Алексеев Е.Е., Новикова И.Я., Ромашкина Р.К., и др. Методические материалы по программе профессиональной переподготовки оценщиков по специализации (направлению): Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Часть 1 Базовые дисциплины

Подождите немного. Документ загружается.

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ЭКОНОМИКИ И УПРАВЛЕНИЯ – «НИНХ»

Кафедра «Управление финансовым рынком и оценочная деятельность»

МЕТОДИЧЕСКИЕ МАТЕРИАЛЫ

ПО ПРОГРАММЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ПЕРЕПОДГОТОВКИ

ОЦЕНЩИКОВ ПО СПЕЦИАЛИЗАЦИИ (НАПРАВЛЕНИЮ):

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)

ЧАСТЬ 1

«БАЗОВЫЕ ДИСЦИПЛИНЫ»

Новосибирск 2008

Настоящие методические материалы разработаны в соответствии с программой

профессиональной переподготовки оценщиков по специализации

(направлению): «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)».

Настоящие методические материалы включают тезисы по основным темам

«Базовых дисциплин» программы профессиональной переподготовки

оценщиков и список литературы для самостоятельного изучения.

СОСТАВИТЕЛЬ: Алексеев Егор Евгеньевич, к.э.н., доцент;

АВТОРЫ:

ОП 01 – Новикова Ирина Яковлевна, к.э.н., доцент;

ОП 02 – Колесова Татьяна Леонидовна, к.э.н., доцент;

ОП 03 – Ромашкина Раиса Кузьминична, к.э.н., доцент;

ОП 04 – Артеменко Вера Григорьевна, к.э.н., доцент;

ОП 05 – Уланова Надежда Климентьевна, к.э.н., доцент;

ОП 06 – Ивлев Михаил Леонидович, оценщик 1 категории, ООО «Сибирский

институт оценки»;

ОП 07 – Алексеев Егор Евгеньевич, к.э.н., доцент;

СД 01 – Ремпенинг Елена Викторовна, оценщик 1 категории, ЗАО

«Академоценка».

 Алексеев Егор Евгеньевич, 2008.

 Новосибирский государственный университет экономики и управления – «НИНХ», 2008.

Содержание

ОП 01. «ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ФОРМИРОВАНИЯ, ОБРАЩЕНИЯ И ОЦЕНКИ

СОБСТВЕННОСТИ»......................................................................................................................4

1. Основные понятия.......................................................................................................................4

2. Операции с объектами собственности......................................................................................7

3. Государственная регистрация прав на объекты собственности и сделок с ними ................9

ОП 02 «МИКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ И МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ

РЫНОЧНОГО ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ» ..................................................................................11

1. Основы рыночного ценообразования. Условия возникновения рыночной экономики.

Рыночные стимуляторы экономического прогресса.................................................................11

2. Стабильность уровня цен.........................................................................................................16

ОП.03 «БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ И АУДИТ» .......................................................................21

1. Основные понятия и принципы бухгалтерского учета.........................................................21

2. Правила бухгалтерского учета.................................................................................................22

3. Счета и двойная запись. ...........................................................................................................23

4. Документирование хозяйственных операций при бухгалтерском учете. ...........................24

5. Бухгалтерская отчетность. .......................................................................................................24

6. Оценка имущества, капитала и обязательств предприятия..................................................25

ОП.04 «ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ» ..................................................................................27

ОП 05 «НАЛОГИ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ» .......................................................................31

1. Основы налогообложения ........................................................................................................31

2. Виды налогов.............................................................................................................................31

3. Налог на добавленную стоимость (НДС) ...............................................................................32

4. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) ............................................................................33

ОП 06. «МАТЕМАТИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ В ОЦЕНКЕ».......................................................35

1. Основы финансовых вычислений. ..........................................................................................35

2. Оценка потоков платежей. .......................................................................................................39

3. Метод наименьших квадратов. Общие положения ...............................................................40

ОП.07 «ИНВЕСТИЦИИ» ..............................................................................................................42

1. Основные понятия.....................................................................................................................42

2. Виды инвестиций ......................................................................................................................42

3. Характеристика направлений, технологий и инструментов инвестирования. ...................43

4. Основы управления портфелем инвестиций..........................................................................47

5. Источники финансирования инвестиций и финансовые инструменты привлечения

инвестиций.....................................................................................................................................48

6. Основы инвестиционного проектирования............................................................................50

СД.01 «ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА» .............................................51

1. Субъекты и объекты оценочной деятельности ......................................................................51

2. Назначение оценки....................................................................................................................53

3. Виды стоимости. .......................................................................................................................54

4. Принципы оценки .....................................................................................................................55

5. Основные подходы к оценке, этапы оценки...........................................................................56

ОП 01. «ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ФОРМИРОВАНИЯ, ОБРАЩЕНИЯ

И ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ»

1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ

Применительно к оценке собственности, недостаточно определить

субъект и объект собственности, но также важен и способ наделения ею. Право

собственности является одним из основных факторов, обуславливающих

рыночную стоимость объекта оценки.

