Елисеева Т.П. Лекции по ценообразованию
Подождите немного. Документ загружается.
риску уничтожения или разрушения. На базе страховой стоимости объекта определяются страховые
суммы, страховые выплаты и страховые проценты.
Ликвидационная стоимость — представляет собой чистую денежную сумму, которую
собственник объекта может получить при его принудительной продаже.
Продажная цена — может отличаться от рыночной стоимости, особенно если отсутствуют те или
иные условия равновесия. Например, продавец вынужден соглашаться на сделку, уступая в цене,
потому что у него нет достаточного времени для выявления реакции рынка или для покупателя
приобретение именно данного объекта недвижимости имеет особую привлекательность, вызванную
налоговым регулированием.
Объекты недвижимости разнородны, уникальны и неповторимы. Поскольку строительство
многих объектов продолжается длительное время, заказчики в течение его могут принимать у
строительных организаций отдельные завершенные работы, конструктивные элементы и оплачивать
их стоимость по мере готовности. Поэтому, кроме стоимости объектов недвижимости, определяются
также цены на отдельные виды работ, конструктивные элементы, объекты, этапы, комплексы. Рынок
недвижимости обслуживает множество различных видов цен, в числе которых выделяются
следующие:
сметная стоимость строительно-монтажных работ, которая состоит из стоимости возведения
зданий, сооружений и монтажа оборудования;
сметная стоимость строительно-монтажных работ, которая включает затраты на приобретение
оборудования и прочие капитальные затраты;
договорные цены на продукцию строительства, которые согласовываются между заказчиком и
подрядчиком и состоят из сметной стоимости строительно-монтажных работ и обязательных налогов
и отчислений;
цены подрядных торгов на продукцию строительства, определяемые в ходе проводимых
конкурсов (тендеров);
биржевые и аукционные цены, которые формируются на биржах недвижимости или в ходе
проводимых аукционов по продаже объектов строительства;
цены на жилье с учетом его потребительских качеств (этажности, наличия совмещенного
санузла, проходных комнат, отсутствия балкона, лоджии, лифта, высоты жилых помещений, качества
жилой среды конкретного участка поселения, населенного пункта и др.), а так же на коттеджи,
гаражи, дачи;
арендная плата за сдаваемые в аренду жилые и нежилые здания с учетом остаточной стоимости
здания, комфортабельности, его местонахождения, амортизации, платы за землю, налога на
недвижимость, сдаваемой в аренду площади, расходов на содержание и эксплуатацию помещения;
удельные цены на потребительную единицу или единицу мощности, используемые в
ориентировочных расчетах, анализе (стоимость 1 м
2
жилой или полезной площади, 1 м
2
шоссейной
дороги, 1 км трубопровода определенного диаметра, 1 км линии электропередачи, одного места в
кинотеатре, одного койкоместа в больнице и т.д.).
Порядок формирования цены на строительную продукцию
Качественные параметры, определяющие стоимость объекта строительства. Рынок
недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Любой
потенциальный инвестор (покупатель) предварительно рассмотрит все возможные объекты
инвестиций, прежде чем примет окончательное решение, куда вложить свои средства. Поэтому
оценка стоимости объекта строительства является решающим моментом при принятии решений об
инвестировании. Оценка стоимости объекта строительства необходима также для осуществления
купли-продажи объекта, для определения налогооблагаемой базы, решения вопросов ипотечного
кредитования, аренды, страхования объекта. На ее основе осуществляется планирование
капитальных вложений и финансирование строительства.
Оценке должен предшествовать системный анализ показателей качества и ресурсоемкости
объекта, условий и факторов внешней среды, влияющих на эти параметры. Все факторы, влияющие
на стоимость недвижимости, можно разделить на макроэкономические и микроэкономические.
К макроэкономическим факторам относятся: налоги, пошлины, инфляция, уровень потребности в
объектах недвижимости, курс доллара, уровень и условия оплаты труда, развитие экспортно-
импортных операций и др.
Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок и
связаны с описанием объекта купли-продажи недвижимости и с правовым характером сделки. В
общем виде к показателям качества объекта относятся:
назначения, характеризующие его отдачу, использование по назначению на конкретном рынке;
надежности, характеризующие безотказность, ремонтопригодность, сохраняемость свойств
качества по мере использования объекта и его долговечность;
экологичности, т.е. степени вредного воздействия объекта недвижимости на воздушный бассейн,
почву, воду, природу, здоровье человека и животного мира;
эргономичности, которая определяется требованиями, предъявляемыми к размерам, форме, цвету
объекта и его элементов, к взаимному расположению объектов;
технологичности, т.е. уровнем простоты конструкции (проекта) с точки зрения затрат ресурсов и
времени на проектирование, создание и эксплуатацию объекта;
статичности, представляемой собой комплексное свойство, оказывающее влияние на
чувственное восприятие человеком всего объекта в целом с точки зрения его внешнего вида;
стандартизации и унификации, характеризующие оптимальность преемственности и
повторяемости компонентов объекта;
патентно-правового уровня, отражающими уровень новизны и патентной защиты.
