Мічурін Є.О., Сліпченко С.О., Соболев О.В. Житлове право України

Подождите немного. Документ загружается.

сприяти поширенню цивільного обігу та кращої урегульованості цивільних правовідносин.

Безперечно, проведений аналіз не є вичерпним. У ньому відображені найбільш суттєві, але далеко не

всі відмінні чи спільні риси ренти з іншими договорами. З іншого боку, саме такий комплексний

аналіз дозволяє провести відповідну межу, щоб визначити ренту житла серед інших договорів та

більш глибоко проникнути в її юридичну природу.

2. Істотні умови договору ренти житла

Однією з істотних умов договору ренти житла є предмет договору. Якщо предметом договору ренти є

незавершений будівництвом будинок, мова повинна йти вже не про ренту житла, а про ренту об'єктів

незавершеного будівництва, яка має свою специфіку, зокрема в останньому випадку суттєвими вже

будуть умови договору про передачу проектно-кошторисної документації тощо. Але якщо йдеться

саме про ренту житла, квартири чи будинку, що відчужується за цим договором, повинні бути

закінчені будівництвом, прийняті в експлуатацію та віднесені у встановленому порядку до житлового

фонду. Про це зокрема свідчить акт державної комісії про прийняття об'єкта житлового будівництва в

експлуатацію. Належність нерухомості до житлового фонду можна дослідити у БТІ за реєстровою

книгою на житлові об'єкти нерухомого майна чи за інвентаризаційною справою, яка ведеться на

кожен об'єкт нерухомості. Нарешті, за довід-кою-характеристикою БТІ, яка є одним з необхідних

документів, що повинен витребувати нотаріус при посвідченні договору ренти житла, можна

переконатись, чи віднесена нерухомість до житлового фонду.

Предметом договору ренти житла є індивідуально визначена річ: її кількість, якість та інші дані, що

дозволяють безпомилково визначити цю нерухомість і мають бути відображені у договорі. Також

повинна бути зроблена вартісна оцінка надання, що здійснюється за договором ренти на користь

одержувача ренти, визначені види цього надання, якщо воно здійснюється не в грошовій формі.

Строк договору ренти також є однією з істотних умов договору. При цьому йдеться про тривалий

термін, що випливає з самої природи виникаючого зобов'язання щодо виплати ренти. Договір ренти

за проектом ЦК України може бути укладеним на визначений строк чи безстрокове. Рентні платежі

здійснюються платником ренти щоквартально, якщо інше не передбачено договором. Тобто сторони

в договорі можуть змінити цю диспозитивну норму або встановити періодичність сплати рентних

платежів на свій розсуд, чи буде діяти правило про щоквартальну виплату ренти.

Ще однією істотною умовою договору ренти житла є його ціна. З одного боку необхідна оцінка

вартості житла, яка відображає його реальну вартість, що потрібно передусім для публічних цілей.

Крім того, у ст. 795 проекту ЦК України визначений такий різновид ціни в договорі безстрокової

ренти як викупна ціна ренти, про що сторони також мають домовитися та відзначити це в договорі.

Якщо форма виплати встановлена у вигляді безстрокової ренти, викупна ціна, як правило,

визначається в договорі за згодою сторін. У разі відсутності умови про викупну ціну безстрокової

ренти в договорі, вона при сплатному переході права власності на майно складає річну суму ренти,

що підлягає виплаті (п. 2 ст. 795 проекту ЦК України). У разі якщо у договорі безстрокової ренти

право власності переходить до платника безкоштовно та в договорі сума викупної ціни не визначена,

то вона складає суму ціни переданого майна та річного рентного платежу.

Крім того, як вже говорилося вище, ціна договору ренти складається з двох різних платежів. Перша

платня є необхідною при сплатному отриманні права власності на житло. Інший платіж здійснюється

у вигляді ренти у вузькому розумінні цього терміну, тобто як періодичне надання. Грошове

вираження рентних платежів прив'язане укладачами проекту ЦК України до середньої ставки

орендної плати та не повинно перевищувати її меж. Навряд чи це обмеження можна визнати вдалим.

Адже обмежується принцип диспозитивності, що виключається у цивільно-правових відносинах

лише в суворо виправданих випадках. При збереженні такого обмеження рентних платежів

потенційно перспективний договір може виявитися маловживаним, тому що одержувачу ренти буде

більш корисним укладати договір оренди, особливо якщо порівнювати з рентою, за якою майно

переходить у власність платника ренти безкоштовно. Адже оренда дозволяє отримувати

орендодавцеві практично таку ж за розміром платню до повного зносу (природного руйнування)

майна, а це для власника більш корисно, ніж втрачати джерело прибутку у разі сплати набувачем

ренти, що укладена на визначений строк або у разі викупу безстрокової ренти. Таким чином,

обмеження платежів за договором середньою ставкою орендної плати може звузити коло договорів

ренти та невиправдано обмежити сторони відносно суми рентних платежів. Найбільш оптимальним

було б зняття такого обмеження, що дозволило б сторонам самим визначати, скільки платити

набувачу майна та в який саме момент: більше відразу, на сплатних засадах, отримавши майно у

власність; або періодично, рентними платежами, коли використовується право безоплатного

переходу права власності на майно.

Умова про заставу майна, що передане під виплату ренти, є істотною і необхідною умовою договору

ренти. Застава автоматично обтяжує майно за цим договором внаслідок закону. Тому така умова є

невід'ємною складовою частиною договору ренти, що обов'язково повинна бути відображена в ньому.

3. Форма договору ренти житла

Проектом ЦК України прямо передбачена не лише письмова, а саме нотаріальна форма договору

ренти. Ця норма є імперативною та поширюється на будь-яке майно, що відчужується за договором

ренти.

Таким чином, письмова нотаріальна форма договору ренти є необхідною для цього виду договору. У

випадку з нерухомим майном, зокрема житлом, крім перерахованого, потрібною є також державна

реєстрація, за допомогою якої здійснюється належна реєстрація житла та речових прав на нього.

Обов'язкове нотаріальне посвідчення відрізняє договір ренти від інших договорів та є необхідним у

зв'язку з юридичною складністю та новизною самого договору.

