Мічурін Є.О., Сліпченко С.О., Соболев О.В. Житлове право України
Подождите немного. Документ загружается.
цільового використання кредиту. У процесі будівництва банк здійснює інспекцію проведення етапів
робіт, контроль за цільовою витратою коштів, дотриманням вартості і графіка будівництва. Усе це
повинно бути відбите в кредитному договорі, тому що для кредитування індивідуального житлового
будівництва ці умови носять істотний характер.
Вважається природним, що значну роль у договорі кредитування індивідуального будівництва житла
повинні зіграти в розділі «Взаємні зобов'язання...» так звані «Забороняючі умови», у яких має бути
перелік дій, які кредито-одержувач зобов'язується не починати протягом усього терміну
користування кредитом без попереднього узгодження з банком чи підприємством-кредитодавцем.
Дані умови ставлять собі за мету збереження капіталу позичальника і не допущення його фінансового
ослаблення, що може надалі негативно позначитися на погашенні позички.
Типовими умовами, що забороняють ті чи інші дії кредито-рдержувача, для договору кредитування
індивідуального житлового будівництва повинна бути заборона: відчуження предмета договору
(зокрема, житлового будинку, квартири) третій особі без попереднього узгодження з банком;
виступати в якості гаранта чи поручителя; самостійно надавати позики.
Також в обов'язковому порядку в договорі повинні бути зазначені розмір і порядок сплати штрафу і
(чи) пені, що з всією імовірності повинні бути прив'язані до обсягу і терміну кредиту. Ці умови у
рамках сумарної величини штрафу чи пені мають бути передбачені угодою сторін.
Обов'язковою умовою договору кредитування індивідуального житлового будівництва є розділ, який
передбачає порядок розірвання договору, підстави його розірвання і можливі причини.
3.Форма договору кредитування індивідуального житлового будівництва
Немаловажним також є питання стосовно форми договору кредитування індивідуального житлового
будівництва. Відповідно до п.15 Положення Національного банку України «Про кредитування»
(затвердженого постановою Правління НБУ від 28 вересня 1995 року № 246) кредитні взаємини
регулюються на підставі кредитних договорів, що укладаються між кредитором і позичальником
тільки у письмовій формі.
Менш категоричні вимоги до форми кредитного договору передбачені в проекті Цивільного кодексу
України. Так, у статті 1116 проекту ЦК сказано, що кредитний договір може бути укладений
письмово. Тут же вказується і на той факт, що недотримання письмової форми не має наслідків
недійсності кредитного договору. Проста письмова форма правочи-ну встановлена головним чином
для визначеності взаємин сторін, тобто покликана тим самим забезпечити інтерес контрагентів. Тому
держава, звичайно, не втручається в питання, пов'язані з наслідками порушення вимог про письмову
форму. З огляду на приватний характер інтересу сторін до письмової форми договору законодавець
визнав, що пра-вочин, здійснений усупереч вимогам ЦК чи іншого закону усно, а не письмово,
зберігає значення юридичного факту, що породжує відповідні права й обов'язки. Тим самим
загальний принцип дотримання простої письмової форми визнається справою самих сторін,
зрозуміло, при наявності їхньої згоди на зазначений рахунок.
Діюче законодавство України вказує, що кредитний договір повинен бути підписаний сторонами,
кредитором і позичальником, а при обміні листами, телеграмами, телефонограмами, підписаний
стороною, яка їх оформляє. Це створює можливість оперативного укладення договору. Але при
цьому він повинен бути укладений у формі, яка виявляє волю сторін і дає можливість трактувати
недвозначний зміст договору. У даному випадку є доречним розглянути деякі новели про способи
підписання кредитного договору. Так, проект Цивільного кодексу України (п. З ст. 198) врахував і
визнав за можливе застосування при укладенні правочинів різних способів факсимільного
відтворення підпису за допомогою засобів механічного чи іншого копіювання, електронно-цифрового
підпису й інших аналогів власноручного підпису. Однак тут дотримана певна обережність:
використання цього способу допускається, якщо в законі інших правових актах чи угоді сторін
будуть встановлені сама можливість подібних підписів і визначений їх порядок. Визначальним
фактором у даному випадку є можливість вірогідно установити той факт, що даний документ
виходить саме від сторони за договором. Що стосується правомірності здійснення підпису договору
таким способом, то, виходячи з проекту ЦК, юридична чинність повинна визнаватися як за
правочинами, підписаними безпосередньо (власноручно) особами, що укладають кредитний договір,
так і за допомогою факсиміле або іншим подібним способом.
З розвитком комп'ютерного обслуговування в банківській діяльності, укладення правочинів за
допомогою вищевказаних способів здається найбільш прийнятним. Хоч існує ще дуже багато питань
у галузі розробки на належному рівні нормативної бази, що регулює вимоги, запропоновані до даного
способу укладення письмових правочинів. У першу чергу, що стосується договору кредитування
взагалі і договору кредитування індивідуального житлового будівництва зокрема, то такі зміни, які
стосуються можливості застосування електронно-цифрового підпису й інших способів при укладенні
вищевказаних договорів, необхідно розробити і внести в Закон України «Про банки і банківську
діяльність», Положення НБУ «Про кредитування» та інші нормативні акти.
Елементом письмової форми договору може бути, крім підпису, також вимога про наявність печатки
в договорі, що укладається. Нині діюче законодавство України вимог, що стосуються засвідчення
підписів сторін відбитками печаток, не містить.
Виходячи зі змісту ст. ст. 44 і 154 ЦК, у яких йдеться тільки про підписання договору, печатка не є
обов'язковим реквізитом при укладенні правочину. Проект ЦК (п. 2 ч. 2 ст. 198) передбачає дещо
іншу вимогу до письмової форми правочину і наявності печатки. Так правочин, що здійснюється
юридичною особою, підписується особами, що уповноважені на це законом, іншими правовими
актами чи статутними документами, і скріплюється печатками.
Безперечно, при використанні факсимільного відтворення підпису за допомогою засобів механічного
чи іншого копіювання, електронно-цифрового підпису й інших аналогів власноручного підпису,
необхідність у посвідченні договорів печатками взагалі зникне.