7.3. Механизм формирования договорной (контрактной) цены на строительную продукцию
Определение цены предложения (оферты). Цена предложения определяется на основе данных
об объемах работ, подлежащих выполнению, содержащихся в тендерной документации,
подготавливаемой заказчиком, а также базы данных подрядной организации-претендента о затратах
материальных и трудовых ресурсов при выполнении работ по строительству объекта. В основе
определения цены предложения лежит ресурсный метод.
Цена предложения по объекту строительства на момент объявления торгов определяется по
следующей формуле:
где Цп — цена предложения (оферты), р.; Зпр — общие прямые затраты на выполнение объемов
работ (услуг) по строительству объекта, р.; Рн— сумма накладных расходов, р.; Пн — сумма
прибыли, р.; Нс; — размер налогов, сборов и неналоговых платежей, включаемых в цену
предложения, р.; Кр — коэффициент, учитывающий строительный риск; Сс — страховые платежи,
устанавливаемые в соответствии с действующим порядком страхования в строительстве, р.
Цена предложения должна быть сформирована таким образом, чтобы, с одной стороны,
обеспечить конкурентоспособность подрядной организации на проводимых торгах, а с другой
стороны, покрывать издержки производства, обеспечивая нормальную рентабельность ее работы.
Для этого подрядные строительные организации создают базы данных о фактических затратах при
выполнении строительных работ. База данных подрядной организации должна представлять собой
усредненные и ежегодно корректируемые с учетом разрабатываемых мероприятий по снижению
себестоимости строительной продукции сведения о фактическом расходе строительных материалов в
натуральных измерителях, затратах на эксплуатацию машин и механизмов в машино-часах и
затратах труда в человеко-часах на единицу выполненного объема работ в соответствии со
сложившейся технологией и номенклатурой работ.
Общие прямые затраты и порядок их формирования. Общие прямые затраты на выполнение
объемов работ по строительству объекта (Сп.з)определяются как сумма прямых затрат на
выполнение каждого этапа работ по следующей формуле:
где Зпир — прямые затраты на выполнение проектно-изыскательских работ, экспертизы и
авторского надзора (при строительстве объекта методом "под ключ"), р.; Зпр — прямые затраты на
выполнение t-го этапа строительных работ, р.; Зоб — прямые затраты по монтажу оборудования с
учетом его стоимости (при строительстве объекта методом "под ключ"), р.;
Здоп — прямые затраты на выполнение дополнительных работ, поручаемых заказчиком
подрядчику (при строительстве объекта методом "под ключ"), Р-; Зпроч — прямые затраты на
выполнение прочих работ, сопутствующих строительству, р.; t — этапы строительных работ (1, 2,
3, ..., n).
Прямые затраты на выполнение строительных работ (Зцр) определяются как сумма стоимости
материалов, изделий и конструкций, стоимости эксплуатации машин и механизмов и основной
заработной платы рабочих:
Зпр = Смат + Сэ.м + Сз.м,
где Смат — стоимость материалов, изделий и конструкций, р.; Сэм, -- затраты по эксплуатации
машин и механизмов, р.; Сд.п — основная заработная плата рабочих, р.
Стоимость материалов, изделий и конструкций складывается из стоимости приобретенных со
стороны материалов, строительных конструкций и деталей, топлива, энергии, запасных частей для
ремонта строительных машин и механизмов. Потребность в материальных ресурсах может быть
рассчитана на основе физических объемов работ и утвержденных в подрядной организации норм
расхода материальных ресурсов при выполнении работ по строительству объекта.
Сметная стоимость материалов, изделий и конструкций определяется на основании сборников
сметных цен на материалы, изделия и конструкции для строительства в условиях Республики
Беларусь в ценах, а также прейскурантов оптовых цен, введенных в действие с 01.01.1991 г. с
начислением транспортных, заготовительно-складских расходов, наценок снабженческо-сбытовых
организаций, расходов на тару, упаковку, реквизит.
