Нехорошева Л.Н. Экономика предприятия

Подождите немного. Документ загружается.

ных циклов, и оборотное, длительность оборота которого длит-

ся в течение одного производственного цикла;

• начисление амортизации: амортизируемое и неамортизи-

руемое;

• включение в баланс предприятия: учитываемое и неучи-

тываемое в балансе;

• особенности налогообложения: налогооблагаемое и необ-

лагаемое налогом на имущество, недвижимость;

• возможность свободного перемещения: движимое и не-

движимое имущество (недвижимость).

Наибольшее распространение в экономической практике

получила классификация имущества по признаку возможности

свободного перемещения. В рамках этого признака в состав не-

движимости включаются: земельные участки, недра, обособ-

ленные водные объекты и все, что связано прочно с землей, т.е.

объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их

назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаж-

дения, здания, сооружения.

В состав недвижимости предприятия входят:

• земельные участки;

• природные элементы;

• улучшения.

Земельный участок — часть поверхности земли, имеющая

установленные границы, площадь, местоположение, правовой

статус и другие характеристики, отражаемые в государствен-

ном земельном кадастре и документах государственной регист-

рации.

Природные элементы — деревья, холмы, водоемы, леса,

поля и т.д.

Улучшения — все изменения, являющиеся результатом де-

ятельности человека по преобразованию свободного и неосвоен-

ного участка для его использования.

В состав улучшений предприятия входят:

• здания;

• сооружения;

• производственные и складские помещения;

• благоустройство территории;

• многолетние насаждения;

• капитальные вложения в недвижимость (или ее отдель-

ные элементы).

При оценке стоимости имущества предприятия необходимо

учитывать:

• сумму приобретаемых прав;

• наличие сервитутов на объекты имущества;

572

. финансовые интересы;

• имущественные интересы.

Важное место в изучении стоимости имущества занимают

права на него, под которыми понимаются права, связанные с

владением, пользованием и распоряжением. Права на имуще-

ство подразделяются на право собственности, хозяйственного

ведения, оперативного управления, доверительного управле-

ния, пользования и владения, аренды и субаренды.

Наличие сервитутов на объекты имущества учитывается при

оценке имущества на основании изучения особенностей догово-

ров о передаче вещественных прав, заключаемых субъектами

хозяйствования. При этом сервитут —- юридически закреплен-

ное право ограниченного пользования объектом имущества, на-

ходящегося во владении другого лица. Сервитутом являются те

ограничения или допуски, которые передаются вместе с вещны-

ми правами на земельный участок. Сервитут может быть отрица-

тельным и положительным. Если, например, предприятие под-

писало договор на совместное использование с другим юридиче-

ским лицом железнодорожной ветки к складам, то при продаже

последних это отрицательно повлияет на их рыночную цену.

Финансовые интересы также являются значимой составля-

ющей в оценке стоимости имущества. Финансовые интересы

измеряются долей участия в имуществе предприятия в виде фи-

нансовых вложений различных юридических и (или) физиче-

ских лиц.

Количественно оценка стоимости имущества служит осно-

вой для оценки стоимости предприятия. Оценка стоимости

предприятия — это расчетная или экспертная оценка стоимо-

сти имущества предприятия либо какого-либо имущественного

права, проводимая специалистами по оценке имущества и иму-

щественных прав в определенной последовательности.

Вид стоимости имущества предприятия, который определя-

ется в каждом конкретном случае, называется базой оценки.

Учитывая методические особенности и технологии оценоч-

ных работ, различают следующие объекты оценки имущества

предприятия:

• предприятие в целом (оценка стоимости предприятия);

• недвижимость предприятия;

• машины и оборудование, т.е. машинный парк предприя-

тия;

• нематериальные активы предприятия;

• производственные запасы.

Исходя из этого, объектом оценки является обособленный

имущественный комплекс (ИК) или его составляющие, облада-

573

ющие полезностью и способные в силу этого быть объектом куп-

ли-продажи.

