Хавин Д.В., Овчинников П.А. Практикум по оценке собственности

Подождите немного. Документ загружается.

Средняя рента

за 1 кв.м аренд-

ной площади

116 117 107 115 119 114

Месторасполо-

жение

среднее хорошее плохое среднее среднее хорошее

Затраты на экс-

плуатацию

выше рыноч-

ный

уровень

рыноч-

ный

уровень

рыноч-

ный

уровень

выше рыноч-

ный

уровень

Сравнимые объекты Вариант № 12 Объект

сравнения

1-й 2-й 3-й 4-й 5-й

Цена продажи 290 000 210 000 240 000 210 000 250 000

Общая площадь 4500 5000 4300 4400 3900 4800

Отношение

арендной пло-

щади к общей

0,88 0,94 0,89 0,89 0,93 0,92

Коэффициент

использования

0,90 0,87 0,85 0,90 0,95 0,90

Средняя рента

за 1 кв.м аренд-

ной площади

116 117 107 115 119 114

Месторасполо-

жение

хорошее хорошее плохое среднее хорошее плохое

Затраты на экс-

плуатацию

рыночный

уровень

рыноч-

ный

уровень

рыноч-

ный

уровень

выше выше рыноч-

ный

уровень

Сравнимые объекты

Вариант № 13 Объект

сравнения

1-й 2-й 3-й 4-й 5-й

Цена продажи 29 000 21 000 24 000 21 000 25 000

Общая площадь 400 400 330 340 290 380

Отношение

арендной пло-

щади к общей

0,94 0,88 0,92 0,89 0,92 0,89

Коэффициент

использования

0,90 0,90 0,95 0,87 0,85 0,90

Средняя рента

за 1 кв.м аренд-

ной площади

116 119 114 117 107 115

Месторасполо-

жение

среднее хорошее плохое среднее хорошее плохое

Затраты на экс-

плуатацию

рыночный

уровень

рыноч-

ный

уровень

рыноч-

ный

уровень

выше выше рыноч-

ный

уровень

Сравнимые объекты Вариант № 14 Объект

сравнения

1-й 2-й 3-й 4-й 5-й

Цена продажи 39 000 31 000 34 000 31 000 35 000

Общая площадь 400 400 330 340 290 380

Отношение

арендной пло-

щади к общей

0,92 0,89 0,89 0,88 0,94 0,93

Коэффициент

использования

0,90 0,87 0,85 0,90 0,95 0,90

Средняя рента

за 1 кв.м аренд-

ной площади

135 139 134 136 137 137

Месторасполо-

жение

среднее хорошее плохое среднее среднее плохое

Затраты на экс-

плуатацию

выше выше рыноч-

ный

уровень

рыноч-

ный

уровень

выше рыноч-

ный

уровень

Сравнимые объекты

Вариант № 15 Объект

сравнения

1-й 2-й 3-й 4-й 5-й

Цена продажи 49 000 41 000 44 000 41 000 45 000

Общая площадь 400 400 330 340 290 380

Отношение

арендной пло-

щади к общей

0,92 0,89 0,89 0,88 0,94 0,93

Коэффициент

использования

0,90 0,87 0,85 0,90 0,95 0,90

Средняя рента

за 1 кв.м аренд-

ной площади

115 119 114 116 117 107

Месторасполо-

жение

среднее среднее хорошее среднее хорошее плохое

Затраты на экс-

плуатацию

выше рыноч-

ный

уровень

рыноч-

ный

уровень

рыноч-

ный

уровень

выше рыноч-

ный

уровень

Сравнимые объекты Вариант № 16 Объект

сравнения

1-й 2-й 3-й 4-й 5-й

Цена продажи 590 000 510 000 540 000 510 000 550 000

Общая площадь 3500 5000 4300 4400 3900 4800

Отношение

арендной пло-

щади к общей

0,88 0,94 0,89 0,89 0,93 0,92

Коэффициент

использования

0,90 0,90 0,87 0,85 0,95 0,90

Средняя рента

за 1 кв.м аренд-

ной площади

116 117 107 115 119 114

Месторасполо-

жение

хорошее хорошее плохое плохое среднее хорошее

Затраты на экс-

плуатацию

рыночный

уровень

выше рыноч-

ный

уровень

выше рыноч-

ный

уровень

выше

ПРИЛОЖЕНИЕ В

Исходные данные для определения рыночной стоимости квартиры

Т а б л и ц а В.1

Коэффициент, учитывающий наличие лифта

Этаж 1-й 2-й 3-й 4-й 5-й

нл

1,00 1,00 0,997 0,994 0,991

Т а б л и ц а В.2

Коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода

Этаж 1-й 2-й 3-й 4-й 5-й

нм

0,993 0,986 0,979 0,972 0,965

Т а б л и ц а В.3

Коэффициент, учитывающий высоту жилого помещения

Высота по-

мещения, м

2,4 2,5 2,6 2,7 2,8 2,9 3,0 3,1 3,2

вп

0,90 1,00 1,006 1,012 1,018 1,02 1,03 1,033 1,036

Высота по-

мещения, м

3,3 3,4 3,5 3,6 3,7 3,8 3,9

4,0

и вы-