Расходы на содержание и эксплуатацию строительных машин и механизмов определяются
исходя из проектной потребности времени их работы в машиносменах (машиночасах) и плановой
калькуляции стоимости машиносмен, а также на основе единичных расценок на монтаж
оборудования в ценах, введенных в действие с 01.01.1991 г.
Расходы на оплату труда рабочих рассчитываются исходя из проектной потребности в затратах
труда рабочих, тарифов, ставок в соответствии с принятой в строительной организации системой
оплаты труда, гарантированного законодательством минимума заработной платы, льгот и
компенсаций, финансовых возможностей, организаций. Затраты на основную заработную плату
определяются исходя из действующих тарифов на строительные конструкции и работы в базисных
ценах 1991 г.
При отсутствии в подрядной организации собственной нормативной базы расход материальных и
трудовых ресурсов определяется на основании действующих единых сметных или производственных
норм.
В состав затрат на оборудование, приспособления, инструмент и производственный инвентарь
входят расходы на их приобретение и доставку на строительную площадку в соответствии с
номенклатурой и количеством по проекту строительства. В определении сметной стоимости
серийного, нестандартного и уникального оборудования имеются различия. Так, сметная стоимость
серийного, освоенного промышленностью оборудования, определяется по прейскурантам оптовых
цен, введенных в действие с 01.01.1991 г., серийного, вновь осваиваемого промышленностью
оборудования — по временным ценам завода-изготовителя с приведением в базисный уровень цен
1991 г. путем деления временной цены на коэффициент изменения стоимости оборудования по
отношению к цене января 1991 г.
Сметная стоимость нестандартного, уникального оборудования и специальных технологических
линий определяется по цене единичного заказа или предварительным ценам с приведением в
базисный уровень цен 1991 г. аналогичным путем как вновь осваиваемого оборудования.
Коэффициент изменения стоимости оборудования сообщается службой по прогнозированию и
определению уровня изменения цен Министерства строительства и архитектуры.
Сметная стоимость импортного оборудования определяется по стоимости, указанной в
контракте.
В сметную стоимость оборудования, помимо его оптовой цены, включаются затраты на запасные
части, тару, упаковку, реквизит, транспортные расходы на комплектацию, наценки снабженческо-
сбытовых организаций и заготовительно-складские расходы.
Прочие капитальные работы и затраты разнообразны и зависят от назначения строящегося
предприятия или сооружения и в значительной мере от условий осуществления строительства.
Накладные расходы и прибыль как часть цены предложения. В цене предложения
значительную долю занимают расходы подрядчиков, связанные с управлением организацией и
обслуживанием строительного производства, т.е. накладные расходы. В состав накладных расходов
включаются административно-хозяйственные расходы, расходы на обслуживание работников
строительства, на организацию работ на строительной площадке и др.
Административно-хозяйственные расходы состоят из расходов на оплату труда
административно-хозяйственного персонала, работников аппарата управления, мастеров
строительных участков, операторов связи и других, а также отчислений на социальные нужды
(обязательные отчисления по установленным законодательством нормам в государственный фонд
занятости и в фонд социальной защиты) от расходов на оплату труда работников административно-
хозяйственного персонала. В состав административно-хозяйственных расходов включаются также
почтово-телеграфные расходы, расходы на содержание и эксплуатацию вычислительной техники, на
содержание и эксплуатацию зданий, помещений, занимаемых и используемых административно-
хозяйственным персоналом, на приобретение канцелярских принадлежностей и др.
Затраты на обслуживание работников строительства связаны с подготовкой и переподготовкой
кадров, с охраной труда и техникой безопасности.
Расходы на организацию работ на строительных площадках включают износ и расходы на
ремонт малоценных и быстроизнашивающихся инструментов и производственного инвентаря,
износ и расходы, связанные с ремонтом, содержанием и разборкой временных сооружений,
расходы на оплату труда ведомственной охраны, работников проектно-сметных групп и групп
проектирования производства, а также расходы на благоустройство и содержание строительных
площадок.
Прочие расходы состоят из платежей по обязательному страхованию в соответствии с
установленным законодательством порядком страхования имущества строительной организации,
платежей по кредитам банков и расходов, связанных с рекламой.
Важную часть цены предложения на продукцию строительства представляет прибыль или
плановые накопления. За счет прибыли строительные организации уплачивают все виды налогов в
соответствии с действующим законодательством, отчисляют средства на прирост собственных
оборотных средств и создают фонды накопления и потребления.
