93
ется исходя из полученного значения стоимости объекта за вычетом его из-
носа.
Недостаток метода - полученная стоимость может значительно отли-
чаться от рыночной стоимости, так как между затратами и полезностью нет
прямой связи. Применение данного метода целесообразно:
- при начислении налога на имущество, страховании отдельных видов
имущества, разделе имущества в судебном порядке
между собственниками,
- при распродаже имущества на открытых торгах, для бухгалтерского
учета основных фондов и др.
Стоимость замещения — это оценочная стоимость строительства в те-
кущих ценах на дату оценки сооружения с полезностью, которая равна по-
лезности оцениваемого сооружения, с использованием современных мате-
риалов, современных стандартов, проекта, планирования и т.д.
Восстановительная
стоимость - это оценочная стоимость строительства
в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого
сооружения из таких же материалов, с соблюдением таких же строительных
стандартов, такого же проекта, такого же планирования и квалификации ра-
бочей силы, которое имеет все недостатки, абсолютное соответствие и износ,
как у оцениваемого сооружения.
Затратный подход
использует три метода: метод единичных показате-
лей или сравнительной единицы; поэлементный метод (разбивки), метод ко-
личественного анализа (сметный).
2. Метод аналогов продаж используется при оценке рыночной стои-
мости объекта, исходя из данных о недавно реализованных сделках с анало-
гичными объектами. Метод базируется на принципе замещения, в соответст-
вие с которым, рациональный покупатель не заплатит за данный объект
больше стоимости доступного для покупки аналогичного объекта, который
имеет такую же полезность, как и данный
объект. Поэтому цены продажи
аналогичных объектов служат исходной информацией для расчета стоимости
оцениваемого объекта.
При прямом сравнении продаж рассматривают сравнимые объекты, ко-
торые были проданы на соответствующем рынке, и после этого вносят по-
правки на возможные различия между оцениваемым объектом и аналогами.
К основным элементам сравнения относят: права собственности на объект
оценки, условия финансирования сделки, условия продажи, состояние рынка,
местонахождение, физические характеристики, экономические характери-
стики, использование и т. п.
3. Метод потенциальной доходности базируется на принципе ожида-
ния будущих выгод. Выгода от владения собственностью включает право по-
лучать все доходы во время владения, а также доход от продажи после окон-
чания владения.