Имущественный комплекс как объект оценки должен быть

четко идентифицирован, т.е. должны быть определены его со-

держание, функции, составные части, границы, отделяющие

его от других имущественных объектов. Если объектом оценки

является предприятие, то необходимо конкретизировать состав

его имущества, ведь структура многих промышленных пред-

приятий очень сложная. В нее могут входить цеха, участки, об-

служивающие хозяйства, специальные подразделения (испы-

тательные станции, полигоны, лаборатории и др.), конторские

строения, средства связи и коммуникации, которые могут рас-

полагаться на разных площадях и даже в разных регионах. Не-

обходимо решить, входят ли в объект оценки подразделения со-

циально-культурной сферы (жилой фонд, поликлиники, гости-

ницы, дома культуры, стадионы, детские сады, пансионаты

и др.), находящиеся на балансе данного предприятия. Иногда

под одной крышей могут находиться несколько предприятий и

тогда возникает проблема четкого разграничения территорий.

При оценке стоимости предприятия надо учитывать то, что

этот объект будучи юридическим лицом, одновременно являет-

ся и хозяйствующим субъектом. Поэтому его стоимость должна

учитывать наличие определенных юридических прав. Посколь-

ку в оценке имущества важную роль играет стоимостный фак-

тор, то при проведении расчетов по оценке имущества необхо-

димо указывать, в каких ценах и на какую дату производится

оценка, валюту оценки.

В зависимости от цели оценки оценщик может выбрать раз-

личные цены, действующие на дату: ввода объекта в эксплуата-

цию, переоценки, постановки на баланс, отчуждения, судебно-

го спора, внесения неденежного вклада в уставный фонд и др.

Дата оценки — дата, по состоянию на которую производится

оценка стоимости объекта имущества предприятия.

Валюта оценки — валюта, в которой производится опреде-

ление стоимости объекта имущества. Если оценка проводится в

двух видах валют, то в отчете об оценке указывается курс, по

которому осуществлен пересчет одной валюты в другую.

Оценочные работы имеют конечной целью расчет и обосно-

вание рыночной стоимости имущественного комплекса пред-

приятия на определенную дату.

Рыночная стоимость предприятия — это расчетная сум-

ма, за которую продавец готов продать собственность покупа-

телю в коммерческой сделке после должного маркетинга, во

время которой каждая из сторон действовала компетентно,

574

расчетливо и без принуждения, и на цену сделки не влияют

побочные факторы.

Это означает, что покупатели и продавцы объектов иму-

щества предприятия:

. являются типично рыночными, ведут себя рационально и

достаточно информированы о состоянии рынка;

. действуют в условиях конкуренции в своих собственных

интересах с целью максимизации выгоды;

• действуют без сговора и мошенничества (если есть дело-

вые или родственные связи — это не рыночная стоимость);

• действуют без незаконного давления, т.е. имущество про-

дается за типичный период времени.

Стоимость имущества предприятия с течением времени из-

меняется под влиянием различных факторов, например, ин-

фляции, работы по благоустройству близлежащих территорий.

Так, прокладка новых автомобильных и других дорог вблизи

предприятия вызывает, как правило, значительное повышение

его стоимости. Изменение ситуации на товарном рынке, куда

поступает продукция предприятия, может также серьезно по-

влиять на изменение стоимости активов предприятия в ту или

иную сторону. В некоторых случаях оценка стоимости пред-

приятия может производиться не на одну, а несколько дат,

например, если процесс продажи имущества произойдет не еди-

новременно, а займет какой-то период времени.

Вообще оценка предприятия не является самоцелью, она

подчинена решению какой-либо конкретной задачи, связанной

с отчуждением прав собственности или выполнением како-

го-либо правового акта со стороны государственных органов.

Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность

в оценке стоимости предприятия, следующие:

• продажа предприятия целиком на аукционе или по кон-

курсу в случае банкротства или приватизации государственно-

го предприятия;

• осуществление инвестиционного проекта развития пред-

приятия, когда для его обоснования необходимо знать исход-

ную стоимость имущества. В частности, такая проблема возни-

кает перед инвестором при проведении санации экономически

несостоятельного предприятия;

• купля-продажа доли (вклада) в уставном капитале това-

рищества или общества с ограниченной ответственностью, об-

щества с дополнительной ответственностью;

• купля-продажа акций предприятия на рынке ценных бу-

маг. Покупка предприятия, находящегося в акционерной соб-

ственности, есть покупка всех акций, эмитированных данным

575

предприятием. Чтобы держать предприятие под контролем,

можно не скупать все его акции, а купить только контрольный

пакет акций. Но независимо от того, покупается контрольный

или неконтрольный пакет акций, инвестор тогда уверен в своем

решении, когда знает стоимость предприятия и долю этой стои-

мости, приходящуюся на приобретаемый пакет акций;

. передача всего предприятия в аренду. Оценка стоимости

важна для назначения арендной платы и последующего выкупа

арендатором (если это предусмотрено договором аренды);

• реорганизация (слияние, разделение, поглощение и др.) и

ликвидация предприятия, проводимые как по решению соб-

ственников предприятия, так и по решению арбитражного суда

при банкротстве предприятия;

• получение кредита под залог всего имущества предприятия.

В практике оценочной деятельности имущества предприя-

тия используются различные виды стоимостей, которые можно

классифицировать по различным критериям: уровень рыноч-

ности, отражение в системе бухгалтерского учета, порядок

оценки, изменение в состоянии объекта, специфика целей

оценки имущества.

Выделяют следующие виды стоимостей имущества пред-

приятия:

• по способу расчета:

- обоснованная рыночная;

- нормативно рассчитываемая;

- действительная;

- специальная;

- утилизационная;

- инвестиционная;

- таможенная;

- налогооблагаемая;

• по виду стоимостной оценки:

- первоначальная;

- восстановительная;

- остаточная;

- оценочная;

- ликвидационная;

. по способу возмещения:

- воспроизводства;

- замещения;

- страховая;

• по особенностям использования:

- аренды на открытом рынке;

- в использовании;

- при существующем использовании.

Обоснованная рыночная стоимость — это цена, характер-

ная для имущества предприятия на конкурентном и открытом

рынках. Она предполагает свободную конкуренцию, когда и по-

купатель, и продавец действуют экономически рационально и

осознанно, обладая необходимой информацией и не испытывая

каких-либо внешних принуждений к сделке. Однако некото-

рые объекты имущества предприятия не обладают достаточной

рыночностью: они не обращаются на открытом и конкурентном

рынках. В этом случае рыночную стоимость оценивают частич-

но. Оценка такой стоимости ведется обычно через затраты либо

по ограниченной рыночной информации.

Нормативно рассчитываемая стоимость — это стои-

мость ИК, рассчитываемая на основании утвержденных соот-

ветствующими органами управления методик и нормативов

(например, при исчислении налогов, государственных пошлин,

страховых взносов, штрафов и неустоек и т.д.).

Первоначальная стоимость отражается в учетных доку-

ментах на момент ввода объекта в эксплуатацию на данном

предприятии. Находящийся в эксплуатации объект имущества

учитывается по первоначальной стоимости либо до момента,

когда он подвергается реконструкции или модернизации, либо

до момента официально назначенной переоценки фондов.

Восстановительная стоимость — это стоимость воспро-

изводства ранее созданных основных средств в современных ус-

ловиях, стоимость новых зданий и сооружений, оборудования в

текущих ценах, действующих на дату оценки. Используется

для определения действительной, остаточной, оценочной, ры-

ночной стоимости объектов.

Действительная стоимость — это восстановительная

стоимость с учетом стоимостной величины износа. Использует-

ся для определения налога на недвижимость по зданиям и соо-

ружениям, оценочной стоимости зданий и сооружений. Если из

первоначальной (восстановительной) стоимости вычесть накоп-

ленную за период эксплуатации сумму износа, то получим дей-

ствительную стоимость.

