Мічурін Є.О., Сліпченко С.О., Соболев О.В. Житлове право України

Подождите немного. Документ загружается.

відчуження майна набувачем за договором довічного утримання спрямоване передусім на те, щоб

зберегти майно у той період, коли набувач ще не виконав свої зобов'язання. Тобто виконує функцію

забезпечення виконання зобов'язання боржником та захищає найслабкішу сторону цього договору -

кредитора.

Оскільки набувач стає власником майна, він бере на себе усі обтяження та ризики, що пов'язані з цим

майном. У тому числі він сплачує усі податки та платежі з майна, несе ризик його випадкової загибелі

чи пошкодження. Останнє передбачено ст. 427 ЦК УРСР. З цього випливає, що у разі випадкової

загибелі або псування майна набувач не звільняється надалі від здійснення надання на користь

відчужувача. Таким чином, обов'язок щодо здійснення надання на користь відчужувача не залежить

від фактичного володіння річчю набувачем. Визначним є факт виникнення у набувача права

власності на майно, а це породжує його обов'язки.

При розгляді договору довічного утримання вважаємо за необхідне провести порівняльну

характеристику із законодавством інших країн. Оскільки тривалий час російське та українське

законодавство мали дуже близькі правові норми, розглянемо, як там регулюються такі відносини. У

ЦК РФ договір довічного утримання має істотні відмінності від ЦК УРСР та від проекту ЦК України.

Суттєвою відмінністю є те, що російське законодавство не виділяє довічне утримання як окремий вид

договірного зобов'язання, а визначає його як різновид договору ренти. До договору довічного

утримання за ЦК РФ застосовуються правила про довічну ренту з урахуванням особливостей, які

характерні тільки для довічного утримання. Довічне утримання, що передбачене проектом ЦК

України, суттєво відрізняється від російського. По-перше, російським законодавцем не передбачена

можливість укладення відчужувачем договору довічного утримання на користь третьої особи, що

знайшло відображення у проекті ЦК України. По-друге, проект ЦК України передбачає можливість

за договором довічного утримання відчужувати поряд з нерухомістю також цінне рухоме майно, але

останнє не є можливим за ЦК РФ. Нарешті, російське законодавство не встановлює можливість

укладення договору довічного утримання на користь кількох фізичних осіб, а виходячи з ч. 2 ст. 798

проекту ЦК України це припускається. При цьому передбачено, що частки відчужувачів майна в

праві на надання за таким договором вважаються рівними, якщо інше не передбачене в договорі.

Останнє, судячи з всього, буде мати такий вигляд. Особи, які мають необхідність у довічному

утриманні, і є власниками майна в різних частках, за укладеним договором довічного утримання

будуть отримувати допомогу від набувача майна пропорційно цим часткам на право власності у

відчужуваному майні. Але можливий і інший порядок, він залежить лише від волевиявлення сторін.

Наступна відмінність полягає у тому, що у проекті ЦК України передбачена можливість заміни

предмету договору довічного утримання на рівноцінне за вартістю майно. Вважаємо це позитивною

зміною. Адже відчужувач за договором довічного утримання може хворіти, наприклад, на астму. При

деяких формах цього захворювання лікарі наполягають, щоб хворий постійно знаходився на свіжому

повітрі. Але якщо житло знаходиться у промисловому районі міста та відчужувач буде продовжувати

користуватись ним, це може призвести до пагубних наслідків для нього. З урахуванням змін, що

запропоновані у проекті ЦК України, в цьому випадку досить буде за взаємним погодженням сторін

лише замінити предмет договору на інше житло, і це буде оптимальним розв'язанням ситуації.

Оскільки встановлюється обмеження лише за вартістю заміненого майна, а не за його видами, у такий

спосіб може замінюватись житло на інше нерухоме чи рухоме майно або навпаки. Інша відмінність.

За російським законодавством відчуження майна, що передане для забезпечення довічного

утримання, можливе при наявності згоди на це одержувача ренти. Проект ЦК України забороняє

відчуження цього майна за життя відчужувача (ч. 1 ст. 800). На цьому основні відмінності

закінчуються.

Близькими моментами договорів довічного утримання за ЦК РФ та проектом ЦК України, що не є

врегульованими ЦК УРСР, є наступні. Передбачена можливість заміни довічного утримання в натурі

періодичними грошовими платежами. Прогресивним є те, що законом визначена мінімальна

щомісячна сума утримання. Тотожними є формулювання, що при вирішенні спорів щодо обсягів

довічного утримання суд повинен керуватися принципами сумлінності та розумності. Зараз, коли ЦК

УРСР передбачає обсяг матеріального надання, обмежений лише угодою сторін, не є виключенням і

випадки, коли забезпечення відчужувача настільки невелике, що він неспроможний підтримувати

мінімальний життєвий рівень. Можливими є й зворотні ситуації, коли вимоги відчужувача дещо

надмірні. Тому, щоб уникнути цих крайнощів, урахування принципу розумності є своєчасним і

необхідним.

З наведеного порівняння бачимо, що не є протиріччям положення, коли у ЦК РФ довічне утримання -

лише різновид ренти, а згідно з проектом ЦК України - самостійне договірне зобов'язання. Адже,

незважаючи на ідентичну назву, це є самостійні зобов'язання з властивими кожному з них ознаками

та відмінностями. Виходячи з системи критеріїв, якими керувався законодавець, необхідно зазначити,

що в українському законодавстві представлені два багато в чому схожих, але самостійних

зобов'язання - рента і довічне утримання. Відмінності цих договорів виявляються у такому: договір

ренти не може бути укладений на користь декількох осіб - відчужувачів, а в договорі довічного

утримання це можливо. Майно, що передане під виплату ренти, не може бути замінено іншим

тотожним за вартістю, але це є можливим за договором довічного утримання. Договір ренти не може

бути укладений відчужувачем майна відносно третіх осіб, а за договором довічного утримання така

можливість існує. Крім того, за договором довічного утримання забороняється відчуження майна

набувачем, що є можливим у договорі ренти. Таким чином, рента і довічне утримання, що подані в

проекті ЦК України, не співвідносяться як загальне і часткове, оскільки містять ряд індивідуальних,

характерних для одного і не характерних для іншого відмінних ознак.

