Лекции по экономике недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

устанавливается своя процентная ставка. Повышение или снижение процентной

ставки вызовет соответствующие изменения в сроках амортизации или в

размерах ежегодных платежей. Например увеличение процентной ставки вызовет

увеличение срока амортизации или увеличение размера ежегодных выплат и

наоборот. Этот вид кредита является механизмом защиты кредитора в случае

увеличения темпов инфляции.

7. Правовые аспекты оценки недвижимости

7.1. Источники права

Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность

законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством

устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые

нормы. Законодательную базу РФ составляют:

1. Конституция РФ является правовой основой развития всего российского

законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные

правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать

положениям Конституции РФ. Согласно Конституции РФ жилищное

законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ.

Исходя из этого, жилищные отношения могут регулироваться как актами РФ, так

и актами субъектов РФ. Причем законы и иные нормативные правовые акты

субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам.

Применительно к недвижимости Конституция РФ:

- Гарантирует свободу экономической деятельности и защищает права

частной, государственной. Муниципальной и иных форм собственности;

- Устанавливает право частной собственности на землю граждан и их

объединений при условии соблюдения ими общественных интересов;

- Гарантирует право граждан на жилище и государственную защиту прав и

свобод человека и гражданина РФ.

2. Гражданский кодекс РФ. Содержит наиболее важные нормы, связанные

с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). Согласно ст.

288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим

ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т.е. для

проживания собственника и членов его семьи. ГК РФ одновременно

устанавливает также, что жилые помещения могут сдаваться для проживания

других граждан на основании договора.

3. Земельный кодекс от 30.10.2001г. Представляет основные принципы и

состав земельного законодательства, описывает отношения, регулируемые этим

законодательством. В кодексе охарактеризованы объекты и субъекты земельных

отношений, ранжированы полномочия субъектов права на разных уровнях

государственного управления. Здесь вводится категорирование земель по

целевому назначению. Оговаривается система мер по охране земли.

Земельным кодексом устанавливаются правила и порядки передачи земель

гражданам и юридическим лицам в собственность и в аренду, а юридическим

лицам - и в постоянное пользование (без права распоряжения). Оговариваются

условия предоставления участков под строительство, для ведения фермерского

хозяйства, садоводства и огородничества и иных не запрещенных законом целей.

4. Водный кодекс от 16.11.1995г. Определяет особенность вод как особого

компонента природной среды. Кодекс вводит понятия, определяет состав, цели,

отношения водного законодательства. В нем дается определение понятия водного

объекта и их классификация и характеристики.

5. Лесной кодекс от22.01.1997г. Устанавливает правовые основы

рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов,

повышения их экологического и ресурсного потенциала. Здесь устанавливается,

что:

- купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые могут повлечь

отчуждение участков лесного фонда не допускается;

- сделки с правами пользования участками лесного фонда, осуществляются в

порядке, установленном лесным или гражданским законодательством;

- древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к

другому в порядке, предусмотренном гражданским и земельным

законодательством.

6. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004г. Жилищный кодекс является

наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим

достаточно полно и конкретно соответствующие жилищные отношения в России.

Регулирует отношения по поводу:

- возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения,

пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и

муниципального жилищного фонда;

- пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

- пользования общи имуществом собственников помещений;

- учета жилищного фонда, содержания и ремонта жилых помещений;

- переустройства и перепланировки жилых помещений;

- управления многоквартирными домами;

- предоставления коммунальных услуг;

7. Градостроительный кодекс от 29.12.2004г. Регулирует отношения в

области создания системы расселения, градостроительного планирования,

застройки, благоустройства городских и сельских поселений. Регулирует также

вопросы развития и инженерной, транспортной и социальной инфраструктур,

рационального природопользования, сохранения объектов историко-культурного

наследия – в целях обеспечения благоприятных условий проживания населения.

8. Федеральный Закон РФ «Об основах федеральной жилищной

политики», принятый 24 декабря 1992 г. Данный закон является важнейшим

политико-правовым актом, призванным обозначить основные направления

жилищной политики. Закон определяет основные принципы реализации

конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-

экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования

жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов

использования недвижимости в жилищной сфере. Законом также расширены

возможности развития частной собственности в жилищной сфере, установлено

право частной собственности на недвижимость или ее часть, а также

предусмотрены возможности для развития долгосрочного кредитования

индивидуального и кооперативного строительства.

В Закон включена ст. 19 «Приобретение гражданами жилья в частную

собственность», в соответствии с которой граждане имеют право на приобретение

жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и

стоимости многими способами.

Предусмотрена также возможность перехода объектов жилищной сферы из

одной формы собственности в другую в порядке, установленном

законодательством. Последнее обстоятельство является важным компонентом в

системе реализации конституционного права на жилище, расширяя права

собственников жилых домов и жилых помещений.

В Законе урегулированы также отношения найма жилья, обмена жилыми

помещениями (ст. 17, 20), включены нормы, посвященные регулированию

земельных отношений: строительству, содержанию и ремонту жилья, налогово-

кредитной поддержке жилищной реформы (ст. 22 — 28) и др.

9. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ, принятый Государственной

Думой РФ 17 июня 1997 г. и одобренный Советом Федерации 3 июля 1997 г.

Устанавливает обязательность регистрации и доступность сведений о ней. В нем

представлен порядок регистрации с описанием реестра, условий подготовки и

представления документов, а так же оснований для приостановлении регистрации

или отказа в ней. Выделены особенности регистрации отдельных видов прав:

права общей собственности, права на вновь создаваемый объект недвижимости,

права аренды, сервитутов, ипотеки, доверительного управления.

10. Федеральный закон №135-ФЗ “Об оценочной деятельности в РФ” от

29.07.1998г. Предусматривает обязательность оценки рыночной и других видов

стоимости объектов недвижимости, принадлежащих РФ, ее субъектам или

муниципалитетам – при приватизации, передаче в доверительное управление,

сдаче в аренду, при залоге, отчуждении, вкладе в уставной капитал, а так же при

возникновении имущественных споров. Прописаны договорные основания для

проведения оценки, сформулированы требования к договору и к содержанию

отчета об оценке. Закон обязывает оценщиков страховать свою гражданскую

ответственность, устанавливает порядок регулирования оценочной деятельности,

в том числе путем утверждения стандартов оценки, определения требований к

уровню образования оценщиков и к лицензированию этого вида деятельности.

11. Федеральный закон №102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”

от 16.07.1998г. Устанавливает основания возникновения ипотеки и ее

регулирование, включая перечень обязательств и требований, обеспечиваемых

ипотекой. Приводится перечень типов объектов недвижимости, которые могут

быть предметом залога, а так же характеристики права передачи имущества в

залог. Вводится запрет на залог имущества, изъятого из оборота, ставшего

предметом взыскания, не подлежащего приватизации, имущества, находящегося в

общей собственности.

12. Федеральный закон “О недрах” от 21.02.1992г. Содержит правовые и

экономические основы рационального использования и охраны недр.

Обеспечивает защиту интересов государства и граждан РФ, а также прав

пользователей недр. Закон вводит определение понятия недр, условия правового

регулирования отношений пользования недрами и особенности реализации прав

собственности на недра. Предусмотрено, что недра в границах территории РФ,

включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые

являются государственной собственностью.

8. Основы оценки стоимости недвижимости

8.1. Назначение оценки и основные понятия

Оценка стоимости – а длительный и сложный процесс установления

денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Стоимость

недвижимости – понятие неоднозначное. Все виды стоимости недвижимости

можно условно разделить на два больших подвида, связанных между собой, но

качественно и количественно не тождественных (рис.1).

Рисунок 1 – Виды и подвиды стоимости недвижимости

1. Стоимость обмена наиболее вероятная рыночная цена по коммерческим

сделкам с недвижимостью.

Рыночная стоимость – это расчетная сумма, за которую был бы

произведен обмен имущества на дату оценки между заинтересованными

покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой сделке после

надлежащего маркетинга, в которой стороны действовали бы, будучи хорошо

осведомлены , расчетливо и без принуждения.

Из определения следует, что стоимость продажи и рыночная стоимость

могут несовпадать. Например, у продавца нет времени (срочная продажа) на

нормальную экспозицию на рынке (цена продажи будет занижена), объект имеет

особую субъективную привлекательность для покупателя (цена продажи будет

завышена).

Арендная стоимость – это рыночный размер арендной платы за сдаваемую

внаем недвижимость

Подвиды

1. Рыночная

2. Арендная

3. Залоговая

4. Страховая

5. Ликвидационная

Подвиды

1. Инвестиционная

2. Балансовая

3. Налогооблагаемая

4. Восстановительная

5. Замещения

Стоимость обмена

Применяется при покупке,

продаже, сдаче в аренду,

передаче в залог и т.д., то есть на

рынке недвижимости

Стоимость использования

Выражает ценность объекта для

собственника, который не

собирается его продавать

Залоговая стоимость – определяется для целей ипотечного кредитования

на основе рыночной стоимости.

Страховая стоимость – определяется по стоимости восстановления или

замещений объекта, подверженного риску уничтожения или разрушения.

Ликвидационная стоимость – представляет собой денежную сумму,

которую собственник может получить при продаже ликвидируемого объекта

недвижимости (вынужденной продаже объекта).

2. Стоимость в использовании с ее подвидами согласно “Европейским

стандартам оценки 2000” является расчетной, не рыночной величиной и по

существу субъективной оценкой собственника. Она необходима для сравнения с

альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками

на создание аналогичных объектов и других целей.

Инвестиционная стоимость – генерирует собственнику доход по

определенной ставке капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается

при оценке конкретного инвестиционного проекта либо объекта, приносящего

доход.

Балансовая стоимость – отражается в бухгалтерской документации и

показывает стоимость имущества за вычетом амортизации.

Налогооблагаемая стоимость – исчисляется для целей налогообложения

либо на базе рыночной, либо восстановительной стоимости.

Восстановительная стоимость – равна издержкам на воспроизводство

точной копии объекта недвижимости

Стоимость замещения - равна издержкам на воспроизводство

аналогичного объекта. Но в новом архитектурном стиле, с использованием новых

материалов, прогрессивных строительных технологий, современного

оборудования.