ше

вп

1,00 0,996 0,992 0,988 0,984 0,980 0,976 0,972

Т а б л и ц а В.4

Коэффициент, учитывающий месторасположение дома

Удаление от

центра, км

менее

1-й 2-й 3-й 4-й 5-й 6-й 7-й

рц

1,0 0,997 0,994 0,991 0,988 0,985 0,982 0,979

Удаление от

центра, км

8 9

10 и

более

рц

0,976 0,973 0,970

Т а б л и ц а В.5

Коэффициент, учитывающий площадь кухонь

Площадь

кухни, м

менее

6,0

6,0 6,5 7,0 7,5 8,0 8,5 9,0

пк

0,9 0,92 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04

Площадь

кухни, м

9,5 10,0

более

10,0

пк

1,06 1,08 1,10

Т а б л и ц а В.6

Коэффициент, учитывающий обустроенность санузлов

Наличие совмещенного санузла К

ос

В однокомнатной квартире или четырёхкомнатной с обязатель-

ным вторым санузлом

1,0

В двух- или трехкомнатной квартире без обязательного второго

санузла

0,97

В четырехкомнатной или большей квартире 0,984

При отсутствии ванной в пределах квартиры 0,876

При отсутствии туалета в пределах квартиры 0,824

Т а б л и ц а В.7

Коэффициент, учитывающий этаж

Месторасположение квартиры К

эт

Первый или последний этаж в домах этажностью выше двух 0,90

Любой этаж в двухэтажных домах или любой этаж, кроме перво-

го и последнего, в домах этажностью выше двух

1,00

Т а б л и ц а В.8

Коэффициент, учитывающий наличие смежных комнат

Наличие смежных комнат К

ск

В двухкомнатной квартире 0,936

В трехкомнатной квартире 0,942

В четырехкомнатной или большей квартире 0,968

Т а б л и ц а В.9

Коэффициент, учитывающий экологическое состояние

Интенсивность движения Расстояние от дома до бровки

проезжей магистрали

эс

Более 1000 транспортных еди-

ниц в час

до 80 м 0,85

От 400 до 1000 транспортных

единиц в час

до 50 м 0,90

От 100 до 400 транспортных

единиц в час

до 20 м 0,95

Менее 100 транспортных еди-

ниц в час

при любом расстоянии 1,00

Т а б л и ц а В.10

Варианты заданий для определения рыночной стоимости квартиры

Номер вариан-

та

Количество

комнат

Общая

площадь, м

Износ, %

Высота по-

мещения, м

Удаление от

центра, км

Площадь кух-

ни, м

зс

Совмещенный

санузел

Смежность

комнат

Наличие лифта

Наличие мусо-

ропровода

Этаж, на кото-

ром располо-

жена квартира

Количество

этажей в доме

1 3 60 15 2,4 0,9 5,5 0,85 + - - + 1 5

2 2 45 20 2,6 1 6,0 0,95 - - - + 2 5

3 3 70 15 2,8 2 6,5 0,9 + + - + 3 5

4 2 50 20 3,0 3 7,0 1,00 - + - + 4 5

5 3 65 15 3,2 4 7,5 0,85 + - - + 5 5

6 3 75 20 3,4 5 8,0 0,95 - - + + 6 6

7 2 50 15 2,5 6 8,5 0,9 + + + + 7 9

8 2 45 20 2,7 7 9,0 1,00 - + + + 8 9

9 1 30 15 2,9 8 7,0 0,85 + - + + 9 9

10 1 28 20 3,1 9 6,5 0,95 - - + + 10 12

11 2 42 15 3,3 10 7,0 0,9 + + + + 11 12

12 3 62 20 2,5 11 8,0 1,00 - + + + 12 12

13 3 67 15 2,7 12 8,5 0,85 + - - - 1 5

14 3 72 20 2,9 13 9,0 0,95 - - - - 2 5

15 2 47 15 3,1 14 6,5 0,9 + + - - 3 5

16 3 58 20 2,8 15 7,0 1,00 - + - - 4 5

17 1 30 20 2,4 0,8 7,0 1,00 - + + + 9 9

18 1 28 25 2,6 0,9 6,5 0,9 + + + + 10 12

19 2 42 20 2,8 1 5,5 0,95 - + + + 11 12

20 3 62 25 3,0 2 6,0 0,85 + - + + 12 14

21 3 67 20 3,2 3 6,5 1,00 - - + - 1 9

22 3 72 25 3,4 4 7,0 0,9 + + + - 2 9

23 2 47 20 2,5 5 7,5 0,95 - + + - 3 9

24 3 58 25 2,7 6 8,0 0,85 + + + - 4 9

25 3 60 20 2,9 8 7,0 1,00 - - - - 1 5

26 2 45 25 3,1 9 8,0 0,9 + - - - 2 5

27 3 70 20 3,3 10 8,5 0,95 - + - - 3 5

28 2 50 25 2,5 11 9,0 0,85 + + - - 4 5

29 3 65 20 2,7 12 6,5 1,00 - + - - 5 5

30 3 75 25 2,9 13 7,0 0,9 + - + + 6 6

31 2 50 20 3,1 14 8,5 0,95 - - + + 7 9

32 2 45 25 2,8 15 9,0 0,85 + + + + 8 9

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 г. №

135-ФЗ. Об оценочной деятельности в Российской Федерации (в ред.

№ 143-ФЗ от 14 ноября 2002 г.).

2. Грибовский, С.В. Оценка доходной недвижимости / С.В. Грибовский. –

СПб.: Питер, 2001.