В соответствии с действующей методикой определения цен на строительную продукцию в
Республике Беларусь утверждены обязательные предельные нормы накладных расходов и
плановых накоплений для строек, финансируемых за счет государственного бюджета. Во всех
остальных случаях эти нормативы носят рекомендательный характер. Конкретные суммы
накладных расходов и плановых накоплений определяются по договоренности между заказчиком и
подрядчиком (например, строительным кооперативом). Нормы накладных расходов и плановых
накоплений установлены в процентах к сумме основной заработной платы и стоимости
эксплуатации строительных машин, учтенных в сметных прямых затратах в базисных ценах 1991
г.:Рн=(Сэ.м.+Сз.п)хНр.н.,Пн=(Сэ.м.+Сз.п.)хНп.н,
где Рн – накладные расходы,р.,Пн – плановые накопления,р,Сэ.м – стоимость эксплуатации
машин и механизмов,р., Сз.п. – основная заработная плата рабочих,р., Нр.н.-норма накладных
расходов,%. Нп.н-нрма плановых накоплений,%.
Продукция строительства измеряется прежде всего объемом произведенных строительно-
монтажных работ. Само же оборудование, машины, инструменты не включаются в сметную
стоимость строительно-монтажных работ, так как не подвергаются переработке в процессе
строительного производства. Оборудование оплачивается заказчиком отдельно от стоимости
выполненных строительно-монтажных работ и затраты на него включаются в цену предложения при
строительстве объекта "под ключ", но не в сметную стоимость строительно-монтажных работ.
Таким образом, сметная стоимость строительно-монтажных работ является основой цены
предложения и складывается из стоимости прямых затрат на выполнение строительных работ,
накладных расходов и плановых накоплений. Состав сметной стоимости строительно-монтажных
работ(Сс.м.р)может быть представлен следующим образом:Сс.м.р=Зпр+Рн+Пн, где Зпр-прямые
затраты на выполнение объема строительных работ(стоимость материалов, изделий и конструкций,
стоимость эксплуатации машин и механизмов и основной заработной платы рабочих),р.
Себестоимость строительной продукции будет представлять сумму прямых затрат на выполнение
строительных работ и накладных расходов(Зпр+Рн)
Включение налогов и неналоговых платежей в себестоимость строительной продукции.
Система налогов, принципы ее построения и формирования в строительстве имеют ряд
специфических особенностей. В себестоимость строительно-монтажных работ включаются
следующие налоги и неналоговые платежи: отчисления в государственный фонд содействия
занятости, отчисления в фонд социальной защиты населения, чрезвычайный налог для ликвидации
последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС, земельный налог, экологический налог,
отчисления в инновационный фонд, отчисления в фонд развития строительной науки.
Первые три налога формируются за счет средств инвесторов независимо от их подчиненности и
форм собственности и определяются по общепринятой методике по ставкам от фонда оплаты труда,
устанавливаемым правительством Республики Беларусь.
Особенностью расчета этих налогов в строительстве является то, что, кроме заработной платы
основных рабочих, необходимо выделить заработную плату, которая отражается в стоимости
эксплуатации машин и механизмов, в стоимости плановых накоплений и накладных расходов, в
затратах на возведение временных зданий и сооружений, зимнего удорожания строительства. В
связи с большой трудоемкостью расчетов заработная плата может определяться с учетом ее
удельного веса в стоимости перечисленных элементов.
Определение договорной (контрактной) цены на продукцию строительства. Важнейшим
направлением развития рыночных отношений в строительстве является совершенствование
договорных взаимоотношений между организациями-заказчиками и подрядчиками, обеспечение
точного и полного выполнения обязательств строго в определенные контрактами сроки. При этом
экономические взаимоотношения между договаривающимися сторонами должны осуществляться на
основе договорных (контрактных) цен на строительство объектов производственного и социального
назначения.
Основным документом, регламентирующим взаимоотношения заказчиков и подрядчиков и
определяющим их взаимную экономическую ответственность за выполненный объем работ, является
договор подряда на капитальное строительство с указанием в нем наряду с другими обязательствами
и положениями размера договорной цены на продукцию строительства.
Свободная (договорная) цена на строительную продукцию — это цена, устанавливаемая
инвестором (заказчиком) и генподрядчиком на равноправной основе при заключении договора
подряда (контракта) на капитальное строительство или капитальный ремонт зданий и сооружений.
Эта цена формируется с учетом спроса и предложения на строительную продукцию,
складывающихся условий на рынке строительных материалов, применяемых машин и оборудования,
а также обеспечения прибылей подрядной организации для расширенного воспроизводства, уплаты
налогов. Формирование свободных (договорных) цен осуществляется на подрядных торгах или на
основе согласования между заказчиком и подрядчиком.
