Курсовая работа - Ценообразование в рыночной экономике

Подождите немного. Документ загружается.

где р

– средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир по

федеральному округу (экономическому району) k, рассчитанная по типу

квартир l;

k=2,...7, (13) – идентификатор федерального округа (экономического

района, включая Калининградскую область);

i=4,...,21 – идентификатор типа квартиры c определенным количеством

комнат;

mk - число субъектов в составе федерального округа (экономического

района) k;

- средняя цена 1 квадратного метра общей площади типа квартир i в

субъекте Российской Федерации j в составе федерального округа

(экономического района) k;

j - введено в действие квадратных метров общей площади в субъекте

Российской Федерации j в федеральном округе (экономическом районе) k.

Аналогичным образом, исходя из данных по федеральным округам

(экономическим районам), определяются средние цены 1 квадратного метра

общей площади квартир на первичном рынке жилья по России в целом.

Средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир каждого

типа и квартир с разным числом комнат определенного вида дома в целом по

России и федеральным округам (экономическим районам) на вторичном

рынке жилья определяется на основании цен на квартиры в субъектах

Российской Федерации и численности городского населения (на начало

отчетного года).

Формула (8) расчета средних цен 1 квадратного метра общей площади

квартир на вторичном рынке жилья по федеральному округу

(экономическому району) по каждому из типов квартир.

(8),

где p

- средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир по

федеральному округу (экономическому району) k, рассчитанная по типу

квартир i;

к=2,...7, (13)- идентификатор федерального округа (экономического

района, включая Калининградскую область);

i=4,..., 21- идентификатор типа квартиры c определенным количеством

комнат;

1,...,m

- идентификатор субъекта Российской Федерации, входящего в

состав федерального округа (экономического района) k;

mk - число субъектов в составе федерального округа (экономического

района) к;

- введено в действие квадратных метров общей площади в субъекте

Российской Федерации j в федеральном округе (экономическом районе) k;

Аналогичным образом, исходя из данных по федеральным округам

(экономическим районам), определяются средние цены 1 квадратного метра

общей площади квартир на вторичном рынке жилья по России в целом.

Средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир в целом на

рынке жилья по России и федеральным округам (экономическим районам)

определяется как средняя арифметическая невзвешенная величина из цен 1

квадратного метра общей площади квартир на первичном и вторичном

рынках.

▪ Выбор системы взвешивания и порядок формирования структуры

базисных весов

Для расчета индексов цен на рынке жилья в качестве базисной цены в

течение текущего года принимается цена на конец предыдущего квартала.

Поскольку базисной ценой для расчета индекса цен в I квартале

отчетного года является цена IV квартала предыдущего года, при расчете

индексов цен за I квартал необходимо обеспечить полное заполнение

информации за IV квартал по всем видам квартир, по которым будет

осуществляться наблюдение за ценами в отчетном году.

При формировании сводных индексов цен на рынке жилья в качестве

весов используются данные о вводе в действие жилья за базисный период -

для первичного рынка и о численности городского населения на начало

отчетного года - для вторичного рынка жилья.

▪ Выбор формулы расчета индексов цен

Расчет индексов цен может производиться двумя методами: базисным

и цепным.

Базисный метод расчета индексов цен заключается в отнесении

зарегистрированной цены отчетного квартала к постоянной базисной цене. За

базисную цену может быть принята цена на квартиры за любой период,

выбранный в качестве базисного (например, IV квартал предыдущего или

любого предшествующего года). В качестве базисной цены также может

быть принята среднегодовая цена за предыдущий год или любой другой год,

принятый за базисный. Индекс цен за отчетный квартал при базисном методе

определяется путем деления базисного индекса текущего периода на

базисный индекс предыдущего периода. Как правило, базисный метод

применяется в условиях стабильной динамики развития экономических

процессов при устойчивом предложении на рынке жилья всех типов квартир

в течение нескольких лет.

