Дружинин Б.А. Ценообразование и сметное дело. Практикум

Подождите немного. Документ загружается.

Окончание табл. 4

Описание повреждений

Доля

повреж-

денного

элемен-

та, %

Степень

износа,

гр.3·гр.4/

/100

Отопление

Капельные течи в местах соединения трубопро-

водов, поражение отдельных мест магистралей

коррозией 50 40 20

Суммарный износ 20

Водопровод

Капельные течи в запорной арматуре, поражение

отдельных участков трубопроводов коррозией 60 50 30

Суммарный износ 30

Канализация

Течи в местах присоединения приборов, повре-

ждение приборов (до 10%) 80 40 32

Суммарный износ 32

Электроснабжение

Повреждение электропроводки в отдельных

местах, неисправность и отсутствие части прибо-

ов 30 40 12

Суммарный износ 12

Таблица 5

Расчет исправимого физического износа

Конструктивные эле-

менты

Стоимость уст-

ройства нового

элемента, руб.

Процент

износа,

Износ, руб.

гр.2·гр.3/100

Остаточная

стоимость,

руб.

гр.2-гр.4

Фундаменты 113 314,88 32 36 260,76 77 054,12

Стены 377 905,12 38 143 603,95 234 301,18

Перегородки 32 861,32 6 1 971,68 30 889,64

Перекрытия 169 972,32 19 32 294,74 137 677,58

Конструкция крыши 121 530,21 12 14 583,63 106 946,58

Кровельное покрытие 62 606,47 63 39 442,08 23 164,39

Полы 56 657,44 12 6 798,89 49 858,55

Окна 71 388,37 20 14 277,67 57 110,70

Двери 98 583,95 24 23 660,15 74 923,80

Отделка внутренняя 42 493,08 28 11 898,06 30 595,02

Отопление 48 442,11 20 9 688,42 38 753,69

Водопровод 91 501,77 30 27 450,53 64 051,24

Канализация 69 971,94 32 22 391,02 47 580,92

Электроснабжение 59 207,02 12 7 104,84 52 102,18

Итого стоимость

здания

1 416 436,00 391 426,42 1 025 009,58

Таблица 6

Расчет неустранимого физического износа короткоживущих элементов

Конструктивные эле-

менты

Остаточная

восстанови-

тельная

стоимость

короткожи-

вущих эле-

ментов, руб.

Дейст-

витель-

ный

возраст,

лет

Продол-

житель-

ность экс-

плуатации

до кап. ре-

монта, лет

Коэф-

фициент

износа,

гр.3/гр.4

Неустра-

нимый

физиче-

ский износ,

руб.

гр.2·гр5

Перегородки 30 889,64 5 60 0,08 2 574,14

Конструкция крыши 106 946,58 5 40 0,13 13 368,32

Кровельное

покрытие

23 164,39 5 20 0,25 5 791,10

Полы 49 858,55 5 20 0,25 12 464,64

Окна 57 110,70 5 30 0,17 9 518,45

Двери 74 923,80 5 30 0,17 12 487,30

Отопление 38 753,69 5 40 0,13 4 844,21

Водопровод 64 051,24 5 40 0,13 8 006,40

Канализация 47 580,92 5 40 0,13 5 947,61

Электроснабжение 52 102,18 5 20 0,25 13 025,55

Итого: 545 381,68 88 027,72

Примечание: Продолжительность эксплуатации до капитального ремонта оп-

ределяется исходя из строительных норм [3,4,5].

Таблица 7

Расчет неустранимого физического износа долгоживущих элементов

Восстановительная стоимость здания, руб. 1 416 436

Минус восстановительная стоимость устранимого физического

износа, руб. 391 426,42

Минус восстановительная стоимость короткоживущих эле-

ментов с неустранимым физическим износом, руб. 545 381,68

Восстановительная стоимость долгоживущих элементов с не-

устранимым физическим износом, руб. 479 627,89

Действительный возраст, лет 5

Общая физическая жизнь, лет 100

Коэффициент износа (стр.5/стр.6) 0,05

Неустранимый физический износ долгоживущих элементов,

уб. (стр.7·стр.4) 23 981,39

Примечание: Общая физическая жизнь объекта оценки определяется исходя из

строительных норм [3,4,5].

Таблица 8

Определение общего физического износа

Вид износа

Сумма износа,

руб.

Устранимый физический износ 391 426,42

Неустранимый физический износ короткоживущих элементов 88 027,72

Неустранимый физический износ долгоживущих элементов 23 981,39

Итого физический износ, руб. 503 435,54

Итого физический износ, % 35,54

В соответствии с выполненными расчетами суммарный физический износ

здания гаражного комплекса составляет 35,54%.

Функциональный износ принимаем равным нулю, т.к. считаем, что объ-

емно-планировочные и конструктивные характеристики соответствуют совре-

менным требованиям и стандартам строительства для зданий подобного назна-

чения.

Внешний (экономический) износ обусловлен закрытостью территории

города, что снижает рыночную стоимость объекта. Проанализировав ценовые

данные по проданным объектам гаражного хозяйства Красноярского края,

можно

предположить, что значительное их снижение по г. Железногорску (до

25%) связано со спецификой территории города и, следовательно, с внешним

износом. На основании этого принимаем величину внешнего износа для оце-

ниваемого объекта в размере 20%.

