Хавин Д.В., Овчинников П.А. Практикум по оценке собственности

Подождите немного. Документ загружается.

относительно молодая компания с непло-

хими показателями и установившейся

практикой работы;

недавно созданная компания без устано-

вившейся практики работы

Темп роста компании:

быстрый; 6

неуклонный, немного опережающий

темпы инфляции;

замедляющийся 0

Статус компании:

передовая, работающая в новой, перспек-

тивной отрасли;

уважаемая, работающая в стабильном ок-

ружении;

не имеющая положения, выполняет раз-

ную, в том числе черную работу

Итого 23,5

Разделив общую сумму факторов на их число, получим средний коэффи-

циент дополнительного дохода. Общая формула такого коэффициента примет

вид:

∑

k (9)

где

k – средний коэффициент дополнительного дохода;

n – количество факторов;

f – значение i-го фактора из интервала 0 – 6.

Учитывая, что n = 6;

= 3,5;

= 3;

= 4;

= 5;

= 4;

= 4, получаем

по формуле

k = 3,9.

Этап 6-й (Х

). Вычисление величины дополнительного дохода с учетом

коэффициента. Для вычисления действительной величины дополнительного

дохода, зависящей от условий и обстоятельств функционирования компании,

необходимо дополнительный доход (Х

) умножить на средний коэффициент

дополнительного дохода (Х

31 200 х 3,9 = 121 680 руб.

Этап 7-й (Х

). Определение общей стоимости компании. Общая стои-

мость действующей компании находится сложением стоимости основных фон-

дов (Х

), не включая в себя финансовые вложения в размере 40 000 руб. и дей-

ствительной величины дополнительного дохода (Х

260 000 + 121 680 = 381 680 руб.

Финансовые вложения в размере 40 000 руб. не входят в покупную цену

приобретаемой компании. Покупатель должен оплатить эти расходы отдельно.

Т а б л и ц а 14

Форма для оценки стоимости компании

№

пункта

Содержание пунктов

Значение

величины,

руб.

Реализация на 12 мес. вперед 700 000

Общие производственные расходы (прямые производств. расходы + зарплата произв. персонала)

506 800

3 Административные расходы 42 000

Зарплата владельца компании (соответствует уровню зарплаты квалифицированного руководителя в

компаниях аналогичного профиля)

49 000

Фонд замены оборудования (равен балансовой величине амортизации. Размеры фонда должны быть таковы,

чтобы обеспечивать замену оборудования по мере его износа)

35 000

Ус

едненный годовой доход

(

1 - 2 - 3 - 4 - 5

)

67 200

Стоимость основных

ондов - необходимые

инансовые вложения:

7.1 Земля 20 000

7.2 Здания 120 000

Това

ные запасы:

сы

ье

пол

уф

аб

икаты

готовая п

од

кция

Товарные запасы на продажу

7.3 Всего товарных запасов 60 000

7.4 Обо

ру

дование 60 000

7.5 П

испособления и п

инадлежности

7.6 Д

ру

гие мате

иальные активы

Всего мате

иальных активов

(

7.1 + 7.2 + … + 7.6

)

260 000

7.8 Необходимые финансовые вложения 40 000

7.9 Всего материальных активов и финансовых вложений (7.7 + 7.8) 300 000

8 Средняя ставка арендных платежей (годовой процент инфляции + 4%) 12

9 Стоимость экспл

атации основных

ондов:

9.1 Всего мате

иальных активов и

инансовых вложений

(

см. 7.9

)

300 000

9.2 С

едняя ставка а

ендных платежей

(

см. 8

)

9.3 Стоимость экспл

атации основных

ондов

(

см. 9.1 х 9.2

)

36 000

10 Дополнительный доход:

10.1 Усредненный годовой доход (см. 6) 67 200

10.2 Стоимость экспл

атации основных

ондов

(

см. 9.3

)

36 000

10.

Дополнительный доход

(

10.1 - 10.2

)

31 200

11 Оп

еделение коэ

фф

ициента:

11.1 От

асль п

омышленности 3,5

11.2 Конкуренция 3

11.

Риск убытков 4

11.4 В

емя создания компании 5

11.

Темп

оста компании 4

11.

Стат

с компании 4

11.

Всего

(

11.1 + 11.2 + 11.3 + 11.4 + 11.5 + 11.6

)

23,5

11.8

Значение коэффициента (11.7/6, где 6 - число факторов) 3,9

Величина дополнительного дохода с учетом коэффициента:

12.1

Дополнительный доход

(

см. 10.3

)

31 200

12.2 Значение коэффициента (см. 11.8) 3,9

12.

Величина дополнительного дохода (12.1 х 12.2) 121 680

13 Общая стоимость компании:

13.1 Всего материальных активов (см. 7.7) 260 000

13.2 Величина дополнительного дохода (см. 12.3) 121 680

13.