Содержание права собственности. Собственнику принадлежат права

владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК РФ).

Понятие собственности раскрывается посредством характерис тики

правомочий, являющихся компонентами полного права собственности.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении

принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и

иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц.

Право владения обеспечивает возможность собственнику производить со

своим имуществом физические дейс твия, в том числе изменение профиля

пользования и смену пользователя.

Право пользования обеспечивает возможность удовлетворения личных

потребностей и (или) получения выгоды (в том числе дохода) путем

использования свойств объекта.

Право распоряжения обеспечивает возможность назначения и изменения

юридической судьбы объекта.

Формы собственности. В РФ признаются (ст.212, п.1ГК РФ): частная;

государственная; муниципальная; иные формы собственности. В ряде случаев

выделяют две укрупненные социальные формы собственности: частную и

государственную.

Субъекты права собственности. Субъектами права собственности

могут быть (ст. 212, п.2 ГК РФ): 1) граждане и юридические лица (частная

собственность); 2) Российская Федерация и субъекты Российской Федерации

(государственная собственность); 3) муниципальные образования

(муниципальная собственность).

Виды собственности. Субъекты права собственности (два или более)

могут обладать общей собственностью (гл. 16 ГК РФ): с определением доли

каждого (долевая собственность), или без определения таких долей

(совместная собственность).

В общей долевой собственности участник имеет право выделить свою

долю, при этом доли устанавливаются по соглашению сторон, по закону (при

наследовании) предполагаются равными. При отчуждении доли любого

участника другие участники имеют преимущественное право на приобретение

ее. В общей совместной собственности владение и пользование имуществом

осуществляется всеми участниками сообща, а распоряжение – с согласия всех

участников, независимо от лица – непосредственного участника сделки.

Классификация форм собственности в РФ. В России в 2000 г. была

введена следующая классификация форм собственности (Общероссийский

классификатор форм собственности ОК 027-99):

1. Российская собственность: государственная собственность

(федеральная; собственность субъектов РФ); муниципальная собственность;

частная собственность; собственность российских граждан, постоянно

проживающих за границей; собственность потребительской кооперации;

собственность общественных и религиозных организаций (объединений);

смешанная российская собственность.

2.Иностранная собственность.

3.Совместная российская и иностранная собственность.

4.Смешанная российская собственность с долей государственной

собственности.

Таблица1.

Взаимосвязь форм собственности и организационно-правовых форм

предприятия

Форма

собственности

Уровень

обобществления

Уровень

распоряжения

Организационно-правовая форма

Национальный Федеральный Казенное предприятие

Региональный Субъект

Федерации

Унитарное предприятие

Местный Муниципальный Унитарное предприятие

Акционерное общество

Государственная

На предприятии Общий долевой Акционерное общество

На предприятии Общий долевой Товарищество

На предприятии Общий долевой Общество с ограниченной

ответственностью

На предприятии Общий долевой Акционерное общество

На предприятии Общий

совместный

Производственный кооператив

Частная

На предприятии Индивидуальный

Предприниматель без образования

юридического лица

Вещные права. Наряду с правом собственности выделяются вещные

права (ст. 216 ГК РФ). Вещное право – это право, дающее лицу юридическую

власть над вещью.

Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся

собственниками этого имущества. Переход права собственности на имущество

к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на

это имущество.

Вещными правами являются: право хозяйственного ведения; право

оперативного управления; право пожизненного наследуемого владения

земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным

участком; сервитут; ипотека; доверительное управление; аренда.

К объекту государственной и муниципальной собственнос ти кроме

субъекта права собственнос ти может иметь отношение еще и субъект одного из

двух видов вещного права – хозяйственного ведения или оперативного

управления (ГК, ст. 294-300).

Право хозяйственного ведения обеспечивает унитарному предприятию

реализацию полных прав пользования и владения, а по разрешению

собственника – и ограниченного распоряжения (аренда, залог, вклад в уставный

капитал) – без ограничения целей использования имущества, но с правом

собственника на получение части прибыли от этого использования.

