Лекции по экономике недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

Экономика недвижимости

1. Определение понятия “недвижимость”

Частная собственность – это имущество частных лиц (юридических или

физических). Имущество принято делить на движимое и недвижимое.

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество,

недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные

объекты, и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты , перемещение которых

без несоизмеримого ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,

многолетние насаждения, здания, сооружения (улучшения). К недвижимым

вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и

морские суда, космические объекты.

Недвижимое имущество обычно является суммой из пяти

составляющих(четыре из которых выражают физические свойства, пятая –

юридические): земельный участок (1) + объекты над участком (2) + природные

ресурсы под участком (3) + воздушные пространства над участком (4) + комплекс

прав на объект недвижимости (5). Однако в России, как и в большинстве стран

мира собственнику земельного участка принадлежат права только на

общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.д.), а залежи руды,

угля, нефти полностью принадлежат государству, не включается в состав

недвижимости и воздушное пространство над участком, которое также

принадлежит государству.

Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной

стороны не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его

содержанию. Следует также различать понятие недвижимого имущества как

комплекса экономико-правовых и социальных отношений.

С экономической точки зрения недвижимость следует рассматривать как

эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный

инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы

недвижимости – стоимость и цена – вытекают из его полезности, способности

удовлетворять различные потребности и интересы людей.

Социальная роль недвижимости состоит в удовлетворении

психологических, физиологических, интеллектуальных и других потребностей

людей. Недвижимое имущество – это основа свободы и независимости людей,

источник благ.

На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных и

частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных

особенностей и международных норм. В России законодательно гарантировано

частным лицам продавать, покупать, сдавать в аренду или передавать имущество

либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е.

свободно распоряжаться своей собственностью.

К существенным (родовым) признакам недвижимости, позволяющим

отличать ее от движимых вещей относятся: неподвижность объекта, его

неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, прочная связь с

землей, долговечность, постепенный перенос стоимости объекта и накопление

амортизации.

Итак, в состав недвижимости входят природные (земля) и рукотворные

(улучшения) компоненты.

Природные компоненты:

Земельный участок – ограниченная и неперемещаемая часть поверхности

земли, имеющая замкнутые границы, привязку месторасположения к юридически

заданной системе координат с адресными ориентирами. Особенное значение для

экономики недвижимости имеет месторасположение участка (престижность

района, удаленность от источников коммуникации, от транспортных магистралей,

от источников экологически вредных воздействий).

По функциональным признакам земельные участки делятся на:

- участки для выращивания сельхозпродукции (сады, пашня, пастбища);

- прибрежные участки земель водного фонда;

- участки земель лесного фонда (лесопосадки);

- участки производственного фонда (разработка полезных ископаемых,

прокладка транспортных и иных коммуникаций, застройка сооружений и

зданий промышленных предприятий)

- участки жилого и социально-бытового назначения (жилые дома);

- участки природоохранного, историко-культурного, заповедного,

мемориального значения.

Следует иметь ввиду, что функциональное назначение земли может меняться в

зависимости от изменения рыночных предпочтений.

Недра – часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его

отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов, простирающейся до

глубин доступных для геологического изучения, содержащая полезные

ископаемые.

Водный объект – сосредоточение вод на поверхности суши в форме ее

рельефа или в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима.

Лес – как продукт природного происхождения включает в себя деревья,

кустарники, ягодники, многолетние травы и представлен прежде всего на землях

лесного фонда.

Рукотворные компоненты недвижимости (улучшения) Улучшениями

называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и

расходования ресурсов (постройка дома на участке, разведение сада). При этом

принимается, что улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости

отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет

свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к

земле:

Строения. По функциональному назначению делятся на жилые: комнаты и

квартиры, жилые дома, гостиницы, передвижные садовые домики и дачи – для

временного проживания, а так же земельные участки под жилыми зданиями и их

внешние коммуникации. К нежилым строениям относятся: промышленные,

административные, офисные, здания, торговые объекты (магазины, рынки),

спортивно-зрелищно-развлекательные объекты, медицинские, учебные,

мемориальные и культовые объекты, а так же земельные участки под нежилыми

зданиями и их внешние коммуникации.

Инженерные коммуникации – внешние по отношению к строениям

водопроводы, газопроводы, электрические кабели, канализационные

коммуникации, линии средств связи, дороги.

Многолетние насаждения. производящие плодово-ягодную продукцию,

техническую продукцию (хмель, каучуконосы), декоративно-озеленительные

(деревья и кустарники).

2. Недвижимость как товар

Недвижимость как товар – это объект сделок (купли-продажи, залога, дарения

и т.д.), удовлетворяющий реальные и потенциальные потребности сторон сделок.

Недвижимость как товар обладает целым рядом свойств:

- Полезность – способность недвижимости удовлетворять потребности

владельца (определяется следующими характеристиками: размер

помещения, планировка, месторасположение, благоустройство территории,

материал основной конструкции);

- Фундаментальность – этот товар невозможно потерять, похитить, сломать

при обычных условиях;

- Долговечность – в зависимости от материала основных конструкций

(фундамент, стены, перекрытия) объекты недвижимости подразделяются на

шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Предприятия, как имущественный комплекс создаются на бессрочный

период.

- Стационарность – Объекты недвижимости прочно связаны с землей.

Особенность земли как товара заключается в том, что количество

предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой. Поскольку

недвижимость товар стационарный, то его нельзя перенести в другое место,

где спрос на него может быть выше.

- Неповторимость – любой товар на рынке недвижимости уникален,

неповторим, обладает индивидуальными свойствами (даже при совпадении

внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться

местоположением, экологической особенностью региона и т.д.)

- Многообразие комбинаций прав собственности – может находится в полной

собственности, в аренде, во временном пользовании, в государственной

собственности. (возможно около 1500 комбинаций вещных прав на

недвижимое имущество).

- Управляемость – в отличие от других товаров недвижимость, приносящая

доход требует профессионального управления активами (поиск и оценка

альтернатив, выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта

использования, практическая реализация, организация охраны, ремонта и

т.д.).

- Устойчивая тенденция к росту стоимости – Стоимость недвижимости с

течением времени неуклонно возрастает из-за инфляции, дефицита

недвижимости и др. факторов. Это способствует надежности инвестиций в

недвижимость.

- Ликвидность – ниже чем у других товаров, это порождает высокий уровень

издержек у покупателей и продавцов (трансакционных издержек). Наличие

этих издержек приводит к тому, что цена предложения существенно

отличается от цены продажи, последняя повышается на величину пошлин,

налогов, комиссионных сборов).

3. Право собственности и другие вещные права

Законодательную базу РФ составляют: Конституция РФ (закон высшей

юридической силы), Кодексы Рф – Гражданский, Земельный, Жилищный,

Водный, Градостроительный, Лесной, федеральные законы и другие акты

Федерального собрания (постановления, положения).

Вещное право – это право дающее лицу юридическую власть над вещью.

Согласно ГК РФ существуют следующие вещные права:

- право собственности

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

- право хозяйственного ведения имуществом

- право оперативного управления имуществом

- право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут,

ипотека)

За исключением права собственности (первичное право), все другие вещные

права являются правами на чужие вещи (вторичные права).

Право собственности – это определенная совокупность правомочий,

принадлежащих лицу-правообладателю. ГК РФ (ст.209) определяет содержание

права собственности: собственнику принадлежат правомочия по распоряжению,

владению и пользованию своим имуществом.

Право распоряжения обеспечивает возможность назначения и изменения

юридической судьбы объекта, в том числе путем:

- передачи полного права собственности на объект другому лицу (договор

купли-продажи, дарения или мены)

- передачи другому лицу части своих полномочий на правах доверительного

управления, с частичным правом распоряжения и с полными правами

владения и пользования

- передачи другому лицу части своих полномочий на правах аренды – всегда

с правом пользования, чаще всего – одновременно с правом владения и

пользования, иногда - дополнительно с частичным правом распоряжения,

путем сдачи части объекта в субаренду.

Право владения - обеспечивает возможность производить с недвижимостью те

или иные физические действия, в том числе с изменением профиля пользования и

смены пользователя. Право владения помещением позволяет закрыть его на

замок, заменить покрытие стен и перекрытий, переставить и заменить мебель,

предоставить помещение в пользование под новую функцию, но все в пределах

правил, оговоренных субъектом права распоряжения.

Право пользования – обеспечивает возможность удовлетворения личных

потребностей или получения выгоды путем использования свойств объекта.

Субъект права пользования помещением обладает лишь частью права

собственности, позволяющей использовать помещение по назначению на условиях

определяемых субъектом более сильного права владения.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

обеспечивает субъекту этого права и его наследникам возможность реализовать

по отношению к этому земельному участку права пользования и владения без

права распоряжения.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

аналогично предыдущему, но без права наследования и прав передачи участка

другим лицам в аренду или в безвозмездное пользование без разрешения

собственника.

Право хозяйственного ведения имуществом обеспечивает унитарному

предприятию реализацию полных прав пользования и владения, а по разрешению

собственника и ограниченного распоряжения (аренда, залог), но с правом

собственника на получение части прибыли от этого использования.

