Кравцова Г.И. Деньги, кредит, банки

Подождите немного. Документ загружается.

депозитные вклады клиентов, продажа закладных свидетельств и другие

привлеченные средства.

Ипотечные банки выпускают собственные ценные бумаги,

которые, могут приобретать инвесторы, желающие разместить

долгосрочные инвестиции. Ипотечные облигации представляют собой

долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые банками под обеспечение

недвижимым имуществом и приносящие твердый доход.

Кредитополучателями выступают физические и юридические лица,

имеющие в собственности объект ипотеки. Особенности залога являются,

во-первых, наличие у кредитополучателя собственности, во-вторых,

чтобы эта собственность, приносила доход ее владельцу, в третьих,

пользовалась спросом на рынке, в-четвертых, не являлась объектом залога

по другой операции. При залоге недвижимого имущества должник

номинально сохраняет свое право собственника.Если иное не установлено

договором ипотеки, до прекращения прав собственности залогодателя на

предмет ипотеки вследствие принудительного исполнения условий

ипотеки, предмет, ипотеки остается во владении и пользовании

залогодателя. Залогодатель сохраняет за собой не только право владения,

но и независимого распоряжения предметом ипотеки, прибылью,

продукцией, товарами в обороте, полученными в результате пользования

предметом ипотеки.

В зависимости от способа обеспечения обязательств по кредиту

имуществом различают виды ипотеки: стандартная (обычная),

объединенная, чужого имущества, общая, условная. Стандартная

ипотека, при которой залогодатель исполнение одного обязательства

осуществляет путем залога одного конкретного своего имущества.

Объединенная ипотека, при которой залогодатель исполнение одного

конкретного обязательства осуществляет путем одновременного залога

нескольких своих имущественных объектов. Ипотека чужого имущества,

181

при которой залогодатель исполнение своего залогового обязательства

осуществляет посредством залога имущества третьего лица. Общая

ипотека, при которой для исполнения одного долгового обязательства

под залог отдается несколько принадлежащих отдельным собственникам

объектов.

Имущество, находящееся в общей совместной собственности,

может быть предметом ипотеки по договору с согласия всех

собственников. Имущество, которое нельзя разделить без ущерба для его

основного назначения (неделимое имущество) не может быть передано в

ипотеку по частям.

Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения

предусмотренного договором условия. Если условие не исполняется

ипотека может быть отменена. Условие может устанавливаться в

отношении как залогодержателя, так и залогодателя.

По срокам регистрации ипотека бывает первичная, вторичная и

завершающая.

Главный (первичный) ипотечный залог означает ипотеку,

зарегистрированную раньше другой ипотеки и имеющую юридический

приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее.

Последующий залог предмета ипотеки (вторичная ипотека)

означает любую ипотеку, которая зарегистрирована позднее другой и

является вторичной по отношению к ранее зарегистрированной ипотеке.

Завершающая ипотека – это последняя ипотека, включающая в

себя суммы невыплаченного основного долга и процентов предыдущих

ипотек.

Виды (типы) заключаемых сделок по ипотеке могут подпадать под

следующие категории:

Простое финансирование. При данной сделке кредитополучатель

является собственником имущества и не имеет обязательств по ипотеке.

182

Кредитополучатель оформляет закладную на имущество для получения

денежных средств для своих целей.

Вторичное финансирование. При данной сделке

кредитополучатель является собственником имущества, но имеет

невыплаченную закладную. Кредитополучатель желает, например,

увеличить сумму ипотечного кредита или получить лучшие условия от

другого кредитора.

Продажа имущества без существующей ипотечной

задолженности. При данной сделке владелец имущества продает его

кредитополучателю банка. Продавец имущества обычно получает его

стоимость непосредственно из суммы ипотечного кредита.

Продажа имущества при наличии ипотечной задолженности. По

имуществу, которое передается кредитополучателю, имеется ипотечная

задолженность, и эта задолженность продавца имущества погашена из

суммы нового кредита и ее действие соответственно прекращено до

регистрации новой ипотечной сделки.