Подрядные торги проводятся для выбора на конкурсной основе организации, выполняющей для
заказчика требуемые объемы строительных работ в установленный заказчиком срок и качественно.
Целью организации торгов является повышение эффективности производства, качества
строительства на основе конкуренции между организациями и предприятиями.
В Республике Беларусь разработано Положение о порядке организации и проведения подрядных
торгов (тендеров) в строительстве. Основными участниками подрядных торгов являются заказчики,
организатор торгов, тендерная комиссия и претенденты. Организацию и подготовку торгов
осуществляет тендерная комиссия или организатор торгов, которые вырабатывают конкретный
порядок проведения подрядных торгов и состав тендерной документации. Претенденты изучают
тендерную, проектно-сметную и иную документацию и разрабатывают тендерное предложение,
которое направляют организатору торгов. Тендерная комиссия на закрытом заседании исходя из
условий их проведения определяет победителя торгов, о чем составляет протокол, подписанный
председателем и секретарем тендерной комиссии и утвержденный заказчиком. Между заказчиком и
победителем торгов заключается договор подряда на условиях, содержащихся в тендерной
документации, и с учетом предложений победителя торгов. Расходы на организацию и проведение
торгов осуществляются за счет заказчика и относятся на стоимость строительства.
Договорная цена определяется на момент заключения договора (контракта) строительного
подряда на основании цены предложения подрядной организации-победителя торгов. Договорная
цена определяется по следующей формуле:
Цд = (Цп ±дельта) • К • i,
где Цд — договорная (контрактная) цена на момент заключения договора (контракта)
строительного подряда, р.; Цп — цена предложения (оферты) подрядной организации-победителя
торгов, р.; Дельта — корректировка размера налоговых отчислений, платежей и сборов в случае
изменения действующего законодательства за период от момента объявления торгов до момента
заключения договора строительного подряда; К — коэффициент (индекс) изменения стоимости
строительства за период от момента объявления торгов до момента заключения договора
строительного подряда; i — индекс изменения договорной (контрактной) цены от момента
заключения договора строительного подряда до момента сдачи завершенного строительством
объекта заказчику, устанавливаемый по соглашению сторон, но не выше предельного индекса
изменения отпускных цен на строительную продукцию, установленного Советом Министров в
соответствии с действующим законодательством.
В случае выявления в процессе заключения договора необходимости выполнения работ, не
предусмотренных в тендерной документации, порядок их оплаты оговаривается в договоре в
отдельном пункте. Стоимость этих работ в договорную цену не включается.
Договорная цена является неизменной до окончания строительства. Она может быть изменена
только в случае, если произошли изменения законодательства о налогообложении, тарифах, сборах
или имеются инфляционные процессы в период исполнения договора. Договорные цены на
строительную продукцию формируются по стройкам в целом, а также с распределением по объектам
и комплексам.
Система сметных норм и нормативов
Задачей сметного нормирования является создание системы прогрессивных сметных норм,
соответствующих современному уровню строительной техники и технологии. Такая система должна
отвечать следующим основным требованиям: обеспечивать достоверное определение сметной
стоимости строительной продукции; стимулировать научно-технический прогресс и повышение
качества строительной продукции; способствовать снижению сметной стоимости строительства и
росту эффективности капитальных вложений.
Важной предпосылкой создания единой широкой сметно-нормативной базы является наличие в
строительстве (в отличие от промышленности) единых норм времени и расценок на строительные,
монтажные и ремонтно-строительные работы, по которым оплачивается труд рабочих, а также
типовых производственных норм расхода материальных ресурсов.
Производственные нормы предназначены для определения в процессе строительства затрат
труда, размеров заработной платы рабочих и потребности в материальных ресурсах. Они
установлены на отдельные строительные и монтажные работы или процессы.
Сметные нормы затрат труда, времени работы машин и расхода материальных ресурсов по
сравнению с производственными нормативами значительно укрупнены. Они разрабатываются
калькулированием затрат на комплексы работ и включают ряд производственных норм, связанных
общим циклом выполняемых работ.
Существующая система сметных норм является нормативной базой ценообразования в
строительстве. Она охватывает целый комплекс так называемых нормативных документов,
регламентирующих многие процессы в строительстве. Сметные нормы подразделяются по
назначению на нормы для определения сметной стоимости строительной продукции (строительно-
монтажных работ) и нормы для определения сметной стоимости всех других работ и затрат,
связанных со строительством и производимых за счет капитальных вложений (приобретение
оборудования, инструмента и инвентаря, производство про-ектно-изыскательских работ, содержание
дирекции строящегося предприятия, компенсация строительным организациям различных затрат,
связанных с особыми условиями строительства и др.).