2. Істотні умови та форма договору довічного утримання

Визначення предмету договору довічного утримання є однією з його істотних умов та є обов'язковою

ознакою дійсності цього договору. Предметом цього договору може бути тільки індивідуально

визначена за видом і вартістю річ. Вартісна оцінка житла, що відчужується за договором довічного

утримання, необхідна для фіскальних цілей: визначення суми державного мита при посвідченні

договору нотаріусом та в зв'язку з необхідністю введення податку на нерухомість, що відображено в

ст. 11 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»1. Оцінка вартості житла

служить також договірним цілям: при розірванні договору в деяких випадках може бути потрібна

оцінка тих змін вартості майна, що сталися за час його перебування у власності набувача. У випадку

загибелі майна також може виникнути потреба в оцінці майна для визначення розміру

відшкодування.

Згідно з діючим ЦК за договором довічного утримання може відчужуватись лише житловий будинок

чи його частина. З прийняттям Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»

можливим стало також відчуження квартир та іншого житла на умовах довічного утримання. Проект

ЦК України передбачив ще більш поширений перелік майна, що може відчужуватись за договором

довічного утримання. Це може бути будинок чи його частина, квартира, інше нерухоме або те, що

має значну цінність, рухоме майно. Це поширення категорій майна відповідає реаліям часу, оскільки,

по-перше, деяке рухоме майно зараз має не меншу вартість, ніж нерухомість; по-друге, у власності

фізичних осіб, які є відчужувачами майна на законних підставах, тепер знаходяться квартири і

виробничі комплекси, які, за малим винятком, раніш належали державі. Оскільки проект ЦК України

поширив перелік майна відносно діючого ЦК, виникає питання, чи може відчужувач майна

продовжувати користуватися цим майном, якщо згідно з договором у власність набувача переходить

не житло, а інше майно (наприклад, автомобіль)? Оскільки чинне законодавство встановлює довічне

користування відчужувача житлом, то за аналогією закону це право можна визнати за відчужувачем

також і на інше майно, якщо воно надається набувачу за договором довічного утримання. Тобто

відчужувач майна в силу договору довічного утримання може зберігати право користування

автомобілем чи іншим майном, що відчужується ним за цим договором.

Виходячи з того, що згідно з ЦК УРСР договір довічного утримання належить до договорів на

надання послуг, можна зробити висновок, що зустрічне майнове надання, яке отримує відчужувач,

також складає предмет цього правочи-ну, тобто є його суттєвою умовою. Форми такого забезпечення

відчужувача виражаються в наданні таких благ:

1. Житло. Воно повинно бути цілком визначено. При відсутності в договорі необхідних вказівок

відчужувачеві повинна бути надана ізольована кімната, якщо інше не виключається характером

житла, що відчужується. Як правило, це житло надається відчужувачеві саме у тому житловому

приміщенні, право власності на яке виникає за договором у набувача. В інших випадках повинно

бути вказано місцезнаходження житла, кімната, розмір та інші характеристики такого житла.

2. Харчування. Тут можливі два варіанти. Перший. Види харчування, що повинні надаватись,

визначаються безпосередньо у договорі. Другий. Конкретні види харчування в договорі не

визначаються, а лише вказується, що набувач повинен забезпечувати відчужувачеві майна необхідне

харчування. У останньому випадку, як вказано у літературі, необхідно орієнтуватися на рівень

забезпечення, необхідний в даних конкретних умовах з точки зору вимог, що, звичайно,

пред'являються.

3. Догляд. Конкретні форми догляду залежать передусім від стану здоров'я відчужувача. Угодою

сторін можуть бути передбачені і такі форми догляду, що не залежать від стану здоров'я. Наприклад,

обробка присадибної ділянки, забезпечення прибирання житла відчужувача тощо.

4. Допомога. Відчужувач може потребувати різні види допомоги. Наприклад, у здійсненні

правочинів, складанні листів, отриманні посилок, грошей за переказами тощо. Набувач зобов'язаний

надавати йому таку допомогу, яка прямо передбачена договором чи без якої відчужувач, як

непрацездатна особа, не може здійснювати певні дії.

З урахуванням того, що сьогодні договір довічного утримання розглядається як різновид договору

купівлі-продажу, то, як вважає О.А. Підопригора, можна говорити про ціну цього договору, але ціну

своєрідну, яка може виражатись не в грошовій формі, а в матеріальному забезпеченні в натурі. У

договорі має бути чітко визначена оцінка відчужуваного майна за погодженням сторін. Зрозуміло, що

точно визначити обсяг і розмір витрат на матеріальне забезпечення в натур; чи у грошовій сумі на

момент укладення договору неможливо. Це можна зробити лише приблизно, оскільки тривалість

життя відчужувана невідома, а сума надання залежить саме від цього. Тому в договорі визначаються

саме періодичні обсяги матеріального надання, що має зробити набувач на користь відчужувача

(щомісячні, щоквартальні тощо).

У ч. 4 ст. 799 проекту ЦК України передбачена можливість заміни довічного утримання в натурі

періодичними грошовими платежами. Це є позитивною зміною, оскільки набувач майна, який на

момент укладення договору має можливість безпосередньо надавати утримання і харчування

відчужувачеві, за деякими обставинами (наприклад, переїзд в іншу місцевість) об'єктивно може цієї

можливості позбавитися. Тоді він може лише домовитися з відчужувачем про заміну безпосереднього

натурального надання на періодичні грошові платежі і це вичерпає виникаючу проблему. На наш

погляд, тверда грошова оцінка може бути застосована до всіх видів матеріального надання в цілому

за договором чи до кожного виду надання окремо. Можливим є також варіант, коли деякі види

утримання надаються у грошовому вираженні (наприклад, витрати на харчування), а окремі з них - в

натуральному вираженні (наприклад, ліки за визначеними найменуваннями та у встановленій

кількості чи періодичний медичний огляд). Не виникає сумніву, що стан відчужувача може мінятися і

замість одних ліків він може вимагати інших; замість ліків може з'явитися необхідність в посиленому

харчуванні чи навпаки. Тому, укладаючи додаткові угоди до договору довічного утримання, сторони

можуть міняти кількісні та якісні показники надання, керуючись принципом доцільності та

необхідності в межах спочатку встановленої суми. Щоб уникнути суперечок у майбутньому про вид,

кількість чи якість матеріального надання, можливо безпосередньо в договорі детально вказувати

елементи надання: які саме ліки повинні надаватись, у якому медичному закладі повинні проводитись

огляди, з якою періодичністю тощо. Якщо в договорі вказується фіксована грошова сума надання,

необхідно визначити її розмір.

