месяца, в котором у последнего возникло право

собственности. При возникновении права на льготу в течение календарного

года перерасчет налога производится с месяца, в котором возникло это

право;

- налог на имущество предприятий уплачивается всеми юридическими

лицами – собственниками имущества на основании главы 30 НК РФ «Налог

на имущество организаций» и закона Красноярского края от 25.11.2003 г. №

8-1565 «О налоге на имущество организаций» по ставке 2,2 % от

стоимости имущества предприятия. Кроме того, установлены определенные

исключения по размеру ставки налога: 0,5 % – для имущества аптечных

учреждений, осуществляющих фармацевтическую деятельность по

изготовлению или льготному отпуску лекарственных средств либо

осуществляющих деятельность по обороту наркотических средств и

психотропных веществ и в отношении имущества организаций,

осуществляющих розничную торговлю пищевыми продуктами, включая

напитки, и табачными изделиями, расположенных в районах Крайнего

Севера и приравненных к ним местностях, при условии, что в общем доходе

от реализации товаров (работ, услуг) таких организаций доля дохода от

осуществления указанного вида деятельности составляет не менее 70 %;

0,1 % – в отношении имущества, используемого для организации

общественного питания учащихся общеобразовательных учреждений;

- земельный налог, установленный федеральным законом «О плате за

землю» от 11.10.1991 г. № 1738-1 и Решением Красноярского Городского

совета «О местных налогах и сборах на территории города Красноярска» от 1

июля 1997 г. N 5-32;

2) налоги, связанные с операциями с объектами недвижимости, – это

налоги, которые уплачивают все физические и юридические лица,

получающие доход от операций с недвижимостью. К ним относятся

следующие:

- налог на доходы физических лиц, установленный гл. 23 НК РФ

«Налог на доходы физических лиц», который уплачивают физические лица,

например, если сдают объекты недвижимости в аренду;

- налог на добавленную стоимость, установленный гл. 21 НК РФ НДС,

который уплачивают юридические лица при операциях купли-продажи

объектов недвижимости;

- налог на прибыль, установленный гл. 25 НК РФ «Налог на прибыль

организаций», который уплачивают юридические лица, получающие

прибыль от операций с недвижимостью.

4. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

4.1. Стоимость объектов недвижимости и факторы, влияющие на нее

В соответствии с законом РФ «Об оценочной деятельности», право на

проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не

зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления

государственного статистического и бухгалтерского учета и отчетности.

Этим законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки

объектов должно быть обязательным:

- при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по

продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости, которые принадлежат

полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям;

- при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами

недвижимости;

- при реализации инвестиционных проектов с привлечением средств

федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации или

местных бюджетов, а также средств под гарантии государства;

- при коммерческом использовании средств федерального бюджета,

бюджетов субъектов Федерации, местных бюджетов или средств

внебюджетных фондов;

- в случае возникновения споров о величине стоимости объектов

недвижимости, в т. ч. при национализации имущества; при ипотечном

кредитовании в случае возникновения спора о стоимости предмета ипотеки;

при изменении права владения объектом недвижимости, находящимся в

доверительном управлении; при составлении брачных контрактов или

разделе имущества разводящихся супругов.

Компонентами стоимости любого объекта являются:

- спрос – платежеспособная потребность;

- полезность – способность удовлетворять определенные потребности

человека;

- дефицитность – ограниченность предложения;

- возможность отчуждаемости объектов – возможность передачи

имущественных прав.

Как и любойU товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и

стоимость.

Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся

сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того что цена в любой

реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со

стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как

синоним стоимости в обмене.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта

разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например

наличия аналогов или стабильности рынка.

Иногда цена сделки формируется под воздействием личных

представлений участников сделки и не поддается прогнозам.

Рыночная стоимость объекта недвижимости – расчетная денежная

сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости

имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а

покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не

обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. Таким образом,

это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на

открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что

стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно,

без принуждения, а на величине сделки не отражаютсяU какие-либо

чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная

стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний, как

в сторону повышения, так и понижения.

Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает

ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который

не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка

потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего

профиля его использования и тех финансово-экономических параметров,

которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и

прогнозируются в будущем, т. е. это стоимость объекта недвижимости,

определяемая исходя из существующих условий и цели его использования и

основанная на продолжении формы его функционирования при

предположении возможности его продажи на рынке.

Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего

и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то

потребительская стоимость определяется исходя из текущего использования

объекта.

Воспроизводственная стоимость (стоимость воспроизводства копии

объекта недвижимости в ценах на дату оценки) определяется затратами в

текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта.

Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются

такие же строительные конструкции и материалы, Даже качество

строительно-монтажных работ аналогично. В данном случае

воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в

архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на

дату оценки) определяется расходами в текущих ценах на строительство

объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом

эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле

с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных

материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта

недвижимости.

Таким образом, воспроизводственная стоимость выражается издержками

на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения –

издержками на создание объекта функционального аналога.