Лекции по экономике недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

Пример: Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный

возраст улучшений по результатам продаж, если стоимость продажи 75000долл,

стоимость участка 17000 долл, а стоимость восстановительная 74000 долл.

Решение:

1. Найдем величину износа. Согласно затратному методу С

об

= С

зем

+ (С

вос

И) т.е. 75000 = 17000 + 74000 – И, отсюда И = 75000+17000-7400=16000

долл.

2. Найдем эффективный возраст. Согласно методу расчета срока жизни

здания: И/С

вос

= ЭВ/ТС

э.ж.

, отсюда ЭВ = (ТС

э.ж.

х И) / С

вос

= 120 х 16000 /

74000 = 25,9 лет

Функциональный износ – заключается в том, что объект не соответствует

современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности

(устаревшая планировка, инженерное обеспечение).

Бывает так же:

Устранимым (восстановление встроенных шкафов, сантехники, покрытия

пола, кондиционера).

Неустранимый (качественные характеристики, например двухкомнатные

квартиры ценятся дороже, чем однокомнатные, плохая планировка, неудобное

месторасположение). Величину данного вида износа рассчитывают как величину

потерь от арендной платы, умноженную на мультипликатор валовой месячной

арендной платы (МВД = стоимость объекта/ годовую арендную плату). Таким

образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем

капитализации потерь арендной платы.

Пример:

Месячная арендная плата 2-х комнатной квартиры – 1140 долл

Месячная арендная плата 1 комнатной квартиры – 1060 долл

Разница – 80 долл

Мультипликатор валовой арендной платы на данный вид недвижимости – 130

Неустранимый функциональный износ – 80 х 130 = 10400 долл

Внешний (экономический износ) – снижение стоимости здания вследствие

негативного изменения его внешней среды, вызванной экономическими,

социальными, политическими и другими внешними факторами (плохой район,

близость к болотам, железнодорожным станциям, ресторанам, хим.предприятиям

и т.д.). Оценивается как капитализация потерь в арендной плате (см.

неустранимый функциональный износ).

Общий совокупный износ объекта определяется путем суммирования

физического, функционального и экономического износов.

8.3. Доходный метод оценки недвижимости

Этот метод оценки базируется на постоянно повторяющихся наблюдениях

– чем выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она стоит.

Основные принципы, лежащие в основе метода: полезность, спрос и

предложение, замещение и ожидание. Последний является ведущим, т.к.

предполагает, что текущая (сегодняшняя) оценка стоимости является функцией

будущих (ожидаемых) выгод, которые дает эксплуатация, продажа или

перепродажа недвижимости.

Достоинство: прямо связан с основным мотивом предпринимательской

деятельности и, следовательно, можно использовать обычный инструментарий

оценки доходности капитала и целесообразности инвестирования.

Недостатки: неопределенность результата оценки, вытекающая из

предпринимательского риска в результате прогнозирования количества и

продолжительности получаемых доходов от недвижимости. Прогнозы являются

результатом суждений оценщика и привлекаемых им экспертов на основе

имеющейся информации о состоянии рынка, тенденций развития и интуиции.

Источники информации: отчет о прибылях и убытках, бухгалтерский

баланс, изучение коммунальных счетов, налоговых платежей, страховых полисов

и другого, что позволит составить корректные прогнозы оценки по доходным и

расходным статьям использования недвижимости.

Метод может осуществляться в трех основных формах:

1. Метод мультипликатора валового дохода (МВД)

Основан на предположении, что существует прямая связь между рыночной

стоимостью недвижимости и доходом от сдачи в аренду: С = АП х МВД

С – стоимость недвижимости, ден.ед.

АП – годовая арендная плата, ден.ед./год

МВД - мультипликатор (мнодитель – лат.) валового дохода, равны й

отношению “цена / арендная плата”, год

При оценке таким методом оценщик должен собрать рыночную

информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи для объектов,

аналогичных оцениваемому. Затем вычислить среднее значение МВД и умножить

на приносимый оцениваемой недвижимостью доход. Это и будет рыночная

оценка недвижимости.

Пример. Продается офисное помещение, арендная плата за которое

составляет 650 т.руб/год. Нужно оценить это помещение.

Для решения задачи оценщик собрал рыночную информацию о продаже в

последнее время трех аналогичных объектов:

Объект Цена продажи, тыс.руб Годовая арендная плата,

тыс.руб/год

Мультипликатор валового

дохода, год

1 2400 600 2400/600 =4

2 1995 570 1995/ 570 = 3,5

3 2330 630 2330 / 630 = 3,7

1. Найдем МВД для каждого сопоставимого объекта

2. Среднее значение мультипликатора МВД = (4+3,5+3,7)/3 = 3,73 года

3. Стоимость оцениваемого объекта по методу МВД будет: С = АП х МВД =

650 тыс.руб/год х 3,73 год = 2424,5 тыс.руб.

2.Метод прямой капитализации дохода(ПКД)

Заключается в использовании классической формулы: C = Д/К

Где С – стоимость недвижимости, руб.

Д – чистый операционный доход, руб./год

К – коэффициент капитализации в год

Экономический смысл оценки недвижимости методом капитализации

прост. Оценка есть сумма дисконтированных ожидаемых доходов в

предположении, что доходы не будут со временем меняться (Д = const), не будет

меняться ставка капитализации К и доходы не ограничены во времени.

Пример. Для оценки объекта недвижимости, обеспечивающего собственнику Д =

900 тыс.руб/год, оценщик нашел сопоставимый с анализируемым объект,

который был продан за 4000 тыс.руб. На основе отчета о прибылях и убытках

проданного объекта был выявлен его чистый операционный доход, который

оказался равным 760 тыс.руб.

1. На основании формулы К = Д/С оценщик рассчитал рыночную ставку

общей капитализации: К = 760 / 4000 = 0,19 в год (19% годовых)

2. Цена продаваемого объекта будет С = Д/К = 900/0,19 = 4737 тыс.руб.