В договорі довічного утримання обов'язково повинно бути визначено те, коли саме, з якою

періодичністю набувач повинен здійснювати надання на користь відчужувача майна (наприклад, «до

першого числа кожного місяця» чи «кожного четверга»).

Термін дії договору довічного утримання визначається тривалістю життя відчужувача майна. Але, як

відмічає ряд авторів, цей договір не можна визнати умовним правочином, оскільки в умовних

правочинах умова може настати, а може й не настати. Смерть - об'єктивна категорія, вона обов'язково

настане незалежно від волі сторін. Для умовної угоди обов'язковою є ознака альтернативності

відносно настання події. У договорі довічного утримання цього немає, тому що смерть хоч і є подією,

але її настання очевидне. Тому необхідно погодитись з вказаними авторами та зазначити, що договір

довічного утримання - правочин не умовний, а терміновий, причому укладений на певний строк,

тобто період життя відчужувача.

Форма договору довічного утримання не відрізняється від інших договорів на відчуження житла і вже

була докладніше подана у попередніх підрозділах, тому зупинятись на цьому зараз не будемо.

Зазначимо лише, що це повинна бути обов'язкова нотаріальна форма.

Деякі адвокати намагаються прирівняти договір довічного утримання до купівлі-продажу, а тому в

суді вимагають застосувати ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР, тобто визнати можливим укладення договору

довічного утримання як «домашнього правочину». Наприклад, тяжко хворий громадянин залишає

розписку чи заяву: «Прошу вважати, що особа, яка мене доглядала, є власником мого будинку за це».

Такі угоди повинні визнаватись недійсними і це, на нашу думку, є виправданим.

3. Сторони та зміст договору довічного утримання

Сторонами в договорі довічного утримання є відчужу-вач і набувач майна. До сторін у договорі

ставляться звичайні вимоги про цивільну правосуб'єктність. Згідно зі ст. 425 ЦК УРСР відчужувачем

майна за договором довічного утримання може бути лише фізична особа, яка є непрацездатною за

віком або за станом здоров'я. Тобто згідно з діючим законодавством працездатна особа за цим

договором відчужувати майно та отримувати надання ні в якому разі не може. Крім того, відчужувач

повинен бути власником майна та мати право на його відчуження. Подальша демократизація

суспільства вплинула на те, що у проекті ЦК України вже немає обмежень щодо непрацездатності

відчужувача. Тобто планується, що будь-яка особа за наявності в неї на праві власності значного за

цінністю майна зможе укладати договір довічного утримання та протягом свого життя отримувати

зумовлене надання.

Практика пішла тим шляхом, що набувачем майна також може бути тільки фізична особа. Але проект

ЦК України вже передбачає, що набувачем майна можуть бути як фізичні, так і юридичні особи.

Тобто в майбутньому перелік осіб, що можуть набувати майно за договором довічного утримання

буде значно розширений. При цьому до юридичних осіб також мають бути поставлені вимоги щодо

цивільної правосуб'єктності. Тобто юридична особа повинна бути зареєстрована у встановленому

законом порядку Статутом чи Іншим засновницьким документом організації має бути передбачена

можливість сплатного придбання майна у власність, тобто це не повинно суперечити цілям її

створення та ДІЯЛЬНОСТІ.

Поширення кола осіб, що можуть бути сторонами в договорі довічного утримання, є, на наш погляд,

позитивним Адже, що стосується відчужувача, крім осіб непрацездатних фізично працездатні особи

можуть не мати можливості чи навіть бажання скористатися правом на працю або повною мірою

реалізувати його. Надання юридичним особам можливості набувати майно за договором довічного

утримання також є виправданим, оскільки це не суперечить сутності цього зобов'язання та водночас

буде додатковим засобом серед Інших, за допомогою яких юридична особа зможе реально збільшити

своє майно для здійснення статутних цілей.

Як в ЦК УРСР, так і в проекті ЦК України, а також в ЦК РФ незміннім у договорі довічного

утримання залишається правило, згідно з яким відчужувачем майна може бути тільки фізична особа.

Таке становище відповідає природі та сутності цього зобов'язання, і є логічним. Адже у разі

неспроможності юридичної особи здійснювати суспільне корисну діяльність ця юридична особа має

припинити свою діяльність та ліквідуватися. Більше того, юридичні особи і створюються для

суспільне корисних цілей: задоволення потреб їх засновників працівників, народу або держави

взагалі. Крім того з самої сутності договору довічного утримання випливає що утримуватись може

саме фізична особа, оскільки біологічне поняття «життя» може бути пов'язане лише з фізичними

особами

Ст. 429 ЦК УРСР встановлює, що за договором довічного утримання є можливим перехід прав та

обов'язків набувача у разі його смерті до спадкоємців, яким надходить відчужений за договором

будинок. Якщо спадкоємці відмовляються від будинку або вони взагалі відсутні, це майно

повертається відчужувачеві. Вважаємо, що в цьому випадку йдеться як про спадкоємців за законом,

так і про спадкоємців за заповітом, Адже набувач є власником майна і обмежене заставою право

розпорядження ним не є перешкодою для заповідання цього майна будь-яким особам. Щодо

юридичних осіб-набувачів майна, то згідно з проектом ЦК України у разі їхнього припинення є

можливим правонаступництво обов'язків за договором довічного утримання. Спадкування прав

відчужувана майна за договором довічного утримання не є можливим, тому що договір припиняється

зі смертю відчужувача.

Основним, обов'язком набувача майна за договором довічного утримання є здійснення на користь

відчужувача періодичного довічного надання. Прострочення надання за договором набувачем майна

або здійснення надання не в повному обсязі надають відчужувачеві право вимагати стягнення такого

надання з набувача в примусовому порядку або розірвання договору.