При цепном методе расчета индекс цен за отчетный квартал

определяется путем отнесения цены на квартиру в отчетном квартале к ее

цене в предыдущем квартале. Цепной индекс за длительный период времени

определяется путем перемножения квартальных индексов цен. Этот метод

применяется, как правило, при нестабильном характере предложения квартир

на рынке жилья, частой смене организаций, участвующих в наблюдении за

ценами, качественных изменениях объектов наблюдения.

Исходя из особенностей развития экономики в переходный период,

быстрой сменяемостью ассортимента и условий продажи квартир, в

настоящее время при расчете индексов цен на рынке жилья целесообразно

применять цепной метод расчета.

Расчет индивидуальных индексов цен

Индивидуальные индексы цен на рынке жилья определяются как

частное от деления средних цен на отобранные для наблюдения квартиры в

отчетном и базисном периодах по формулам (9) и (10).

К предыдущему кварталу

(9),

к IV кварталу предыдущего года

(10),

где I

it/t-1

- индекс цен на квартиры типа i в отчетном квартале по отношению к

предыдущему кварталу;

pi,

- цена квартир типа i в отчетном квартале; Pi

_i - цена квартир типа i

в предыдущем квартале;

t/d

- индекс цен на квартиры типа i отчетного квартала по отношению

к IV кварталу предыдущего года;

i,t-1/d

- индекс цен на квартиры типа i предыдущего квартала по

отношению к IV кварталу предыдущего года.

Индексы цен отчетного квартала к предыдущему по отдельным видам

квартир рассчитываются путем деления их цен в отчетном квартале на цены

в предыдущем квартале. Индексы цен отчетного квартала к IV кварталу

исчисляются путем умножения индекса цен предыдущего квартала к IV

кварталу на индекс цен отчетного квартала к предыдущему, либо путем

последовательного перемножения квартальных индексов цен за период с

начала года.

Расчет сводных индексов цен

На базе индивидуальных индексов цен, рассчитанных по типам

квартир, определяются сводные индексы цен по России и федеральным

округам (экономическим районам) на первичном и вторичном рынках жилья.

Сводные индексы цен на рынке жилья исчисляются на основании

следующей статистической информации:

 индивидуальные индексы цен по типам квартир по субъектам

Российской Федерации;

 структура весов базисного периода - данные о вводе в действие жилья

и о численности городского населения.

Сводные индексы цен на первичном рынке жилья рассчитываются

исходя из исчисленных ранее индивидуальных индексов цен на квартиры по

субъектам Российской Федерации в базисном периоде в ценах отчетного и

предыдущего кварталов (формулы (11) и (12)).

К предыдущему кварталу

, (11),

к IV кварталу предыдущего года

(12),

где I

t/t-1

– сводный индекс цен отчетного квартала к предыдущему кварталу

по федеральному округу (экономическому району) к, рассчитанный по типу

квартир i;

к=2,...7, (13) – идентификатор федерального округа (экономического

района, включая Калининградскую область);

i=4,...,21 – идентификатор типа квартиры c определенным количеством

комнат;

j=1 ,...,т

– идентификатор субъекта Российской Федерации, входящего

в состав федерального округа (экономического района) k;

– число субъектов в составе федерального округа (экономического

района) k;

I-

t/t

_j – индекс цен на квартиры типа i в отчетном квартале по

отношению к предыдущему кварталу в субъекте Российской Федерации j в

составе федерального округа (экономического района) k;

– введено в действие квадратных метров общей площади в субъекте

Российской Федерации j в федеральном округе (экономическом районе) k;

t/d

– сводный индекс цен отчетного квартала к IV кварталу

предыдущего года по федеральному округу (экономическому району) к,

рассчитанный по квартирам типа i;

f-i/d

– сводный индекс цен предыдущего квартала к IV кварталу

предыдущего года по федеральному округу (экономическому району) к,

рассчитанный по квартирам типа i;

Подобным образом, исходя из данных по федеральным округам

(экономическим районам), определяются индексы цен на первичном рынке

жилья по России в целом.

Индексы цен на вторичном рынке жилья исчисляются по аналогичным

формулам. Однако в качестве весов в этом случае выступает численность

городского населения в субъектах Российской Федерации.