На закінчення розгляду питання, що стосується форми договору кредитування індивідуального
житлового будівництва, необхідно вказати, що п. 1 ст. 671 проекту ЦК встановлено, що сторонам
надається право укладати договір у будь-якій формі, передбаченій для здійснення правочинів, якщо
визначена форма не передбачена законом для даного виду договорів. Таким чином, вимоги до форми
означають лише неприпустимість вибору більш простої форми в порівнянні з передбаченою законом.
У той же час використання більш складної форми залежить від згоди сторін. Так, відповідно до ч. 1
ст. 154 ЦК договір за згодою сторін може бути виражений у більш строгій формі, якщо законом
взагалі не передбачено визначеної форми для даного виду договорів.
Іноді сторони домовляються про посвідчення договору, укладеного в письмовій формі, у нотаріуса
для надання йому «більшої ваги». Що стосується можливості нотаріального посвідчення правочинів,
то відповідно до ч. 1 ст. 54 Закону України «Про нотаріат» від 2 вересня 1993 року, нотаріуси і
посадові особи виконавчих комітетів сільських, селищних, міських Рад народних депутатів, що
здійснюють нотаріальні дії, засвідчують правочини, стосовно яких законодавством встановлена
обов'язкова нотаріальна форма, а також за бажанням сторін і інші правочини, не залежно передбачена
законом визначена форма для даного виду договорів чи не передбачена. У всякому разі договір
вважається укладеним лише з моменту надання йому обумовленої форми.
4. Сторони договору кредитування індивідуального житлового будівництва, їх права та
обов'язки
Виходячи з визначення договору кредитування індивідуального житлового будівництва, розглянемо,
хто може бути його суб'єктами, тобто особами (фізичними та юридичними), які виступають в якості
учасників цих правовідносин.
Так, за загальним правилом сторонами кредитного договору є позикодавець (кредитодавець) і
позичальник (кре-дитоодержувач).
В якості кредитодавця грошових коштів, виходячи зі змісту статті 2 Закону України «Про банки і
банківську діяльність», виступають кредитні установи, що мають право здійснювати такі операції, як
розміщення залучених грошових коштів фізичних і юридичних осіб від свого імені, на власних
умовах та на власний ризик.
Як відзначає Н.Н. Захарова, кредитною установою є банк чи інша кредитна організація1. Основна
функція банку - посередництво в платежах і кредиті.
Згідно зі статтею 47 Закону України «Про банки і банківську діяльність» банки на підставі
банківських ліцензій мають право здійснювати такі банківські операції, як розміщення залучених
коштів від свого імені, на власних умовах та на власний ризик. У теперішній час в Україні
кредитуванням населення на індивідуальне житлове будівництво займається Ощадний банк України.
Але, як зазначено в ч. 2 ст. 4 Зщкону України «Про банки і банківську діяльність», банки в Україні
можуть функціонувати і як спеціалізовані, до яких, крім ощадних, також відносяться й іпотечні
банки. Що стосується визначення поняття «інша кредитна організація», то ні Проект ЦК України, ані
Закон України «Про банки і банківську діяльність» якогось тлумачення цього поняття не дають. У
цьому випадку можливо погодитись з Н.Н. Захаровою, яка дає таке визначення цього поняття. До
інших кредитних організацій треба віднести «небанківські кредитні організації, що .мають право
здійснювати, зокрема, банківські операції, передбачені діючим законодавством». У якості прикладу
іншої кредитної установи можна навести таку організацію, як ломбард.
Право підприємств виступати кредитодавцями передбачено Законом України «Про підприємства в
Україні». Так, в п. 5 статті 24 вищевказаного Закону визначено, що підприємство може поставляти
продукцію, виконувати роботи, надавати послуги в кредит з оплатою покупцями (споживачами)
процентів за користування цим кредитом.
Аналіз лише цих законодавчих актів вже вказує, що в Україні, крім кредитних установ, кредитування
можуть здійснювати підприємства та інші організації, незалежно від їх організаційно-правової
форми, діяльності та форми власності.
Як одного із можливих суб'єктів договору кредитування індивідуального житлового будівництва, в
якості кредито-давця, можна також розглянути кредитні спілки.
«...Практичне значення кредитних спілок зараз, - як пише О. Старцев, - подібне до популярних у
минулому «кас взаємодопомоги» - кредитування виключно своїх членів, між якими в подальшому
розподіляються отримані доходи».
Кредитна спілка - це неприбуткова організація, заснована фізичними особами на кооперативних
засадах з метою задоволення потреб її членів у взаємному кредитуванні, наданні фінансових послуг
шляхом об'єднання грошових внесків3 3 цього визначення поняття кредитної спілки можна зробити
висновок, що головною метою діяльності кредитної спілки є фінансовий і соціальний захист своїх
членів шляхом залучення їхніх особистих заощаджень для взаємного кредитування, фінансової
підтримки, підприємницьких ініціатив і надання інших фінансових послуг своїм членам.
Встановлення видів кредитів, що надаються кредитною спілкою належить до компетенції правління
кредитної
спілки. Тобто є всі підстави для того, що кредитна спілка може самостійно встановити і надавати
своїм членам кредит на індивідуальне житлове будівництво. Зокрема, законом це не забороняється.
Це насамперед підкріплює і той факт, які види кредитів, що надаються кредитною спілкою, умови
надання та строки повернення кредитів, а також способи забезпечення кредитних зобов'язань, вимоги
щодо забезпечення погашення кредитів кредитна спілка має право встановлювати самостійно.
Кредитна спілка відповідно до свого статуту надає своїм членам кредити на умовах їх платності,
строковості та забезпеченості. Кредит може надаватися як готівкою, так і в безготівковій формі у
розмірі, що визначається статутом спілки. Щоправда, розмір кредиту наданого одному члену
кредитної спілки, не може перевищувати 10 відсотків активів цієї організації. Як свідчить практика,
кредитні спілки спеціалізуються саме на «мікрокредитах». Але звертаючись до Положення про
погодження Статуту кредитних спілок, кредити надаються на підставі заяви і після укладення угоди
між спілкою та позичальником і можуть бути короткостроковими та довгостроковими. Тому спроба
надання довгострокових кредитів на індивідуальне житлове будівництво, хоч як часткова допомога в
будівництві житлового будинку, кредитними спілками теж може бути застосована. Вказана
організація надає змогу її членам накопичити відповідну потрібну суму грошей.
Розгляд заяв членів кредитної спілки про надання кредитів і прийняття рішень з цих питань, а також
здійснення контролю за своєчасним поверненням наданих кредитів відноситься до компетенції
кредитного комітету кредитної спілки.
Згідно з Положенням більшість спілок надає кредити під заставу майна або майнових прав. Також це
є обов'язковим, якщо отриманий кредит у частині перевищує грошовий внесок члена спілки. В цьому
випадку в якості предмета застави можуть виступати придбаний будівельний матеріал, незавершене
будівництво або збудований будинок.
Таким чином, аналізуючи вищевикладене, можна зробити висновок, що надання кредитів своїм
членам є головною функцією кредитної спілки і, якщо не існує ніяких суперечок із законом на
предмет можливості надання кредиту своїм членам на індивідуальне житлове будівництво згідно з
призначенням самої кредитної спілки, він може бути наданий.
Що стосується питання, хто ж може виступати в якості кредитоодержувача, то до цієї сторони
договору кредитування житлового будівництва можуть бути віднесені як громадяни, так і юридичні
особи (комерційні та некомерційні організації, зареєстровані у встановленому законодавством
порядку). До кредитоодержувачів-юридичних осіб треба віднести: державні будівельні підприємства,
приватні будівельні компанії та ін., які мають дозвіл на здійснення житлового будівництва. Слід
звернути увагу на те, що в цій роботі в якості потенційних кре-дитоодержувачів будуть розглядатись
тільки фізичні особи (громадяни).
До кредитоодержувачів-фізичних осіб (громадян) насамперед треба віднести громадян України, які
на момент отримання кредиту були повністю дієздатними. Цей правовий стан виникає у громадян з
18 років. Але дієздатність у повному обсязі може виникнути і раніше, а саме з моменту одруження,
якщо це відбулось до 18 років, або у випадку, як передбачає Проект ЦК України, оголошення особи,
яка досягла 16-річного віку емансипованої, тобто оголошення неповнолітнього повністю дієздатним
при наявності окремих умов (наприклад, якщо неповнолітній, що досяг 16-річного віку, працює за
трудовим договором, в тому числі за контрактом або за згодою батьків, усиновлювача або
піклувальника, займається підприємництвом). Емансипація відбувається згідно з рішенням органу
опікунства та піклування, за згодою обох батьків, усиновлювача або піклувальника, а при відсутності
такої згоди - за рішенням суду.
Слід також звернути увагу на деяку особливість суб'єкта договору кредитування індивідуального
житлового будівництва з боку потенційного кредитоодержувача. Крім вищевказаних вікового цензу
та наявності повної дієздатності забудовника, треба відзначити, що особа, яка бажає отримати кредит,
перш за все повинна мати земельну ділянку, призначену для будівництва та обслуговування
житлового будинку та господарських будівель під подальшу забудову. Для того, щоб особа мала
змогу отримати таку ділянку, вона повинна перебувати на квартирному обліку для поліпшення своїх
житлових умов при виконавчих комітетах міських, селищних та сільських Рзд народних депутатів.
Земельна ділянка для подальшої забудови надається громадянину при підході черги на отримання
такої ділянки за місцем перебування його на квартирному обліку.
Важливо відзначити і те, що на теперішній час для прийняття громадянина на квартирний облік існує
так званий ценз осілості (наприклад, згідно з п. 4 Постанови № 5 виконавчого комітету Харківської
обласної Ради народних депутатів і Президії обласної ради професійних спілок від 11 січня 1985 року
«Про введення в дію Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов і надання
їм житлових приміщень в Українській РСР» «тривалість часу постійного мешкання громадян, а також
прописки, необхідної для прийняття на квартирний облік у м. Харкові, встановити не менше п'яти
років...». Для отримання кредиту на індивідуальне житлове будівництво п. 2.5 «Правил...» також
передбачена наявність постійної прописки потенційного кре-дитоодержувача). Вкажемо, що такий
точно строк мешкання та прописки громадянина в одному населеному пункті встановлений і для
прийняття його на облік для отримання земельної ділянки під забудову.
При кредитуванні індивідуального житлового будівництва банк або підприємство можуть вимагати
надання цілої низки відомостей, а саме1: про склад сімї та її середньомісячні прибутки та витрати за
останні півроку; докладно розповісти про свою освіту, місце роботи та фах, трудовий стаж та рід
занять (як правило, ці дані відображаються в анкеті, яку повинен заповнити потенційний
кредитоодержувач в кредитному відділі. Також особлива увага приділяється кредитній історії
клієнта, в якій можуть бути відображені відомості щодо стосунків потенційного кредитоодержувача з
правоохоронними органами, доля попередніх кредитів, що надавались кредитоодержувачу.
Слід також звернути увагу на такий важливий факт: якщо потенційний кредитоодержувач вирішить
приховати будь-які відомості про себе, які складають визначений інтерес кредитодавця, і
кредитодавець про це дізнається, то видачу кредиту може бути припинено на будь-якому етапі.
Враховуючи вищевикладене, можна зробити такі висновки, що суб'єктом договору кредитування
житлового будівництва, з боку кредитодавця, може бути не лише банк чи інша кредитна установа, а й
інші юридичні особи. Кредит може бути надано не тільки грошима, але й іншим майном, зокрема
будівельними матеріалами, які надають підприєм-ства-виробники в якості товарного кредиту.