Що стосується обов'язків відчужувача за договором довічного утримання, то вони фактично

вичерпуються з передачею майна набувачу за укладеним у встановленій формі договором.

Але вважаємо за необхідне запропонувати доповнення до законодавства та закріплення у ньому

обов'язку відчужувача майна попередити набувача про недоліки речі, що надається за договором

довічного утримання. Такий обов'язок є традиційним для відчужувача у більшості договорів на

передачу майна у власність. Але як в ЦК УРСР, так і в проекті ЦК України відносно договору

довічного утримання цього не передбачено. Що стосується ЦК УРСР, то це можна пояснити тим, що

законодавцями того часу цей договір був віднесений до договорів на .надання послуг і перехід права

власності був віднесений на другий план. Але проект ЦК України вже відносить цей договір до

договорів на передачу права власності, що відповідає основній юридичній меті договору довічного

утримання. Як відомо, особі, що придбає майно у власність, у тому числі і на умовах довічного

утримання, не байдуже те. яке майно вона отримує. Презумпцією добросовісного відчужувача

традиційно е його обов'язок попередити набувача про недоліки речі, які йому відомі, оскільки

наявність таких недоліків, по-перше, може нанести шкоду набувачу, по-друге, істотно вплинути на

зниження вартості речі в майбутньому. Тому справедливо було б доповнити ст. 800 проекту ЦК

України та включити до неї п 4 такого змісту: «Відчужувач зобов'язаний попередити набувача майна

про всі відомі йому недоліки речі, що надається за договором довічного утримання».

На наш погляд, також необхідним є покладання на від чужувача обов'язку повідомити набувача про

існуючі обтяження житла, що відчужується. Обтяження права на відчуження майна може мати місце

тоді, коли існують права третіх осіб на майно, що знаходиться у власності відчужувача. Наприклад

у разі перебування його під заставою. У цьому випадку відчуження майна є можливим за згодою

заставоутримувача Договором або законом може заборонятись відчуження майна у період дії

договору застави. Крім того, майно чи його частина може обтяжуватись сервітутними чи іншими

речовими правами, договором найму чи знаходитись під судовим арештом. Такі обтяження майна

інколи стають перешкодою для укладення договору довічного утримання, оскільки торкаються прав

третіх осіб та в деяких випадках звужують можливість здійснювати правомочності власника по

розпорядженню.

Вважаємо, що набувач повинен знати про всі існуючі права третіх осіб на майно. Це необхідно навіть

у тих випадках, коли обтяження хоч і не перешкоджають у відчуженні майна, але можуть вплинути

на волевиявлення набувача відносно згоди на укладення договору. Оскільки набувач отримує у

власність майно з всіма його обтяженнями то він повинен знати про ці обтяження. З цього і випливає

необхідність встановлення обов'язку відчужувача щодо попередження набувача про права третіх осіб

на це майно. Але такий обов'язок не знайшов відображення в нормативних актах Тому було б

справедливим доповнити ст. 799 проекту ЦК

України пуктом 6 такого змісту: "Відчужувач зобов'язаний попередити набувача про права третіх

осіб на майно, що відчужується. Невиконання цього обов'язку відчужувачем

дає право набувачу майна вимагати розірвання договору і відшкодування заподіяних збитків».

4. Припинення договору довічного утримання

Договір довічного утримання припиняється зі смертю відчужувача, що є найбільш поширеною та

природною підставою припинення цього договору та свідчить про належне його виконання. На це

впливає передусім характер зобов'язання, оскільки виконання носить, по-перше, довічний; по-друге,

особистий характер і зумовлено його виконанням на користь відчужувача. Таке виконання повністю

вичерпує мету зобов'язання та досягає правового результату договору: від-чужувач отримує в

повному обсязі обумовлене надання, а набувач майна дістає право вільного розпорядження

отриманим майном, оскільки до цього моменту право розпорядження обмежувалось.

Якщо договір довічного утримання укладено на користь третьої особи (що передбачено проектом ЦК

України), підставою припинення договору буде смерть третьої особи, на користь якої встановлено

утримання. Смерть відчужувача майна у цьому випадку не є підставою припинення договору

довічного утримання.

Механізм зняття заборони на відчуження майна за договором довічного утримання такий. Нотаріус

на підставі свідоцтва про смерть відчужувача робить на кожному примірнику договору напис про

виконання зобов'язання набувачем майна, в реєстр заборон на відчуження майна вноситься запис про

припинення заборони, після чого майно може вільно відчужуватися набувачем.

Договір довічного утримання може також припинитися зі смертю набувача майна, якщо у нього

відсутні спадкоємці або якщо його спадкоємці, яким переходить майно, відмовляться від подальшого

виконання договору.

Ст. 428 ЦК УРСР передбачає випадки дострокового розірвання договору довічного утримання на

вимогу однієї зі сторін. Це, зокрема, можливе на вимогу відчужувача, якщо набувач майна не виконує

своїх обов'язків. У цьому випадку суперечка розглядається за місцем знаходження спірного майна

(ст. 130 ЦПК України). Причому факт невиконання набувачем майна обов'язків за договором

встановлюється доказами, що надає кожна зі сторін та які розглядаються у судовому засіданні.

Позов відчужувана може бути підкріплено такими доказами: свідченнями свідків; актами експертиз,

матеріалами з міліції про перевірку скарг тощо. Спростувати позов про невиконання набувачем

майна обов'язків за договором можна пред'явленням до суду таких доказів: квитанцій про сплату

комунальних послуг; чеків про придбання ліків; розписок про отримання одягу, предметів гігієни;

зошит витрат, понесених набувачем з підписок відчужувача; квитанції з лікарні, що набувач сплатив

грощі за лікування відчужувача; квитанції про сплату санаторно-курортної путівки тощо. Розірвання

договору за цією підставою може мати місце лише у разі, якщо набувач не виконує умов договору в

цілому, а не будь-якого дрібного зобов'язання, зокрема несвоєчасно виправ білизну, пропустив час на

прогулянку тощо.

Крім того, договір довічного утримання може бути розірваним за вимогою набувача майна, якщо він

не може більш здійснювати надання внаслідок погіршення його майнового становища. Також є

можливим розірвання договору за взаємною згодою сторін. Відносно цих способів припинення

договору довічного утримання необхідно зазначити, що остаточна правова мета довічного утримання

таким способом припинення не досягається. При цьому маємо деякий ексцес: оскільки отримані

наслідки під час укладення договор, сторонами не передбачалися та не охоплювались волею то

волевиявленням кожної із сторін.