Обновление системы весов, используемых при расчетах индексов цен

на рынке жилья, рекомендуется производить ежегодно. [6]

2.2 Динамика цен на рынке жилья в Москве, Санкт-Петербурге, и в

целом по России

В данном разделе я буду исследовать динамику изменения цен на

российском рынке жилья.

Рост цен на рынке недвижимости хоть и замедлился, но цена за

квадратный метр продолжает оставаться на очень высоком уровне. Цены на

недвижимость в российских городах за 2006 год побили все исторические

рекорды. К макроэкономическим факторам повышения цен добавились

ограниченность предложения на фоне растущего спроса, обусловленного,

помимо прочего, развитием схем ипотечного кредитования, а также

активизацией ряда национальных и программ, что привело к небывалому

росту цен на рынке недвижимости. За год стоимость квадратного метра

увеличилась более чем в 2 раза, и, несмотря на стабилизацию и

маркетинговые акции, на прежний уровень уже не возвратиться.

Темпы роста цен во втором полугодии 2008 года во многих городах

можно назвать умеренными. Общая тенденция к уменьшению темпов роста

продолжается с незначительными всплесками в некоторых регионах.

Вместе с тем, на фоне снижения темпов роста цен и стабилизации

рынка явно выделились города, в которых показатель семилетнего роста

цены гораздо выше средних по остальным городам - миллионерам. Это такие

города как Екатеринбург, Омск, Пермь и Новосибирск. Интрига возможного

прогноза состоит в том, насколько цены в этих городах скорректируются в

ближайшее время.

В ближайшие месяцы на рынке жилья крупнейших городов страны

продолжится рост цен с постепенным замедлением темпов. Однако, по-

прежнему продолжит дорожать ускоренными темпами (2-4%) недвижимость

во многих крупнейших городах страны, которые недооценены.

Причины роста цен лежат не столько в сфере собственно строительного

бизнеса. Они гораздо глубже.

Основным фактором роста цен на жилье в 2006 году явился большой

платежеспособный спрос, в том числе отложенный. Он был сформирован в

результате притока в страну денежных средств от экспорта, уже несколько

лет подряд превышающего импорт. Объем жилья не растет такими темпами,

которыми растет сальдо торгового баланса накопленным итогом из года в

год. Положительное сальдо торгового баланса РФ в 2006 году составило

164,4 млрд. долл. США. Эти средства так или иначе стали доходами граждан

России, и часть из них была вложена в наиболее надежный, хотя и один из

самых консервативных, инвестиционный инструмент – недвижимость.

В 2006 году прирост жилого фонда составил всего 1,79%, а если

учитывать выбытие ветхого жилья, то и того меньше. Следствием этой

диспропорции стало значительное превышение спроса на жилье над

предложением, что обусловило рост цен в 2006 году в среднем по стране на

75%.

На фоне высокого спроса на жилье в мегаполисах количество участков

под застройку уменьшается, а имеющиеся площадки предполагают

значительные затраты на вывод промышленных предприятий, аренду земли,

подключение к инженерным сетям, а также обременения в виде социальной

инфраструктуры.

В результате высокой стоимости строительства в крупных городах

менее качественное панельное жилье вытесняется в пригороды, а в

мегаполисах растет доля жилья бизнес и премиум - класса. Такое жилье

сегодня является наиболее рентабельным для девелоперов и

привлекательным по качеству для обеспеченных городских жителей. Рост

цен на жилье приводит к тому, что строительный бизнес становится

рентабельным не только в столице, но и в региональных центрах, причем в

последнее время рентабельность строительства, например, в Подмосковье,

превышает московские показатели.

В 2007 году при растущих доходах населения, относительной

развитости ипотечного кредитования и дефиците площадок под

строительство говорить о заметном "проседании" рынка не стоит. Остановка

роста цен в конце 2006 года и в начале 2007 года была вызвана в основном

тем, что цены стали недоступными для людей с относительно высокими

доходами, значительная часть которых прибегала к услугам ипотечного

кредитования.

Мировые события, произошедшие осенью 2008 года, определенно

скорректировали стоимость квадратного метра жилья.

