Лекции - Основные направления экономики недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

Понятие «инвестиционная стоимость» (сходное с понятием «стоимость

в использовании») означает стоимость объекта недвижимости,

определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного

проектирования. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из

ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их

капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается для конкретного

инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход, и

может отличаться от его рыночной стоимости, как в большую, так и в

меньшую сторону, хотя может и совпадать. Данный вид стоимости носит

субъективный характер.

Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой

стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового

случая. На базе страховой стоимости объекта недвижимости определяются

страховые суммы, выплаты и проценты.

Налогооблагаемая стоимость имущества юридических и физических

лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях

экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо

восстановительной стоимости объекта недвижимости.

В настоящее время такая оценка объектов недвижимости производитсяU

без привлечения экспертов по нормативной методике путем

инвентаризационной стоимости объекта недвижимости.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную

сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при

ликвидации объекта недвижимости или при его вынужденной продаже.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости – фактические

затраты на приобретение или создание на момент начала его

использования.

Остаточная стоимость объекта недвижимости -U стоимость объекта

с учетом износа.

Стоимость действующего предприятия –U стоимость единого

имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами

функционирования сформировавшегося производства.

Залоговая стоимость объекта недвижимости – стоимость объекта

недвижимости для целей обеспечения кредита.

Стоимость специализированных объектов недвижимости –

стоимость объекта недвижимости, который в силу своих специфических

особенностей не может быть продан на рынке.

Стоимость права аренды объекта недвижимости – единовременная

плата за право пользования и распоряжения объектом недвижимости.

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов.

Рассмотрим основные из них:

1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы,

которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами

недвижимости. Их можно разделить следующим образом:

–U макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой

рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица,

уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости,

развитие внешнеэкономической деятельности и т. д.);

–U микроэкономические – факторы, характеризующие объективные

параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы

психологического характера:

–U массированная реклама;

–U инфляционные ожидания;

–U симпатии;

–U осведомленность и т. д.

3. Физические факторы:

–U местонахождение – удаленность от центра, степень развития

инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро)

напрямую влияет на стоимость недвижимости;

–U архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения

дальнейшего использования здания, стоимость его будет увеличиваться или

уменьшатся;

–U состояние объекта недвижимости;

–U наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение,

теплосеть и др.);

–U экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости

данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить

стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр.

может увеличить стоимость квартир).

4.2. Принципы оценки недвижимости

На стоимость объектов недвижимости влияет множество

экономических факторов. Принципы оценки недвижимости позволяют

учесть наиболее значимые из них. Взаимосвязь принципов оценки

недвижимости, влияющих на каждый конкретный объект, позволяет

использовать набор принципов, различный в каждой ситуации, имеющих

различные приоритеты.

Принципы оценки не позволяют учесть абсолютно все факторы,

влияющие на стоимость объекта, однако при правильном применении

позволяют получить достоверное заключение о его стоимости.

Все принципы можно разделить на четыре категории.

1. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

основан на определении стоимости недвижимости в случае использования

объекта наилучшим образом, даже если текущее использование объекта

иное.

Наиболее вероятное и рентабельное использование объекта на момент

оценки обеспечивает самую высокую текущую стоимость объекта.

Для этого принципа существуют следующие ограничения:

- максимальная эффективность определяется дисконтированием

будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска

инвестиций;

- финансовая обоснованность означает способность объекта

обеспечить доход, достаточный для покрытия инвестиционных издержек и

получения ожидаемого дохода на вложенный капитал;

- физическая осуществимость оценивается исходя из соотношения

качества, затрат и сроков реализации проекта и других возможностей

осуществления проекта;

- соответствие законодательству устанавливается исходя из

возможности сноса и застройки по генплану застройки, строительных,

экологических, пожарных нормативов и т. п.

Этот принцип важен при оценке земельного участка. Если наилучшее и

наиболее эффективное использование участка отличается от текущего, а

стоимость построек не превышает стоимость пустующего участка, то может

быть принято решение о сносе построек с целью использования участка

оптимальным образом.