Що стосується кредитоодержувачів, то суб'єктами договору з цього боку можуть бути громадяни
України, які мають повну дієздатність, іноземні громадяни та особи без громадянства з урахуванням
обмежень, передбачених діючим законодавством України. Слід звернути увагу на той факт, що
досягнення певного віку та наявність повної дієздатності є тільки загальною підставою для
отримання кредиту, але не гарантією, що потенційний кредитоодержувач (забудовник) зможе
отримати без наявності вище передбачених умов сам кредит.
Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть стати суб'єктами договору кредитування
індивідуального житлового будівництва з урахуванням певних обмежень, передбачених діючим
законодавством України. Наприклад, згідно з п. 13 ст. 6 Земельного кодексу «іноземним громадянам і
особам без громадянства земельні ділянки у власність не передаються». З цього можна зробити
висновок, що, як вже було вказано вище, при відсутності рішення відповідного органу місцевої влади
про виділення земельної ділянки для забудови в натурі документи до розгляду не приймаються і
кредит не надається. Неабияким є й той факт, що згідно з ч. З ст. 11 Закону України «Про заставу»
заставодавцем при заставі майна може бути його власник, який має право відчужувати заставлене
майно на підставах, передбачених законом, а також особа, якій власник у встановленому порядку
передав майно і право застави на це майно. З цього випливає те, що іноземний громадянин та особа
без громадянства, не маючи права власності на земельну ділянку, не можуть передати її під
забезпечення отриманого кредиту.
5. Особливості кредитування молодіжного житлового будівництва
Слід звернути увагу на те, що в останній час істотно поширився спосіб розв'язання житлової
проблеми (зокрема для молоді) шляхом надання пільгового довгострокового державного кредиту
молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) житла. Відповідне
Положення про порядок надання вищевказаного кредиту затверджено Постановою Кабінету
Міністрів України від 17 травня 1999 року № 825.
Основні тези цього Положення можна визначити таким чином.
Кредити на придбання житла надаються молодим сім'ям, де вік подружжя не повинен перевищувати
28 років, а також самотнім молодим особам того ж віку. Обов'язковою умовою надання кредиту є
перебування претендента на отримання кредиту на квартирному обліку для поліпшення своїх
житлових умов.
Що стосується механізму надання кредиту, то тут хотілося б зауважити, що надаються вони не у
вигляді грошових коштів, а як окрема, визначена квартира, вартість якої погашається грошима.
Однією з необхідних умов надання кредиту є внесення у банк на особистий рахунок не менш як 10
відсотків вартості будівництва квартири нормативної площі, якщо її фактична площа більша або
дорівнює визначеній нормі, та фактичної вартості будівництва квартири, якщо її площа менша, ніж
нормативна.
За існуючими нормативами на кожну особу припадає 21 квадратний метр загальної площі плюс 10
квадратних метрів на сім'ю. Якщо квартира перевищує ці нормативи, одержувач повинен сплатити
надлишок відразу.
Термін повернення кредиту розрахований на 30 років з часу отримання документів на користування
збудованим
житлом. Необхідно також зазначити, що надане житло до погашення кредиту та відсотків за
користування ним знаходиться під заставою у кредитодавців.
Згідно з Положенням внески на рахунок до банку слід робити щоквартально, до повного погашення
суми зобов'язань. Плата за кредит встановлюється у розмірі трьох відсотків річних. Існує також ціла
низка пільг при погашенні боргу. Так, сім'ї, що мають дітей, відсотки за користування кредитом не
сплачують, при наявності двох дітей чверть суми боргу сплачується за рахунок бюджету, а якщо в
сім'ї троє і більше дітей - за рахунок бюджету сплачується половина суми кредиту. При несплаті або
частковій несплаті визначеного щоквартального платежу, кредитор стягує пеню у розмірі двох
облікових ставок Національного банку України неспла-ченої суми за кожний день затримки.
Звичайно, що ніхто не може заборонити і сплату вартості квартири швидше, чим це встановлено
договором, якщо є така можливість.
Кредитною угодою визначаються умови переходу права власності на збудоване (реконструйоване)
житло та господарські приміщення до позичальника. Житло, побудоване за рахунок коштів кредиту, є
власністю позичальника. Позичальник зобов'язаний передати у заставу побудоване житло за угодою
застави на період до повного погашення наданого кредиту. У разі невиконання позичальником умов
кредитної угоди дирекція або відділення здійснюють заходи щодо стягнення заборгованості та інші
дії, передбачені умовами кредитної угоди. Якщо позичальник відмовляється від погашення кредиту
на будь-якому етапі дії кредитної угоди ця угода розривається у порядку, визначеному кредитною
угодою. При цьому позичальнику згідно з умовами кредитної угоди повертаються попередній внесок
та кошти, сплаченним у порядку повернення кредиту, крім відсотків за користування кредитом. Після
розірвання кредитної угоди дирекція або відділення має право укласти кредитну угоду з іншим
позичальником, який бере на себе зобов'язання щодо подальшого погашення кредиту з урахуванням
частини коштів сплаченої разом з попереднім внеском колишнім позичаль ником.
Розділ 2. Здійснення права на житло шляхом переходу його у власність
Одним із засобів реалізації громадянами права на житло, що передбачені Конституцією України, є
набуття його у власність. Діюче законодавство надає широкий спектр засобів здійснення цього права.
До них, зокрема, відносяться договори купівлі-продажу, міни, довічного утримання, дарування, а
також приватизації та спадкування Проект ЦК України помітно розширює вказаний перелік та
передбачає також договір ренти, інші договори, що не були врегульовані діючим законодавством.
Отже, розглянемо ці засобі отримання житла у власність.
§1. Приватизація житла
Приватизація житла є дещо новим правовим інструме-знтом у нашій країні. В ранні радянські часи
широке розповсюдження мали процеси вилучення майна на користь держави, протилежні
приватизації, - націоналізація, реквізиція, конфіскація. Зараз, коли Конституція України проголосила
рівність усіх форм власності, пропорційного розвитку отримує кожна з них. Цей процес невідривне
пов'язаний з необхідністю переходу деякої частини державної власності у приватну власність як за
кошти, так і безкоштовно, щоб подолати той дисбаланс, який спостерігався донедавна між формами
власності. Саме цей процес переходу власності від держави До приватних власників дістав назву
приватизації. Унікальність приватизації для нашої країни полягає ще й у тому, що за радянських часів
хоч на примітивному рівні, але все ж існували договори купівлі-продажу, міни, дарування, які
опосередковували врегульований державою процес привласнення майна громадянами. Навпаки,
такий спосіб отримання майна у власність як приватизація почав своє законодавче зекріплення, так
би мовити, з білого листа.
1. Поняття та особливості приватизації житла
Значне розповсюдження, якого набула приватизація у житловій сфері, обумовлюється тим, що у
радянські часи житло за малим винятком перебувало саме у державній власності, а ті, хто
безпосередньо проживав у ньому, були лише наймачами. У приватній власності знаходилось
переважно житло у сільської місцевості, що було побудовано за власні кошти та власними силами
громадян. Адже там житлове будівництво велося значно повільніше, ніж у містах. Тому у міських
жителів майже вперше з'явилася можливість отримати житло, що займалося ними на умовах
соціального найму у приватну власність. Передумовою тому стало прийняття Конституції України,
Законів України «Про власність» та «Про приватизацію державного житлового фонду». Саме завдяки
приватизації житла отримав розвитку ринок житла. Як наслідок, набули значення договори з житлом,
які опосередковували перехід права власності на приватне житло. Зараз, щоб здійснити право на
житло, не обов'язково дотримуватись процедури постання на облік осіб, що потребують поліпшення
житлових умов, знаходитись у черзі на отримання житла, отримувати ордер, а вже потім тільки
вселятись у житло. Адже є реальна альтернатива у вигляді отримання житла в приватному житловому
фонді у власність чи користування. Житлова сфера все більш підкоряється суто приватноправовим та
ринковим законам попиту та пропозиції, потреби та можливостей. Це значною мірою стало
можливим завдяки приватизації житла, великі обсяги якої обумовлюються ще й тим, що вона
значною мірою замислювалась як безкоштовний процес отримання житла його наймачами у приватну
власність. Зараз приватизація житла продовжується, тому необхідно зрозуміти її юридичну природу
та ті механізми, що впливають на процес її здійснення.
Приватизація державного житлового фонду (далі -приватизація житла) - це відчуження квартир
(будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та
належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. і.), державного житлового
фонду на користь громадян України. Таким чином, можна зробити висновок, що приватизація - це
підстава припинення права державної власності та водночас підстава виникнення права приватної
власності. Підстави виникнення, зміни та припинення суб'єктивних прав і обов'язків у цивільному
праві іменуються юридичними фактами. З цієї позиції доцільно розглянути і приватизацію.
Звичайно, до події приватизацію віднести не можна, оскільки подія - це обставина, яка протікає
незалежно від волі людини. Тоді логічно зробити припущення, що приватизація є дією, тобто
юридичним фактом, що змінюється по волі особи. Очевидно, що дії, направлені на приватизацію, є
правомірними. Виникає питання про те, що має місце при приватизації - юридичний вчинок чи акт?
Відомо, що юридичний вчинок -це правомірні дії, що породжують цивільно-правові наслідки
незалежно, а іноді навіть всупереч наміру людини, що здійснює юридичний вчинок. У свою чергу,
юридичний акт - це правомірна дія, що породжує відповідні юридичні наслідки лише тоді, коли вони
здійснені зі спеціальним наміром викликати їх. Не викликає сумніву, що особи, які беруть участь у
приватизації, бажають, щоб житлове приміщення перейшло із державної власності у приватну, тобто
при приватизації житла має місце дія у вигляді юридичного акту. У свою чергу до юридичних актів
відносять правочини та адміністративні акти. Щоб зробити висновок, чи є роздержавлення житла
правочином чи це адміністративний акт, необхідно проаналізувати процедуру цього акту.
Відповідно до ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» органи
приватизації на підставі заяви громадянина приймають рішення про приватизацію, згідно з яким
житло передається у приватну власність. Така передача житла у власність громадян оформлюється
свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах приватизації та не
потребує нотаріального посвідчення. Отже, у межах цього акту Закон передбачає, по-перше,
наявність волі громадянина на приватизацію житла; по-друге, прийняття відповідного рішення
органом приватизації, який у конкретних правовідносинах впроваджує волю держави, що виражена у
Законі. Мабуть саме тому, хоч і не у зв'язку з приватизацією житла, передачу об'єктів приватизації
відносять до договорів, тобто до двосторонніх правочинів.
Враховуючи способи приватизації, наведені у ст. 38 Закону України «Про приватизацію державного
житлового фонду», можна зробити висновок, що цей договір може бути як безоплатним, так і
сплатним. Більше того, останній поіме-новано продажем, тобто передбачається, що це договір ку-
півлі-продажу. Безоплатну приватизацію житла у приватну власність можна віднести до такого
різновиду дарування як пожалування.
Об'єктом приватизації житла є житлові приміщення, що знаходяться у державному житловому фонді,
тобто житловому фонді місцевих Рад та житловому фонді, який знаходиться у повному
господарському віданні чи оперативному управлінні державних підприємств, організацій, установ.
Не підлягають приватизації: квартири-музеї; квартири (будинки), розташовані на територіях закритих
військових поселень, підприємств, установ та організацій, природних та біосферних заповідників,
національних парків, ботанічних садів, дендрологічних, зоологічних, регіональних ландшафтних
парків, парків-пам'яток садово-паркового мистецтва, істо-рико-культурних заповідників, музеїв-
заповідників; кімнати в гуртожитках; квартири (будинки), які перебувають в аварійному стані (в яких
неможливо забезпечити безпечне проживання людей); квартири (кімнати, будинки), віднесені у
встановленому порядку до числа службових, а також квартири (будинки), розташовані в зоні
безумовного (обов'язкового) відселення, забруднені внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС (п. 2 ст.
2 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»).
Отже, Закон містить ряд обмежень щодо об'єктів приватизації та має вичерпний перелік тих категорій
житла, що не може бути приватизованим. Але у кожному випадку відмови від приватизації необхідно
з'ясувати, чи дійсно мають місце ті підстави, за якими така відмова може статися. Наприклад,
службове житло не підлягає приватизації. Тому необхідно з'ясувати, чи є житлове приміщення
службовим, чи набуло цього статусу належним чином, або, навпаки, вже позбулося його. Так,
постановою КМ України «Про зміну та визнання такими, що втратили чинність, деяких рішень Уряду
УРСР з питання надання житлових приміщень у будинках радгоспів» від 11 липня 1992 р. № 391
скасовано статус службового житла у будинках радгоспів. Отже, ті особи, яким раніш надавалося
службове житло у радгоспах, вже можуть його приватизувати. Як вже зазначалося вище, приватизації
не підлягають кімнати у гуртожитках. Але якщо будинок дійсно є гуртожитком, то для цього не
достатньо розпорядження адміністрації підприємства чи навчального закладу. Згідно з п. 5
Примірного положення про гуртожитки, що затверджено Постановою Ради Міністрів УРСР від 3
червня 1986 року № 208, жилі будинки повинні реєструватися як гуртожитки у місцевому виконкомі.
Тобто без належної реєстрації у місцевому виконкомі житловий будинок не може бути визнаний
гуртожитком, а особи, що проживають в ньому, позбавлені права на приватизацію. Це, передусім,
стосується так званих малосімейних будинків, які мають жилі приміщення, що складаються з однієї
чи кількох кімнат та перебувають у відособленому користуванні сімей. Вважаємо, що не може бути
Ьерешкод у приватизації таких жилих приміщень.
Приватизація квартир у будинках, включених до плану реконструкції поточного року, здійснюється
після її проведення власником (володарем) будинку. Наймачі, які проживали у квартирах до початку
реконструкції, після проведення реконструкції мають пріоритетне право на приватизацію цих
квартир. Одноквартирні будинки, а також квартири в будинках, включених до планів ремонту,
можуть бути приватизовані до його проведення за згодою наймачів з наданням їм відповідної
компенсації у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Громадянин на власний вибір може приватизувати житло, яке він наймає у будинках державного
житлового фонду чи продовжувати користуватись ним на умовах житлового найму. Згідно зі ст. 7
Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» за громадянами, які не виявили
бажання приватизувати займане ними житло, зберігається чинний порядок одержання і користування
житлом на умовах найму. В цьому виявляється приватна, цивільно-правова складова приватизації
житла. У той же час приватизація за своєю сутністю не позбавлена також адміністративно-правового
впливу. Адже органи приватизації не мають права відмовити мешканцям квартир (будинків) у
приватизації займаного ними житла, за винятком обмежень, що встановлені для приватизації деяких
категорій житла, про які вже йшлося вище (квартири-музеї; квартири (будинки), розташовані на
територіях закритих військових поселень, тощо). Тому лише громадянин може як відмовитись, так і
погодитись на приватизацію найманого ним житла з державного житлового фонду. Його контрагенти
-державні приватизаційні органи - у разі виявлення відповідної волі громадянина щодо приватизації
житла мають лише обов'язок здійснити оформлення необхідних приватизаційних документів та, за
малим винятком, не можуть відмовити у приватизації.
Отже, кожен може визначитись, яким засобом він буде задовольняти свої потреби у житлі - чи стає
приватним власником житла та може не лише користуватися ним, а ще й вільно розпоряджатись, чи
залишається наймачем житла у державному житловому фонді. Зараз приватні власники та наймачі
житла у державному житловому фонді мають практично рівні обов'язки щодо утримання житла.
Дійсно, ті особи, що приватизували своє житло, вже не сплачують квартирної платні, що фактично є
найомною платою за договором соціального найму житла. Але вони згідно з п. 33 Положення
Державного комітету по житлово-комунальному господарству України «Про порядок передачі
квартир (будинків) у власність громадян» № 56 від 15.09.92 сплачують витрати на утримання
будинку та прибудинкової території, які зараз не перевищують розмір квартирної плати та вартості
комунальних послуг. Але квартирна платня та витрати на утримання будинку та прибудинкової
території- це вже два різні платежі і в майбутньому, не виключено, їхні вартісні показники будуть
відрізнятись. Крім того, судячи із тенденцій розвитку нашого законодавства, у майбутньому власники
житла повинні будуть сплачувати податок на нерухомість. З цього приводу вже прийнята відповідна
Постанова Верховної Ради України «Про проект Закону України «Про податок на нерухоме майно
(нерухомість)» № 115/97-ВР від 26 лютого 1997 року. Але водночас держава зобов'язується
підтримувати приватизований житловий фонд. Наприклад, розроблений Порядок участі в організації
та фінансуванні ремонту приватизованих житлових будинків їх колишніх власників, затверджений
Постановою КМ України від 8 жовтня 1992 р. № 572. У ньому серед іншого зазначено, що колишній
власник будинку (держава) фінансує проведення першого після приватизації ремонту будинку, що
повинен носити комплексний характер, тобто включати виконання необхідних робіт, пов'язаних з
усуненням виявлених при обстеженні несправностей та пошкоджень усіх елементів будинку. Отже,
всі ті зміни, що відбуваються зараз в житловій сфері, відповідають меті приватизації державного
житлового фонду, якою є створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу
задоволення потреб у житлі, залучення громадян до участі в утриманні і збереженні існуючого житла
та формування ринкових відносин. Саме інтеграція житлової сфери у ринкову економіку дозволить
здійснювати належне утримання житлового фонду, будівіництво нового житла, залучення
кредитування у сегменти обслуговування та будівництва житла. Приватизація житла здійснюється за
допомогою житлових чеків. Житлові чеки - це приватизаційні папери, які одержують всі громадяни
України і використовують при приватизації державного житловего фонду. Чеки також можуть
використовуватись для приватизації частки майна державних підприємств, земельного фонду.