Договір довічного утримання може бути припинено і на інших підставах, передбачених діючим

законодавством.

Якщо договір припиняється раніш його повного вико нання, підлягає поверненню лише майно, що

надано відчу жувачем набувачу. Усі види матеріального надання, що булі здійснені набувачем на

користь відчужувача майна за договором довічного утримання, не повертаються (ст.428 ЦК УРСР).

Будь-які види матеріального надання, здійснені однією стороною на користь іншої сторони поза

рамками і крім договору довічного утримання, є можливими виходячи із загальних норм цивільного

права та з урахуванням повноти цивільної дієздатності сторін. Наприклад, відчужувач майна може

позичати гроші у набувача майна чи навпаки, або укласти з ним будь-яку іншу угоду. Адже

необхідно розмежовувати надання, здійснене внаслідок договору довічного утримання, і надання, що

здійснюється внаслідок інших цивільно-правових угод.

§5. Договір ренти житла

Проблема придбання житла у власність громадянами є сьогодні досить гострою та актуальною. Як

вже відмічалося, будівництво житла зараз ведеться повільними темпами, існуючий житловий фонд

застаріває, що вказує на його скорочення в майбутньому при існуючій ситуації. Враховуючи високу

вартість житла та невеликі прибутки населення при потребі у власному житлі, перспективними є такі

відносини, при яких право власності на житло виникає у осіб раніше моменту повної його оплати.

Серед таких договорів найменше дослідженим у вітчизняній юридичній літературі є договір ренти,

що все ще не знайшов відображення в чинному законодавстві та передбачений лише розділом 55

проекту ЦК України.

1. Поняття та загальна характеристика договору ренти житла

Згідно зі ст. 784 проекту ЦК України за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає

іншій стороні (платнику ренти) у власність майно, а платник ренти зобов'язується в обмін на

отримане майно періодично сплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або іншого

надання. Тобто договір ренти необхідно визна чити як договір, що спрямований на передачу майна у

власність.

Перш ніж приступити до розгляду та характеристики договору ренти, необхідно з'ясувати зміст цього

слова, що новим в українському праві. В різні часи поняттю "рента" надавалися різні значення.

Наприклад, К. Победоносцев наводить приклад тлумачення, що надавалося ренті в російському праві

до 1917 року. За договором ренти одна сторона віддавала капітал власнику маєтку та відмовлялася

безумовно або умовно (на деякий строк), від права вимагати капітал, та в обмін діставала право на

щорічне отримання прибутку, або ренти з цього майна, в чиїх би руках воно не знаходилося. Тобто

особливості ренти за російським правом до 1917 року були такі. Рента обтяжувала нерухомість

незалежно від зміни власника і вона виникала шляхом надання капіталу власнику нерухомості. Рента

носила безстроковий або терміновий характер. У англійській мові рента являє собою ціну житла, що

здається в найом. В іншому значенні - плату, що дорівнює потенційній корисності землі, якщо вона

використовується у різних якостях, що необхідні для забезпечення її пропозиції. Наступне розуміння

ренти, що це є показник перевищення сукупного прибутку від землі над можливими витратами.

Тобто рента тут виявляється у вузькому значенні, як відображення вартості, тобто плати за землю чи

житло. Як бачимо, поняття «рента» не є новим у світовій практиці та у вітчизняному історичному

досвіді. Але це поняття має декілька значень, тому необхідне приділити увагу та уявити, що саме

розуміє під рентою український законотворець.

Виходячи з аналізу глави 55 проекту ЦК України, що присвячений договору ренти, необхідно

зазначити, що це поняття вживається і підлягає тлумаченню в двох аспектах

- широкому та вузькому розумінні. У широкому розумінні рента є узагальнюючим поняттям договору

ренти, вид самостійного цивільно-правового зобов'язання з властивими йому загальними та

специфічними ознаками, що випливає вже з самої назви глави 55 проекту ЦК України. У вузькому

значенні «рента» є формою виплати у вигляді певної грошової суми або іншого надання, що витікає з

поняття договору ренти, яке наведено у п. 1 ст. 784 проекту ЦК України.

Перш ніж приступити до юридичної характеристики договору ренти, вважаємо за необхідне

відобразити його основну сутність, що знадобиться нам для цієї характеристики. Договір ренти

складається з двох складових частин, за першою з яких відбувається перехід права власності на

майно від одержувача ренти до платника ренти. На те, що це окрема частина договору ренти, вказує

той факт, що перехід права власності може проводитися за окрему платню (що не є рентою у

вузькому значенні цього слова) чи безкоштовно (ст. 786 проекту ЦК України). В залежності від цього

до переходу права власності застосовуються, відповідно, правила договорів купівлі-продажу або

дарування. Другою частиною договору є безпосередня виплата ренти як певної грошової суми або

іншого надання, що здійснюється періодично тривалий час та вказує на оплатність правовідносин.

Розподіл договору ренти на дві складові частини приводить до твердження, що за договором ренти

здійснюються два окремі платежі. Перший пов'язаний з переходом права власності на житло за

договором ренти. Другий - це власно рента у вузькому значенні чи періодичні грошові платежі.

Остаточна ціна договору ренти чи фактично сплачена платником ренти сума за договором може бути

як більшою, так і меншою, ніж реальна вартість майна. Наприклад, у разі відсутності в договорі

умови про викупну ціну безстрокової ренти при платному переході права власності викуп ренти

здійснюється за ціною, що відповідає річній сумі ренти, яка повинна бути сплачена за договором (п. 2

ст. 795 проекту ЦК України). У цьому випадку вартість майна може бути набагато більшою, ніж

фактично сплачена за договором ренти сума. Якщо рента сплачується безстрокове та платник ренти

не скористається правом її викупу, співвідношеня, у порівнянні з попереднім прикладом, може бути

зворотним. Тому цей договір, як відмічають Ю.К. Толстой та А.П. Сергеев, можна вважати

алеаторним (чи ризиковим), це відрізняє його від еквівалентних договорів. Тобто на момент

укладення договору ренти ще не відомо, чи буде ціна договору за сумою більшою або, навпаки,

меншою ніж реальна вартість майна.

