Лекции - Основные направления экономики недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

5. ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ

ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

5.1. Оценка земли

При оценке недвижимости считается, что основной элемент цены – это

стоимость земли, остальное – это улучшения земельного участка, которые

добавляют вклад в стоимость.

Необходимость в определении стоимости земли отдельно от стоимости

улучшений вызвана следующими причинами:

- различие в налогообложении земли и строений;

- отдельная оценка земельного участка при применении затратного

подхода;

- принятие решения о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего

и более эффективного использования земельного участка.

При оценке земельного участка необходимо учитывать связанный с

ним набор прав. Как правило, это – полное право собственности или право

аренды.

Оценку земли необходимо проводить на основании принципа

наилучшего и наиболее эффективного использования, который предполагает

анализ альтернативных вариантов использования и выбор оптимального.

На выбор оптимального варианта использования земельного участка

влияют следующие факторы:

- местоположение (перспективность, транспортная доступность,

характер окружения);

- рыночный спрос (по отношению к варианту использования);

- финансовая обоснованность;

- физическая пригодность участка;

- технологическая обоснованность и физическая осуществимость;

- законодательная допустимость;

- максимальная доходность.

Методы оценки земли. Нормативный метод заключается в

определении нормативной цены земли и используется при передаче, выкупе

земли в собственность, передаче по наследству или дарении, получении

кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд. В

соответствии с федеральным законом «О плате за землю», земли разделяются

на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и

нормативной цене земли. Нормативная цена земли фиксируется в Земельном

кадастре.

Метод сравнения продаж может использоваться для оценки как

фактически свободной, так и предположительно вакантной земли.

Конкретная цена земельного участка определяется путем внесения

процентных корректировок к ценам продаж аналогов. При отсутствии

информации и ценах сделок используются цены предложения.

Общепринятыми параметрами сравнения являются следующие:

- права на участок;

- условия финансирования;

- особые условия продажи;

- рыночные условия (во времени);

- местоположение;

- условия зонирования;

- физические характеристики (форма, размер, рельеф);

- доступность коммунальных услуг;

- экономические характеристики;

- наилучшее и наиболее эффективное использование.

Этот метод дает точные результаты на развитом информационно-

открытом рынке, чего о российском рынке земли пока сказать нельзя.

Метод капитализации земельной ренты основан на анализе

информации о ставках арендной платы земельных участков. Величина

земельной ренты считается равной доходам от сдачи в аренду земельного

участка. Стоимость участка определяется делением земельной ренты на

ставку капитализации, которую определяют по сделкам с аналогами.

Метод распределения заключается в определении составляющей

стоимости земельного участка на основании заранее известного соотношения

стоимости земли и улучшений. Метод основан на принципе вклада и

предположении, что для каждого вида недвижимости существует нормальное

соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее точен – для

новых построек, так как они близки к наилучшему и наиболее эффективному

использованию. С увеличением возраста построек увеличивается отношение

стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости. Метод обладает

низкой достоверностью, поэтому применяется лишь в условиях

недостаточности информации для оценки земли иными методами.

Метод выделения (извлечения) заключается в вычитании из общей

стоимости объекта недвижимости стоимости улучшений. Применяется для

оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах

сделок с аналогичными объектами. При этом предполагается, что имеющиеся

улучшения соответствуют наилучшему и наиболее эффективному

использованию. Этот метод дает достоверные результаты, если вклад

улучшений в общую стоимость объекта невелик, и эффективен в условиях

пассивного рынка, на котором отсутствуют данные о продаже свободных

участков.

Метод остатка основан на разбиении инвестиционной группы на

физические составляющие. Из дохода от объекта недвижимости выделяют

часть, относящуюся к земле, и капитализируют ее в текущую стоимость

земли. Применяется редко ввиду сложности распределения дохода.

5.2. Оценка предприятий

В России проблема оценки предприятий как объекта купли-продажи

возникла вместе с началом процесса приватизации.