Банки практикуют открытие семейных жилищных накопительных

счетов - накопление денежных средств на счете в банке для получения

ипотечного кредита на строительство или приобретение дома, квартиры,

дачи, гаража и других объектов недвижимости социально-бытового

назначения. Владельцы счета приобретают право получения кредита,

лишь накопив определенный процент (долю) от стоимости объекта. Имея

заранее установленную сумму жилищно-накопительного вклада, клиент

получает право поселиться в построенном доме (квартире), а остальная

сумма стоимости жилья оформляется кредитом банка с залогом дома

(жилья).

Жилищный сертификат - вид ценной бумаги. Его номинал

обозначен и в денежной форме, и в квадратных метрах общей площади

жилья. Приобретая определенный пакет сертификатов, их владелец

183

приобретает право на получение суммы, за которую можно продать

принадлежащие ему квадратные метры жилья, при желании он может

получить ипотечный кредит под залог жилья.

При заключении кредитной сделки по ипотечному кредиту для

физического лица ориентировочный контрольный список документов

может включать в себя: заявление кредитополучателя, кредитное

обязательство, справочные документы, документы на собственность,

гарантии, поручительства, страховые документы, закладная и др. В

заявлении на ипотечный кредит дается информация об имуществе,

сведения о кредитополучателе (возраст, сведения о занятости). Формы

заявок, принимаемые банком, требуют от кредитополучателя выдачи всей

информации, относящейся к его финансовому положению, о его доходах,

имуществе, долгах и других финансовых обязательствах. Заявка на

получение кредита не является договором или обязательством о его

выдаче, а лишь документом о платежеспособности потенциального

кредитополучателя. Документы на собственность (имущество) содержат

сведения о владении им кредитополучателем; договор о купле-продаже,

передаче имущества; завещательные документы; выписки из

государственных регистров; физическое и юридическое описание

имущества; документы по первой закладной и т.д. Страховые документы

содержат данные об имущественном страховании объекта ипотеки,

ипотечное (кредитное) страхование - как гарантия кредитору, что суммы,

причитающиеся ему по условиям кредита, будут выплачены в случае, если

кредитополучатель не сможет выполнить свои обязательства.

Оценка стоимости предмета ипотеки, т.е. оценка стоимости

недвижимости, осуществляется экспертизой, результаты которой

используются финансово-кредитными организациями для предоставления

кредита или определения размера эмиссии ценных бумаг, обеспеченных

ипотекой. Оценка недвижимости является фундаментом решения о

184

размере выдаваемого кредита. Исходным пунктом для этого расчета могут

служить различные стоимостные понятия:

 Стоимость земли. Величина этой стоимости зависит от

размера, возможности использования, местоположения

земельного участка, получаемой прибыли с земельного участка и

др.

 Стоимость построек на земельном участке.

 Рыночная цена - это достижимая в течение долгого времени

цена недвижимости. Установление этой цены осуществляется

большей частью посредством экспертизы цены официально

назначенными экспертами и соответствующими оценивающими

органами (например, органами страхования).

Соотношение между размером кредита и стоимость залога -

наиболее важный фактор при принятии решения о предоставлении

кредита. Предельные размеры кредита меньше стоимости залога (60-90

%).

Одним из ключевых моментов процесса предоставления

ипотечного кредита - андеррайтинг, или оценка вероятности погашения

кредита. Андеррайтинг предполагает изучение и анализ потенциального

кредитополучателя в соответствии с установленными банком основными

направлениями оценки вероятности погашения кредита, а также принятие

положительного решения по заявлению на ипотечный кредит или отказ от

предоставления кредита. При оценке вероятности погашения кредита

устанавливаются такие основные моменты как: способен ли клиент

погасить кредит; стремится ли он погасить кредит; является ли

закладываемое имущество достаточным обеспечением для

предоставления ипотечного кредита.