3. Григорьев, В.В. Оценка предприятий. Имущественный подход. Учеб.-

практ. пособие / В.В. Григорьев, И.М. Островкин

. – М.: Дело, 1998.

4. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): Учеб. / Под ред.

В.И. Кошкина. – М.: ИКФ «ЭКМОС», 2002.

5. Оценка бизнеса: Учеб. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. –

М.: Финансы и статистика, 1998.

6. Оценка недвижимости: Учеб. / Под ред. А Г. Грязновой,

М.А. Федотовой – М.: Финансы и статистика, 2002.

7. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические

аспекты / Под ред. В.В. Григорьева. – М

.: ИНФРА – М, 1997.

8. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная дея-

тельность». Учебное и практическое пособие. пособие / Под ред.

В.М. Рутгайзера. – М.: Дело, 1998.

9. Хавин, Д.В. Оценка собственности: Учеб. пособие. 2-е издание /

Д.В. Хавин, В.В. Бобылев, С.В. Горбунов, П.А. Овчинников, К.В. Тышкевич.

Под общ. ред.

Д.В. Хавина. – Н.Новгород: Изд-во ННГАСУ, 2004. – 85 с.

10. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учеб. пособие : Под ред.

Н.А. Абдулаева, Н.А. Колайко – М.: Изд-во «ЭКМОС», 2000.

11. Фридман, Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости /

Д. Фридман, Н. Ордуэй: Пер. с англ. – М.: Дело Лтд, 1995.

12. Харрисон, Г. Оценка недвижимости:

Учеб. пособие. Пер. с англ. –

М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.

Содержание

Введение....................................................................................................................... 3

1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КОТТЕДЖА ПУТЕМ

АНАЛИЗА ПАРНОГО НАБОРА ДАННЫХ.........................................................

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АДМИНИСТРАТИВНОГО

ЗДАНИЯ ОТНОСИТЕЛЬНЫМ СРАВНИТЕЛЬНЫМ АНАЛИЗОМ.....................

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ ........................ 14

4. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ КОМПАНИИ. КОЛИЧЕСТВЕННЫЙ МЕТОД...... 16

5. МЕТОД ИЗБЫТОЧНЫХ ПРИБЫЛЕЙ ............................................................... 23

6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ

ПРОДАЖ....................................................................................................................

7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА МЕТОДОМ

ЭФФЕКТИВНОГО ВОЗРАСТА ..............................................................................

8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА МЕТОДОМ РАЗБИЕНИЯ... 29

8.1. Оценка устранимого физического износа ....................................................... 30

8.2. Оценка неустранимого физического износа ................................................... 31

8.3. Оценка устранимого функционального износа .............................................. 33

8.4. Оценка неустранимого функционального износа........................................... 35

8.5. Оценка внешнего износа ................................................................................... 37

ПРИЛОЖЕНИЕ А .................................................................................................... 39

ПРИЛОЖЕНИЕ Б..................................................................................................... 45

ПРИЛОЖЕНИЕ В..................................................................................................... 53

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ........................................................................................ 57

Содержание................................................................................................................ 58

Дмитрий Валерьевич Хавин

Павел Александрович Овчинников