Средняя цена квадратного метра в сегменте эконом - класса составляет

порядка 4–4,5 тыс. долларов. В настоящее время стоимость квадратного

метра в этом классе корректируется. В некоторых случаях цена может

понижаться на 20–30%. Если говорить о средней цене в сегменте бизнес -

класса, то она составляет 7–10 тыс. долларов. Здесь, как и в сегменте эконом

- класса, возможно изменение стоимости.

Средняя стоимость квадратного метра в сегменте элитного класса

составляет порядка 15–40 тыс. долларов. В ноябре средняя удельная цена

предложения на вторичном рынке элитного жилья составила 418,4 тыс. руб./

кв. м (-1,2%).

Еще месяц назад цены падали в основном в долларах, поэтому на

рынке наблюдалась скорее стагнация, чем коррекция. Сейчас коррекция, хоть

и не такая ощутимая, как в долларах, происходит и в рублях. В рублевом

эквиваленте в прошедшем месяце коррекция была на уровне -1%, а в

долларах цены снизились на 1,5–2,5% в зависимости от класса.

Учитывая отрицательную динамику цен на вторичном рынке жилья,

можно говорить о начале тенденции снижения в этом сегменте. В

дальнейшем все будет зависеть от общеэкономической ситуации, в первую

очередь – на финансовом рынке, а также от настроений потенциальных

покупателей, которые сегодня заняли выжидательную позицию. В результате

кризиса банки ужесточили условия выдачи ипотечных кредитов, ряд из них

отказались от предоставления займа на покупку квартиры. Это в первую

очередь сказывается на потребителях эконом - класса, где, по нашей оценке,

возможна коррекция цен, и именно в этом сегменте в ноябре зафиксировано

снижение на 1,1%.

Что касается прогнозов по рынку элитного жилья, то не видно

предпосылок для резкого снижения цен. Однако некоторые люди будут

торговаться, и отдельные застройщики тоже. Особенно это относится к

застройщикам, обремененным большими долгами по кредитам. Если какие-

либо застройщики не смогут рассчитаться по кредитам, то их товар, который

сегодня фиксируется по достаточно низким ценам, отойдет к банковским

структурам.

Из приведенных данных становится ясно, что, скорее всего, все

сегменты вторичного рынка жилья ожидает еще большее снижение; вопрос

только в том, насколько оно будет сильным и к каким последствиям приведет

такая коррекция цен на рынке недвижимости.[1, 8, 18]

Рассмотрим отдельно динамику цен на рынках жилья Санкт-

Петербурга и Москвы.

Рынок жилой недвижимости – один из самых развитых и до недавнего

времени самый предсказуемый из рынков недвижимости Санкт-Петербурга.

Однако после длительного периода ценового роста и высокой (за

исключением отдельных периодов) активности рынка – как первичного, так и

вторичного – наступил период снижения активности спроса и цен на жилую

недвижимость. Это соответствует мировой тенденции в условиях

финансового кризиса.

Рассмотрим динамику цен на первичном и вторичном рынке:

Первичный рынок

В целом прирост цен предложения на первичном рынке жилья Санкт-

Петербурга за 2007 год составил 23% (за 2006 – 89%, за 2005 – 21%). За

январь-ноябрь 2008 года прирост составил те же 23%. Правда, основной рост

пришелся на период с января по апрель (22%), май-сентябрь показали

относительно низкий прирост – 4,8%, а затем, ставший уже привычным,

тренд на повышение сменился, вполне ожидаемым на фоне кризиса

снижением (октябрь - на 1,3%, ноябрь - на 1%), что может стать тенденцией

как минимум на ближайшие полгода.

В 2007 году быстрее всего росла стоимость жилья в центральных

районах Санкт-Петербурга (Центральном и Петроградском) и некоторых

других (Красногвардейском). Однако за 11 месяцев 2008 года наибольший

рост цен отмечен в спальных и пригородных районах города: Фрунзенском

(35%), Невском (31%), Красносельском (30%), Кировском (28%) и

Московском (27%) районах. Наименьший рост продемонстрировал центр:

Петроградский (16%), Центральный (19%) и Василеостровский (22%) районы

(табл. 4)