Лекции - Основные направления экономики недвижимости

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Красноярский государственный торгово-экономический институт»

М. Л. Елисеева

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Утверждено Редакционно-издательским советом института

в качестве конспекта лекций

для студентов специальности 080502.65 «Экономика и управление

на предприятии торговли и общественного питания»

всех форм обучения

Красноярск 2005

УДК 333(075.8)

ББК 65.281я73

Е 51

Рецензенты:

кандидат экономических наук, профессор Л. П. АНДРЕЕВА;

кандидат экономических наук, доцент И. В. ПЕТРУЧЕНЯ

Елисеева М. Л.

Е 51 Экономика недвижимости : конспект лекций / М. Л. Елисеева ;

Краснояр. гос. торг.-экон. ин-т. – Красноярск, 2005. – 56 с.

В предлагаемом конспекте лекций освещены основные темы

дисциплины «Экономика недвижимости», связанные с понятием

недвижимости, функционированием и государственным регулированием

рынка недвижимости, оценкой недвижимости и ее финансированием.

Предназначено преподавателям и студентам экономических

специальностей, а также практическим работникам.

УДК 333(075.8)

ББК 65.281я73

Учебное издание

Марина Леонардовна Елисеева

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Конспект лекций

Редактор А. В. Пещик

Подписано в печать 16.01.2006 г. Формат 60×84/16.

Бумага офсетная. Печать плоская.

Усл. п.л. 3,26. Уч.-изд. л. 4,19.

Тираж 500 экз. Заказ

Редакционно-издательский отдел КГТЭИ

660075, г. Красноярск, ул. Л. Прушинской, 2

Отпечатано в издательстве «Красноярский писатель»

660049, г. Красноярск, ул. Лебедевой, 89

 ГОУ ВПО «Красноярский государственный

торгово-экономический институт», 2005

2

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение 3

1. Недвижимость как объект инвестирования. 3

1.1. Недвижимость: понятие, роль, признаки недвижимости. 3

1.2. Классификация объектов недвижимости. 3

1.3. Право собственности на недвижимость. 3

2. Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка 3

2.1. Понятие, функции и классификация рынка недвижимости 3

2.2. Виды сделок на рынке недвижимости 3

3. Государственное регулирование рынка недвижимости. 3

3.1. Цели и формы государственного регулирования рынка недвижимости. 3

3.2. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним 3

3.3. Налогообложение недвижимого имущества и сделок с ним 3

4. Оценка недвижимости 3

4.1. Стоимость объектов недвижимости и факторы, влияющие на нее………………..3

4.2. Принципы оценки недвижимости. 3

4.3. Процесс оценки недвижимости. 3

4.4. Сравнительный подход к оценке недвижимости. 3

4.5. Затратный подход к оценке недвижимости. 3

4.6. Доходный подход к оценке недвижимости. 3

5. Особенности оценки различных видов объектов недвижимости. 3

5.1. Оценка земли 3

5.2. Оценка предприятий 3

6. Финансирование недвижимости. 3

6.1. Участники и источники процесса финансирования недвижимости 3

6.2. Понятие и виды залога 3

6.3. Понятие и условия ипотеки 3

6.4. Особенности ипотеки отдельных видов недвижимости 3

6.5. Ипотечное кредитование недвижимости 3

6.6. Методы финансирования недвижимости 3

6.7. Критерии принятия решений о финансировании недвижимости 3

Заключение…………………………………………………………………………………….53

Библиографический список 34

3

ВВЕДЕНИЕ

В современных условиях развитие экономики неотделимо связано с

развитием рынка недвижимости. Вся частная и профессиональная

жизнедеятельность граждан проходит в связи с недвижимым имуществом.

Квартиры, жилые дома, магазины, офисы, предприятия, организации,

кинотеатры, парки, заповедники, коммуникации, сопровождающие нас, – это

все объекты недвижимости.

Квалифицированный экономист для развития бизнеса должен

ориентироваться на рынке недвижимости, знать основные понятия в области

недвижимости, основы функционирования и регулирования рынка

недвижимости, основные принципы, подход и методы оценки объектов

недвижимости, принципы и методы финансирования недвижимости.

Конспект содержит шесть основных тем курса «Экономика

недвижимости», соответствует государственному образовательному

стандарту высшего профессионального образования для специальности

080502.65 «Экономика и управление на предприятии» по дисциплине

«Экономика недвижимости».

Предлагаемый конспект лекций позволяет освоить теоретические

основы курса «Экономика недвижимости» и предполагает его использование

как в аудиторной работе, так и для самостоятельной работы студентов в ходе

подготовки к семинарским занятиям и контролю знаний.

4

1. НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ

1.1. Недвижимость: понятие, роль, признаки недвижимости

Развитие рыночной экономики невозможно без развития рынка

недвижимости, так как недвижимость стала неотъемлемой частью как

деловой, так и частной жизни граждан. Определяющей характеристикой

недвижимости является ее связь с землей, которую невозможно нарушить без

несоразмерного ущерба для недвижимости.

ГК РФ относит к недвижимости следующее имущество:

- земельные участки;

- участки недр, обособленные водные объекты;

- все, что прочно связано с землей, в т. ч. леса, здания, сооружения,

многолетние насаждения;

- предприятия как имущественный комплекс, представленные как

совокупность: участков земли, зданий и сооружений, оборудования и

инвентаря, продукции и сырья, требований и долгов, прав на обозначения,

индувидуализирующих предприятие и его продукцию, работу, услуги,

информации, нематериальных активов и других исключительных прав;

- приравненные к недвижимому имуществу подлежащие

государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего

плавания, космические объекты.

Последние включены в недвижимость не по родовым признакам, а по

целесообразности распространения на них специального правового режима.

Трактовать понятие недвижимости только с точки зрения

материального объекта недостаточно. Необходимо рассматривать целый

комплекс экономических, юридических и социальных отношений

относительно объектов недвижимости.

Материальный объект характеризуется своими физическими

характеристиками.

Экономические отношения позволяют рассматривать недвижимость

как эффективный материальный актив.

На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных и

частных прав на нее, устанавливаемых государством.

Социальная роль недвижимости состоит в удовлетворении

физиологических, психологических, интеллектуальных и иных потребностей

людей.

Все объекты недвижимости имеют родовые (существенные) признаки,

характерные для всех объектов, и видовые (частные), характеризующие

отдельные однородные группы объектов.

Родовыми признаками объектов недвижимости являются следующие:

- физическая связь с землей (стационарность или неподвижность),

означающая, что перемещение недвижимого имущества невозможно без

нанесения значительного ущерба этому имуществу или его

функциональному назначению;

5

- юридическая связь с землей, заключающаяся в присвоении

каждому объекту недвижимости своего неповторяющегося кадастрового

номера, начинающегося с кадастрового номера земельного участка, на

котором объект расположен;

- материальность, означающая возможность как натурально-

вещественной формы функционирования, так и стоимостной;

- непотребляемость, подразумевающая неизменность натурально-

вещественной формы объекта недвижимости на протяжении всего срока его

функционирования;

- долговечность, заключающаяся в многократном, а для земли –

бесконечном использовании объектов недвижимости при условии

поддержания объектов в функционально пригодном состоянии;

- постепенная амортизация, заключающаяся в переносе стоимости

в процессе производства по мере износа и накопления амортизационных

отчислений;

- общественное значение, подразумевающее, что функционирование

и использование объектов недвижимости невозможно без учета прав и

интересов других членов общества, в том числе других собственников.

Родовые признаки отделяют недвижимое имущество от движимого, но

существуют пограничные понятия, к которым применяются термины:

- существенные неотделимые части, без которых нормальное

функционирование объекта недвижимости невозможно (лифт, системы

водопровода, канализации, отопления, электроснабжения и т. п.);

- принадлежности, отсутствие или замена которых не повлияет на

функциональное назначение объекта (осветительные приборы, встроенная

мебель, сантехника, вторые железные двери и т. п.).

При отнесении пограничных объектов к недвижимости или личной

собственности необходимо учитывать следующие факторы:

- характер связи (возможно ли перемещение без причинения ущерба);

- намерение сторон, определяющих тип связи (оставить навсегда или

изъять при совершении сделки;

- срок использования (при сроке менее 1 года объект не может

считаться частью недвижимости).

В условиях рынка государству необходимо удовлетворять свои

интересы, в том числе и за счет недвижимости. Выгода государства,

извлекаемая из процесса функционирования недвижимости, заключается в

следующем:

- налогообложение;

- приватизация;

- национализация;

- инвестирование.

Для реализации этих интересов необходимы систематизация и учет

всех объектов недвижимости.

6

1.2. Классификация объектов недвижимости

Классификация – это распределение множества объектов

недвижимости на подмножества по определенным признакам (табл. 1).