Недотримання письмової нотаріальної форми веде до визнання договору ренти недійсним.

4. Сторони договору ренти житла. Права та обов'язки сторін

Сторонами договору, що розглядається, є платник ренти і одержувач ренти. Сторонами можуть бути

як юридичні, так і фізичні особи, а також держава. До вказаних осіб пред'являються звичайні вимоги

про цивільну право- та дієздатність. Тільки дієздатна особа може в повному обсязі та без будь-яких

обмежень виступати як платник або одержувач ренти, що є однією з необхідних умов дійсності цього

договору. Вимоги до сторін не є специфічними тільки для договору ренти та характерні для всіх

правочинів з житлом. Крім того, одержувач ренти на момент укладення договору повинен бути

власником майна, яке є предметом договору ренти, що є обов'язковою необхідною умовою цього

правочину.

Виходячи з визначення консенсуального договору ренти, що надається, у ст. 784 проекту ЦК України

основним обов'язком одержувача ренти є передача іншій стороні майна у власність, а основним

обов'язком платника ренти є здійснення обумовлених договором виплат у грошах або здійснення

іншого надання на користь відчужувача. Відповідно, у платника ренти виникає право вимагати

передачі йому майна одержувачем ренти; а у одержувача - право вимагати від платника ренти

здійснення періодичних рентних платежів у сумі або кількості та у терміни, що передбачені

договором.

Платник ренти має право відчужувати отримане майно, як і будь-який інший власник. Зобов'язання з

виплати ренти покладаються в такому випадку на нового набувача майна, який стає платником ренти.

При цьому колишній платник ренти несе субсидіарну з новим платником відповідальність перед

одержувачем ренти. Але договором чи законом може бути встановлена солідарна відповідальність,

що визначено у ст. 787 проекту ЦК України. Таким чином, відчуження нерухомого майна, що

обтяжене рентою, не припиняє повністю відповідальності первісного платника за виконання

основного зобов'язання перед одержувачем ренти. Опосередкована відповідальність залишається в

нього, незважаючи на перехід права власності на житло до іншої особи. Але це вже опосередкована,

субсидіарна відповідальність первинного платника ренти: він сплачує ренту тільки у разі, якщо новий

платник ренти буде неплатоспроможним. Вищевказане не відноситься до ситуації, коли договір ренти

був підставою придбання майна у власність і рентні платежі (інше надання) платником ренти

повністю сплачені, або коли повністю сплачена викупна ціна безстрокової ренти. У цьому випадку

відчуження майна, що було придбане за договором ренти, здійснюється в звичайному порядку,

передбаченому для цього виду майна. Такий висновок випливає з того, що житло в останньому

випадку вже не є обтяженим рентними платежами і це припиняє зобов'язання платника ренти перед її

одержувачем. Іншими словами, немає боргу, немає й зобов'язання, як говорили ще римські юристи.

У деяких випадках іншим особам можуть бути передані також права одержувача ренти. Це може

відбуватись таким чином:

1) шляхом уступки вимоги; 2) передачею у спадщину спадкоємцям, якщо одержувач ренти є фізична

особа; 3) правонаступництвом щодо юридичних осіб. Тобто передбачено досить широкий вибір

варіантів щодо зміни одержувача ренти. Звернемо увагу, що навіть у випадку, коли платник ренти не

бажає або не може за будь-якими обставинами здійснити викуп ренти, одержувач ренти має

можливість отримати негайно та одноразово компенсацію вартості ренти від третьої особи. Ця особа

виконує зобов'язання перед одержувачем ренти та автоматично стає такою відносно платника ренти,

який продовжує здійснювати рентні платежі вже на користь нового одержувача ренти. Як відомо,

достатнім для цього є лише досягнення згоди між первинним та новим кредитором. Тому згода

боржника (яким є платник ренти) з приводу поступки вимоги до нового одержувача ренти не є

потрібною, оскільки не відбувається погіршення його становища. Адже суми рентних платежів,

строків їх одержання та інші умови договору новий одержувач ренти в односторонньому порядку

порушити не може. Якщо форма виплати встановлена у вигляді безстрокової ренти, її платник може

скористатися правом на викуп ренти. У цьому випадку платник повинен заявити про намір викупити

ренту не пізніш ніж за три місяці (п. 2 ст. 793 проекту ЦК України). Договором не може бути

обмежено право платника ренти на її викуп за винятком ситуації, коли одержувач ренти, що є

фізичною особою, наполягає на обмеженні такого права протягом його життя. Одержувач ренти

також має право вимагати викупу платником безстрокової ренти у випадку, якщо останній

прострочив виплату ренти більш ніж на рік, порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплати

ренти чи визнаний неплатоспроможним, а також в інших передбачених договором випадках (ст. 794

проекту ЦК України). Викуп безстрокової ренти припиняє обов'язок платника ренти щодо її

подальшої сплати та усі інші договірні обов'язки. Договір за цією обставиною вважається належно

виконаним. Після викупу безстрокової ренти всі обтяження з майна знімаються, а подальше

відчуження не викликає необхідності для набувача надалі сплачувати рентні платежі одержувачеві

ренти.

5. Припинення договору ренти житла

Основною підставою припинення безстрокового договору ренти житла, що свідчить про його

належне виконання, є викуп безстрокової ренти. Підстави її викупу були розглянуті вище. У той же

час укладачі проекту ЦК України передбачили, що припинення зобов'язання щодо виплати ренти

може також мати місце на вимогу платника у разі випадкового знищення чи випадкового псування

майна, переданого за плату під виплату безстроково виплачуваної ренти (п.2 ст. 796 проекту ЦК

України).

Якщо укладений строковий договір ренти житла, про його належне виконання свідчить сплата всіх

рентних платежів на момент закінчення строку договору. Це е підставою припинення даного

договору.

Підставою припинення договору ренти житла можуть бути також інші обставини, що передбачені у

законі.