Остаточная стоимость по размеру и экономическому

смыслу равна действительной стоимости и определяется путем

вычитания из первоначальной и восстановительной стоимости

суммы начисленной амортизации за весь срок службы объ-

екта.

Оценочная стоимость — это действительная (остаточная)

стоимость с учетом коэффициентов рыночного фактора. Ис-

пользуется для расчета стоимости объектов имущества пред-

приятия с учетом их местонахождения.

19 Зак. 2737 577

Специальная стоимость — это рыночная стоимость с уче-

том дополнительных элементов или условий, влияющих на сто-

имость имущества предприятия в силу физических, функцио-

нальных или экономических связей и финансовых причин. До-

полнительные условия затрагивают какого-либо конкретного

собственника или пользователя, покупателя, а не рынок вооб-

ще. Специальная стоимость рассчитывается в конкретный мо-

мент времени.

Ликвидационная стоимость — это выручка, которая ре-

ально может быть получена от продажи имущества, остающего-

ся после прекращения функционирования субъекта хозяйство-

вания. Используется как рыночная стоимость в период ограни-

ченного срока реализации имущества предприятия.

Утилизационная стоимость — это стоимость собствен-

ности без учета стоимости земли, рассматриваемая как стои-

мость совокупности составляющих материалов, строительных

элементов и конструкций без их дополнительного ремонта и

подготовки к использованию или продаже. Она служит для рас-

чета рыночной стоимости разрушенных объектов, стоимость

восстановления которых выше стоимости ликвидации, или при

экономической нецелесообразности восстановления разрушен-

ного объекта.

Инвестиционная стоимость — это стоимость имущества

предприятия для конкретного инвестора, предъявляющего

свои инвестиционные требования к капитальным вложениям.

Используется для расчета рыночной стоимости инвестицион-

ных проектов. Инвестиционная стоимость отличается от обо-

снованной рыночной стоимости имущества предприятия разли-

чиями в прогнозных оценках будущей доходности, по степени

риска, в ставках налогообложения (если, например, инвестор

имеет льготы по налогам) и др. Эти различия обусловлены ин-

дивидуальными целями конкретного инвестора. Как правило,

инвестиционная стоимость имущества предприятия выше обо-

снованной рыночной стоимости.

Стоимость аренды на открытом рынке — это стоимость

наилучшей арендной платы, за которую объект оценки иму-

щества предприятия может быть сдан в аренду на дату оценки

за нормальный маркетинговый период при соблюдении всех ус-

ловий честной сделки, когда арендатор и арендодатель имеют

полную информацию, действуют сознательно и разумно, на це-

ну сделки не влияют побочные факторы. Используется для оп-

ределения рыночной стоимости при сдаче объекта в аренду.

Стоимость в использовании отражает стоимость объекта

оценки имущества предприятия для конкретного пользователя,

578

который может и не выставлять объект на продажу на конкрет-

ном рынке, а удовлетворяет свои производственные потребно-

сти. Стоимость в использовании отличается от рыночной и опре-

деляет предпочтения конкретного юридического лица в исполь-

зовании имущества предприятия или его отдельных элементов.

Стоимость при существующем использовании — это сто-

имость собственности, которая определяется для составления

финансовой и бухгалтерской отчетности и используется для ве-

дения бизнеса. Многие оценки на открытом рынке основывают-

ся на существующем использовании собственности, так как оно

представляет использование, которое создает наивысшую стои-

мость.

В зависимости от порядка оценки различают стоимость вос-

производства и стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства — это стоимость точной ко-

пии объекта имущества, приобретаемой или воспроизводимой в

настоящее время по ныне действующим ценам.

Стоимость воспроизводства наиболее точно характеризует

современную стоимость конкретного объекта, однако ее опреде-

ление часто оказывается невозможным из-за изменения техно-

логии, материалов, стандартов и т.д.

Стоимость замещения — это текущая стоимость нового

объекта, являющегося по своим функциональным характери-

стикам близким аналогом оцениваемого объекта.

Отличия этих понятий показаны на рис. 7.2.1.