В настоящее время существует официальная «Методика оценки

стоимости объектов приватизации в РФ», действующая с 1 июля 1994 г.,

которая предусматривает оценку предприятия по остаточной (балансовой)

стоимости имущества, но с учетом первой из двух последних переоценок

основных фондов. Такой подход к оценке предприятия не всегда отражает

реальную потребительную стоимость и имеет следующие недостатки:

- происходит оценка имущества предприятия, а не его бизнеса;

- не учитывается инфляция, поэтому такой подход не позволяет

оценить стоимость даже с позиции затрат на создание аналога;

- не учитывается доход предприятия, перспективы развития бизнеса,

иные требования рынка.

Поэтому зачастую прибегают к методам, отработанным на западном

рынке недвижимости:

1. Методы, базирующиеся на оценке активов. Метод чистых

активов предполагает определение рыночной стоимости всех активов

предприятия (материальных, финансовых и нематериальных)

Материальные активы оцениваются на основе сравнительного,

затратного или доходного подходов.

Финансовые активы, к которым относятся дебиторская задолженность,

финансовые вложения в ценные бумаги и расходы будущих периодов,

оцениваются поэлементно. Дебиторская задолженность просроченная

списывается, остальная дисконтируется, ЦБ оцениваются по рыночной

стоимости, расходы будущих периодов – по номинальной стоимости.

Нематериальные активы оцениваются экспертным образом.

Метод ликвидационной стоимости заключается в определении

денежной суммы, остающейся после продажи активов предприятия и

выплаты долгов. Этот метод применяется для предприятий-банкротов и

предприятий с высокой вероятностью банкротства, а также ликвидируемых

предприятий. При этом разделяют «упорядоченную ликвидационную

стоимость» и «принудительную ликвидационную стоимость».

2. Методы оценки компаний по доходу. Метод капитализации

заключается в определении величины ежегодных доходов и

соответствующей этим доходам ставки капитализации, на основе которых

рассчитывается стоимость предприятия. Используется в случае, если

будущие денежные потоки будут приблизительно равны текущим или темпы

их роста будут умеренны и предсказуемы, и предприятие имеет прибыль и

будет стабильно развиваться. Для предприятий с устойчивым ростом

прибыли устанавливается более низкая ставка капитализации.

Метод дисконтирования будущих доходов заключается в

дисконтировании будущей чистой прибыли как минимум за 5 следующих

лет. Ставка дисконтирования определяется на основании анализа рынка.

3. Методы компаний-аналогов. Компании-аналоги отбираются по

следующим критериям:

- принадлежность отрасли, региону;

- вид выпускаемой продукции или услуг;

- диверсификация продукции или услуг;

- стадия жизненного цикла;

- размеры компании;

- стратегия деятельности;

- финансовые характеристики.

Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций компаний-

аналогов. Предполагается, что инвестор действует по принципу замещения.

Метод сделок основан на анализе цен купли-продажи контрольных

пакетов акций компаний-аналогов.

Метод отраслевых коэффициентов заключается в анализе практики

продаж бизнеса и определении коэффициентов зависимости стоимости

предприятий от каких-либо факторов.

Таким образом, оценка предприятия как объекта купли-продажи

возможна только на основании комплексного подхода, основные сложности

реализации которого связаны со следующими причинами:

- существующая инфляция, которая не позволяет использовать

ретроспективную статистическую информацию и затрудняет

прогнозирование;

- отсутствие достоверной и полной информации о сделках купли-

продажи предприятий;

- изменения рыночной конъюнктуры, характера деятельности

предприятий и в экономике в целом;

- отсутствие квалифицированных оценщиков, разбирающихся в

отраслевых особенностях предприятий.

6. ФИНАНСИРОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

6.1. Участники и источники процесса финансирования недвижимости

Вследствие высокой стоимости приобретение и реализация

инвестиционных проектов в сфере недвижимости зачастую осуществляются

с привлечением заемного финансирования. Основными причинами для

финансирования инвестиций в недвижимость являются следующие:

- недостаточность собственного капитала инвестора для

единовременной оплаты объекта недвижимости;

- необходимость высокой платы за управление недвижимостью, от

которой зависит доходность инвестиций;

- диверсификация недвижимости (стремление управлять несколькими

объектами недвижимости с целью минимизации рисков);

- положительный финансовый левередж (доход от недвижимости

превышает процентную ставку по кредиту).

Участниками процесса финансирования являются:

- государственные и местные органы власти и управления являются

собственниками объектов недвижимости, устанавливают и контролируют

соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка

недвижимости; регулируют вопросы зонирования, градостроительства,

регистрации объектов недвижимости и прав на них;

- кредиторы предоставляют капитал инвесторам, не располагающим

достаточными собственными средствами;

- инвесторы – это физические и юридические лица, которые

приобретают недвижимость и поддерживают ее в функционально пригодном

состоянии. Инвесторы могут быть как активные так и пассивные;

- девелопер – это профессиональный специалист по управлению

инвестиционным проектом в сфере недвижимости, деятельность которого

заключается в анализе возможностей реализации инвестиционного проекта,

разработке плана его реализации и непосредственно в реализации проекта в

сфере недвижимости;

- общественные организации (ассоциации риэлтеров, оценщиков)

участвуют в формировании экономико-правовых отношений между

участниками процесса финансирования недвижимости;

- посреднические финансовые институты: коммерческие банки,

пенсионные фонды, страховые компании и другие коммерческо-

сберегательные учреждения.

Источниками финансирования капитальных вложений в недвижимость

являются следующие:

- государственные средства;

- средства местных бюджетов;

- собственные финансовые ресурсы физических и юридических лиц;

- привлеченные средства.

6.2. Понятие и виды залога

Залог – это способ обеспечения обязательства, приU котором

залогодержатель (юридическое или физическое лицо, принимающее предмет

залога в качестве обеспечения выданного им займа) в случае неисполнения

залогодателем (юридическое или физическое лицо, предоставившее предмет

залога для обеспечения своего долга) имеет преимущественное право перед

другими кредиторами удовлетворить свое требование из стоимости

заложенного имущества.

Наибольшее распространение имеет залог по договору, когда

залогодатель (должник) добровольно отдает свое имущество в залог,

заключая соответствующий договор с залогодержателем (кредитором).

Основные положения о залоге как таковом определяются, во-первых,U

Гражданским кодексом РФ, а во-вторых, законом РФ от 29.05.1992 г. №

2872–1 «О залоге».

Предметом залога может быть как движимое, так и недвижимое

имущество, а также имущественные права, т. е. объективные права

участников взаимоотношений, связанные с владением, пользованием и

распоряжением имуществом, а также с теми материальными

(имущественными) требованиями, которые возникают между участниками

экономического оборота по поводу распределения этого имущества и обмена

товарами, услугами, ценными бумагами и т. п.

Предметом залога может быть не только существующий объект или

права на него, на имущество, не существующее в натуре на момент

заключения договора, например, будущий урожай или здание, которое

предстоит построить за счет кредита, обеспечением которого оно выступает.

Основные принципы залога:

1)U гласность – доступность информации о нахождении в залоге

имущества для всех заинтересованных лиц;

2) конкретность – имущество, переданное в залог, должно по своим

характеристикам (и в частности, по функциональному назначению) точно

совпадать с данными, которые оно имеет в качестве объекта государственной

регистрации;

3) доверие – стоимость и ликвидность имущества гарантирует возврат

долга. Требования залогодержателя выполняются под гарантии оговоренного

имущества залогодателя. Залогодержатель имеет право получить на тех же

началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или

повреждение заложенного имущества, независимо от того, в чью пользу оно

застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по

причинам, за которые залогодержатель отвечает.

Существует большое количество видов залога, отличных друг от друга в

соответствии с признаками, которые легли в их основу.