Таблица 1

Классификация недвижимости

Признак классификации Группы недвижимого имущества

1. По объектам 1.1. Здания

1.2. Сооружения

1.3. Земельные участки

1.4. Леса

1.5. Многолетние насаждения

1.6. Участки недр

1.7. Обособленные водные объекты

1.8. Предприятия как имущественный комплекс

2. По функциональному

назначению

2.1. Производственные объекты

2.2. Непроизводственные объекты

3. По воспроизводимости в

натуральной форме

3.1. Невоспризводимые объекты

3.2. Воспроизводимые объекты

4. По степени готовности к

эксплуатации

4.1. Объекты, введенные в эксплуатацию

4.2. Объекты незавершенного строительства

5. По форме собственности 5.1. Государственные объекты

5.2. Муниципальные объекты

5.3. Частные объекты:

5.3.1. Единоличная собственность

5.3.2. Коллективно-совместная собственность

5.3.3. Коллективно-долевая собственность

5.3.4. Собственность общественных организаций

6. По отраслевой

принадлежности

6.1. Промышленные объекты

6.2. Сельскохозяйственные объекты

6.3. Строительные объекты

6.4. Объекты транспорта и связи

6.5. Жилищно-коммунальные объекты

6.6. Культурно-бытовые объекты; и др.

7. По возможности

приватизации

7.1. Свободно приватизируемые объекты

7.2. Объекты, запрещенные для приватизации

7.3. Объекты, приватизируемые по разрешению

Правительства РФ

Здания – это объекты, в которых проходит жизнедеятельность человека

(жилые дома, дачи, магазины, офисные здания, склады, производственные

здания, школы, больницы, театры и т. п.). Классификация этой группы

объектов представлена на рис. 1.

7

Рис. 1. Классификация зданий

Сооружения – это объекты, обеспечивающие нормальную

жизнедеятельность человека (коммуникации, дороги, железные дороги,

взлетно-посадочные полосы, мосты, электросети, системы передачи и приема

информации, метро и т. п.). Классификация этой группы объектов

представлена на рис. 2.

ПРИЗНАКИ КЛАССИФИКАЦИИ

Функциональ-

ное назначение

Жилые

Коммерческие

Общественные

Капитальность Особо капитальные

Капитальные

Облегченные

Этажность

Одноэтажные

Двухэтажные

Многоэтажные

Вид освещения

Естественное

Искусственное

Совмещенное

Вид

строительного

материала

Железобетонные

Кирпичные

Деревянные

Смешанные

Температурный

режим

Отапливаемые

Неотапливаемые

8

Рис. 2. Классификация сооружений

Земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая четкие

границы на поверхности земли. Кроме того, земельные участки ограничены

сверху воздушным пространством РФ, а снизу недрами, также являющимися

государственной собственностью. Классифицировать земельные участки

можно по ряду признаков (рис. 3).

ПРИЗНАКИ КЛАССИФИКАЦИИ

Функциональ-

ное назначение

Коммуникационные

Транспортные

Водоканализационные

Капитальность Вековые

Особо прочные

Прочные

Срок службы

20-30 лет

40-75 лет

100-200 лет

Вид

строительного

материала

Земляные

Кирпичные

Деревянные

Смешанные

Устройства для раз-

мещения техничес-

кого оборудования

Прочие

Железобетонные

Металлические

8-15 лет

9

Рис. 3. Классификация земельных участков

Лес – это земли в совокупности с древесной, кустарниковой и

травянистой растительностью, животными и другими биологически

связанными объектами природы, расположенными на этих землях. При этом

леса могут являться как землями лесного фонда, так и другими землями.

ПРИЗНАКИ КЛАССИФИКАЦИИ

Уровень

хозяйственной

освоенности

Освоенные земли

Земли, требующие

улучшения и

освоения

Право на

земельный

участок

Собственности

Постоянного

пользования

Пожизненно

наследуемого

владения

Функциональное

назначение

Земли прородо-

охранного, оздоро-

вительного и

историко-культур-

ного назначения

Сельско-

хозяйственные

земли

Земли промышлен-

ности, транспорта,

связи, информати-

ки, обороны и

иного назначения

Земли лесного

фонда

Земли запаса

Земли населенных

пунктов

Земли водного

фонда

Безвозмездного

срочного

пользования

Аренды

Ограниченного

пользования

чужим участком

10

Лекции - Основные направления экономики недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.