По степени укрупнения нормативы делятся на элементные сметные нормы и расценки на
отдельные конструктивные элементы и виды строительных и монтажных работ (сметные нормы
СНиП, ЕРЕР, расценки на монтаж оборудования), укруп
ненные сметные нормы и расценки (прейскуранты, УСН, УР). В составе нормативов выделяются
нормы и расценки, применяемые в отраслях строительства (промышленном, гражданском,
сельскохозяйственном, дорожном и т.д.).
К числу основных видов сметных норм и нормативов относятся:
сметные нормы на строительные и специальные строительные работы — СНиП (строительные
нормы и правила);
единые районные единичные расценки на строительные работы (ЕРЕР);
укрупненные сметные нормы (УСН) на здания и сооружения в целом;
укрупненные сметные нормы на конструктивные части зданий и виды работ;
укрупненные расценки (УР);
расценки на монтаж оборудования;
средние районные сметные цены на материалы, изделия и конструкции;
сметные цены на эксплуатацию строительных машин;
сметные цены на перевозку грузов для строительства;
нормы накладных расходов и плановых накоплений в строительстве;
нормы дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время;
нормы затрат на временные здания и сооружения и др.
Кроме того, при разработке некоторых сметных нормативов (элементных сметных норм,
единичных расценок) применяются производственные нормы, к которым можно отнести единые
нормы и расценки на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы (ЕНиР) и
производственные нормы расхода строительных организаций.
Плата за сдаваемые в аренду здания, помещения
Арендная плата на рынке нежилых зданий (помещений) определяется на основе затратного
метода с учетом их потребительских качеств. Ее размер исчисляется в соответствии со специальным
порядком расчета, который является обязательным для всех арендодателей, сдающих в аренду
нежилые помещения, находящиеся в республиканской собственности, юридическим и физическим
лицам Республики Беларусь, в том числе и предприятиям с иностранными инвестициями. Для других
арендодателей этот порядок носит рекомендательный характер.
Арендная плата учитывает балансовую (восстановительную) стоимость нежилых зданий
(помещений), установленную в результате проведения переоценки основных фондов на 1 января
текущего года и последующих переоценок, их потребительские качества, плату за землю,
амортизационные отчисления, затраты на содержание, налог на недвижимость и землю.
Для того чтобы учесть влияние инфляции, используется корректировка остаточной стоимости
сдаваемого в аренду имущества путем применения в расчетах коэффициентов изменения стоимости
нежилых зданий в результате изменения индексов цен и тарифов, определяемых Министерством
статистики Республики Беларусь.
Арендная плата за нежилые здания, сдаваемые в субаренду, не должна превышать плату,
взимаемую за них по договору аренды. При сдаче в аренду полностью самортизированных нежилых
помещений применяется экспертная оценка их фактического физического износа с привлечением
независимых экспертов и отражением результатов оценки в актах.
Доходы, полученные арендодателем от сдачи в аренду нежилых зданий, находящихся в
республиканской собственности, отражаются в бухгалтерском учете и облагаются налогами в
установленном законодательством Республики Беларусь порядке.
Размер годовой арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые здания (помещения),
находящиеся в республиканской собственности, рассчитывается по следующей формуле:
АП = (Со • Кис • Кр• Км + Ксн + Ам + Па+Ннд) : Sнп . Sa + Рсод,
где АП — размер годовой арендной платы;
Со — остаточная стоимость здания;
Кис — коэффициент изменения стоимости нежилых зданий в результате изменения индексов цен
и тарифов;
Кр — коэффициент рентабельности сдаваемых в аренду нежилых помещений (применяется в
размере от 0,05 до 0,5 в зависимости от комфортабельности здания по соглашению сторон);
Км — коэффициент, учитывающий месторасположение нежилых зданий;
Ксн — коэффициент, учитывающий социальную направленность и вид сдаваемых в аренду
помещений (полуподвальные помещения — 0,9; подвальные помещения — 0,75; помещения
учебных аудиторий, залов физического воспитания — 0,2; помещения, занимаемые общественными
объединениями, социально-бытовыми учреждениями, предприятиями общественного питания,
библиотеками,—0,15);
Ам, — годовые амортизационные отчисления на полное восстановление;
Па — налог на землю;
Ннд — налог на недвижимость;
Sнn — общая площадь здания;
Sa — площадь сдаваемого в аренду помещения с учетом площади общего пользования;
Рсод — расходы по содержанию и эксплуатации нежилых зданий, затраты на коммунальные
услуги пропорционально занимаемой площади.