Основными документами при оформлении ипотечного кредита

являются кредитные договора, закладные, другие долговые ценные

185

бумаги. Закладная ценная бумага рассматривается как документ,

передающий кредитору законное право собственности на залог по

кредиту. Закладная на недвижимость является основным обеспечением

ипотечного кредита. При погашении долга в установленный срок передача

права собственности утрачивает силу.

Ипотечный кредит может быть использован для покупки

недвижимости; для строительства, реконструкции, капитального ремонта

производственных зданий, жилых домов; перепрофилирования

производственных процессов; мелиорацию; покупки многолетних

насаждений; модернизацию производственных технологических

процессов; на улучшение качества земельного участка и повышение

плодородия почвы; покупку дополнительного земельного участка и т.д.

При выделении кредита на строительство здания или сооружения

договор ипотеки может предусматривать имеющееся незавершенное

строительство, а также материалы и оборудование, предназначенное для

строительства и находящееся во владении залогодателя или под его

контролем. По завершении строительства здание или сооружение

становится элементом предмета ипотеки. Кредиты под залог жилья могут

быть направлены на строительство индивидуальных домов (квартир в

домах общей собственности), многоквартирных жилых домов,

предназначенных для сдачи в аренду или продажи.

Кредиты под недвижимость подлежат погашению на условиях

рассрочки платежа и с уплатой процента. Процентные ставки по

ипотечным кредитам дифференцируются банками, но могут

устанавливаться и государством. Процентная политика за ипотечный

кредит должна быть гибкой, учитывая длительность кредита и

особенность залога. Она может предусматривать периодический

пересмотр ставки по кредиту в зависимости от конкретных условий

рынка. Могут быть сделаны оговорки по платежам с учетом рыночной

186

стоимости закладываемой недвижимости в будущем, которая подвержена

влиянию целого ряда факторов (архитектура, месторасположение, тип

строения, его качество, темпы инфляции, размеры процентов по другим

кредитам, спрос, предложение на данный вид недвижимости и т.д.).

Расчет ставки процента по ипотечному кредиту производится как

определение величины дохода по ипотечному кредиту, достаточного для

покрытия предельной величины стоимости банковских ресурсов,

эксплуатационных расходов (потерь), а также обеспечения приемлемой

величины дохода для акционеров банка (инвесторов), надбавок за риски

ипотечного кредитования и др.

При расчете ставки процента по ипотечным кредитам банки

учитывают риски (табл. 10.2.)

Виды ипотечных кредитов по методам их погашения, уплаты

процентов подразделяются на:

 Типовую ипотеку - кредитополучатель получает от

залогодержателя (банка) кредит и погашает его пропорционально

равными взносами (например, каждый месяц) фиксированные выплаты.

 Ипотека с периодическим увеличением сумм взносов

(нарастающие платежи) - в этом случае по согласованному графику

увеличивается сумма взносов. Кредиты с периодически пересмотром

процентной ставки используются для предотвращения потерь, связанных

с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке.

 Ипотека с изменяющейся суммой выплат (ипотека со

сниженной ставкой) предполагает наличие льготного периода для

платежей или уменьшение процентных платежей на первых этапах

погашения задолженности.

 Ипотека с залоговым счетом - покупатель (должник) вносит

на залоговый счет определенную сумму, а затем выплачивает

периодические взносы, до погашения суммы оставшегося кредита.

187

 Ипотека с переменной процентной ставкой - при изменении

процентной ставки по периодам пересматривается допустимая предельная

норма корректива и минимальная величина корректировки. Кредиты с

периодически пересмотром процентной ставки используются для

предотвращения потерь, связанных с риском изменения уровня

процентной ставки на денежном рынке.

 Кредиты с дележом стоимости имущества - стороны при

заключении договора договариваются о том, что кредитор предоставляет

кредит по сниженным процентным ставкам, а кредитополучатель уступает

ему часть повышения стоимости имущества к концу срока сделки.