2. Принципы, отражающие компоненты объекта:

- принцип остаточной продуктивности заключается в оценке чистого

дохода, который может приносить объект;

- принцип вклада основан на соизмерении стоимости каждого

улучшения (или его отсутствия) и соответствующее ему увеличение

(уменьшение) стоимости объекта. Вклад – это сумма увеличения

(уменьшения) стоимости объекта при добавлении (изъятии) улучшений;

- принцип предельной продуктивности заключается в том, что

последовательное внесение нескольких улучшений будет сопровождаться

ростом стоимости объекта, превышающим затраты на улучшение лишь до

достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по

следующим улучшениям не будут компенсированы;

- принцип сбалансированности основан на том, что стоимость

объекта со сбалансированными элементами будет выше, чем стоимость

аналогичного объекта с несбалансированными элементами (квартира

улучшенной планировки с пластиковыми окнами или аналогичная с

деревянными двухрамными, ресторан с квадратным залом или аналогичный

ресторан с узким и длинным залом);

- принцип оптимальности размера заключается в соответствии

площади объекта эффективному его функционированию (участок под

магазин без парковки или наоборот).

3. Принципы, основанные на представлениях пользователя:

- принцип полезности основан на том, стоимость объекта напрямую

зависит от его полезности. Чем больше полезность объекта, тем выше

стоимость;

- принцип замещения означает, что осведомленный покупатель не

заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой

аналогичный объект с такой же полезностью, то есть из всех объектов с

одинаковой полезностью покупатель выберет объект с минимальной

стоимостью. Или предприниматель выберет вместо трех дешевых

автостоянок одну дорогую если доход будет аналогичен;

- принцип ожидания основан на будущих доходах или иных будущих

преимуществах от владения объектом недвижимости (квартира в доме рядом

с будущей станцией метро, магазин в районе застройке жилыми домами).

4. Принципы, связанные с рыночной средой:

- принцип соответствия связан с соответствием уровня удобства,

характера использования, архитектуры современным требованиям и

ожиданиям рынка. Проявляется через прогрессию (высокая стоимость

соседних объектов повышает стоимость недоулучшенного объекта) и

регрессию (стоимость дорогого объекта будет ниже, если он находится в

окружении менее престижных объектов);

- принцип изменений отражает изменения, вязанные с циклами жизни

объектов, населенных пунктов, отрасли: рост, стабильность, упадок,

обновление);

- принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены

устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции, т. е. одна

конкурентная фирма не может изменить рыночные цены на объекты

недвижимости, так как ее доля в общем объеме предложения незначительна.

Ей невыгодно как завышать цены, так и занижать их по сравнению с

рыночными;

- принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости

определяется взаимодействием спроса и предложения на соответствующем

сегменте рынка;

- принцип внешнего воздействия основан на учете изменения

стоимости недвижимости под влиянием факторов внешней среды:

экономических; политических, социальных, административных,

экологических.

4.3. Процесс оценки недвижимости

Оценка недвижимости необходима в условиях рыночной экономики в

первую очередь для оценки инвестиций.

Разделяют массовую оценку недвижимости (оценка большого числа

объектов на конкретную дату с использованием стандартных методик и

статистического анализа) и индивидуальную оценку (оценка конкретного

объекта на определенную дату).

Для инвесторов важна индивидуальная оценка объектов с целью

определения современной цены объекта или ее будущей цены.

Процесс оценки недвижимости состоит из следующих этапов:

1. Определение проблемы. В рамках этого этапа проводится описание

объекта, установление имущественных прав, выбор даты оценки, целей

оценки, устанавливается вид стоимости, необходимый для определения,

формулируются ограничивающие условия.

2. Предварительный осмотр и план оценки. На этом этапе определяется,

какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта,

устанавливаются источники их получения; выбирается персонал,

специализирующийся на оценке объектов этого типа, составляется план

выполнения работ, заключается договор между оценщиком и заказчиком, в

котором в том числе оговаривается оплата труда оценщика.

3. Сбор и проверка данных осуществляется оценщиком по следующим

направлениям:

- правоустанавливающие документы, сведения об обременениях;

- бухгалтерская отчетность по данному объекту;

- информация о технических и эксплуатационных характеристиках

объекта оценки;

- информация, необходимая для установления качественных и

количественных характеристик объекта;

- информация о сделках с объектами аналогами.

Также собирается общая информация о факторах внешнего воздействия,

оказывающих значительное влияние на стоимость объекта оценки.

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

оценки.

5. Оценка земельного участка (предположительно вакантного).

6. Применение существующих подходов к оценке: сравнительного,

затратного и доходного определяя конкретные оценочные методы в рамках

каждого подхода.

7. Согласование результатов оценки. Заключается в определении

итоговой оценки недвижимости на основании результатов применения

различных подходов и методов. Один из подходов, как правило, принимается

в качестве базового, а два других используются для корректировки

результатов.

8. Составление отчета об оценке.

4.4. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости

недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в

отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Этот подход основан на анализе рыночных продаж и является основой

для большинства оценок недвижимости в рыночной экономике. Он

базируется на легко доступной для оценщика рыночной информации,

позволяет обеспечивать простое, логически обоснованное суждение о цене

объекта.