С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу,

выделяются следующие основные виды залога:

– классический залог – имущество остается у залогодателя;

– заклад – имущество передается залогодержателю во владение;

– твердый залог – имущество остается у залогодателя с нанесением на

него знаков, свидетельствующих о залоге.

В зависимости от объекта залога выделяют залог ЦБ, товаров, прав и

требований и недвижимости (ипотека).

Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в

отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю,

с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором

о залоге.

Прекращается залог в следующих случаях:

при исполнении обязательств по обеспечению залога;

– при грубых нарушениях залогодержателя своих обязанностей,

влекущих угрозу уничтожения имущества, и по требованию залогодателя;

– при прекращении залогового права и гибели заложенного имущества,

если в договоре о залоге не предусмотрено иное;

– при невозможности реализации залога.

6.3. Понятие и условия ипотеки

В соответствии с ГК РФ залог недвижимого имущества для обеспечения

денежного требования залогодержателя к залогодателю называется ипотекой.

Ипотека представляет собой два аспекта: юридический и

экономический.

Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении

имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их

залоге.

Экономическое содержание ипотеки представляет собой рыночный

инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости (в

случаях, когда другие формы отчуждения – купля-продажа, обмен –

нецелесообразны), позволяющих привлечь дополнительные финансовые

средства для реализации любых проектов.

Правовое регулирование ипотеки происходит с помощью ГК РФ, а также

Федеральным законом № 102–ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998 г.

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, указанные в ГК

РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для

государственной регистрации.

Основные условия ипотеки:

- объект недвижимости, являющийся предметом залога, должен

принадлежать залогодателю на правах собственности или хозяйственного

ведения;

- залог зданий и сооружений допускается только с единовременным

залогом земельного участка, занятого зданием или сооружением, или части

участка, обеспечивающей нормальное функционирование объекта или права

его аренды;

- в соответствии с законом «Об ипотеке», а также ст. 135 ГК РФ,

имущество, являющееся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с

принадлежностями как единое целое;

- при совместной собственности необходимо нотариально заверенное

согласие всех собственников;

- участник долевой собственности может заложить свою долю без

согласия остальных собственников;

- залог недвижимости не освобождает залогодателя от выполнения

условий приватизации объекта;

- решение о залоге государственной собственности, не переданной в

хозяйственное ведение, принимается государственными органами.

В соответствии с Российским законодательством предметом ипотеки не

может быть:

– государственное имущество: государственные и муниципальные

земли, а также сельскохозяйственные угодья, государственные и

муниципальные индивидуальные и многоквартирные жилые дома, участки

недр и особо охраняемые природные территории;

– часть земельного участка, площадь которого меньше минимального

размера для различного целевого назначения и разрешенного использования;

– часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения

его назначения;

– имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено

взыскание, а также имущество, в отношении которого предусмотрена

обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена;

– право постоянного пользования земельным участком, на котором

находится предприятие, здание или сооружение;

– доли в праве собственности на общее имущество жилого дома

отдельно от права собственности на квартиру.

6.4. Особенности ипотеки отдельных видов недвижимости

Особенности залога земельных участков. Земля может выступать

предметом ипотеки, как в качестве самостоятельного объекта, так и в

качестве принадлежности к зданиям и сооружениям.

Городские земли общего пользования, на которых по

градостроительным правилам запрещено строительство не могут быть

предметом залога (скверы, парки, площади, набережные, пляжи).

При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на

здания залогодателя, расположенные на нем, если договором не

предусмотрено иное.

Стоимостная оценка земельного участка при ипотеке не может быть

ниже его нормативной цены.

При обращении взыскания на земельный участок в судебном порядке

начальная продажная цена на публичных торгах определяется решением суда

или соглашением сторон.

По просьбе залогодателя суд может отсрочить продажу с/х земель не

более чем на год.

Удовлетворение требований кредитора за счет заложенного земельного

участка без обращения в суд допускается по нотариально заверенному

соглашению сторон, заключенному после истечения срока погашения

кредита.