 Кредиты с двойным индексом – при котором величина

ежемесячных платежей по кредиту корректируется на индекс прироста

заработной платы, а величина невыплаченного остатка суммы долга и

процентов по нему – на индекс цен. Могут быть корректировки только на

уровень цен.

С учетом вышеизложенного классификация видов ипотек

представляется следующим образом (табл. 9.3.)

Таблица 9.3. Классификация ипотеки

По видам залога По способам

обеспечения.

обязательств

имуществом

По срокам

регистра

ции

По типу

финансирования

По методам

погашения кредитов

и процентов

Недвижимость Стандартная Первичная

(главная)

Простое

финансирование

Пропорциональное

погашение

Земля Объединенная Последую

щая

(вторичная)

Вторичное

финансирова

ние

Периодическое

увеличение суммы

взносов

Земельные

участки с

недвижимостью

Чужого

имущества

Завершаю-

щая

Продажа

имущества без

ипотечной

задолженности

Изменяющиеся

суммы выплат

Права на Общая Продажа С залоговым счетом

188

недвижимость имущества при

наличии

ипотечной

задолженности

Строящиеся

(реконструируе

мые) объекты

Условная Накопительные

счета

С переменной

процентной ставкой

Жилищные

сертификаты

С дележом прироста

стоимости

имущества

С двойным

индексом

Банк оставляет за собой право аннулировать предварительное

соглашение о кредите если до заключения сделки (договора): финансовое

положение клиента резко ухудшилось по сравнению с данными заявки;

выявляются неблагоприятные материальные изменения в состоянии

имущества; начато судебное разбирательство по изъятию имущества;

имущество является объектом (предметом) нарушения закона.

Залогодатель обязан принимать меры, необходимые для

сохранности предмета ипотеки, обеспечить должные условия его

содержания, избегать рисков случайной гибели или повреждения. На

кредитополучателя возлагаются обязанности по выплате всех налогов,

сборов и других платежей, взимаемых с данной собственности;

поддержание в хорошем состоянии закладываемой недвижимости; не

использовать недвижимость для какой-либо незаконной деятельности;

страхование недвижимости в пользу банка и другие обязанности по

договору залога и кредитования.

Ипотечный кредит имеет свои преимущества для банка и

кредитополучателя:

189

 Наличие реальной стоимости, гарантирующей возврат кредита

и материальной обеспеченности его на протяжении всего срока

кредитования. Обеспечивается принцип конкретности залога, т.е.

выделение определенного конкретного имущества для залога. Кредитор

получает право преимущественного удовлетворения своих претензий из

стоимости данного конкретного имущества должника, а не из всей массы

его имущества. Существует также принцип гласности залога, т.е.

требование, чтобы залог данного имущества был легко распознаваем для

третьих лиц. В целях обеспечения гласности устанавливается норма

регистрации сделок с залогом, его нотариальной удостоверенности. Кроме

того залогодатель обязан сообщать каждому последующему

залогодержателю о всех предыдущих залогах данного имущества, а также

о характере и размерах обеспечения этими залогами других обязательств.

Если имущество, являющееся предметом залога, переходит в

собственность, полное хозяйственное ведение или оперативное

управление другого лица, залог сохраняет свою силу. Он сохраняется

также в случае, когда происходит уступка (продажа) залогодержателем

обеспеченного залогом требования (закладной) другому лицу. Повторный

залог (перезалог) допускается, но требования последующего

залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после

удовлетворения требований предыдущего залогодержателя, т.е. банка,

выполнившего роль первого кредитора.

 Возможность для кредитора широкой диверсификации

кредитования: неоднородность кредитополучателей, в разных

географических регионах, на различные цели, особыми способами и

условиями залога имущества, выдачи кредитов.

 Создаются условия для решения производственных,

социально-бытовых проблем кредитополучателя (залогодателя).

190