§6. Спадкування житла

1.Поняття та особливості спадкування житла

У разі смерті особи її права та обов'язки (за винятком суто особистих) надходять до інших осіб. Ці

відносини врегульовуються спадковим правом. Спадкування є одним із засобів отримання житла,

коли від померлої особи (спадкодавця) право власності на житло передходить до іншої особи

(спадкоємця). Крім права власності, спадкоємець отримує за спадкуванням також інші права,

наприклад, право вимоги до боржників померлого за цивільно-правовими договорами. Це не

відноситься до особистих прав та обов'язків померлого (пенсійних, аліментних тощо). Припиняються

також деякі цивільні договори, за якими настає потреба отримання, надання чи виконання, які

повинен зробити лише спадкодавець. Прикладом є, відповідно, договори довічного утримання та

доручення.

Також до спадкоємців не переходять права на житлову площу померлого, що випливають з договору

житлового найму. Дійсно, якщо померлий за життя наймав житло та спадкоємець проживав разом з

ним чи зберігав право на користування цим житлом (наприклад, перебуваючи на строковій військовій

службі), він зберігає право користування цим житлом. Справді, цей спадкоємець реально може

претендувати на отримання найманої житлової площі, що звільнилася після спадкодавця, що сумісно

з ним проживав. Але це вже випливає не з норм спадкового права, а з відносин житлового найму,

оскільки смерть одного з наймачів тут має значення лише як одна з підстав звільнення певної частини

житлової площі та спадкоємець не має будь-яких переваг перед іншими сумісно проживаючими

членами родини.

Але поряд з правами до спадкоємця завжди переходять також і обов'язки. Не можна успадкувати

лише права на житло, не прийнявши на себе обов'язків, що з ним пов'язані. Спадкоємець приймає на

себе обов'язки, які виникли ще за життя спадкодавця: зі сплати житлово-комунальних послуг, за

проведений ремонт, перепланування житла тощо. В цьому є певна відмінність спадкування від

договірних засобів отримання житла у власність: в останньому випадку борги за житло, якими

обтяжив його відчужувач оплачує, як правило, саме він. Отже, усі ті права та обов'язки спадкодавця,

що отримують спадкоємці, після його смерті вкупі складають спадщину (спадкове майно, спадкову

масу). Перехід права власності на житло може складати частину спадщини чи взагалі бути відсутнім,

коли у померлого не було у власності житла. Житловий будинок чи квартира поряд з предметами

звичайної домашньої обстановки і вжитку у окремих випадках можуть складати навіть усе спадкове

майно, тоді поняття права та обов'язки, що пов'язані з житлом, та спадщина у цьому окремому

випадку є близькими за змістом. Але навіть якщо до спадкової маси поряд з іншими правами та

обов'язками увійшли також житлові, не завжди окремий спадкоємець, що приймає спадщину, стає

власником цього житла. До нього, як наслідок поділу спадкової маси, може надійти, наприклад, право

власності на автомобіль спадкодавця чи гроші. Це вирішується у кожному окремому випадку та

залежить насамперед від згоди спадкоємців, порядку користування спадковим майном, що склався

ще за життя спадкодавця, змісту заповіту, рішення суду тощо. Тому спадкування як один з засобів

отримання права власності на житло та житлові права і обов'язки як складова частка спадкової маси

мають бути розглянуті з урахуванням специфіки об'єкту, що дозволить краще розуміти порядок

розв'язання вищеозна-чених питань.

Передусім зупинимось на суб'єктному складі спадкових правовідносин. Спадкодавцем завжди є

фізична особа, оскільки смерть - біологічна категорія та властива саме фізичним особам. Успадкувати

житло можуть як фізичні, так і юридичні особи, а також держава. Спадкоємцем може бути навіть

недієздатний громадянин - у цьому випадку прийняття спадщини відбувається за участю батьків або

законних опікунів чи усиновителів такої особи. Крім того, згідно зі ст. 527 ЦК УРСР також

успадковують діти померлого, що були зачаті при його житті та народжені після його смерті. Але

законодавство містить низку обмежень, згідно з якими деякі особи можуть бути усунені від

спадщини, тобто не можуть бути спадкоємцями. Передусім це особи, що навмисно позбавили життя

спадкодавця чи когось зі спадкоємців або зробили замах на їх життя (ст.528 ЦК УРСР). Такі суб'єкти

не можуть спадкувати у всякому разі - ні за законом, ні за заповітом. Крім того, спадкоємцями за

законом не можуть бути батьки після дітей, у відношенні до яких вони позбавлені батьківських прав і

не були поновлені в цих правах на момент відкриття спадщини, а також батьки і повнолітні діти, що

злісно ухилялися від виконання покладених на них в силу закону обов'язків по утриманню

спадкодавця, якщо ці обставини підтверджені в судовому порядку.

Якщо на успадкований будинок (квартиру) заявили права кілька осіб, може виникнути питання про

поділ житла в натурі, а також питання, пов'язані з визначенням вартості будівель. Поділ житлового

будинку в натурі між спадкоємцями є можливим, якщо кожному з них може бути виділена

відокремлена частина будинку з самостійним виходом. Виділ також може мати місце при наявності

технічної можливості переобладнати приміщення в ізольовані квартири. Тобто найменш

проблематичною є ситуація, коли між спадкоємцями поділяється будинок, що має кілька виходів чи

такі виходи можуть бути обладнані. Будь-яке переобладнання повинно бути зроблено з погодження

органів архітектури та відображено у довідці-характеристиці Бюро технічної інвентаризації. Якщо

виділ частки будинку в натурі неможливий, суд вправі за заявленим про це позовом встановити

порядок користування відособленими приміщеннями (квартирами, кімнатами) такого будинку. У

цьому разі окремі підсобні приміщення (кухня, коридор тощо) можуть бути залишені в загальному

користуванні спадкоємців.

У разі неможливості виділу частки будинку в натурі або встановлення порядку користування ним,

спадкоємець має право на отримання компенсації у грошах чи на отримання іншого спадкового

майна. Наприклад, якщо успадковують у рівних частках дві особи та до складу спадкового майна

увійшли однокімнатний житловий будинок та мотоцикл, один з спадкоємців може успадкувати

будинок, інший - стати власником мотоциклу та отримати компенсацію різниці вартості будинку та

мотоциклу. Розмір грошової компенсації визначається за згодою спадкоємців, а при відсутності такої

згоди - судом, який приймає до уваги дійсну вартість будинку на час розгляду справи. Під дійсною

вартістю будинку розуміється грошова сума, за яку він може бути проданий в даному населеному

пункті чи місцевості. Для її визначення при необхідності призначається експертиза. Таку експертизу

можуть провести незалежні оцінювачі житла, інститут яких вже сформувався в Україні.