Тогда общую величину накопленного износа вычислим по формуле:

об

= И

+ И

вн

= 35,54 + 20 = 55,54%.

Определяем остаточную стоимость объекта по формуле:

ост

= 1416436·(1-0,5554)= 629747 руб.

2.5 Расчет арендной платы

За основу расчета арендной платы за пользование зданиями, сооруже-

ниями и нежилыми помещениями краевой собственности принята базовая

стоимость строительства одного квадратного метра нежилого помещения. Ее

величина ежегодно утверждается Красноярским краевым комитетом по управ-

лению государственным имуществом, наделенным полномочиями территори-

ального органа Мингосимущества России (далее - Комитет

), на основании

данных регионального центра по ценообразованию в строительстве проектного

института "Красноярскгражданпроект".

Размер годовой арендной платы за пользование зданиями, сооружениями и не-

жилыми помещениями краевой собственности определяется на основе техни-

ческих характеристик, указанных в техническом паспорте государственного

предприятия производственно - технической инвентаризации (ГППТИ) и выяв-

ленных при осмотре. Размер годовой арендной платы за 1 кв. метр для коммер-

ческих и некоммерческих организаций не может быть ниже минимальной ставки

годовой арендной платы за 1 кв. метр, которая утверждается администрацией

края. Если рассчитанная по формуле величина годовой арендной платы за 1 кв.

метр

меньше минимальной, то в качестве величины годовой арендной платы за 1

кв. метр принимается минимальная величина годовой арендной платы.

Размер годовой арендной платы за нежилое помещение определяется по сле-

дующей формуле:

Апл. = (Ссб x S x Км x Кт x Ктз x Кк x Кд) : 10, где

Ссб - базовая величина стоимости строительства 1 кв. метра, используемая для

определения арендной платы

за пользование зданиями, сооружениями и нежи-

лыми помещениями, которая ежегодно устанавливается Комитетом;

S - общая арендуемая площадь, кв. м;

Км - коэффициент строительного материала:

для кирпичного строения Км - 1,1

для железобетонного и прочих Км - 1,0

для деревянно - кирпичного Км - 0,9

для деревянного Км - 0,6

Кт - коэффициент типа строения:

а) производственное или складское помещение

отапливаемое Кт - 0,8

неотапливаемое Кт - 0,5

б) административные и прочие помещения Кт - 1;

Ктз - коэффициент, учитывающий территориальное расположение строения по

зонам с точки зрения насыщенности людскими потоками, транспортной дос-

тупности, а в районах края - численности населения, изменяется от 0,2 до 1,2;

Кк - коэффициент качества нежилого помещения

Кк = Кк1 + Кк2 + Кк3 (может изменяться в пределах от 0,6 до 1,5)

Кк1 - коэффициент, учитывающий расположение помещения:

надземная встроенно - пристроенная часть Кк1 - 1,0

чердачное помещение (мансарда) Кк1 - 0,9

полуподвальное помещение Кк1 - 0,8

подвальное помещение Кк1 - 0,6

Кк2 - коэффициент, учитывающий степень технического обустройства поме-

щения, изменяется Кк2 - от 0 до 0,2

Кк3 - коэффициент, учитывающий состояние интерьера помещения, может

из-

меняться Кк3 - от 0,01 до 0,1;

Кд - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора (вид деятельно-

сти назначение использования помещения должны быть указаны в договоре

аренды); Кд от 1,0 до 2,0. (для выполнения задания).

Варианты задания указаны в приложении 2.

Приложение 1

Исходные данные для расчета стоимости здания затратным подходом

Таблица 1

Характеристика объекта оценки

Ва-

ри-ан

Объект оценки

Название

Место

распо-

ложения

Группа

ка-

пи-таль

ности

Объем

здания,

Дата

оценки

При-

меча-

ние

Главный производ-

ственный корпус

комбината крупно-

панельного домо-

строения

Нижний

Новгород

I 330 000 01.01.01

Главный производ-

ственный корпус

комбината крупно-

панельного домо-

строения

Мурманск I 230 000 01.01.02

Годовая

произво-

дитель-

ность жи-

лья 150 000

Главный корпус за-

вода большой про-

изводитель-

ности

Новосибирск 630 000 01.01.01

Здание

много-

этажное,

фунда-

менты

ленточные

бетонные,

стены

кирпичные,

колонны,

балки и

перекрытия

железобе-

тонные,

полы ас-

фальтовые,

кровля ру-

лонная

Продолжение табл. 1

Ва-

ри-ан

Объект оценки

Название

Место

распо-

ложения

Группа

ка-

пи-таль

ности

Объем

здания,

Дата

оценки

Примечание

Главный корпус за-

вода большой про-

изводительности

Красноярск I 530 000 01.01.02

Цех микропористых

керамических изде-

лий

Красноярск 10 000 01.01.01

Цех имеет

специальные

аботы:

фундаменты

под обору-

дование,

ельсовые

пути по бе-

тонному ос-

нованию,

бункера же-

лезобетон-

ные, борова

муфельных

печей

Цех микропористых

керамических изде-

лий

Вологда 14 000 01.01.02

Главный производ-

ственный корпус

завода железобе-

тонных напорных

труб и струнобе-

тонных шпал

Санкт-Петерб

ург

140 000 01.01.01