Площади нежилых зданий устанавливаются на основании технического паспорта здания.
В целях упорядочения использования государственной собственности могут быть введены
минимальные ставки арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях.
Эти ставки являются обязательными для всех арендодателей и применяются для арендаторов всех
форм собственности. К минимальным ставкам арендной платы могут быть применены понижающие
коэффициенты, учитывающие месторасположение зданий.
7.4.. Цены на рынке жилья
На рынке жилья наиболее активно ведутся сделки по продаже квартир. Жилые дома продаются
реже. На квартирном рынке свободно продаются, покупаются, обмениваются и переходят иными
способами в собственность, а также арендуются квартиры.
Постоянное количественное увеличение сделок обусловлено, во-первых, тем, что все больше
людей узнают о новых рыночных возможностях изменения своих жилищных условий, и, во-вторых,
быстро возрастающей стоимостью коммунальных услуг, поэтому содержание больших квартир для
многих граждан становится недоступным.
Функционирование рынка жилья невозможно без создания его инфраструктуры. В настоящее
время набирают силу различные риэлтерские фирмы, агентства, специализирующиеся на сделках с
недвижимостью, которые объединяются и ассоциации, гильдии.
Риэлтеры занимаются посредническими услугами но купле продаже, обмену квартир.
Все риэлтерские фирмы, работающие сегодня на рынке недвижимости республики, можно
условно разделить ни три группы. К первой относятся наиболее крупные фирмы, относительно давно
и стабильно работающие на рынке. Они предоставляют полный набор услуг — консультационных,
но оформлению
документов, переводу денег и др. Сделка может быть оформлена в ускоренном варианте за 2—3
дня. Цены на услуги подобных агентств достаточно высоки, но, помимо удобств, клиент в данном
случае платит и за надежность. К таким "элитным" фирмам можно отнести сейчас агенство
недвижимости "Славянский стиль", "Дом", республиканский центр торговли недвижимостью, фирмы
"Эвкалипт", "Центро-Стиль", "Экспресс поиск".
Посреднические услуги в агентствах, относящихся ко второй группе, могут стоить на 30—40 %
дешевле. Но при этом они редко оказывают комплекс услуг, не имеют возможности оформить
покупку срочно. К третьей группе относятся фирмы, работающие "под индивидуален",
обозначающие в рекламе только телефон. Отличительные особенности таких фирм — небольшой
выбор вариантов квартир. Их сотрудники могут предоставить клиенту до заключения договора
только самые необходимые сведения в предельно краткой форме. Уровень гарантий чистоты сделки
у них, естественно ниже. Ответственность за последствия в случае юридических осложнений, как
правило, отсутствует. Соответственно и стоимость услуг составляет 50—60 % цен фирм первой
группы.
На строительстве жилья специализируются фирмы-девело-перы. Их пока еще очень мало. С
участием ряда фирм и частных лиц они строят дома, а потом распродают квартиры.
Становлению и развитию цивилизованного рынка жилья несомненно способствует выработка
законов, обеспечивающих его правовое регулирование.
Советом Министров Республики Беларусь было утверждено Временное положение о порядке
купли-продажи квартир. В соответствии с ним право на приобретение квартир в собственность
имеют:
граждане республики, постоянно проживающие на территории республики на 12 ноября 1991 г.
(на момент вступления в силу закона "О гражданстве Республике Беларусь"), имеющие постоянную
прописку;
граждане, постоянно проживающие в данном населенном пункте. Населенным пунктом является
город, районный центр или деревня.
Объекты купли-продажи условно подразделяются на две группы: во-первых, жилые помещения,
относящиеся к государственному жилищному фонду; во-вторых, жилые помещения, не относящиеся
к государственному жилищному фонду.
Порядок продажи гражданам квартир в домах государственного жилого фонда имеет ряд
особенностей, одна из которых состоит в том, что жилые помещения продаются в первую очередь
гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Если гражданин
состоит на таком учете на предприятии, в учреждении или организации, но постоянно проживает за
пределами населенного пункта, то он имеет право приобретать в собственность незаселенное или
освобожденное жилое помещение в домах, принадлежащих этим предприятиям, учреждениям,
организациям, а также и домах, построенных для продажи.
В качестве объектов купли-продажи не могут выступать:
жилые помещения в общежитиях;
служебные жилые помещения, за исключением в домах колхозов и совхозов, которые могут
продаваться лицам, работающим в этих колхозах и совхозах или проживающим в данной местности:
жилые помещения, находящиеся на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению в
результате катастрофы на Чернобыльской АЭС;
квартиры, расположенные в обособленных военных городках, определенных Министерством
обороны.
