Алексеев Е.Е., Новикова И.Я., Ромашкина Р.К., и др. Методические материалы по программе профессиональной переподготовки оценщиков по специализации (направлению): Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Часть 1 Базовые дисциплины

Подождите немного. Документ загружается.

СД.01 «ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА»

1. СУБЪЕКТЫ И ОБЪЕКТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Оценочная деятельность – профессиональная деятельнос ть субъектов

оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов

оценки рыночной или иной стоимости.

Субъекты оценочной деятельности:

1) оценщики (физические лица);

2) юридические лица, с которыми оценщики заключили трудовые

договоры,

3) саморегулируемые организации оценщиков,

4) государственные органы,

5) заказчики,

6) потребители.

Оценщик - физическое лицо, являющееся членом одной из

саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавший свою

ответственность в соответствие с требованиями закона «Об оценочной

деятельности». Оценщик может осуществлять оценочную деятельнос ть

самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового

договора между оценщиком и юридическим лицом.

Требования к оценщику:

 членство в одной из саморегулируемых организаций оценщиков (оценщик

одновременно может быть членом только одной СРО ст.24 закона №135-фз);

 соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной

деятельности;

 наличие документа об образовании, подтверждающего получение

профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

 отсутствие неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере

экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо

тяжкие преступления;

 страхование гражданской ответственности оценщиков,

 независимость оценщика.

Саморегулируемая организация оценщиков (СРО) - некоммерческая

организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной

деятельности, включенная в единый государственный реестр СРО и

объединяющая на условиях членства оценщиков.

Требования к СРО:

 объединение в составе такой организации в качестве ее членов не менее чем

трехсот физических лиц, отвечающих установленным частью второй статьи

24 закона №135-фз;

 наличие компенсационного фонда, который формируется за счет взносов ее

членов в денежной форме в размере, установленном частью третьей статьи

24.6 закона №135-фз;

 наличие коллегиального органа управления (совета, наблюдательного

совета), функционально специализированных органов и структурных

подразделений;

 наличие стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных в

соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Функции СРО:

 Разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности,

правил деловой и профессиональной этики;

 Разработка и утверждение правил и условий приема в члены,

дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной

ответственности своих членов;

 Прием в члены и исключение из членов СРО;

 Контроль за осуществлением своими членами оценочной деятельности,

 Ведение реестра членов,

 Организация информационного и методического обеспечения своих членов.

Государственное регулирование оценочной деятельности и

деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и

нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными

органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством

Российской Федерации. Регулирование оценочной деятельности

осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности (далее

также - Национальный совет) в части разработки федеральных стандартов

оценки.

Функции уполномоченных государственных органов:

 выработка государственной политики в области оценочной

деятельности;

 нормативно-правовое регулирование в области оценочной

деятельности, утверждение федеральных стандартов оценки;

 ведение единого государственного реестра саморегулируемых

организаций оценщиков;

 осуществление надзора за выполнением саморегулируемыми

организациями оценщиков требований настоящего Федерального

закона;

 обращение в суд с заявлением об исключении саморегулируемой

организации оценщиков из единого государственного реестра

саморегулируемых организаций оценщиков.

Национальный совет (ст. 24.10. закона №135-фз) - некоммерческая

организация, которая создана саморегулируемыми организациями оценщиков,

зарегистрирована уполномоченным федеральным органом, осуществляющим

функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций

оценщиков, и членами которой являются более чем пятьдесят процентов

саморегулируемых организаций оценщиков, объединяющих более чем

пятьдесят процентов всех оценщиков.

Заказчики— гос.органы, субъекты РФ, муниципальные образования,

юридические и физические лица, по инициативе которых на основании

заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора

проводится оценка того или иного объекта.

Потребители оценочных услуг — юридические или физические лица, а

так же органы исполнительной власти, использующие информацию,

содержащуюся в отчете об оценки.

Объекты оценки:

1) отдельные материальные объекты (вещи);

2) совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе

имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе

предприятия);

3) право собственнос ти и иные вещные права на имущество или

отдельные вещи из состава имущества;

4) права требования, обязательства (долги);

5) работы, услуги, информация;

6) иные объекты гражданских прав, в отношении которых

законодательством Российской Федерации установлена возможность их

участия в гражданском обороте.

2. НАЗНАЧЕНИЕ ОЦЕНКИ

Назначение оценки, предусмотренное российским законодательс твом:

1. при вовлечении в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или

частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованьям при

приватизации, сдаче в аренду, доверительное управление, передаче в залог,

продаже и ином отчуждении, переуступке долговых обязательств, передаче

в качестве вклада в уставный капитал (ст.8. №135-фз от 29.07.1998г.);

2. при возникновении спора о стоимости объекта оценки при национализации,

ипотечном кредитовании, при составлении брачных контрактов и разделе

имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином предусмотренном

законодательством изъятии имущества у собственников для

государственных или муниципальных нужд; при проведении оценки

объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в

случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы (ст.8.