Особенности ипотеки жилья. Залог носит целевой характер и

предназначен для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для

строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома или

квартиры.

Жилой дом, квартира или комната могут быть предметом залога только

при имеющемся праве собственности на них у залогодателя.

Залогодателем может быть не только заемщик, но и лицо,

согласившееся обеспечить исполнение чужого обязательства (поручитель).

Залогодателем может быть только дееспособное лицо.

При реализации залога продажа дома, квартиры или комнаты не

является основанием для выселения залогодателя и членов его семьи. Просто

заключается договор найма жилого помещения или аренды.

Лица, проживаемые в домах, являющихся предметом ипотеки, на

условиях договора найма жилого помещения или аренды также не подлежат

выселению при смене собственника. Они имеют право преимущественной

покупки занимаемого ими дома, квартиры или комнаты.

Особенности ипотеки предприятий. В состав заложенного имущества

предприятия входят материальные и нематериальные активы предприятия, а

также его долги.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное

обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости

активов предприятия

Не допускается ипотека предприятия, в отношении которого

возбуждено дело о банкротстве, или принято решение о его ликвидации или

реорганизации.

Денежное обязательство, обеспеченное ипотекой предприятия, должно

подлежать исполнению не ранее, чем через год после заключения договора

ипотеки.

Залогодатель имеет право продавать, обменивать, сдавать в аренду, и

иным образом распоряжаться имуществом предприятия и изменять его

состав, если это не влечет уменьшения общей стоимости активов

предприятия, указанной в договоре залога, и не противоречит условиям

договора.

Реорганизация заложенного предприятия не допускается без согласия

залогодержателя.

Не разрешается повторный залог предприятия без согласия

залогодержателя, если иное не предусмотрено договором залога.

По решению суда залогодержатель может требовать от залогодателя

регулярного предоставления отчетных документов, предварительного

согласования вопросов о заключении сделок с имуществом предприятия,

признания сделок, заключенных залогодателем, недействительными,

расторжения контракта с руководителем предприятия и осуществлять иные

права, предусмотренные решением суда.

6.5. Ипотечное кредитование недвижимости

Ипотечное кредитование – это предоставление кредита под залог

недвижимого имущества.

Этапы ипотечного кредитования:

1. Предварительный этап подразумевает ознакомление заемщика с

информацией о кредиторе, условиях предоставления кредита, правах и

обязанностях сторон по кредитному договору. После этого определяются

максимально возможная сумма кредита, условия его погашения, заполняется

заявление на кредит. Заявление должно содержать следующую информацию:

- желаемые условия кредита (вид, сумма, срок, процентная ставка,

схема погашения, размер ежемесячного платежа);

- описание недвижимости (адрес, юридическое описание);

- источник первоначального капитала;

- назначение кредита;

- биографические сведения о заемщике;

- сведения о работе и источниках доходов;

- сведения об активах и обязательствах.

Как правило, сумма кредита не превышает 70 % стоимости

передаваемой под залог недвижимости. Размер ежемесячного платежа

рекомендуется устанавливать не более 30 % от чистого ежемесячного дохода

заемщика. Первоначальный капитал составляет 30-50 % стоимости залога, он

должен быть размещен на депозитном счете до предоставления кредита.

2. Сбор и проверка информации о клиенте и залоге осуществляются с

целью выявления потенциальных некредитоспособных заемщиков. Для этого

проводится проверка трудоустройства заемщика, причины смены места

работы за последние 2-3 года, фактических доходов и расходов заемщика, его

активов.

3. Оценка вероятности погашения кредита осуществляется при

анализе следующих коэффициентов:

- отношение периодических платежей и доходов заемщика;

- отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;

- отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости залога;

- отношение суммы запрашиваемого кредита к цене продажи

недвижимости.

Результатом этого этапа должны быть выводы, позволяющие оценить

риск кредитора, принять обоснованное решение о кредитовании под залог

недвижимости.

4. Принятие решения о кредите осуществляется на основании

экспертного заключения, объединяющего следующую информацию: