Дружинин Б.А. Ценообразование и сметное дело. Практикум

Подождите немного. Документ загружается.

Здания и сооружения, подвергавшиеся реконструкции (в связи с чем из-

менилась их техническая характеристика или назначение), переоцениваются в

соответствии с их новым назначением или новой характеристикой.

Восстановительная стоимость строительного объема встроенных поме-

щений, арендуемых предприятиями и организациями, определяется с учетом

соответствующего вида внутренней отделки по цене основного здания.

Соответствующая стоимость

объема встроенных помещений указывается

отдельно - в числе общей восстановительной стоимости всего здания.

1.2. Понятия о территориальных поясах, климатическом и

сейсмическом районировании

В связи с наличием поясных цен на привозные материалы и тарифов на

электроэнергию, местных отпускных цен на нерудные материалы, а также по-

ясных коэффициентов на заработную плату рабочих-строителей

вся территория

страны разделена на десять территориальных поясов. Это разделение приведено

в прил. 2 к [2].

В сборниках УПВС указана восстановительная стоимость по 9 терри-

ториальным поясам; по 10 поясу, расположенному севернее Полярного круга,

восстановительная стоимость устанавливается по смежному поясу, располо-

женному южнее Полярного круга, с увеличением на 20%.

Вследствие различных требований, предъявляемых к конструкциям зда

ний в разных климатических условиях (глубина заложения фундаментов, тол-

щина стен, утепление чердачных перекрытий и др.), а также различных размеров

удорожания строительства при производстве работ в зимнее время вся терри-

тория страны разбита на четыре климатических района. Это разделение приве-

дено в прил. 2 к [2].

В сборниках УПВС указана восстановительная стоимость

условно для II

климатического района. Для определения восстановительной стоимости зданий,

расположенных в I, III и IV климатических районах, к УПВС соответствующего

территориального пояса применяются поправочные коэффициенты, приведен-

ные в технической части каждого сборника.

Существуют карты сейсмического районирования территории СССР

(прил.1, 2 СНиП II-7-81 “Строительство в сейсмических районах”), где сейс-

мичность указана в баллах (от 6 до 9 баллов).

Сборники УПВС не учитывают удорожания строительства в сейсмических

районах

(кроме отдельных жилых зданий, запроектированных с учетом сейс-

мичности). Поэтому для оценки зданий и сооружений, расположенных в сейс-

мических районах, к УПВС применяются поправочные коэффициенты, приве-

денные в [2].

1.3. Пример определения восстановительной стоимости

здания с применением УПВС

Требуется переоценить в Краснодаре двухэтажный деревянный, брус-

чатый дом объемом 1800 куб. м, на бутовых столбах, с простой отделкой. Дом

имеет печное отопление, водопровод, канализацию, электроосвещение, радио.

Полезная высота потолков - 2,8 м, средняя жилая площадь квартиры - 30 кв. м.

Дата переоценки — 01.10.99 г.

Согласно методике пользования сборником УПВС, приведенной в техни-

ческой части Сборника №

28 УПВС [7], восстановительная стоимость опреде-

ляется в следующей последовательности:

а) В соответствующей таблице с учетом объема здания и территориального

пояса отыскивается цена 1 куб. м.

Для нашего дома согласно табл.13 [7] для 2-го территориального пояса

УПВС равен 27,1руб. за 1 куб. м, но так как Краснодар относится к III клима-

тическому району, то к УПВС

применяется понижающий коэффициент, и

стоимость 1 куб. м дома составит: 27,1 х 0,94 = 25,5 руб.

б) К УПВС применяются также следующие надбавки и повышающие ко-

эффициенты из примечаний к табл. 13 [7]:

– дом имеет печное отопление, надбавка равна 4,6%, что соответствует повы-

шающему коэффициенту 1,046;

– дом имеет полезную высоту комнат 2,8 м, поэтому вводится повышающий

коэффициент 1,02;

– средний размер жилой площади 30 кв. м, поэтому вводится повышающий

коэффициент 1,05.

Общий

повышающий коэффициент к восстановительной стоимости дома

составит: 1,046 х 1,02 х 1,05 = 1,12.

в) Полная восстановительная стоимость 1 куб. м дома равна

25,5х1,12 = 28,6 руб.

г) В доме отсутствует ряд благоустройств, учтенных в цене (табл. 13),

поэтому к полной восстановительной стоимости применяются следующие

уменьшающие поправки (в процентах):

— центральное отопление......................................................................... 5,8

—телефон.................................................................................................... 0,4

Итого........................................................................................................... 6,2

Уменьшающей поправке 6,2% соответствует понижающий коэффициент:

(100 - 6,2) : 100 = 0,938.

В доме отсутствуют помещения кухонь, поэтому вводится понижающий

коэффициент — 0,85.

Общий понижающий коэффициент составляет: 0,938 х 0,85 = 0,8.

е) Стоимость 1 куб. м оцениваемого дома составит: 28,6 х 0,8 = 22,9 руб.

ж) Полная восстановительная стоимость дома в ценах на 1.01.69 г. опре-

деляется умножением его объема на стоимость 1 куб.м.

1800 х 22,9 = 41 220 руб.

и) Полная

восстановительная стоимость дома на дату переоценки равна: 41

220 х 1,27 х 15,3 = 800 тыс. руб. (округленно), где 1,27 — индекс пересчета

сметных цен от 1969 к 1984 году с учетом территориального коэффициента; 15,3

— индекс перехода от цен 1984 года к уровню цен на дату оценки.

1.4. Расчет стоимости нежилого здания гаражного комплекса

затратным подходом

Основные шаги при применении данного подхода к определению стои-

мости сводятся к определению полной восстановительной стоимости здания,

установлению величины дополнительных

затрат, необходимых для того, чтобы

довести объект до состояния рыночных требований, и расчету накопленного

износа.

1.4.1. Характеристика объекта оценки

Здание гаражного комплекса представляет собой отдельно стоящее двух-

этажное строение (г. Железногорск), введенное в эксплуатацию в 1997 г. В его

состав входят:

Первый этаж (общая площадь 320,3 м

1. Помещение №1 – гараж, общая площадь 45,7 м

;

2. Помещение №2 – гараж, общая площадь 47,1 м

;

3. Помещение №3 – ремонтная мастерская, площадь 199 м

;

4. Помещение №4 – гараж, площадь 33,9 м

;

Второй этаж (общая площадь 226 м

1. Помещение №5 – ремонтная мастерская – 116,3 м

,ремонтная мастерская 27,9

, ремонтная мастерская – 14,8 м

, а также подсобное помещение, теплоузел,

раздевалка и комната дежурного. Общая площадь помещения №5 – 193,6 м

;

1. Помещение №6 – гараж площадью 32,4 м

2. Общая площадь второго этажа составляет 226 м

3. Общая площадь здания - 546,3 м

4. Строительный объем – 2175 м

Конструктивные элементы здания выполнены:

– Фундамент – бетонный ленточный;

– Наружные и внутренние капитальные стены – железобетонные блоки;

– Чердачное и межэтажное перекрытие – железобетонные плиты;

– Крыша – шиферная;

– Полы – бетонные;

– Проемы бетонные – двойные створки;

– Проемы дверные – двухпоясные металлические ворота;

– Отделка стен - внутренняя окраска.

Имеется центральное отопление - от ТЭЦ,

водоснабжение – от централь-

ной городской сети, канализация, электроснабжение.

Несмотря на малый срок эксплуатации, при осмотре здания выявлены

существенные дефекты. Это, прежде всего, просадка отдельных участков фун-

дамента (до 40%), что привело к многочисленным трещинам стен и смещению

плит перекрытия и покрытия. Из-за этого нарушилась гидроизоляция межэ-

тажного перекрытия, что привело к

подтеканию воды по стенам на первый этаж

помещения. Из-за постоянной влажности разрушается кладочный раствор ме-

жду блоками.

1.4.2. Определение полной восстановительной стоимости

В данном примере полная восстановительная стоимость здания опреде-

лена по нормативным стоимостным показателям и с учетом индекса роста цен,

которые публикуются ежеквартально в бюллетене “Индексы цен в строитель-

стве”, издаваемом фирмой “Ко-Инвест”.

Математическое выражение для определения полной восстановительной

стоимости имеет вид

,ИИКVВС

21iстрстр





где В - восстановительная стоимость 1 куб. м (1 кв. м, пог. м) объекта в базисном

уровне цен на 01.01.69 г., УС = 15,1 руб. (сб. УПВС №26, табл. 96); V

стр

—

строительный объем объекта, куб. м (кв. м, пог. м), V

стр

=2175 куб. м; K

— по-

правочные коэффициенты, учитывающие отличие технических характеристик

оцениваемого объекта от типового базового с учетом климатического района и

территориального пояса, К

=1,07; И

— индекс перехода от цен базисно-

го уровня к ценам на 01.01.84 г. с учетом территориального коэффициента,

=1,19; И

— индекс перехода от цен на 01.01.84 г. к текущим ценам, И

=33,82.

стр

= 15,1·2175·1,07·1,19·33,82 = 1 416 436 руб.

1.4.3. Определение накопленного износа

Существует три вида износа: физический, функциональный и внешний

(экономический).

Физический износ- это потеря стоимости за счет естественных процессов в

ходе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении,

гниении, поломке и различных конструктивных дефектах. Такой тип износа

может быть и устранимым и неустранимым.

Устранимый физический износ представляет собой потерю стоимости

из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных

конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты.

Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до со-

стояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью

заменяются.

Неустранимый физический износ здания вызван естественным процессом

старения строительных материалов, конструкций и элементов (за вычетом

устранимого физического

износа, пропорционально отношению фактических и

нормативных сроков службы конструкций и элементов).

Нормативные сроки эксплуатации учтены для долгоживущих конструкций,

к которым относятся образующие несущий остов здания. Нормативный срок их

эксплуатации совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания в целом.

Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим,

которые в течение эксплуатации здания должны заменяться неоднократно.

Результаты расчета накопленного физического износа (устранимого и

неустранимого) приведены в табл. 3-8.

Таблица 3

Конструктивные элементы здания, их удельный вес и восстановительная

стоимость

Конструктивные эле-

менты

Процентная раз-

бивка конструктив-

ного элемента, %

Удельный вес

конструктивного

элемента, %

Восстанови-

тельная стои-

мость, руб.

Фундаменты 8 113 314,88

Стены, перегородки 29 410 766,44

- стены 0,92 26,68 377 905,12

- перегородки 0,08 2,32 32 861,32

Перекрытия 12 169 972,32

Кровля, в т.ч. 13 184 136,68

- конструкция крыши 0,66 8,58 121 530,21

- кровельное покрытие 0,34 4,42 62 606,47

Полы 4 56 657,44

Проемы 12 169 972,32

- окна 0,42 5,04 71 388,37

- двери 0,58 6,96 98 583,95

Отделка внутренняя 3 42 493,08

Санитар-

но-технические устрой-

ства, в т.ч. 19 269 122,84

- отопление 0,18 3,42 48 442,11

- водопровод 0,34 6,46 91 501,77

- канализация 0,26 4,94 69 971,94

- электроснабжение 0,22 4,18 59 207,02

Итого стоимость здания 1 416 436,00

Примечание: Удельный вес конструктивных элементов определяется по табл. 3,

4 прил. 1.

Таблица 4

Определение износа здания по конструктивным элементам

Описание повреждений

Доля

повреж-

денного

элемен-

та, %

Сте-

пень

износа,

Гр.3·гр.4/

/100

Фундаменты

Искривление и осадка отдельных участков 40 50 20

Трещины, частичное разрушение 30 40 12

Суммарный износ 32

Стены

Диагональные трещины по углам, вертикальные

трещины по перемычкам 60 50 30

Глубокораскрытые усадочные трещины, вывет-

ивание раствора в стыках, следы постоянных

протечек 20 40 8

Суммарный износ 38

Перегородки

Трещины в местах сопряжений с плитами пере-

крытий и заполнениями дверных проемов 30 20 6

Суммарный износ 6

Перекрытия

Трещины в местах примыкания к стенам 40 10 4

Смещение плит перекрытия, следы подтечек в

местах опирания плит на наружные стены 50 30 15

Суммарный износ 19

Продолжение табл. 4

Описание повреждений

Доля

повреж-

денного

элемен-

та, %

Сте-

пень

износа,

Гр.3·гр.4/

/100

Крыши

Трещины на панелях, протечки и промерзания 20 60 12

Суммарный износ 12

Кровля

Массовое разрушение асбоцементных листов 90 70 63

Суммарный износ 63

Полы

Отдельные мелкие выбоины и трещины 60 20 12

Суммарный износ 12

Оконные блоки

Мелкие трещины в местах сопряжения коробок

со стенами, небольшие щели в притворах, рассы-

хание и коробление оконных переплетов 50 40 20

Суммарный износ 20

Ворота металлические

Коррозия отдельных участков коробок и полотен

ворот 60 40 24

Суммарный износ 24

Отделочные покрытия

Окрасочный слой местами потемнел и загряз-

нился, в отдельных местах поврежден 70 40 28

Суммарный износ 28