П. 11 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику розгляду судами України справ

про спадкування» від 24 червня 1983 р. № 4 з наступними змінами визначає, що у випадках смерті

члена житлово-будівельного, дачно-будівельного або гаражно-будівельного кооперативу, члена

садівницького товариства, якщо до дня смерті ним не були внесені повністю пайові внески, спадщина

відкривається не на квартиру, дачу, гараж, садовий будиночок, насадження, а на пай спадкодавця та

інші суми, які підлягають поверненню у таких випадках. Лише у разі, якщо на час смерті

спадкодавцем був повністю внесений пайовий внесок, спадщина відкривається, відповідно, на

квартиру, дачу, гараж, садовий будиночок, інші будівлі і насадження. Тому у зазначених випадках

сплата померлим пайових внесків відіграє провідну роль у визнанні права власності на нерухомість за

спадкоємцями.

Отже, з вищеозначеного можна визначити, що під спадкуванням житла слід розуміти перехід прав та

обов'язків, який відбувається після смерті фізичної особи (спадкодавця) з приводу житла, яке

знаходилось у його власності до іншої особи (спадкоємця).

2. Відкриття спадщини

Під відкриттям спадщини розуміють визнання у зв'язку зі смертю громадянина за відповідними

особами права на спадкування, що відбувається у визначений час та у визначеному місті.

Юридичне значення має час відкриття спадщини. Саме під час відкриття спадщини встановлюється її

склад, починається обчислення строку для її прийняття та визначається коло спадкоємців. Часом

відкриття спадщини є день смерті спадкодавця. При оголошенні померлим часом смерті є день, що

визнано судом як дата смерті громадянина або день набрання законної сили рішенням про

оголошення померлим, якщо ця дата судом не визначена. Отже, відкриття спадщини відбувається у

разі смерті громадянина чи у разі оголошення його померлим. Факт смерті та час відкриття спадщини

підтверджуються свідоцтвом органу РАГС про смерть спадкодавця, повідомленням про загибель, що

видане органами Міністерства оборони України, рішенням суду чи іншим документом у

передбачених законодавством випадках. Лише факт пропажі громадянина без вісті або визнання його

судом безвісно відсутнім не тягне за собою відкриття спадщини. Часом відкриття спадщини після

смерті реабілітованих у встановленому порядку громадян є день прийняття рішення Комісією з

питань прав реабілітованих про повернення спадкоємцям першої черги майна (компенсації його

вартості) реабілітованого (Закон України «Про реабілітацію жертв політичних репресій в Україні»).

Особи, що померли в один і той же день (незалежно від часу смерті), не спадкують один після одного.

Визначення місця відкриття спадщини також є необхідним, оскільки саме у ньому нотаріальна

контора приймає заяви на прийняття спадщини та видає свідоцтво про право на спадщину, приймає

заходи щодо охорони спадкового майна тощо. Саме за місцем відкриття спадщини спадкоємці

померлого можуть зробити дії, що свідчать про прийняття чи неприйняття ними спадщини та зробити

інші дії, що пов'язані зі спадкуванням. Місцем відкриття спадщини визнається останнє постійне місце

проживання спадкодавця, а якщо воно невідоме, - місцезнаходження майна або його основної

частини (ст. 526 ЦК УРСР).

3.Спадкування житла за законом та за заповітом

У статті 524 ЦК УРСР вказано, що спадкування здійснюється за законом і за заповітом. Якщо немає

спадкоємців ні за законом, ні за заповітом, або жоден із спадкоємців не прийняв спадщини, або всі

спадкоємці позбавлені заповідачем спадщини, майно померлого за правом спадкоємства переходить

до держави. Отже, розглянемо детальніше ці підстави спадкування.

Спадкування за законом має місце, коли і оскільки воно не змінено заповітом. Тобто, якщо

спадкодавець не висловив окремо у заповіті свою волю щодо долі усього чи частини свого майна

після смерті чи спадкоємець за заповітом помер раніш відкриття спадщини, спадкувати мають особи,

що є спадкоємцями за законом.

Фізичні, особи, що є спадкоємцями за законом, відповідно з тим, хто з них раніш має право на

спадкування, поділяються на відповідні черги. Спадкоємці, що віднесені законом до однієї черги,

ніяких переваг один перед іншим не мають, а спадкова маса, що припадає на спадкоємців цієї черги,

поділяється між ними в рівних частках (крім предметів звичайної домашньої обстановки та вжитку).

Але слід зазначити, що у разі, коли майно (наприклад, будинок) було нажите подружжям у

зареєстрованому шлюбі, до спадкової маси має бути віднесена лише та частина цього майна, що

належала саме померлому подружжю. Такий поділ не позбавляє іншого з подружжя спадкувати після

померлого з виділеної частини майна померлого. Розглянемо приклад. Під час шлюбу подружжя

придбало будинок та на протязі одного року до смерті чоловіка в цьому будинку проживали чоловік,

дружина та донька. До спадкової маси необхідно віднести лише половину цього будинку, оскільки

інша половина, як спільно нажите у шлюбі майно, є власністю дружини померлого. Під час відкриття

спадщини її прийняли дружина, син та донька померлого, що є спадкоємцями за законом. Спадкова

маса, серед якої половина будинку, поділяється на три рівні частки, що складає долю кожного у

майні, яке має бути успадковане кожним зі спадкоємців. Предмети звичайної домашньої обстановки і

вжитку поділяються між дружиною померлого та його донькою, оскільки вони проживали сумісно з

спадкодавцем на протязі останнього року його життя.

Перша черга спадкоємців за законом встановлена ст. 529 ЦК УРСР. Спадкоємцями першої черги є, в

рівних частках, діти (у тому числі усиновлені), дружина і батьки (усиновителі) померлого. До числа

спадкоємців першої черги належить також дитина померлого, яка народилася після його смерті.

Онуки і правнуки спадкодавця є спадкоємцями за законом, якщо на час відкриття спадщини немає в

живих того з їх батьків, хто був би спадкоємцем; вони успадковують порівну в тій частці, яка

належала б при спадкоємстві за законом їх померлому батьку.

Ст. 530 ЦК УРСР встановлює другу чергу спадкоємців за законом. При відсутності спадкоємців

першої черги або при неприйнятті ними спадщини, а також у разі, коли всі спадкоємці першої черги

не закликаються до спад-. кування, успадковують у рівних частках: брати і сестри померлого, а також

дід та бабка померлого як з боку батька, так і з боку матері.

У ст. 531 ЦК УРСР йдеться про те, що спадкувати за законом мають право непрацездатні особи, що

утримувались померлим не менше одного року до його смерті. При наявності інших спадкоємців

вони успадковують нарівні зі спадкоємцями тієї черги, яка закликається до спадкоємства. Зазначимо,

що утримання у цьому випадку повинно мати постійний характер на протязі року. Більше того,

утриманці померлого неодмінно повинні бути непрацездатними за віком (пенсіонери, неповнолітні)

чи за станом здоров'я (інваліди). Усиновлені та їх нащадки при спадкоємстві після смерті

усиновителя або його родичів прирівнюються до дітей усиновителя та їх нащадків. Вони не

успадковують за законом після смерті своїх кровних родичів по висхідній лінії, а також братів і

сестер. Ст. 532 ЦК УРСР регламентує спадкування усиновленими та усиновителями. Усиновителі та

їх родичі при спадкоємстві після смерті усиновленого або його нащадків прирівнюються до батьків і

інших кровних родичів усиновленого. В той же час кровні родичі усиновленого по висхідній лінії і

його брати та сестри, навпаки, не одержують спадщини за законом після смерті усиновленого або

його нащадків

Спадкування за заповітом. Особі надається право самостійно визначати коло осіб, яким може

дістатись майно після її смерті та визначити частки, які мають належати цим особам. Щоб це зробити

громадянину, необхідно скласти відносно свого майна заповіт. Заповіт - це розпорядження

громадянина щодо визначення ним долі свого майна на випадок смерті, що повинно бути зроблено у

письмовій формі з нотаріальним посвідченням (чи в прирівняній до неї формі). Заповіт може

складатись на користь як тих осіб, що входять до кола спадкоємців за законом, так і тих, що не

входять до нього. Також можна заповісти майно державі або окремим державним, кооперативним та

іншим громадським організаціям. Отже, заповіт може як покращити становище спадкоємця за

законом, так і погіршити його в залежності від волі заповідача, а також може закликати до прийняття

спадщини осіб, що взагалі не є спадкоємцями за законом. Заповідач також може у заповіті позбавити

права на спадкування одного, кількох чи навіть всіх спадкоємців за законом.

Але закон чітко визначає коло тих осіб, які не можуть бути взагалі залишені без спадщини за волею

заповідача. Якщо заповіт складений не на користь таких осіб, вони все одно мають право успадкувати

деяку частину від того майна, що належала б їм за законом, тобто так звану обов'язкову частку. Отже,

ст. 535 ЦК УРСР виділяє осіб, які мають право на обов'язкову частку в спадщині. Вони

успадковують, незалежно від змісту заповіту, не менше двох третин частки, яка належала б кожному

з них при спадкоємстві за законом. Такими особами є неповнолітні або непрацездатні діти

спадкодавця (в тому числі усиновлені), а також непрацездатні дружина, батьки (усиновителі) і

утриманці померлого. При визначенні розміру обов'язкової частки враховується і вартість спадкового

майна, що складається з предметів звичайної домашньої обстановки і вжитку.

Складання заповіту є одностороннім правочином, оскільки під час життя заповідача спадкоємець

щодо житла в силу заповіту прав не має та ні яких обов'язків не несе. Спадкоємець погоджується на

прийняття спадщини не під час здійснення правочину - складання заповіту, а вже після смерті

заповідача. Отже, складаючи заповіт, спадкодавець висловлює лише свою особисту односторонню

волю щодо подальшої долі належного йому майна.

Ніхто примусово не муже бути наділений майном, тому спадкоємець може як прийняти, так і

відмовитись від майна, призначеного йому за заповітом. Відсутність волевиявлення спадкоємця щодо

прийняття житла за заповітом після смерті заповідача не робить цей заповіт недійсним, а лише

свідчить про відмову від спадку. Все це дозволяє говорити про те, що заповіт не є двосторонньою

угодою-договором, а є саме одностороннім правочином, у якому відображена воля однієї особи -

заповідача.

Заповіт може бути скасований чи змінений заповіда-- чем у будь-який момент на його розсуд. Тому

заповіт не має за життя заповідача остаточної сили. Про скасування заповіту говорить звернення

заповідача до нотаріальної контори з відповідною заявою чи посвідченням нового заповіту. Останній

заповіт відміняє усі попередні. При цьому слід брати до уваги, що скасування чи зміна заповіту є

дією, що має суто особистий характер. Тому згідно зі ст. 544 ЦК УРСР та Законом України «Про

нотаріат» заповіт може бути зроблено, змінено або скасовано лише особисто громадянином-

заповідачем. Вчинення цих дій через представників не допускається. Навіть опікун особи, що

була визнана недієздатною після нотаріального посвідчення заповіту, не має права скасовувати або

змінити заповіт підопічного.

Заповідач може на випадок, коли зазначений у заповіті спадкоємець помре до відкриття спадщини

або не прийме її, зазначити іншого спадкоємця (підпризначення спадкоємця) - ст. 536 ЦК УРСР. З

деякою умовністю можна провести аналогію між спадкоємцями другої черги спадкоємців за законом

та підпризначеним спадкоємцем за заповітом: перші успадковують лише після спадкоємців першої

черги за законом, другі - лише після основного спадкоємця за заповітом. Але є й суттєва різниця.

Підпризначений спадкоємець призначається заповідачем, а коло спадкоємців другої черги визначено

законом. Підпризначений спадкоємець, якщо зазначений у заповіті спадкоємець помре до відкриття

спадщини або не прийме її як спадкоємець за заповітом, успадковує перш, ніж будь-які спадкоємці за

законом (за виключенням обов'язкової частки у спадщині) Як справедливо зазначають В.М.

Самойленко та В.А. Кройтор, якщо основний спадкоємець помре, не відмовившись від спадщини, а

лише не встигнув її прийняти, право на спадщину надходить до його спадкоємців за законом. Якщо

вже ці спадкоємці не приймуть спадщини, у спадкові права має вступати Підпризначений

спадкоємець.

Згідно зі ст. 538 ЦК УРСР заповідач має право покласти на спадкоємця за заповітом виконання будь-

якого зобов'язання (заповідальний відказ) на користь однієї або кількох осіб (відказоодержувачів), які

набувають права вимагати його виконання. Відказоодержувачами можуть бути як ті особи, що

входять, так і ті, що не входять до числа спадкоємців за законом. Наприклад, умовою прийняття

спадщини спадкоємцем може бути прийняття ним на себе обов'язків за договором довічного

утримання. У разі відмови від цього заповідального відказу спадкоємець позбавляється не тільки

можливості стати власником будинку, що був отриманий заповідачем за договором довічного

утримання, а також позбавляеться всього спадкового майна, що йому мало надійти за заповітом.

Адже прийняття спадщини під умовою з боку спадкоємця неможливо та свідчить про його відмову

від спадкування. Спадкоємець, на якого покладено заповідачем виконання заповідального відказу,

зобов'язаний виконати його лише в межах дійсної вартості спадкового майна, що перейшло до нього.

Тому, якщо заповідальний відказ перевищує вартість успадкованого спадкоємцем майна, у цій

частин, заповідальний відказ буде недійсним. У разі смерті спадкоємця на якого було покладено

виконання заповідального відказу, або в разі неприйняття ним спадщини зобов'язання з виконання

заповідального відказу переходить на інших спадкоємців, які одержали його частку.

У ст. 539 ЦК УРСР особливо виділено, що заповідач може покласти на спадкоємця, до якого

переходить жилий будинок зобов'язання надати іншій особі довічне користування цим будинком або

певною його частиною. Це зобовязання заноситься нотаріусом у свідоцтво про право спадкоємства.

Обов'язок надавати вказаній заповідачем особ, довічне користування житлом обтяжує не тільки

спадкоємця, а саме житло, оскільки у разі наступного переходу права власності право довічного

користування зберігає силу для нового власника. Тому в усіх наступних правовстановлюючих

документах про право власності на житло (договорах, заповітах тощо) нотаріус повинен

відображувати право особи на довічне користування житлом аж до смерті цієї особи. Необхідно

підкреслити, що при покладенні на спадкоємця обовязку з надання іншій особі права довічного

користування цим будинком або певною його частиною мова може йти тільки про спадкування за

заповітом. Адже в законі мова йде не просто про спадкодавця, а саме про заповідача. Тому у випадку,

коли спадкодавець бажає, щоб після його смерті майно перейшло спадкоємцям за законом та щоб при

цьому якась інша особа довічно користувалась житлом, є доцільним оформлення заповіту.

4 Прийняття спадщини

Для того щоб скористатись правом на отримання спадщини спадкоємець повинен здійснити фактичні

дії, що свідчать про цей його намір. Інакше кажучи, спадкоємець повинен прийняти спадщину. Згідно

зі ст. 549 ЦК вважається, що спадкоємець прийняв спадщину, якщо він протягом шести місяців з дня

відкриття спадщини фактично вступив в управління або володіння спадковим майном чи подав до

державно, нотаріальної контори за місцем відкриття спадщини заяву про прийняття спадщини.

Відносно житла яке складає спадкову масу, це означає, що якщо спадкоємець у встановлені строки

після відкриття спадщини вселяється в це житло чи на момент відкриття спадщини вже проживає у

ньому, він вважається таким, що прийняв спадщину Існування вказаних обставин не виключає того,

щоб спадкоємець після відкриття спадщини подав у нотаріальну контору заяву про прийняття

спадщини. Цим спадкоємець лише підтверджує свою волю щодо прийняття спадщини.

Підтвердженням фактичного вступу спадкоємця в управління або володіння спадковим житлом

можуть бути, наприклад, довідка з житлово-експлуатаційної організації, правління житлово-

будівельного кооперативу, місцевого виконкому чи держадміністрації про те, що спадкоємець

безпосередньо перед смертю спадкодавця проживав разом із ним; штамп у паспорті спадкоємця про

прописку в успадкованому житлі у шестимісячний період після смерті спадкодавця чи відповідний

запис в домової книзі.

Але якщо спадкоємець не проживає в житлі, що ство-рює спадкову масу у період відкриття спадщини

та бажає прийняти спадщину, він обов'язково повинен звернутися з письмовою заявою до державної

нотаріальної конторі за місцем відкриття спадщини. До заяв на вчинення нотаріальних дій,

пов'язаних зі спадкуванням, як до юридичних документів пред'являються уніфіковані вимоги.

Передусім зазначимо, що це найчастіше саме заяви про прийняття спадщини чи про відмову від

прийняття спадщини а також про видачу свідоцтва про право на спадщину. Якщо така заява

подається спадкоємцем до нотаріальної контори за місцем відкриття спадщини особисто, то нотаріус

встановлює особистість заявника, перевіряє його підпис та робить про це відмітку у заяві. Якщо

спадкоємець особисто не може з'явитися у нотаріальну контору за місцем відкриття спадщини

його підпис на заяві повинен бути нотаріально засвідченим. Якщо заява, на якій підпис спадкоємця не

є нотаріально засвідченим, надійшла по пошті, нотаріус приймає її та пропонує спадкоємцю

надіслати заяву, що оформлена належним чином, або прийти особисто до цієї нотаріальної контори

(п. 110 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України).

Ст. 550 ЦК УРСР припускає продовження шестимісячного строку на прийняття спадщини. Цей строк

може бути продовжений судом, якщо він визнає причини пропуску строку поважними. Питання про

те, чи визнавати поважною причину пропуску строку на прийняття спадщини, вирішується судом у

кожному окремому випадку, виходячи з його внутрішнього переконання, існуючої практики та

матеріалів справи, оскільки закон не містить вичерпного переліку цих поважних причин. Також є

припустимим позасудовий порядок продовження строку на прийняття спадщини, навіть якщо він

порушений без поважних причин, якщо на це погодяться всі інші спадкоємці, які прийняли

спадщину. У цих випадках, якщо спадкове майно було прийняте іншими спадкоємцями або перейшло

до держави, спадкоємцеві, що пропустив зазначений строк, передається лише те з належного йому

майна, яке збереглося в натурі, а також кошти, виручені від реалізації решти майна, що мало йому

належати.

Спадкоємець приймає спадщину без будь-яких умов або застережень, чи може відмовитись від неї,

якщо його не задовольняють будь-які умови прийняття спадщини. Причому згідно з п.111 Інструкції

про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, прийняття чи відмова від спадщини

можуть мати місце по відношенню до всього успадкованого майна. Спадкоємець не може прийняти

одну частину спадщини, а від другої частки відмовитись. Спадкоємець, що прийняв частку

спадщини, вважається таким, що прийняв усю спадщину. Прийнята спадщина визнається такою, що

належить спадкоємцеві з моменту відкриття спадщини.

Якщо спадкоємець, закликаний до спадкоємства за законом або за заповітом, помер після відкриття

спадщини, не встигнувши її прийняти в установлений строк, право на прийняття належної йому

частки спадщини переходить до його спадкоємців (спадкова трансмісія). Це право померлого

спадкоємця може бути здійснене його спадкоємцями на загальних підставах протягом строку, що

залишився для прийняття спадщини. Якщо строк, що залишився, менше трьох місяців, він

продовжується до трьох місяців (ст. 551 ЦК УРСР).

5. Відмова від спадщини

Відмова від спадщини є одностороннім правочином, що свідчить про неприйняття спадщини

спадкоємцем. Така відмова повинна бути зроблена в шестимісячний строк від дня відкриття

спадщини. При цьому спадкоємець може заявити, що відмовляється від спадщини на користь кого-

небудь з інших спадкоємців, закликаних до спадкоємства за законом або за заповітом, а також на

користь держави або окремих державних, кооперативних або інших громадських організацій (ст. 553

ЦК УРСР). Наступне скасування спадкоємцем такої заяви не допускається. З іншого боку, судова

практика вважає, що відмова від спадщини є правочином, а тому як і будь-який правочин може бути

оскарженим у суді, наприклад, в результаті обману, насилля і т. д.

Вважається, що відмовився від спадщини також той спадкоємець, який не вчинив жодної з дій, що

свідчать про прийняття спадщини. Тобто спадкоємець може відмовитись від спадщини шляхом

активних дій (коли подає заяву про це до нотаріальної контори) та шляхом бездіяльності

(утримуючись від дій, що свідчать про прийняття спадщини). У першому випадку спадкоємець, що

відмовляється від своєї частки у спадщині може призначити це майно будь-кому із спадкоємців на

свій розсуд. Інакше частка того спадкоємця, що відмовився від спадщини, поділяється між іншими

спадкоємцями в рівних частках. Відмова від спадщини не є можливою на користь тих із спадкоємців,

які є усуненими від спадщини.

У п. 9 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику розгляду судами України справ

про спадкування» від 24 червня 1983 р. №4 з наступними змінами йдеться про те, що відмова від

спадщини на користь інших закликаних від спадкування спадкоємців допускається лише

протягом шести місяців з дня відкриття спадщини. Після цього особа, яка прийняла спадщину, вправі

передати право на все або частину одержаного за спадщиною майна іншому спадкоємцеві на підставі

загальноцивільних угод-договорів купівлі-продажу, дарування, міни. Як бачимо, угоди, що

замінюють відмову від спадщини після пропущення строку, можуть бути як безоплатними, так і

сплатними. З цього ви-пливає висновок, що на відміну від прийняття спадщини, яке завжди є

безумовним, відмова від спадщини на користь іншої особи може бути зробленою як без будь-яких

умов щодо неї, так і з умовою зробити зустрічне грошове чи інше майнове надання.

6.Свідоцтво про право на спадщину

Правовстановлюючим документом, що підтверджує право власності спадкоємця на житло чи інше

успадковане майно є Свідоцтво про право на спадщину. Воно свідчить про прийняття спадщини

спадкоємцями та підтверджує цей юридичний факт, тому може бути видане лише тим спадкоємцям,

які належним чином прийняли спадщину. Це Свідоцтво видається виключно держаним нотаріусом за

письмовою заявою спадкоємця. Згідно зі ст. 561 ЦК УРСР Свідоцтво про право на спадщину

видається спадкоємцям за законом після закінчення шести місяців з дня відкриття спадщини. При

спадкоємстві як за законом, так і за заповітом свідоцтво може бути видане і раніше закінчення шести

місяців з дня відкриття спадщини, якщо в державній нотаріальній конторі є дані про те, що крім осіб,

які заявили про видачу свідоцтва, інших спадкоємців немає. Але оскільки Свідоцтво про право на

спадщину лише засвідчує юридичний факт прийняття спадщини, воно може бути видане навіть через

кілька років після прийняття спадщини, якщо встановлено, що цей факт дійсно мав місце.