Номінальна вартість житлового чеку визначається відновною вартістю наявного державного
житлового фонду з розрахунку на кожного громадянина України, Ця вартість підлягає періодичній
індексації відповідно до рішень Кабінету Міністрів України. Тобто правом на отримання житлових
чеків користується кожен громадянин України; приватизувати за їх допомогою житло можуть лише
ті, хто проживає у квартирах (будинках) державного житлового фонду або перебував на обліку тих,
хто потребує поліпшення житлових умов. В іншому випадку житлові чеки можуть використовуватись
для приватизації частки майна державних підприємств у процесі корпоратизації та земельного фонду.
Житлові чеки не були емітовані у готівковому вигляді, тому з самого початку почали
використовуватись у формі безготівкових рахунків, що відкривались відділеннями Ощадбанку на
кожного громадянина України. Отже, житлові чеки стали тим еквівалентом, за яким саме житло з
державного житлового фонду надходило у приватну власність проживаючих у ньому осіб.
2.Способи приватизації житла
Ст. З Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» передбачила безоплатну
приватизацію житла та приватизацію житла з продажем надлишків загальної площі квартир
(будинків) громадянам України, що мешкають у них або перебувають у черзі потребуючих
поліпшення житлових умов. В останньому випадку йдеться вже про сплатну приватизацію житла.
Розглянемо ці способи приватизації житла докладніше.
Безоплатна приватизація житла. Згідно з п. 1 ст. 5 Закону України «Про приватизацію державного
житлового фонду» при безоплатній приватизації житла передачі громадянам підлягають квартири
(будинки) з розрахунку санітарної норми 21 квадратний метр загальної площі на наймача і кожного
члена його сім'ї та додатково 10 квадратних метрів на сім'ю. Зазначені квартири (будинки)
передаються наймачеві та членам його сім'ї безоплатно. Загальна площа квартири (будинку)
визначається як сума площ жилих і підсобних приміщень квартири (будинку), веранд, вбудованих
шаф, а також площ лоджій, балконів і терас, які враховуються з використанням таких коефіцієнтів:
для лоджій - 0,5, для балконів і терас - 0,3. Розмір загальної площі, що належить кожному наймачеві у
квартирі, де мешкають два і більше наймачів, визначається як сума площ займаних жилих кімнат з
урахуванням площі балконів, лоджій та терас і площі підсобних приміщень квартири, яка
розподіляється між усіма наймачами пропорційно площі займаних ними жилих кімнат.
До членів сім'ї наймача включаються лише громадяни, які постійно проживають у квартирі (будинку)
разом з наймачем або які тимчасово відсутні та за ними зберігається право на житло.
Якщо загальна площа квартири менша площі, яку має право отримати сім'я наймача безоплатно,
наймачу та членам його сім'ї видаються житлові чеки, сума яких визначається виходячи з розміру
недостатньої площі та відновної вартості одного квадратного метра. Враховуючи, що кожний
громадянин України має право приватизувати займане ним житло безоплатно в межах номінальної
вартості житлового чеку або з частковою доплатою лише один раз, житлові чеки, що залишаються
таким чином, можуть далі використовуватись лише для приватизації частки майна державних
підприємств та земельного фонду.
Незалежно від розміру загальної площі безоплатно передаються у власність громадян займані ними:
1) однокімнатні квартири; 2) квартири (будинки), одержані у разі знесення або відселення всіх сімей з
будинків (частин будинків), які належали їм на праві власності, якщо колишні власники не одержали
за ці будинки (частини будинків) грошової компенсації; 3) квартири (будинки), в яких мешкають
громадяни, котрим встановлена ця пільга Законом України «Про статус і соціальний захист громадян,
які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи»; 4) квартири (будинки), в яких мешкають
громадяни, удостоєні звання Героя Радянського Союзу, Героя Соціалістичної Праці, нагороджені
орденом Слави трьох ступенів, ветерани Великої Вітчизняної війни, воїни-інтернаціоналісти, інваліди
І і II груп, інваліди з дитинства, ветерани праці, що пропрацювали: не менше 25 років - жінки, ЗО
років - чоловіки, ветерани Збройних Сил та репресовані особи, реабілітовані згідно із Законом
України «Про реабілітацію жертв політичних репресій в Україні», 5) квартири (будинки), в яких
мешкають сім'ї загиблих при виконанні державних і громадських обов'язків та на виробництві; 6)
квартири (будинки), в яких мешкають військовослужбовці, котрим встановлена пільга Законом
України «Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей»; 6) квартири
(будинки), в яких мешкають багатодітні сім'ї (сім'ї, що мають трьох і більше неповнолітніх дітей). Як
бачимо, відносно певного житла та деяким категоріям громадян Законом України «Про приватизацію
державного житлового фонду» були забезпечені пільгові умови приватизації житла. Це повністю
відповідає ст. 1 Конституції України, оскільки наша країна є, крім іншого, соціальною державою та
саме соціальні гарантії деяким категоріям громадян стали основою визначення додаткових підстав
щодо безоплатної приватизації житла понад встановлену санітарну норму.
Розмір житла може перевищувати санітарну норму 21 квадратний метр загальної площі на наймача і
кожного члена його сім'ї та додатково 10 квадратних метрів на сім'ю і громадяни можуть не
підпадати під означені вище пільги. Але навіть у цьому випадку громадяни можуть приватизувати
житло безоплатно. Для цього громадянам до приватизації займаних квартир необхідно переселитись
у квартири меншої площі. При цьому їм виплачується грошова компенсація за різницю між
загальною площею займаної квартири і квартири, що надається, у розмірі і порядку, які визначаються
Кабінетом Міністрів України. Відповідно до цього розроблений Порядок виплати грошової
компенсації наймачам за заміну займаних квартир на квартири меншою площею, затверджений
постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572. У п. 9 Порядку вказано, що
розмір компенсації громадянам за здану загальну площу при заміні квартири на квартиру меншою
площею визначається добутком вартості одного квадратного метра загальної площі житла нового
будівництва в даному населеному пункті в рік заміни квартири на різницю в загальній площі квартир,
яка здається і одержується громадянином. Органи місцевої державної адміністрації і місцевого
самоврядування, державні підприємства, організації, установи, у повному господарському віданні або
оперативному управлінні яких знаходиться державний житловий фонд, повинні сприяти громадянам,
котрі бажають замінити квартири (будинки) більшої площі на квартири (будинки) меншої площі. Але
при такому переселенні громадян у житло меншої площі в отриманому житлі повинні додержуватись
норми мінімальної забезпеченості житлової площі на кожного з членів сім'ї.
Сплатна приватизація житла має місце тоді, коли загальна площа квартири (будинку) перевищує
площу, яку має право отримати сім'я наймача безоплатно та якщо немає підстав для безоплатної
приватизації квартир (будинків) незалежно від розміру їх загальної площі. У цьому випадку наймач
має право здійснити доплату цінними паперами, одержаними для приватизації державних
підприємств чи землі, а у разі їх відсутності - грошима. Отже, в цьому випадку йдеться саме про
доплату, а не про оплату за приватизоване житло. Тобто особи, що приватизують житло,
використовують право на безоплатну приватизацію санітарної норми житла виходячи з 21
квадратного метра на наймача і кожного члена його сім'ї та додатково 10 квадратних метрів на сім'ю
та доплачують лише за ті надлишки житлової площі, що перевищують вказану норму.
Сума доплат визначається множенням розміру надлишкової загальної площі на вартість одного
квадратного метра. П. 6 ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»
встановлює, що оплата вартості надлишків площі приватизованого житла може провадитись
громадянами у розстрочку на 10 років за умови внесення первинного внеску в розмірі не менше 10
відсотків суми, що підлягає виплаті. При цьому громадянин дає органу приватизації письмове
зобов'язання про погашення суми вартості, що залишається несплаченою. Тобто розроблений досить
М'який порядок сплати вартості надлишків площі приватизованого житла, що враховує соціальне
становище населення та дозволяє практично кожному за його бажанням приватизувати займане ним
житло, у тому числі і за гроші.
3.Оформлення приватизації житла
Ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» також встановлює, що
приватизація державного житлового фонду здійснюється уповноваженими на це органами,
створеними місцевою державною адміністрацією та органами місцевого самоврядування,
державними підприємствами, організаціями, установами, у повному господарському віданні або
оперативному управлінні яких знаходиться державний житловий фонд. У той же час підготовку та
оформлення документів про передачу у власність громадян квартир (будинків) може бути покладено
на спеціально створювані органи приватизації (агентства, бюро, інші підприємства). Незважаючи на
те, що приватизація житла, як правило, є безоплатною, при приватизації житла громадяни повинні
сплатити вартість послуг за оформлення документів на право власності на квартири (будинки),
розцінки на які встановлюються місцевими органами державної виконавчої влади.
Як вказувалося вище, підставою для оформлення приватизаційної справи є заява особи, що виявила
бажання приватизувати займану ним та членами його сім'ї квартиру чи інше житло. Для приватизації
житла та оформлення відповідної заяви необхідною є письмова згода всіх повнолітніх членів сім'ї, які
постійно мешкають в даній квартирі (будинку), в тому числі тимчасово відсутніх, за якими
зберігається право на житло. При оформленні заяви на приватизацію квартири (будинку) громадянин
бере на підприємстві, що обслуговує жилий будинок, довідку про склад сім'ї та займані приміщення.
У довідці вказуються члени сім'ї наймача, які прописані та мешкають разом з ним, а також тимчасово
відсутні особи, за якими зберігається право на житло. . У довідці вказуються новонароджені та на них
розраховується норма площі, що передається безкоштовно, незалежно від строку їх народження та
введення в дію Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду». Відомості про
займані наймачем приміщення, їх площа наводяться згідно з інвентаризаційними матеріалами, які
зберігаються у державному підприємстві по обслуговуванню житла. При відсутності
інвентаризаційних матеріалів або невідповідності інформації про їх фактичний стан, що викликано
проведенням ремонту чи реконструкцією будинку, підприємство по обслуговуванню житла
відновлює їх через бюро технічної інвентаризації. Уточнення необхідних для приватизації квартир
(будинків) даних шляхом обстеження можуть здійснювати підприємства, на які покладені обов'язки з
оформлення документів по приватизації державного житлового фонду. Це, з одного боку, захищає
права всіх членів сім'ї наймача щодо здійснення ними приватизації житла та, з іншого боку, дозволяє
безпомилково визначити об'єкт приватизації. Наприклад, якщо до квартири належать якісь
господарські споруди і приміщення (підвали, сараї), вони також включаються до складу
приватизованого майна, що відповідає ч. 1 ст. 1 Закону України «Про приватизацію державного
житлового фонду». При наявності у наймача або членів його сім'ї пільги на безоплатне одержання
займаного житла незалежно від розміру загальної площі до заяви додається відповідний документ
(копія посвідчення, довідка та інше), що підтверджує право на пільгові умови приватизації.
Громадянами, що приватизують житло, повинен визначатись уповноважений власник квартири
(будинку), на ім'я якого відкривається особистий рахунок для сплати за житлово-комунальні послуги
та витрати на ремонт будинку. Але усі співвласники згідно з існуючою між ними домовленістю чи в
рівних долях несуть ці комунальні витрати на утримання житла, користуються рівними з
уповноваженим власником правами щодо володіння, користування та розпорядження
приватизованим житлом.
Передача квартир (будинків) у власність громадян здійснюється на підставі рішень відповідних
органів приватизації, що приймаються не пізніше місяця з дня одержання заяви громадянина. На
підставі оформленого розпорядження орган приватизації готує паспорт на квартиру, а на
одноквартирний будинок - паспорт на домоволодіння, свідоцтво про право власності на житло та
реєструє його У спеціальній реєстровій книзі. Отже, передача квартир (будинків) у приватну
власність з доплатою, безоплатно чи з компенсацією оформляється Свідоцтвом про право власності
на квартиру (будинок), яке реєструється в органах приватизації не потребує нотаріального
посвідчення, та підлягає реєстрації в органах технічної інвентаризації. Саме це Свідоцтво є
правовстановлюючим документом, який засвідчує право власності на житло.