Сравнительный подход базируется на принципах замещения,

сбалансированности, спроса и предложения.

Процесс использования этого метода довольно прост: подбирается

объект недвижимости, аналогичный оцениваемому объекту, который уже

имеет известную рыночную цену; затем после сравнения их технико-

экономических параметров фиксируются различия и вносятся

соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая

стоимость.

Технология применения сравнительного метода при оценке стоимости

недвижимости включает в себя пять этапов:

1. Сбор сравнительных данных. Оценщик собирает максимально

возможное количество информации о продаже аналогичных объектов

недвижимости. Источниками информации могут служить: регистрация

владельцев, информация коллег, официальные записи и статистические

данные. Собирая информацию, оценщик должен быть уверен в ее полноте и

объективности. В обязательном порядке должна присутствовать информация

о стоимости 1 м

площади объекта, дате сделки, местонахождении объекта;

условия сделки и другие показатели, которые оценщик сочтет

необходимыми.

2. Изучение сделок. Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась

между двумя независимыми сторонами и на уплаченную цену не повлияли

никакие факторы, в т. ч. близкие отношения между сторонами. Кроме того,

оценщик должен изучить условия, на которых были достигнуты

договоренности о сумме продажи объекта или арендной платы, сравнить эти

величины с рыночной информацией по данному поводу. Арендная плата за

новое здание, к примеру, на рынке недвижимости может быть хорошим

индикатором, а сделка между связанными обязательствами партнерами или

родственниками – нет.

3. Временные корректировки. Очень часто оценщик располагает

информацией о сделках, которые произошли несколько лет назад. В условиях

экономики с высоким уровнем инфляции нужно знать точную дату сделки,

чтобы сделать математические или качественные поправки при анализе

данных.

4. Корректировка различий по сопоставимым объектам

недвижимости. В реальной практике трудно найти похожие объекты

недвижимости по размеру, местоположению, возрасту, конструкции,

планировке и др. параметрам. В этой ситуации оценщик должен подходить к

проблеме с той точки зрения, что любая информация лучше, чем ее

отсутствие. Исходя из ее природы и на основании собственного опыта,

оценщик определяет различия между сравниваемыми объектами

недвижимости, выражает их в стоимостной форме. Эти различия оценщик

находит в местоположении объектов, степени их износа, определяет

различия по многим другим факторам.

Перечислим сновные методы расчета корректировок:

– парный анализ продаж заключается в расчете корректировок на основе

подбора пары продаж, имеющих только одно отличие;

– статистический анализ подразумевает применение математических

методов и регрессионного анализа для обработки массива данных;

– анализ тенденций – это выявление влияющих на цену факторов и

элементов при наличии большого количества данных о продажах с разными

параметрами;

– анализ затрат заключается в учете затрат на воспроизводство

отличительного элемента объекта;

– распределительный анализ подразумевает ранжирование сравнимых

продаж и определение места объекта оценки в этом ряду.

Методы внесения корректировок в стоимость объекта оценки:

- метод общей суммы (в денежных единицах);

- метод аддитивных процентных отклонений (суммируются поправки,

выраженные в процентах);

- метод мультипликативных процентных отклонений (поправки,

выраженные в процентах, устанавливаются для лучших объектов > 100 %,

для худших < 100 % и перемножаются);

- смешанный метод.

5. Вынесение решения о стоимости объекта недвижимости. Вопрос о

сопоставимости данных двух сравниваемых объектов недвижимости требует

особого рассмотрения, поскольку, несмотря на схожесть различных

параметров оцениваемой собственности и рыночных аналогов, существует

возможность прийти к неправильному заключению о стоимости. Размер

оцениваемого объекта недвижимости, его возраст и другие факторы оценщик

должен сравнить с подобными факторами аналогичных объектов

недвижимости, сделать поправки в стоимостном выражении и учесть при

дальнейшем анализе.

Сравнительный подход может применяться в следующих условиях:

- объект оценки не является уникальным;

- информация о сделках с аналогами должна быть исчерпывающей;

– факторы, влияющие на стоимость аналогов, должны быть

сопоставимы.

Недостатки сравнительного подхода:

- различия в продажах;

- сложность сбора информации о фактических ценах продаж и

специфических условий сделки;

- зависимость от активности рынка;

- зависимость от стабильности рынка.

4.5. Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на

определении затрат, необходимых для восстановления или замещения

объекта оценки с учетом накопленного им износа. В основе этого подхода

лежит принцип замещения.