Право оперативного управления идентично предыдущему праву, но

имеет дополнительные ограничения: 1) по использованию имущества (только

для целей ус тавной деятельнос ти – с возможностью изъятия части имущества

при нецелевом использовании); 2) по распоряжению имуществом (не

предусмотрена возможность залога, сдачи в аренду и пр. – даже с разрешения

собственника).

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

обеспечивает субъекту этого права и его наследникам возможность реализовать

по отношению к этому земельному участку права пользования и владения (в

соответствии с целевым назначением земель) без права распоряжения.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

аналогично предыдущему, но без прав наследования и прав передачи участка

другим лицам в аренду или в безвозмездное пользование без разрешения

собственника.

Сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда – это

ограничения (обременения), т.е. установленные законом или уполномоченными

органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения,

стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо

иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

Сервитут устанавливает право ограниченного пользования чужим

земельным участком (ГК, ст. 274). Собственник недвижимого имущества

(земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника

соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника

другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права

ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через

соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий

электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и других

нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть

обеспечены без установления сервитута.

Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое

имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с

пользованием земельным участком (ГК, ст. 277).

Ипотека. Правовые основы ипотеки установлены ФЗ от 16.7. 1998 г. №

102-ФЗ. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ипотека как форма организации

получения залогодателем ссуды под залог недвижимости, обеспечивает

гарантии возвратности ссуды путем обременения права собственности на

предмет залога правом залогодержателя на преимущественное удовлетворение

основного требования из стоимости заложенного имущества. При этом

залогодержатель не приобретает права собственности, даже при нарушении

должником своих обязательств.

Доверительное управление имуществом. Правовые основы

доверительного управления имуществом установлены главой 53 ГК РФ.

Институт доверительного управления позволяет собственнику, в том числе

государству как субъекту предпринимательства, передавать другим лицам свои

права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему

имуществом. Однако это не приводит к праву собственности на переданное в

доверительное управление имущество к доверительному управляющему.

Институт доверительной собственности введен Указом Президента

РФ № 2296 от 24.12.93 г. «О доверительной собственности (трасте)».

Учредитель передает имущество и имущественные права, принадлежащие ему

в силу права собственности, на определенный срок доверительному

собственнику, а доверительный собственник обязан осуществлять право

собственности на доверенное ему имущество исключительно в интересах

бенефициария.

Суть отличия от предыдущего института состоит в том, что при передаче

имущества в доверительное управление право собственнос ти на него не

переходит к доверительному управляющему, в то время как при учреждении

доверительной собственности вместе с передачей имущества передается и

право собственности.

2. ОПЕРАЦИИ С ОБЪЕКТАМИ СОБСТВЕННОСТИ

Понятие сделки. Сделками признаются действия граждан и

юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение

гражданских прав и обязанностей (гл. 9 ГК РФ).

Действительность сделки определяется через совокупность следующих

условий: законность содержания;

правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц,

совершающих сделку; соблюдение формы сделки (письменная,

зарегистрированная в едином реестре и удостоверенная нотариально);

соответствие воли и волеизъявления участников сделки.

Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено,

то сделка недейс твительна.

Сделка признается недействительной, если она: оспоримая; ничтожная;

мнимая; притворная. Сделка считается ничтожной, если: 1) она совершена с

целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности; 2)

волеизъявление не соответствует подлинной воле; 3) нарушены форма сделки и

требования о ее государственной регистрации; 4) сторона сделки

недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий; 5) сделка

юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Виды сделок. К основным видам сделок относятся: купля-продажа, мена,

дарение, рента, аренда.

Купля-продажа (ГК, гл. 30). При этой сделке заключается письменный

договор купли-продажи товара. По этому договору продавец обязуется

передать товар в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять

этот товар и уплатить за него определенную цену Договор купли-продажи

подлежит обязательной государственной регистрации.

Мена (ГК, гл. 31). В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в

собственность другой с тороне один товар в обмен на другой. Субъектами

сделки могут быть и граждане, и юридические лица. Если при сделке

оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются

неравноценными, то сторона, цена товара которой ниже, должна оплатить

разницу в ценах.

Дарение (ГК, гл. 32). По договору даритель безвозмездно передает или

обязуется передать одаряемому: вещь в собственность; либо имущественное

право (требование) к себе или к третьему лицу; либо освобождает или

обязуется освободить одаряемого от имущественной обязанности перед собой

или третьим лицом.

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.

Однако в отношении этой сделки между коммерческими организациями

имеются специальные оговорки.