Перейдемо до юридичної характеристики договору ренти, про яку потрібно сказати особливо,

оскільки цей договір є новим у вітчизняному цивільному праві. Спочатку звернемось до досвіду

Російської Федерації, де цей договір застосовується вже декілька років. Але відразу ж обмовитись,

що цей досвід треба сприймати лишн після пев-

ного аналізу, оскільки конструкція ренти в російському праві включає у собі також договір довічного

утримання та має інщі відмінності від договору ренти, що запропонований укладачами проекту ЦК

України.

В сучасній російській юридичній літературі характеристика ренти та її різновиду - договору

довічного утримання така. С.П. Грішаєв висловлює думку, що договір ренти є реальним,

одностороннім, оплатним2. Така позиція є типовою в російській юридичній літературі останніх років.

Реальність договору ренти пояснюється тим, що у легальном визначенні договору ренти, що

представлено у ЦК рф йдеться про те, що відчужувач передає майно у власність набувача. У зв'язку з

цим укладення договору пов'язується законодавцем з передачею речі, а це означає, що догові

реальний.

Тепер розглянемо конструкцію договору ренти, що передбачена у проекті ЦК України. Щодо

оплатності чи без оплатності цього договору. Договір ренти завжди є сплатним оскільки платник

ренти зобов'язаний сплачувати одержувачеві ренту у вигляді грошей чи іншого надання в обмін на

отримане від одержувача ренти майно. Отже, на оплатність договору ренти житла вказують

періодичні рентні платежі, що сплачує платник ренти одержувачеві. Рентні платежі є невід'ємним та

обов'язковим елементом цього договору.

Щодо реальності чи консенсуальності договору ренти житла. Ст. 784 проекту ЦК України, як і ЦК

РФ, встановлює, що за договором ренти одна сторона передає іншій стороні у власність майно. Отже,

виходячи з легального визначення договору ренти у проекті ЦК України, його юридична

характеристика щодо реальності чи консенсуальності начебто повинна співпадати з російською,

оскільки формулювання поняття ренти тут майже тотожні. Але розглянемо детальніше ренту, що

закріплена у проекті ЦК України. Згідно зі ст. 786 проекту ЦК України майно, що відчужується під

виплату ренти, може бути передане одержувачем ренти у власність платника ренти за плату чи

безоплатно. Відповідно до цього договору застосовуються правила ку-півлі-продажу або дарування.

Коли право власності на майно переходить у власність платника ренти безкоштовно, немає

заперечень щодо реальної конструкції договору ренти. Адже річ передається безкоштовно, договір

вважається укладеним з моменту передачі речі і після цієї передачі платник ренти починає

сплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або іншого надання. Якщо ж сторони

домовляться про сплатний перехід права власності на майно, то при реальній конструкції ренти стає

неможливим виконання обов'язку платника ренти щодо сплати цього платежу до передачі майна.

Адже будь-який реальний договір вважається укладеним з моменту передачі речі. Обов'язок не може

виникати раніш укладення договору. Але п. 2 ст. 786проекту ЦК України встановлює, що у цій

частині до договору ренти застосовуються правила купівлі-продажу, якщо це не суперечить суті

договору ренти. При купівлі-продажу виконання набувачем обов'язку щодо сплати грошей до

передачі речі є можливим, оскільки це консенсуальний договір. Виходячи з цього, і у договорі ренти,

за яким передбачається відчуження майна у власність платника ренти за плату, також є можливою

сплата цього платежу на користь одержувача ренти до передання майна. Але необхідною умовою для

цього є саме консенсуальна конструкція такого договору ренти, оскільки тут права і обов'язки сторін

виникають не з моменту передання речі, а з моменту досягнення сторонами домовленості за усіма

суттєвими умовами договору та надання йому відповідної форми. Таким чином, коли договором

ренти передбачається відчуження майна у власність платника ренти за плату, договір ренти буде

консенсуальним. Коли майно, що відчужується під виплату ренти передається у власність платника

ренти безоплатно, договір ренти буде реальним.

З проведеного вище аналізу випливає, що коли майно передається у власність платника ренти за

плату, цей договір буде двостороннім. Адже у одержувача ренти виникає обов'язок щодо передачі

речі платникові. Відповідно, у платника виникає обов'язок щодо здійснення рентних платежів на

користь одержувача ренти. Коли майно передається у власність платника ренти безоплатно, цей

договір буде одностороннім. Адже річ передається одержувачем рентоплатнику до укладення

договору (саме з моменту передачі речі реальний договір ренти є укладеним) і з цього моменту

функції відчужувача в основному вичерпуються. Односторонні обов'язки за договором виникають

лише у платника ренти Отже, договір ренти буде двостороннім, коли майно передається у власність

платника ренти за плату, та одностороннім, коли майно передається у власність платника ренти

безоплатно.

Як зазначається у п. 2 ст. 784 проекту ЦК України, можливими є два варіанти виплати ренти:

безстрокова рента та рента, що сплачується протягом певного строку (яка в літературі визначається

також як термінова рента). Російським законодавством передбачена, крім того, довічна рента. Ст. 793

проекту ЦК України лише передбачає, щл договором може бути обмежено право викупу безстрокової

ренти протягом життя одержувача ренти - фізичної особи, але довічна рента тут не виділена окремо.

Згідно з проектом ЦК України основна відмінність безстрокової ренти від термінової полягає в

такому: для першої термін виплати в договорі не є остаточно визначеним. Але безстрокова рента не

означає, що термін її виплати близький до нескінченності. Проект ЦК України передбачає

можливість викупу безстрокової ренти. Такий викуп можливий з ініціативи платника ренти чи

одержувача ренти. Термін строкової ренти є визначеним у часі та відображується в договорі за

домовленістю сторін. Законодавцем не передбачені будь-які обмеження щодо строків цього договору.

Тому теоретично цей строк може бути як три роки, так навіть і дев'яносто дев'ять років. Це повністю

залежить від волевиявлення сторін і лише від нього. Головне, щоб цей строк був узгоджений

сторонами та визначений ними у договорі. Але якщо він складає, наприклад, три місяці, то це вже не

рента. Бо рента - це завжди довгостроковий договір, що випливає з самої сутності виникаючого

зобов'язання. Інакше йдеться про прихований договір купівлі-продажу чи будь-який інший договір,

але ніяк не про ренту. Тобто має місце удаваний правочин, що має бути визнаний недійсним. Це

випливає з принципу розумності, що проголошений у проекті ЦК України, оскільки довгостроковість

ренти є невід'ємною та істотною її ознакою.

Додатковим забезпеченням виконання зобов'язання з оплати ренти її платником завжди виступає

застава майна, що є предметом договору ренти. Якщо під виплату ренти надається житло чи інша

нерухомість, то при заставі мова завжди йде про іпотеку, що обумовлюється особливістю предмета

договору. Таке додаткове заставне обтяження, що запропоноване в проекті ЦК України, є

необхідним, оскільки надає додаткові гарантії одержувачеві ренти, який виконує зобов'язання щодо

передачі майна відразу, проте отримує зустрічне надання поступово та повинен бути впевнений, що

таке надання відбудеться. Застава ж, як речове забезпечення, є найбільш надійним підтвердженням

доброзичливості платника ренти. Те, що заставою обтяжується майно, передане під виплату ренти,

дає можливість платнику ренти без залучення додаткових коштів надати одержувачеві ренти надійне

додаткове забезпечення його вимог.

Ще одним забезпеченням виплати ренти, що передбачено ст. 789 проекту ЦК України, є

проценти, які сплачує платник одержувачеві ренти у разі прострочення платежів за договором. Як

відомо, згідно зі ст. 170 ЦК УРСР встановлення процентів за зобов'язаннями не дозволяється за

винятком операцій кредитних установ та деяких інших, передбачених у законі випадків. Ст. 214 ЦК

УРСР припускає лише сплату трьох процентів річних за грошовим зобов'язанням. Тому новелою є

встановлення можливості сплати процентів за договором ренти, в якому можливо як грошове, так і

інше надання. Більше того, сума процентів за договором ренти не є обмеженою, що підвищує

надійність та впливову роль цього забезпечення. Встановлення можливості сплати процентів при

простроченні виконання зобов'язання платником ренти в цілому потрібно оцінити позитивно. Адже

захищається основне зобов'язання, оскільки платник ренти стимулюється під страхом сплати

додаткової грошової суми. Крім того, для одержувача ренти з'являється можливість отримання

позасудовим шляхом матеріальної компенсації за прострочення виконання. Нарешті, одержувач

ренти стає захищеним від інфляційних та інших несприятливих процесів фінансового характеру. Є

очевидним, що проценти повинні сплачуватися у грошовому вираженні. Тому для їх обчислення

необхідно в договорі ренти на момент його укладення зробити грошову оцінку надання, якщо воно

здійснюється в натурі. Цю оцінку необхідно визнати істотною умовою такого договору. Відсотки є

додатковим забезпеченням зобов'язання зі сплати ренти, тому вони повинні становити кількість

процентів та умови їх стягнення безпосередньо у межах договору ренти. Адже угода про відсотки є

додатковою та залежною від основного зобов'язання - договору ренти.

Іншим показником надійності договору ренти можна визнати те, що у разі відчуження майна, що є

предметом ренти, одержувач має право вимоги у розмірі рентних платежів до набувача майна, що

випливає з п. 1 ст. 787 проекту ЦК України. Тобто рентою обтяжене майно та його власник,

зобов'язаний сплачувати рентні платежі до моменту закінчення строкової ренти чи викупу

безстрокової ренти. Тому рента е обтяженням, що слідує за річчю та невідривне з нею пов'язане аж до

моменту повної сплати. У цьому аспекті рента зберегла своє первісне значення, що описував ще К.П.

Победоносцев - вона слідує за майном і не залежить від зміни власника.

У ст. 796 проекту ЦК України викладена спеціальна норма, згідно з якою ризик випадкової загибелі

або псування майна, що передане під виплату ренти, несе платник ренти. Це повністю виправдано,

оскільки платник ренти є власником майна і як власник повинен нести вказаний ризик. Така

концепція є традиційною у вітчизняному законодавстві і як загальна норма викладена у ст. 130 ЦК

УРСР.

Згідно зі ст. 797 проекту ЦК України випадкове знищення чи випадкове пошкодження майна,

переданого під виплату ренти на певний строк, не звільняє платника ренти від зобов'язання щодо

сплати відповідного надання на користь набувача до закінчення строку виплати ренти на умовах, пе

редбачених договором. У разі випадкового знищення чи ви падкового псування майна, переданого за

плату під виплату безстрокове виплачуваної ренти, платник, навпаки, має право вимагати

відповідного припинення зобов'язання щодо і виплати (п. 2 ст. 796 проекту ЦК України).

Вище вже йшлося про те, що рента є новим договором у сучасній вітчизняної цивілістиці.

Тому вважаємо за необхідне зробити окремий порівняльний аналіз ренти з іншими договорами та

зробити висновок, чи є рента житла самостійним договором чи відновлює вона вже існуючі договірні

відносини. З аналізу літератури можна дійти висновку, що договір ренти вміщує в собі елементи

купівлі-продажу, позики, міни, дарування, застави, лізингу, майнового найму, довічного утримання.

Тому необхідно дослідити співвідношення ренти саме з цими договорами та знайти їхні спільні

та окремі риси, що дозволить з'ясувати, чи є рента самостійним договором.

Щодо договору купівлі-продажу житла, то як і рента, він е договором на сплатне відчуження майна.

Оскільки рента передбачає періодичні платежі у майбутньому, то найбільш показовим та близьким за

змістом до нього є купівля-продаж з розстрочкою чи відстрочкою платежу. Але специфічністю

купівлі-продажу є те, що остаточна ціна майна у цьому договорі завжди визначена, на який би термін

не була відстроченою оплата. Тобто йдеться про еквівалентність зустрічного надання, чого не можна

сказати про ренту, яка, навпаки є алеаторним договором.