Основные шаги при применении данного подхода к определению

стоимости:

1. Оценка земли заключается в оценке рыночной стоимости

имущественных прав на незастроенный земельный участок с учетом

наиболее эффективного его использования. Осуществляется только в случае

наличия на него правоустанавливающих документов, т. е. при условии

юридически оформленного имущественного права на земельный участок

(прав собственности аренды, сервитута и иных вещных и обязательных

прав).

2. Расчет воспроизводственной стоимости расположенных на

земельном участке улучшений (зданий, сооружений, объектов

благоустройства).

Методы расчета затрат на новое строительство улучшений:

- метод сравнительной стоимости единицы – оценка имущества на

основе использования единичных скорректированных укрупненных

показателей затрат на создание аналогов (то есть определяются затраты на

единицу сравнения, например, на 1 м

);

- метод стоимости укрупненных элементов – оценка имущества на

основе величины стоимости создания его основных элементов, элементами

могут считаться: затраты на составление сметы; подготовка участка под

строительство; земляные работы; возведение фундамента; возведение стен

(внутренних, наружных); межэтажные перекрытия; крыша, отделка,

проведение коммуникаций. Для каждого из элементов могут применяться

различные единицы сравнения;

- метод количественного анализа – оценка объекта на основе полной

сметы затрат на его воспроизводство.

3. Расчет накопленного износа. Виды износа:

– физический – износ, связанный со снижением работоспособности

объекта в результате естественного физического старения и влияния

внешних неблагоприятных факторов;

– моральный – износ, связанный с несоответствием современным

требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

– устранимый – износ, затраты на устранение которого ниже

добавленной стоимости;

– неустранимый – затраты на устранение которого выше добавленной

стоимости.

Методы определения износа:

- метод разбиения – определение отдельно трех видов износа с

учетом возможности их устранения, используются инженерные и визуальные

методы

- метод срока жизни – определение накопленного износа в результате

непосредственного осмотра строений. При этом определяются срок

экономической жизни, эффективный и хронологический возраст объекта:

СЭЖ

ВСЭВ





;

- метод сравнимых продаж – определение износа в результате анализа

данных о сопоставимых продажах

4. Расчет воспроизводственной стоимости улучшений с учетом

износа.

5. Расчет стоимости объекта оценки заключается в суммировании

рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный

участок с воспроизводственной стоимостью улучшений с учетом износа.

Применение этого подхода целесообразно или единственно возможно в

следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

земельного участка;

- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений,

позволяющий обосновать целесообразность конкретного строительства или

реконструкции;

- оценка общественно-государственных и специальных объектов;

- оценка объектов на малоактивных рынках;

- оценка для целей страхования и налогообложения.

Основные недостатки:

- затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

- точность результата зависит от затрат труда;

- несоответствие затрат на приобретение объекта затратам на новое

строительство в связи с учетом износа;

- проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых

строений;

- отдельная оценка земельного участка;

- сложность определения величины накопленного износа старых

зданий и сооружений.

4.6. Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости

недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых

от нее доходов. Оценка объектов доходным подходом осуществляется в

несколько этапов:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки

(потенциальный размер дохода определяется на сравнительную единицу

измерения).

2. Расчет фактического размера дохода.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки.

4. Определение величины чистой прибыли.

5. Преобразование чистой прибыли в текущую стоимость.

Существуют два метода в рамках последнего этапа реализации

доходного подхода. Первый из них называется метод капитализации дохода,

подразумевающий преобразование будущих доходов в текущую стоимость

через коэффициент капитализации:

СО = ЧП/Кк,

где СО – стоимость объекта, ден. ед.; ЧП – чистая прибыль от

функционирования данного объекта, ден. ед.; Кк – коэффициент

капитализации, нормальный для данной сферы бизнеса, определяемый

исходя из информации об аналогичных объектах, функционирующих в

данной сфере бизнеса.

Этот метод можно применять, если поток чистой прибыли в будущем

предсказуем и либо не будет изменяться, либо будет изменять равномерно.

При равномерном изменении потока чистой прибыли для более точного

расчета его необходимо усреднить за несколько лет.

Второй метод – метод дисконтирования чистого потока денежных

средств, который применяется в случаях, если будущие денежные потоки не

равномерны, но их величину можно предвидеть.

Доходный подход применяется при оценке объектов недвижимости,

приносящих доход, и важен при анализе инвестиционных и финансовых

решений в сфере недвижимости.

Недостатки подхода состоят в следующем:

- необходимость прогнозирования долговременного потока дохода;

- влияние факторов риска на прогнозируемый доход;

- проблематичность сбора данных о доходности аналогичных

объектов;

- проблематичность стоимостной оценки дохода при извлечении из

объекта полезных свойств.