Помимо граждан, квартиры могут приобретать юридические лица, зарегистрированные на
территории Республике Беларусь. При этом юридические лица могут купить не всякое жилое
помещение, относящееся к государственной форме собственности, а только квартиры, построенные
для продажи, или жилые дома, не завершенные строительством, либо дома, подлежащие
реконструкции. В последнем случае обязательное условие — завершение реконструкции и
использование по назначению. Об этом должна быть отметка в договоре.
Жилые помещения могут продаваться по разным ценам. Незаселенные или освобожденные
квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду, в том числе и в домах, подлежащих
реконструкции, реализуются в действующих на момент продажи ценах с учетом потребительских
качеств за вычетом износа.
Квартиры, построенные для продажи, а также квартиры и дома, принадлежащие гражданам на
праве частной собственности, продаются по ценам, определяемым по соглашению сторон.
Цены на жилые дома, не завершенные строительством, если они не являются объектами
приватизации и не включены в государственную программу приватизации, а также на квартиры,
принадлежащие юридическим лицам негосударстисииой формы собственности, определяются по
соглашению сторон с учетом фактических затрат.
Жилые помещения (дома), относящиеся к государственной собственности, могут быть также
проданы на аукционе, в ходе которого цена определяется с учетом реально существующего спроса.
Аукционная форма продажи жилья имеет ряд положительных моментов и способствует
формированию рынка недвижимости. Во-первых, это открытая и гласная форма продажи, при
которой исключается совершение незаконных сделок. Во-вторых, проведение тщательной пред
аукционной юридической проработки предложений продавцов жилья практически исключает риск
покупателей. В-третьих, значительно расширяется круг потенциальных покупателей, и цена может в
несколько раз превысить стартовую с учетом спроса.
Для определения цен на жилье используется, в основном, два метода: метод прямого
сравнительного анализа и метод капитализации дохода. Наибольшее распространение из них
получил метод сравнительного анализа. Для оценки квартиры используются сведения о продаваемых
ранее аналогичных квартирах в одном и том же районе или равноценных районах. Эту информацию
можно найти у специализированных фирм, торгующих недвижимостью. С учетом различий в
потребительских качествах квартир путем корректировки определяется цена конкретной квартиры.
Метод прямого сравнительного анализа продаж может быть реализован в три этапа:
изучение рынка аналогичных объектов, выявление аналогичных продаж на соответствующем
рынке;
сбор и проверка информации о сделках. Информация должна быть достоверной и качественной.
С этой целью используются данные бюро технической инвентаризации, рекламных агентств и др.;
внесение поправок с учетом различий между оцениваемым объектом и аналогами.
Пример 8.10. Оцениваемый объект отличается от аналога только по высоте потолка: у аналога —
3,0 м, сравниваемого объекта — 2,8 м. Цена аналога 50 тыс. дол. Приняв, что этот фактор оказывает
прямо пропорциональное влияние на цену, цена оцениваемого объекта будет равна:
50 • 2,8 / 3,0 = 46,6 тыс. дол.
Корректировки следует осуществлять по коэффициентам, учитывающим следующие факторы:
функциональное назначение объекта, качество объекта, ресурсоемкость, время, период оценки,
местоположение объекта, инфраструктура, условия финансирования, условия продажи и имидж
продавца.
Цену квартиры во многом определяют ее потребительские качества: входит ли здание в зону
шумового дискомфорта, повышенного электромагнитного излучения, какая система водоснабжения
используется, степень загрязнения окружающей среды. Влияет также и наличие определенной
инфраструктуры. Например, в радиусе расположения жилого дома необходимы данные о
соблюдении строительных норм и правил: платная автостоянка (не далее 800 м от здания),
поликлиника (не далее 1 км), аптека (не далее 500 м), гастроном или другой продовольственный
магазин (не далее 500 м), транспортное сообщение (не далее 500 м), общеобразовательная школа (не
далее 800 м) и др.
К факторам, снижающим стоимость квартиры, можно отнести необходимость косметического
ремонта, отсутствие телефона, первый или последний этажи, выход окоп на оживленную магистраль
с движением грузового автотранспорта, отсутствие рядом сквера, парка, зеленой зоны и др.
Процесс корректировки может принимать следующие формы: денежные поправки на фактор,
процентные поправки на фактор, увеличивающие или уменьшающие цену квартиры, коэффициенты
поправки, групповые поправки, учитывающие одновременно совокупность факторов, влияющих на
цену. Для определения такого влияния применяются экономико-математические методы.