Рента и пожизненное содержание с иждивением (ГК, гл.33). Договором

ренты оформляется обмен права собственности на обязательство выплаты

денежной суммы бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни

(пожизненная рента) – с возможностью реализации пожизненной ренты

предоставлением средств на содержание в иной форме (содержание с

иждивением). Договор по этой сделке совершается в письменной форме и

обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.

Аренда (ГК, гл.33). Аренда не предполагают передачу имущества в

собственность. По договору аренды арендодатель (собственник имущества

или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется

предоставить арендатору имущество за арендную плату во временное

владение и пользование или только во временное пользование. Письменная

форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Договоры аренды различаются по видам: кратко- и долгосрочные. Право

на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для

ее использования, передается одновременно с передачей арендных прав на

недвижимость.

Приобретение права собственности (гл. 14 ГК РФ). Право

собственности приобретается: 1) на основании договора купли-продажи, мены,

дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества; 2) на основании

свидетельства: о регистрации права собственности; о передаче

приватизированного земельного участка или жилья; о праве наследования; 3) на

основании решения суда: о разделе имущества: о праве собственности.

Прекращение права собственности (гл. 15 ГК РФ). Основаниями для

прекращения права собственности являются: 1) правомерные действия:

добровольные сделки по отчуждению имущества; приватизация; переход права

на участок при отчуждении строения; 2) решение суда: обращение взыскания

на имущество по обязательствам; конфискация; отчуждение имущества,

которое в силу закона не может принадлежать данному лицу; выкуп

бесхозяйственно содержащихся культурных ценностей, домашних животных;

нерациональное использование земли; 3) события объективной причины:

реквизиция при стихийных бедствиях с возмещением стоимости; смерть

собственника; прекращение деятельности предприятия.

3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ

СОБСТВЕННОСТИ И СДЕЛОК С НИМИ

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с

ним – это юридический акт признания и подтверждения государством

возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на

недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ подлежат права собственнос ти и другие вещные

права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Регистрации подлежат (ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ): право

собственности; право хозяйственного ведения; право оперативного управления;

право пожизненно наследуемого владения; право постоянного пользования;

аренда; ипотека; доверительное управление; сервитуты; иные права в случаях,

предусмотренных законодательством.

В ГК РФ предусмотрена необходимость государственной регистрации

сделок с недвижимостью, а именно: договора об ипотеке (ст. 339); договора

продажи жилого дома, квартиры, а также их части (ст. 558); договора продажи

предприятия (ст. 560); договора дарения недвижимого имущества (ст. 574);

договора ренты (ст. 584); договора аренды недвижимого имущества (ст. 609).

Государственная регистрация – это единственное доказательство

существования зарегис трированного права. Зарегистрированное право на

недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится по всей территории РФ

учреждениями юстиции по установленной системе записей в Едином

государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

(ЕГРП). Датой государственной регистрации является день внесения записей о

правах в ЕГРП. Регистрация осуществляется по месту нахождения

недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Участниками отношений при государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним являются: собственники недвижимого

имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав

на него; органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на

недвижимое имущество и сделок с ним.

Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат

государственной регис трации в ЕГРП, содержащем информацию о

существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества,

данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия –

наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения,

прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое

имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной

власти или органами местного самоуправления; договоры и другие сделки в

отношении недвижимого имущества; акты (свидетельства) о приватизации

жилых помещений; свидетельства о праве на наследство; вступившие в

законную силу судебные решения; акты (свидетельства) о правах на

недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами

государственной власти; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и

сделок с ним.

Изменениями в ФЗ от 27.6. 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ФЗ от 2.1.2000

г. № 28-ФЗ. «О государственном земельном кадастре» в систему

государственной регистрации прав введены термины:

кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на

территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при

осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в

соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и

сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект

зарегистрированного права;

кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового

номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и

инвентарного номера здания или сооружения;

кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из

кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера

помещения.

Изменениями в ФЗ от 27.6. 1997 г. № 122-ФЗ. «О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Жилищным

кодексом Российской Федерации предусмотрена государственная регистрация

прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах (ст. 23).

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения

(обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в

многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией

неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее

имущество.

Государственная регистрация прав на предприятие как

имущественный комплекс и сделок с ним.

Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества,

входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их

ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого

имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном

реестре прав по месту нахождения данных объектов в порядке, установленном

ФЗ от 27.6. 1997 г. № 122-ФЗ. «О государственной регис трации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним».