Лекции по экономике недвижимости
Подождите немного. Документ загружается.
Наследование. Законодательством предусмотрено, что в случае смерти
гражданина право собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество
переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или
законом.
Безвозмездное пользование имуществом. Согласно этому договору
ссудодатель обязуется передать или передает в безвозмездное временное
пользование ссудополучателю объект недвижимости, который обязуется вернуть
ее в том же состоянии, в каком она была получена с учетом нормального износа.
Доверительное управление имуществом – новое явление в России. Согласно
договору одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне
(доверительному управляющему) на определенный срок имущество в
доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление
этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного лица. Эта
сделка не влечет перехода прав собственности на него доверительному
управляющему. Собственник вправе извлекать выгоду от имущества, переданного
в управление. Управляющий осуществляет деятельность не в своих интересах.
Объектом доверительного управления могут быть предприятия и другие
имущественные комплексы. Сделка оформляется договором.
5. Рынок недвижимости и его особенности
Рынок недвижимости – это система экономических отношений между
участниками рынка по поводу купли-продажи недвижимости, сдачи в аренду,
доверительного управления, ипотеки и т.д. Операции с недвижимостью
совершаются либо с целью удовлетворения своих личных потребностей (жилье),
либо, чаще всего с целью получения прибыли, которая возникает при продаже
(перепродаже) недвижимости и связана с увеличением ее рыночной стоимости со
временем, либо прибыль принимает формы текущего дохода владельца
недвижимости от сдачи ее в аренду, использовании при производстве товаров и
т.д.
11
Рынок недвижимости тесно связан с рынками труда, товаров и финансов.
Реальная экономика может быть в полной мере рыночной только при наличии
рынка недвижимости.
Имеется четыре группы участников рынка недвижимости:
-покупатели (юридические лица, физические лица, инвесторы, иностранные
лица и государства);
-продавцы (юридические и физические лица, фонды имущества, органы,
уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие)
- посредники (профессиональные участники) (фирмы-риелторы, агентства
оценщиков, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании,
банки, биржа недвижимости);
- государственные органы , задающие правила игры на этом рынке (Бюро
технической инвентаризации, комитеты по управлению имуществом,
налоговые инспекции, нотариальные конторы, арбитражные суды, органы
государственной власти субъектов РФ, учреждения Минюста РФ).
К особенностям рынка недвижимости относятся:
1. Высокая стоимость недвижимости является барьером для небольших
капиталов
2. Низкий инвестиционный риск (товар имеет высокую доходность и заметно
превышает стоимость кредитных ресурсов, является надежным залогом)
3. Спрос и предложение всегда несбалансированны. Предложение
недвижимости из-за длительности цикла строительства неэластично при
достаточно эластичном спросе. Поэтому саморегулирование рынка
недвижимости с помощью механизма цен затруднено.
4. На рынке действует небольшое число покупателей и продавцов. По этой
причине рынок недвижимости не может быть рынком чистой конкуренции -
это рынок монополистической и олигополистической конкуренции.
Покупатели боясь мошенничества предпочитают иметь дело с крупными
компаниями, имеющими хорошую репутацию и деловой имидж, что
ограничивает число продавцов.
12
5. Осуществляемость сделки на рынке недвижимости определяется
ожиданиями относительно цен на недвижимость продавцов и покупателей.
Если ожидания расходятся на 10%-15%, то они преодолимы, если разница
достигает 50%, то сделки не совершаются. Собственник недвижимости
часто завышает цену и спрос останавливается в ожидании понижения цены.
6. Величина спроса на объекты недвижимости зависит от географических
(местонахождение), исторических (сталинские, хрущевские, брежневские
застройки), инфраструктуры (наличие дорог, предприятий торговли,
бытового обслуживания) факторов. На нее влияет уровень и динамика
доходов потенциальных покупателей, состояние предпринимательской
активности, доступность кредита, налогообложение.
7. Рынок недвижимости развивается циклически – подъемы сменяются
спадами. Эти циклы совпадают с экономическими циклами.
Экономическому подъему всегда предшествует подъем на рынке
недвижимости, а за спадом на рынке недвижимости следует экономический
спад.
Недостатки российского рынка недвижимости:
- Высокими трансакционными издержками, которые достигают 10% от
стоимости объекта недвижимости, это вдвое выше, чем в станах с развитой
экономикой.
- Затруднено получение информации о фактических ценах и сделках на рынке
недвижимости. Высокий уровень налогов и госпошлин обуславливают сокрытие
реальной цены сделки, а сами сделки нередко оформляются как обмен, дарение и
т.д.
5.1. Сегментация рынка недвижимости
Сегментация рынка недвижимости – разделение его на однородные группы
покупателей. В основу положены характеристики недвижимости, за которой стоят
13
соответствующие группы покупателей. Всеобщее значение имеют следующие
группы:
Рынок жилья делится на рынок городского и рынок загородного жилья.
Рынок городского жилья делится на несколько групп учитывающий характер
застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройки сталинских времен,
дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его
месторасположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на
рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье. Спрос на загородное жилье в
основном зависит от месторасположения.
Рынок нежилых помещений (рынок коммерческой недвижимости) на этом
рынке преобладают сделки аренды, а не купли-продажи и мены как на рынке
жилья. Этот рынок подразделяется на несколько сегментов:
- рынок офисов: престижные офисы, соответствуют мировым стандартам для
административных помещений (арендная ставка очень высокая), офисы,
находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда в
расселенных квартирах больших размеров (здесь наблюдается высокий спрос),
помещения в зданиях нежилого фонда, госпредприятий, кооперативных
учреждений (помещения без отделки и сопутствующих услуг, поэтому арендные
ставки низкие).
- рынок торговых помещений, преимуществом обладают те которые имеют
выгодное месторасположение, увеличивающее оборот торговли (рядом с
транспортными узлами, в центре города, рядом с вокзалами). Преобладают
формы сделок: купля-продажа и аренда.
- рынок складских помещений. На рынке предлагаются специализированные
склады, ангары, подвальные и полуподвальные помещения. Ставки арендной
платы дифференцированы в зависимости от степени оборудованности склада, его
месторасположения, удаленности от транспортных узлов).
- рынок промышленной недвижимости. Требования к производственным
помещениям зависят от специфика и технологии производства, требований
пожарной и экологической безопасности.
14
Земельные участки. Делят по целевому назначению земель (дачный участок,
пастбище, сад, парк, пашня), месторасположению, формам собственности,
качеству земель (плодородность, наличие леса, реки), расстоянию от
промышленных центров.
Рынок недвижимости так же подразделяется на первичный и вторичный. На
первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые, это новая
недвижимость и главными продавцами являются государство или строительные
компании. На вторичном рынке обращается товар бывший в употреблении и
принадлежавший физическим и юридическим лицам. Первичный и вторичный
рынок тесно взаимодействуют. Например, если по каким то причинам (спад
деловой активности, плохая экологическая обстановка, межнациональный
конфликт) в регионе увеличивается предложение жилья на вторичном рынке, то
автоматически падают спрос и цена на первичном рынке.
Рынок недвижимости выполняет в экономике ряд важных функций:
- регулирующая, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам
экономики, формируется ее эффективная структура и удовлетворяются
общественные интересы;
- коммерческая, заключающаяся в организации движения капитала и
получения прибыли;
- установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос
соответствует объему предложения недвижимости;
- санированная, выражающаяся в очищении экономики от
неконкурентоспособных, слабых и малоэффективных элементов;
- стимулирующая, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании
научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при
создании и использовании недвижимого имущества;
- социальная, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося
стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных
объектов.
15
5.2. Жизненный цикл объекта недвижимости
Жизненный цикл объекта недвижимости (физический) – период времени, в
течение которого недвижимость существует как физический объект. Он состоит
из следующих стадий:
1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования
свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта
наиболее эффективного земельного участка с учетом особенностей его
характеристик и всех свойств окружающей среды. На основе анализа выбирается
максимально продуктивный из юридически разрешенных, физически
реализуемых, экономически целесообразных, финансово осуществимых вариант.
Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на
проектирование улучшений.
2. Проектирование улучшений. Осуществляется разработка проекта с
изготовлением документации и подготовка земельного участка (удаление
ненужной растительности, осушение водоемов и т.д.), а так же прокладки
коммуникаций, строительства зданий, посадки насаждений.
3. Изготовление. В этот период реализации проекта практически полностью
изменяются все физические характеристики объекта с закреплением этих
изменений в кадастровых документах. Объект получает новый статус.
4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.д.) На этой
стадии совершаются операции с объектом с регистрацией изменения
юридического статуса (меняется субъект права собственности, права пользования,
права владения).
5. Использование объекта по назначению с техническим и
эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе происходит рациональное
расходование потребительского потенциала объекта. Со временем
характеристики объекта претерпевают изменения, т.к. улучшения физически
изнашиваются. В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется текущий
16
ремонт отдельных элементов улучшений без прекращения использования объекта
в целом.
6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация с
возможным перепрофилированием объекта. Эта стадия осуществляется когда
объект в текущем состоянии не может больше удовлетворять современных
потребностей пользователя. На этой стадии производится капитальный ремонт,
перепланировка и даже пристройка или надстройка существующих строений и
застройка свободной части земельного участка.
7. Утилизация, снос улучшений. Жизненный цикл заключается сносом
улучшений в конце срока их экономической жизни.
6. Ипотечное кредитование
6.1. Условия ипотечного кредитования
Ипотека – залог (греч)
Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда под залог недвижимости
Объект залога – недвижимое имущество
Объект кредитования – цель для которой предоставляется ссуда
Ипотечное кредитование во всем мире развивается и функционирует как
форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Основное
назначение ипотечного кредитования состоит в преодолении барьера между
высокой стоимостью недвижимости и относительно низким уровнем годового
дохода покупателей недвижимости.
Различают сочетания объектов залога и кредитования:
1. Строительство жилья под залог жилья
2. Строительство жилья под земельного участка
3. Приобретение земельного участка под залог жилья
4. Приобретение земельного участка под залог земельного участка
17
В течение срока действия кредита заемщик и кредитор являются долевыми
собственниками недвижимости, правда неполными: у них есть права владения и
пользования имуществом, но нет права распоряжения им.
Условия ипотечного кредитования жилья:
1. За первооснову источника погашения кредита принимаются стабильные
доходы клиента (заработная плата). В России ежемесячные платежи не
должны превышать 35% от чистого ежемесячного семейного дохода и
должны оставлять семье сумму не менее прожиточного минимума.
2. Для выдачи ипотечного кредита у заемщика должна быть первоначальная
сумма 10 – 20% от стоимости объекта недвижимости, который заемщик
хочет приобрести (В РФ размер кредита не менее 30% и не более 70%
стоимости жилья).
3. Остальную часть стоимости жилья добавляет банк. Процентная ставка
банка по ипотечному кредиту от 10 – 50% (В РФ 15% годовых)
4. Кредит должен быть погашен заемщиком до достижения пенсионного
возраста, срок кредита составляет от 10 до 26 лет. Досрочное погашение
возможно через 6 месяцев.
5. Недвижимость, как объект залога должна быть застрахована.
Дополнительно заемщик оплачивает расходы:
- оплата услуг независимого оценщика жилья;
- комиссионные банку за оформление документов;
- оплата услуг нотариуса за удостоверение договора купли-продажи и
закладной;
- сборы Федеральной регистрационной службы;
- годовой взнос страховой компании;
- оплата услуг риелторской фирмы, если вышеперечисленные действия
поручаются для выполнений ей.
В сделке принимают участие: заемщик, кредитор (банк), продавец
(застройщик), страховая организация.
18
6.2. Расчет ипотечный кредитов
1. Постоянный ипотечный кредит.
Самый распространенный вид кредитования. Предусматривает выплату
кредита на аннуитетной основе, т.е. равными регулярными платежами,
состоящими из % платежа и платежа по основной сумме кредита, позволяющими
погасить кредит по истечении установленного срока ( такой кредит называется
самоамортизирующимся). Кредит устанавливает:
1. Максимальную величину основной суммы кредита в процентах от
стоимости недвижимости К
з
= И/С х 100%
Где К
з
– коэффициент ипотечной задолженности (не более 70-80%, так как
чем он выше, тем больше риска нарушения заемщиком своих обязательств)
И – сумма ипотечного кредита
С – стоимость объекта недвижимости
2. срок кредита
3. процентную ставку, исходя из условий рынка.
4. Ежегодный платеж по кредиту находится по формулам:
Выплаты 1 раз в год PМТ = PV х
Выплаты m раз в год PМТ = PV х
2. Кредиты с переменными выплатами
Предусматривают разную периодичность погашения основного долга и
процентов, а также другие дополнительные условия.
2.1. Кредиты с шаровым платежом.
Предполагают единовременный итоговый “шаровый” платеж по кредиту.
Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по
19
основной сумме долга до истечения срока кредита и кредиты с выплатой только
процентов.
2.1.1. Кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной
сумме долга до истечения срока кредита не предусматривают каких либо выплат.
Погашение долга и процентов по кредиту производится в конце срока. К таким
кредитам прибегают земельные спекулянты, которые рассчитывают на продажу
объекта в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит , проценты и
получить прибыль от продажи.
Так как долг и проценты не погашаются в течение срока кредита, то
процентные выплаты прибавляются к остатку (сумме долга) и на них
начисляются сложные проценты по формуле начисления сложных процентов:
FV = PV (1 + i)
n
2.1.2. Кредиты с выплатой только процентов. Предусматривают регулярную
выплату процентов в течение срока кредита, а в конце срока - “шаровый” платеж
основной суммы долга. Так как основная сумма долга не уменьшается и не
изменяется, то проценты платятся с основной суммы долга, а не с ее остатка.
FV = PV (1 + n × i)
2.2. “Пружинный” кредит (с фиксированным платежом основной суммы)
предусматривает осуществление равновеликих периодических платежей в счет
погашения основной суммы, а так же процентных выплат на непогашенный
остаток, соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается
2.3. Кредит с участием. При предоставлении кредита с участием предполагается,
что кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть
регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости недвижимости.
Так кредитор страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции.
Кредиты с участием имеют относительно низкую норму процента, следовательно
позволяют приобретать более дорогую недвижимость.
2.4. Канадский ролл-овер (плавающий) предусматривает деление срока кредита
на заранее установленные временные интервалы, для каждого из которых
20