№135-фз от 29.07.1998г);

3. при оплате акций при их размещении неденежными средствами (ст. 34 п.3

абз.3. закона №208-фз от 26.12.1995г.);

4. при выкупе акций обществом по требованию акционеров (пп. 75-77 закона

№ 208-фз от 26.12.1995г.);

5. при обязательном предложении о приобретении акций открытого общества

(ст.84.2 закона № 208-фз от 26.12.1995г.);

6. при выкупе лицом, которое приобрело более 95 процентов акций открытого

общества, ценных бумаг открытого общества по требованию их владельцев

(ст. 84.7. закона № 208-фз от 26.12.1995г.);

7. при оценка неденежных вкладов в уставный капитал общества с

ограниченной ответственностью, вносимых участниками (ст.15 закона №14-

ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»);

8. в ходе конкурсного производства (закон №127-ФЗ от 26.10.2002г.);

9. оценка стоимости наследственного имущества (ст.333.25. Налогового

кодекса РФ).

Назначение оценки, экономически целесообразное:

 Купля-продажа, мена

 Отражение в отчетности, постановка на баланс,

 Переоценка основных фондов

 Проведение конкурсов, аукционов, торгов,

 Аренда, доверительное управление, лизинг,

 Исчисление налогов, пошлин,

 Определение доли имущественных прав,

 Возмещение ущерба,

 Принятие инвестиционных решений,

 Принятие управленческих решений,

 Страхование.

3. ВИДЫ СТОИМОСТИ.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки

может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях

конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей

необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-

либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая

сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в

своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной

оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект

оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки

с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость для конкретного

лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами)

инвестиционных целях использования объекта оценки.

Ликвидационная стоимость объекта оценки - расчетная величина,

отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки

может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного

срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец

вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Кадастровая стоимость объекта оценки определяется методами

массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в

соответствии с законодательс твом, регулирующим проведение кадастровой

оценки.

4. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ

Принципы, основанные на

представлениях потен-

циального собственника

Принципы, вытекающие из

процесса эксплуатации объекта

оценки

Принципы, обусловленные

действием рыночной среды:

 Принцип полезности

означает, что чем

больше объект оценки

способен удовлетворить

потребность собствен-

ника, тем выше его по-

лезность и стоимость;

 Принцип замещения

означает, что при нали-

чии определенного ко-

личества однородных

(по полезности или до-

ходности) объектов са-

мым высоким спросом

будут пользоваться

объекты с наименьшей

ценой;

 Принцип ожидания

определяется тем, какой

доход (с учетом вели-

чины и сроков получе-

ния) или какие выгоды

и удобства от использо-

вания объекта оценки,

включая выручку от по-

следующей перепро-

дажи, ожидает получить

потенциальный собст-

венник.

 Принцип вклада - для

оценки стоимости объекта

оценки необходимо опреде-

лить вклад каждого фактора

и его важнейших элементов

в формирование полезности

и стоимости объекта.

 Принцип сбалансированно-

сти - для каждого типа

землепользования необхо-

димы определенные компо-

ненты объекта, оптималь-

ное сочетание которых

обеспечивает максималь-

ную стоимость объекта;

 Принцип остаточной про-

дуктивности. Остаточная

продуктивность определя-

ется как остаток дохода,

отнесенный к земле, после

того как оплачены затраты

на труд, капитал, менедж-

мент.

 Принцип разделения озна-

чает, что физические эле-

менты объекта и имущест-

венные права на них можно

разделять и соединять та-

ким образом, чтобы дос-

тичь максимальной стоимо-

сти объекта.

 Принцип спроса и предло-

жения означает, что цена

объекта оценки изменя ется

в результате взаимодей-

ствия спроса и пред-

ложения.

 Принцип конкуренции оз-

начает, что цены на объ-

екты устанавливаются по-

средством постоянного со-

перничества субъектов

рынка, которые стремятся к

получению максимальной

прибыли.

 Принцип соответствия

состоит в том, что макси-

мальная стоимость объекта

возникает тогда, когда име-

ется соответствие

характеристик объекта

оценки потребностям и

ожиданиям местного

рынка.

 Принцип изменения пред-

полагает при оценке объ-

ектов учет возможных

изменений экономических,

социальных и юридических

условий, при которых они

используются, а также учет

внешнего окружения и пер-

спектив развития района

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования:

Наилучшее и наиболее эффективное использование - использование, которое:

1) Законодательно разрешено

2) Физически осуществимо

3) Финансово возможно

4) Экономически целесообразно

5) Обеспечит наивысшую стоимость или доходность объекта

5. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ, ЭТАПЫ ОЦЕНКИ

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта

оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления

либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости

объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными

объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта

оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках

одного из подходов к оценке.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости

объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения

результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании

различных подходов к оценке и методов оценки.

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на

оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и

осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке

и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Литература:

1. Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в

Российской Федерации" (с изменениями от 21 декабря 2001 г ., 21 марта, 14 ноября

2002 г., 10 января, 27 февраля 2003 г ., 22 авг уста 2004 г., 5 января, 27 июля 2006 г., 5

февраля, 13, 24 июля 2007 г.);

2. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия, подходы к оценке и требования

к проведению оценки (ФСО №1)», утвержден приказом Минэкономразвития России

от 20.07.2007г . №256;

3. Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»,

утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г . №255;

4. Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»,

утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г . №254.

5. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: Учебник. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003.

6. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и

статистика, 2005.