Видача Свідоцтва про право на спадщину на житло чи інше майно, що підлягає реєстрації,

здійснюється нотаріусом після отримання правовстановлюючих документів про належність цього

майна спадкодавцю та перевірки відсутності заборони чи арешту цього майна. Крім

правовстановлюючих документів на житло, необхідним є надання нотаріусу довідки-характеристики

з БТІ, а якщо інвентаризація не проведена - довідки відповідного виконкому. Якщо на вказане житло

накладена заборона, нотаріус повинен повідомити кредитора про те, що спадкоємцям боржника

видане Свідоцтво про право на спадщину. Відповідно, кредитор спадкодавця може стягнути борг із

спадкоємців як з боржників чи задовольнити свої вимоги з вартості майна спадкоємців (у тому числі з

успадкованого), оскільки спадкоємці поряд з правами успадковують обов'язки спадкодавця, серед

яких також його борги. Якщо на житло, що успадковується, раніш був накладений арешт судовими

органами, видача Свідоцтва про право на спадщину зупиняється до зняття арешту. При спадкуванні

житла Свідоцтво про право на спадщину, як і інші правовстановлюючі документи про право

власності на нерухомість, повинно бути зареєстровано у БТІ чи місцевому виконкомі, про що на

ньому цим органом робиться відмітка.

Згідно з п. 109 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України Свідоцтво про

право на спадщину видається на ім'я всіх спадкоємців чи, за їх бажанням, кожному з них окремо. При

цьому в кожному Свідоцтві вказується все успадковане майно та перелічуються всі спадкоємці та

визначається частка спадщини, що належить спадкоємцеві, якому видається Свідоцтво про право на

спадщину. Якщо Свідоцтво про право на спадщину видається нотаріусом не на всю спадщину, то в

його тексті вказується, яка частка залишається відкритою.

Розділ 3. Здійснення права на житло шляхом отримання його у

користування

Підрозіл 1. Сплатне користування житлом

§1. Загальні положення найму житла

Відповідно до пунктів 1, 2 ст. 4 Закону України «Про власність» власник на свій розсуд володіє,

користується і розпоряджається належним йому майном. Він може чинити по відношенню до свого

майна будь-які дії, що не суперечать закону, використовувати майно для здійснення господарської й

іншої, не забороненої законом, діяльності, зокрема передавати його безоплатно або за плату у

володіння і користування іншим особам.

Очевидно, що коли йдеться про житло, то власник житлового приміщення може використовувати

його для особистого помешкання, а також для проживання членів його сім'ї. Житло може здаватися

власниками для проживання іншим особам на підставі договору.

Основною юридичною формою такого договору є договір найму житлового помешкання як один із

видів цивільно-правових договорів.

За договором найму жилого помешкання одна сторона - власник житлового приміщення або

уповноважена ним - особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачу) жиле

помешкання за плату у володіння і користування для проживання в ньому. Договір найму житла має

багато спільного з договором майнового найму, проте в системі договорів займає самостійне місце.

Це зумовлено тим, що договір найму житлового приміщення спрямований на забезпечення

постійного проживання громадян у житлі та правильного використання для цього житлового фонду,

хоч треба відмітити, що проект ЦК розглядає його як різновид.

Договір найму житлового помешкання досить широко врегульовано чинним законодавством України.

Норми ЦК про майновий найм застосовуються до житлових відносин, лише коли це прямо

передбачено законом. Самий же найм житлового помешкання виділений у ЦК в особливу главу.

За своєю юридичною природою житлові правовідносини з користування є зобов'язальними. У ньому

беруть участь: на одній стороні той, хто надає житлове помешкання в користування, а на інший -

особа, якій воно надається (наймач). У якості особи, що надає помешкання в користування, виступає

наймо-давець. Наймодавцем може бути і громадянин - не тільки власник, але і наймач будівлі. Від

того, який житловий фонд наймодавець представляє, залежить правовий режим виниклого

зобов'язання. Коли здане в найм житлове помешкання перейде у власність або оперативне управління

іншої особи, наймач не позбавляється своїх прав. Якщо будинок місцевої Ради передається відомству,

яке навіть має право на виселення осіб, що припинили з ним трудові відношення, той, хто вже

мешкав у переданому будинку, збереже ті ж права, що належали йому в будинку місцевої Ради.

Навпроти, при передачі такими відомствами своїх будинків місцевій Раді проживаючі в них мешканці

одержують звичайні права наймачів у будинках місцевих Рад, незалежно від трудових відносин з

даним відомством.

Наймачем за договором житлового найму може бути тільки громадянин, але не юридична особа.

Якщо юридична особа наймає частину житлового будинку для власних потреб, виникають відносини

майнового, а не житлового найму. Коли ж підприємство або установа за згодою власника поселяє в

наданій йому квартирі або кімнаті своїх робітників для проживання, відносини власника будинку з

юридичною особою регулюються нормами про майновий найм, а до його відносин із мешканцями

застосовуються норми житлового законодавства.

Найважливіша функція наймодавця складається в наданні житлового помешкання. Головна функція

наймача зводиться до внесення квартирної плати і використання помешкання за його цільовим

призначенням.

Загальні положення про зміст договору

Юридичний зміст житлових правовідносин, що виникають із договору найму, складають права й

обов'язки його учасників. Розкривши зміст зазначених прав і обов'язків, ми

зможемо розкрити зміст самих житлових правовідносин. Перед вирішенням цього завдання

необхідно подати декілька зауважень. По-перше, йдеться про ту стадію розвитку житлового

правовідношення, на котрій житлове помешкання уповноваженою особою отримано. На це варто

звернути увагу, оскільки в поняття житлових правовідносин можна вкладати і більш широкий зміст.

По-друге, у будь-яких житлових правовідносинах, як і в нежитлових взагалі, праву коремпондує

обов'язок. Тому при розкритті змісту прав ми розкриваємо тим самим зміст протистоячих їм у

житлових правовідносинах обов'язків і навпаки. По-третє, на даній стадії житлового

правовідношення незалежно від підстав його виникнення, як І незалежно від того, чи є право на

задоволення потреби в житлі зобов'язальним або речовим, вирішальне значення для задоволення цієї

потреби мають власні дії уповноваженої особи.

Перш ніж ми приступимо до розкриття змісту окремих правовідносин, які виникають із договорів

найму житла, зазначимо, що в підрозділі будуть використані терміни «приватний найм житла» і

«соціальний найм житла». Приватний найм житла застосовується до сплатного, строкового

користування жилими приміщеннями, що входять у приватний житловий фонд та фонд житлово-

будівельних кооперативів. У випадках найму житла державного та громадського житлових фондів

використано термін «соціальний найм житла».

§2. Приватний найм житла