Договір позики за деякими джерелами був пращуром рентні Але еволюція договірних відносин зараз

дещо віддалила ці інколи близькі зобов'язання. Як відомо, за договором позики позикодавець передає

у власність позичальника гроші чи речі, що визначені родовими ознаками, а позичальник

зобов'язується повернути позикодавцю таку ж суму грошей чи рівну кількість речей того ж роду та

якості (ст. 374 ЦК УРСР). З цього визначення позики випливають такі відмінності від ренти. По-

перше, за договором ренти майно може бути як індивідуально визначеним (ст. 787 проекту ЦК

України), так і визначеним родовими ознаками (п. 2 ст. 788 проекту ЦК України), тобто об'єкт ренти

ширше ніж об'єкт позики. По-друге, рента не передбачає повернення еквіваленту, тобто настільки ж

цінного майна, як те, що було отримано за договором. По-третє, надання при ренті може бути іншого

роду, ніж отримане майно. Адже при позиці, наприклад, за отримані гроші необхідно повернути саме

гроші; при ренті ж можна в обмін періодично сплачувати одержувачеві у формі іншого надання (п.1

ст. 784 проекту ЦК України).

Рента найбільш наближається до міни тоді, коли під її виплату передається індивідуально визначена

річ, а в обмін на одержане майно платник ренти зобов'язується періодично сплачувати одержувачеві

ренту у формі будь-якого негрошового надання. Але якщо при міні зустрічне надання, як правило, є

індивідуально визначеною річчю, то при ренті це надання визначається родовими чи видовими

ознаками; при міні надання найчастіше є одноразовим, при ренті -періодичним і досить тривалим за

часом. Крім того, міна - це завжди еквівалентний договір, а рента - ризиковий.

Дарування властиве договору ренти як складова у разі, якщо майно передається під виплату ренти

безкоштовно (п. 1 ст.786 проекту ЦК України). Але тут відмінність більш ніж очевидна: договір

ренти завжди сплатний; дарування, навпаки, безоплатний договір. Спільним є тільки те, що у разі

безоплатної передачі майна за договором ренти у цій частині до нього застосовуються правила

договору дарування (п. 2 ст. 786 проекту ЦК України).

Застава також є складовою ренти та обтяжує майно, якщо під виплату ренти передана земельна

ділянка чи інше нерухоме майно. Спільним є те, що як застава, так і рента у вигляді платежу є

додатковими обтяженнями майна, що більш пов'язані саме з майном, ніж з його власником. Адже у

разі зміни власника рента, як і застава, продовжує обтяжувати майно аж до повного припинення

відповідного зобов'язання. Але договори ренти та застави суттєво відрізняються тим, що перший є

самостійним зобов'язанням, другий - лише засобом забезпечення виконання зобов'язання.

Що стосується співвідношення лізингу та ренти, то межа цих договорів дуже тонка, особливо якщо

порівнювати ренту, за якою майно надходить у власність платника ренти безоплатно, та фінансовий

лізинг. Адже лізингові платежі, як і рентні, є періодичними та сплачуються протягом досить

тривалого часу. Обидва ці договори передбачають отримання майна у власність. Але лізинг згідно з

Законом України «Про лізинг» від 16 грудня 1997 р.1 є підприємницькою діяльністю, за якою

лізингодавець набуває майно не для себе, а спеціально для лізингоодержувача. Останній Закон

України «Про лізинг» // Відомості Верховної Ради України. - 1998. - №16. - Ст.68. набуває право

користування річчю. Рента не є підприємницькою діяльністю. Сфера її застосування - це не стільки

господарські відносини, скільки звичайний цивільний обіг. Сутністною відмінністю порівнюваних

договорів є те, що право власності за договором ренти переходить до платника ренти відразу ж, за

договором фінансового лізингу - лише після закінчення строку дії договору.

Деяка схожість майнового найму та ренти спостерігається в тому, що при майновому наймі також

здійснюються періодичні платежі, що пов'язані з наданим за договором майном. Більше того, як і у

ренті, остаточна сума платежів за наймом не завжди відома, адже, по-перше, у разі продовження

користування найманим майном після припинення строку договору за відсутності заперечень з боку

наймодав-ця договір вважається відновленим на невизначений строк. По-друге, при укладенні

договору найму без визначення строку остаточна сума платежів також не відома, хоч відома сума

періодичних платежів. Крім того, найом, як і рента, зберігає силу для нового власника майна. Але

певна різниця цих договорів полягає у тому, що за рентою майно переходить у власність набувача,

при наймі власником залишається наймодавець. Найом передбачає повернення того ж майна у разі

остаточного виконання зобов'язань сторін за договором; при ренті майно залишається її платникові.

Щодо довічного утримання, то це найбільш близький до ренти договір. Про це свідчить той факт, що,

наприклад, російській законодавець відніс довічне утримання до різновиду договору ренти, з'єднавши

їх у главі 33 ЦК РФ «Рента та довічне утримання». Але рента за російським законодавством та

проектом ЦК України - це дещо різні договірні конструкції. Що ж до співвідношення саме ренти та

довічного утримання за Проектом, то зазначимо таке. Рента не може укладатись на користь кількох

осіб-відчужувачів, що передбачено для довічного утримання. Майно, що передається під виплату

ренти, не може бути замінено іншим, тотожним за вартістю у межах одного договору, але це можливо

за договором довічного утримання. Договір ренти не може укладатись на користь третіх осіб, а

договір довічного утримання передбачає таку можливість. Нарешті платник ренти може з

відчуженням майна передавати свої обов'язки практично будь-кому; для довічного утримання це е

можливим лише у виключних випадках (при ліквідації юридичної особи чи смерті фізичної особи -

набувачам та лише їхнім правонаступникам чи спадкоємцям).

Відмінною ознакою, що характерна лише для ренти, та не є обов'язковою для інших розглянутих

договорів, є: зобов'язання платника зі сплати ренти завжди повинне супроводжуватись наданням

одержувачеві відповідного забезпечення (наприклад, встановленням застави) чи страхуванням

відповідного ризику (п. 1, п. 2 ст. 788 проекту ЦК України), за іншими договорами це є

факультативним.

Таким чином, проведене дослідження співвідношення договору ренти з іншими, найбільш близькими

до нього договорами дозволяє говорити: рента є самостійним договірним зобов'язанням з властивими

їй індивідуальними ознаками. Встановлення рентних відносин у вітчизняному законодавстві може