Рис. 7.2.1. Формирование стоимости воспроизводства

и стоимости замещения

Страховая стоимость — это рыночная стоимость объек-

та, имущества предприятия, определяемая для целей страхова-

ния и отражаемая в страховом договоре (полисе). Страховая

стоимость рассчитывается поэлементно, что необходимо для

оценки страхового возмещения. Обычно страховая стоимость

579

определяется как стоимость замещения, так как после страхо-

вого случая страхователю приходится восстанавливать свое

имущество, приобретая новое.

Таможенная стоимость — это стоимость импортируемых

объектов, используемая для начисления таможенной пошли-

ны, сборов и других таможенных платежей, а также для опре-

деления штрафов и других санкций за таможенные правонару-

шения и для ведения таможенной статистики.

Налогооблагаемая стоимость — это стоимость объектов

имущества предприятия, определяемая в соответствии с раз-

личными нормативными документами с целью установления

налогооблагаемой базы.

2.2. Процесс оценки имущества предприятия:

основные этапы и принципы

Процесс оценки имущества предприятия представляет

собой проведение в определенной последовательности проце-

дур, распределяемых по следующим этапам:

• постановка задачи оценки объекта имущества;

• составление плана оценки имущества предприятия;

• сбор и проверка информации;

• составление программ расчета рыночной стоимости

объекта имущества предприятия;

• оценка объекта имущества;

• согласование стоимости;

• оформление отчета об оценке объекта имущества предпри-

ятия.

Постановка задачи оценки заключается в определении: це-

ли оценки, искомого вида стоимости, идентификации объекта

имущества и юридических прав на него, даты оценки, валюты

оценки, цен, в которых выполнена оценка.

Классификация информации, используемой в оценке иму-

щества предприятия, приведена в табл. 7.2.1.

Таблица 7.2.1

Классификация оценочной информации

Критерий классификации Классификация

^ .. .. __ 2 . _ ^

По источникам возникновения Внутренняя, внешняя

По объектам оценки

Движимого имущества, недвижимого и

прочего имущества

По степени преобразования

Первичная, производная, обобщенная

580

Окончание табл. 7.2.1

1 . 2 . _

По времени поступления

Постоянно действующая, периодическая

По качеству

Абсолютно достоверная, вероятностно-до-

стоверная

По сфере деятельности

Экономическая, социальная, техниче-

ская, управленческая

По степени обновления

Постоянная, переменная

По содержанию

Количественная, качественная, смешан-

ная

По источникам получения

Нормативная, прогнозная, отчетно-стати-

стическая, научно-техническая, справоч-

но-аналитическая

По возможности продуктивно-

го использования

Полезная, достаточная, необходимая

Для реализации основных подходов при определении ры-

ночной стоимости оцениваемого предприятия проводится сбор

внешней и внутренней информации о предприятии.

Внешняя информация необходима для итогового заключе-

ния о рыночной стоимости предприятия и характеризует усло-

вия функционирования предприятия в регионе, отрасли и эко-

номике в целом. Внешняя информация отражается в отчете по

оценке рыночной стоимости предприятия и полностью должна

быть ориентирована на оцениваемое предприятие.

Внутренняя информация необходима для расчета рыночной

стоимости оцениваемого предприятия и характеризует его дея-

тельность. Она содержит информацию общего характера (фор-

ма собственности, наименование), включая дату образования,

юридический адрес и описание различных аспектов деятель-

ности предприятия:

• маркетинговой стратегии;

• взаимоотношений покупателей и поставщиков;

• мощностей предприятия;

• рабочего и управленческого персонала;

• конкурентов и товарных рынков;

• объектов интеллектуальной собственности, исключитель-

ные права на которые принадлежат предприятию, и т.д.

Полученная и используемая в ходе сбора информация долж-

на быть проанализирована, а при необходимости (в случае уста-

новления недостоверности или наличия ошибок) откорректиро-

вана с целью достоверного отражения ситуации на оценивае-

мом предприятии. Информация должна точно соответствовать

581