В оценочной деятельности основным видом является стоимость обмена, а

ее главным подвидом – рыночная стоимость. Рыночная стоимость определяется

соотношением спроса и предложения. Под спросом понимается то количество

недвижимости данного вида, которое участники рынка готовы приобрести по

определенной цене в течение определенного времени. Под предложением

понимается количество недвижимости определенного вида, которое выставляется

на продажу или сдается в аренду по заданной цене в течение определенного

времени. Точка рыночного равновесия. В которой совпадают спрос и

предложение, определяет рыночную стоимость недвижимости данного вида.

При оценке рыночной стоимости следует помнить, что на нее влияет

период, в котором она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную

цену влияет спрос, т.к. предложение не успевает приспособиться к изменению

спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается, и оно

активно воздействует на рыночную стоимость.

8.2. Основные методы оценки недвижимости

8.2.1. Сравнительный метод оценки

Главные принципы, лежащие в основе метода: спрос и предложение,

зависимость, пропорциональность и замещение. Метод основан на

предположении, что поведение “нормального” покупателя – не приобретать

недвижимость, если ее стоимость превышает стоимость проданных аналогичных

объектов с той же степенью полезности.

Достоинства метода: простой и наглядный т.к. основан на очевидных

сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает

статистически обоснованные оценки.

Недостатки метода: требует большого объема достоверной информации;

при большом числе корректирующих поправок достоверность оценки снижается;

использует информацию о прошлых событиях на рынке недвижимости и не

учитывает ожидания.

Область применения: рынок жилья, объектов малого бизнеса; некоторые

сегменты рынка земельных участков (садовые, под коттеджи, в черте города).

Источники информации: периодические издания по недвижимости, данные

риелторских фирм, данные регистрационных служб, страховых компаний, личные

архивы оценщика.

Технология оценки:

- Изучение нужного сегмента рынка и выбор объектов недвижимости

аналогичных оцениваемому;

- сбор и проверка достоверной информации по каждому выбранному

объекту;

- выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного

анализа по каждой единице;

- проведение корректировки цен по каждому объекту на основании

установленных отличий по сравнительным единицам между выбранными

оцениваемым объектом;

- согласование скорректированных цен и определение стоимости

оцениваемого объекта

1. Метод прямого сравнительного анализа продаж

Этот метод заключается в анализе фактических сделок купли-продажи

объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки

проводились с оцениваемым объектом недвижимости.

При использовании этого метода эксперт-оценщик анализирует сопоставимые

объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в

соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на

различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В

результате определяется цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как

если бы при продаже они имели такие же характеристики как и оцениваемы й

объект. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости

позволяют оценщику сделать выводы о рыночной стоимости оцениваемого

объекта.

Если какой либо значимый элемент в сопоставимой продаже превосходит

оцениваемый, то делается минусовая поправка (-), которая снижает стоимость

этого объекта оценки и наоборот, если какой либо элемент сопоставимого объекта

уступает по качеству то ставится плюсовая поправка (+) увеличивающая

стоимость оцениваемого объекта. Оценщик должен помнить, что поправки

делаются к цене продажи сопоставимого объекта с которым сравнивается

оцениваемый объект. В итоге стоимость оцениваемого объекта рассчитывается

как средневзвешенная величина скорректированных цен сопоставимых объектов.

Задача. Определить стоимость 20 -квартирного дома, если сделка

продажи состоится при обычных условиях. Темп роста цен на данный вид

недвижимости составляет 0,5 % в месяц.

Рыночная информация об аналогичных домах представлена в таблице.

Сопоставимый объект Цена продажи Число квартир

Дом № 1 6000000 25

Дом № 2 7500000 30

Дом № 3 4500000 18

Дом № 1 – был продан 3 месяца назад при обычных финансовых условиях.

Наиболее близок по своему месторасположению к объекту оценки, однако его

ландшафт лучше и это отличие оценено в 50000 руб. Как и у оцениваемого дома в

доме №1 есть мусоропровод, его стоимость 160000 руб.

Дом № 2 – был продан 6 месяцев назад при благоприятный финансовых

условиях, которые оцениваются в 150000 руб. Близок по своему

месторасположению и ландшафту к объекту оценки, Имеет мусоропровод.

Дом №3 – продан 2 дня назад при обычных финансовых условиях. В отличие

от других домов-аналогов и оцениваемого объекта, которые находятся в 8

кварталах от остановки, дом №3 находится в двух кварталах от остановки.

Каждый лишний квартал от остановки оценивается в 30000 руб. Но у него нет

мусоропровода.

Для решения задачи все данные сведем в общую таблицу:

Критерий сравнения Оцениваемый

объект

Дом №1 Дом №2 Дом №3

Цена продажи ? 6000000 7500000 4500000

Дата продажи

Корректировка на

дату продажи

Сейчас

3 мес.назад

(1+0,005)

=1,01508 т.е.

хуже на 1,508%

6 мес.назад

(1+0,005)

=1,03038

т.е.хуже на 3,038%

7500000 х 3,038

2 дня назад