Право оперативного управления имуществом идентично предыдущему

праву, но имеет дополнительные ограничения: по использованию имущества

(только для цели уставной деятельности) и по распоряжению – не предусмотрена

возможность залога, сдачи в аренду даже с разрешения собственника.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Ограничения – наличие установленных законом или уполномоченными

органами в предусмотренном законном порядке условий, запрещений,

стесняющих правообладателя при осуществлении прав собственности на

конкретный объект недвижимости (сервитута, ипотеки, ареста имущества и др.)

Сервитут - вещное право пользования чужой вещью в интересах

определенного лица. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и

другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо

вне связи с пользованием земельным участком. Различают сервитуты

положительные и отрицательные. Положительные сервитуты – это право лица,

имеющего сервитут совершать определенные действия в ущерб чужой

недвижимости (право проезда через соседний земельный участок, пользования

водой, проводка коммуникаций). Отрицательные сервитуты – право требовать,

чтобы собственник примыкающего к “господствующему” “служащего” участка

воздержался от тех или иных видов использования (требование о невозведении

зданий и сооружений которые могут препятствовать доступу света или портят

вид).

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка

прав владения, пользования и распоряжения, но при переходе этого участка к

другому собственнику сервитут сохраняется.

Ипотека – долгосрочная ссуда под залог объекта недвижимости. Ипотека

обеспечивает гарантии возвратности ссуды из стоимости заложенного объекта.

При этом залогодержатель (банк) не приобретает прав собственности, а так же

прав пользования и владения объектом недвижимости даже при нарушении

должником своих обязательств. Право на обеспечение возврата кредита

реализуется путем получения залогодателем соответствующей части суммы,

вырученной от продажи объекта на публичных торгах, осуществляемых по

решению суда.

4. Типы операций (сделок) с недвижимым имуществом

Операция (сделка) – это действие граждан и юридических лиц, направленные

на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования

имуществом

Купля-продажа – при этой сделке заключается письменный договор по

продаже объекта недвижимости. По договору продавец обязуется передать объект

недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот

объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи подлежит

обязательной государственной регистрации. Учитывая, что здания, сооружения и

другие объекты недвижимости неразрывно связаны с землей, то покупатель

вместе с правом собственности на эти объекты приобретает и право на ту часть

земельного участка, которая занята этой недвижимостью.

Мена – в этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность

другой стороне один объект в обмен на другой. Отношения по возмездному

отчуждению товаров путем их натурального обмена регулируются правилами о

купле-продажи, так как по существу мены каждая из сторон признается

продавцом товара, который она обязуется передать и покупателем товара,

который она обязуется принять в обмен. Если при сделке окажется, что объекты

обмена неравноценны, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить

разницу в ценах. Право собственности в этой сделке переходит к сторонам

одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать

объекты недвижимости.

Дарение – в это сделке даритель безвозмездно передает или обязуется

передать одаряемому объект недвижимости в собственность. В целях

предупреждения растраты под видом дарения чужого имущества и других

имущественных злоупотреблений установлены запреты и ограничения на

дарение государственного и муниципального имущества, дарения между

коммерческими организациями, дарение имущества несовершеннолетних. Сделка

дарения между ближайшими родственниками не подлежит налогообложению.

Сделка дарения подлежит государственной регистрации.

Рента – в этой сделке получатель ренты – собственник объекта недвижимости

передает объект в собственность плательщику ренты, который в свою очередь,

обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю

ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его

содержание в иной форме. Получатель ренты лишается права собственности на

недвижимость и приобретает право его залога, как обеспечение договора о

периодических выплатах или пожизненного содержания. Договор заверяется

нотариусом и регистрируется.

Бывают следующие виды ренты:

- постоянная (право на получение денежных выплат переходит по наследству);

- пожизненная (выплаты производятся до смерти получателя ренты, если

получателей двое или больше, то до смерти последнего, причем в полном

объеме);

- договор пожизненного содержания с иждивением (в договоре перечисляются

услуги, которые должен оказывать плательщик ренты, следует так же иметь

ввиду, что оплату налога на имущество и коммунальных платежей осуществляет

плательщик ренты).

Аренда – это право пользования чужой недвижимостью на определенных

условиях. Этот вид сделки не предполагает передачу объекта недвижимости в

собственность. По договору аренды объекта арендодатель (собственник объекта)

обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во

временное пользование. Срок аренды определяется договором, если таковой не

указан, то это значит аренда заключена на неопределенный срок. Арендатор

обязан вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки

внесения арендной платы определяются договором. Договор оформляется в

письменной форме и регистрируется. При прекращении договора аренды

арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором

он его получил, с учетом нормального износа. В договоре может быть

предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность

арендатора по истечении срока аренды.

Одним из видов финансовой аренды является лизинг. По договору лизинга

арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором

имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это

имущество за плату во временное владение и пользование для

предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет

ответственности за выбор предмета аренды и продавца.