Общая стоимость компании (13.1 + 13.2) 381 680

5. МЕТОД ИЗБЫТОЧНЫХ ПРИБЫЛЕЙ

Этот метод основан на предпосылке о том, что избыточные прибыли при-

носят предприятию не отраженные в балансе нематериальные активы, обеспе-

чивающие доходность на активы и на собственный капитал выше среднеотрас-

левого уровня. Этим методом оценивают преимущественно гудвилл.

Основные этапы метода избыточных прибылей:

1. Определяют рыночную стоимость всех активов.

2. Нормализуют

прибыль оцениваемого предприятия.

3. Определяют среднеотраслевую доходность на активы или на собст-

венный капитал.

4. Рассчитывают ожидаемую прибыль на основе умножения среднего по

отрасли дохода на величину активов или на собственный капитал (эт. 1 х эт. 3).

5. Определяют избыточную прибыль (эт. 2 – эт. 4). Для этого из норма-

лизованной прибыли вычитают ожидаемую прибыль.

6. Рассчитывают стоимость гудвилла путем деления избыточной прибы-

ли на коэффициент капитализации.

Пример

Определить рыночную стоимость нематериальных активов методом из-

быточных прибылей при следующих исходных данных.

Рыночная стоимость активов предприятия оценивается в 40 000 тыс. руб.,

нормализованная часть прибыли – 16 000 тыс. руб. Средний доход на активы

равен 15 %. Ставка капитализации – 20 %. Необходимо оценить стоимость гуд-

вилла. Алгоритм расчета имеет следующий вид:

Решение:

тыс. руб.

Рыночная стоимость активов 40 000

Нормализованная чистая прибыль 16 000

Ожидаемая прибыль (40 000 х 0,15) 6 000

Избыточная прибыль 10 000

Стоимость избыточной прибыли

(10 000/0,20)

50 000

Стоимость избыточной прибыли и ры-

ночной стоимости активов

90 000

Т а б л и ц а 15

Исходные данные для оценки стоимости гудвилла

Номер ва-

рианта

Рыночная

стоимость ак-

тивов,

тыс. руб.

Нормализованная

чистая прибыль,

тыс. руб.

Средний до-

ход на акти-

вы,

Ставка капита-

лизации,

1, 11 40 000 16 000 15 20

2, 12 35 000 12 000 10 15

3, 13 20 000 9 000 16 21

4, 14 45 000 20 000 12 17

5, 15 40 000 18 000 14 19

6, 16 35 000 14 000 15 20

7, 17 20 000 10 000 10 15

8, 18 50 000 25 000 16 21

9, 19 45 000 22 000 12 17

10, 20 40 000 20 000 14 19

6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА МЕТОДОМ

СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

При использовании этого метода рекомендуется такая последователь-

ность процедур:

1. Отбор недавних продаж объектов, аналогичных оцениваемому по ха-

рактеру улучшений, корректировка их цен и формирование информации для

определения восстановительной стоимости зданий.

2. Определение стоимости участка земли для каждого сопоставимого

объекта.

3. Определение цен

зданий с учетом износа путем исключения стоимо-

сти участков земли из цен продаж сопоставимых объектов.

4. Расчет текущей восстановительной стоимости зданий каждого сопос-

тавимого объекта.

5. Определение величины накопленного износа сопоставимых зданий

вычитанием их цен с учетом износа (п. 3) из текущей восстановительной стои-

мости тех же зданий (п. 4).

6. Определение среднего

процента износа сопоставимых зданий для его

переноса на объект оценки.

Т а б л и ц а 16

Определение накопленного износа методом сравнения продаж

Показатель Объект 1-й Объект 2-й Объект 3-й

Откорректированная цена продажи

сопоставимых объектов, тыс. руб.

250

300

370

Стоимость участка земли, тыс. руб. 50 70 120

Рыночная цена здания,

тыс. руб.

200 230 250

Текущая восстановительная стои-

мость здания, тыс. руб.

260 310 340

Накопленный износ, тыс. руб. 60 80 90

Износ в процентах от восстанови-

тельной стоимости

23,1 25,8 26,5

Средний процент износа 25,1

Т а б л и ц а 17

Исходные данные для определения износа методом сравнения продаж

Но-

мер

вари-

анта

Объекты

сравнения

Стоимость участ-

ка земли,

тыс. руб.

Рыночная цена

здания, тыс.

руб.

Текущая восста-

новительная

стоимость здания,

тыс. руб.

№ 1 50 200 260

№ 2 70 230 310

№ 3 120 250 340

№ 1 55 205 265

№ 2 75 235 315

№ 3 125 255 345

№ 1 60 210 270

№ 2 80 240 320

№ 3 130 260 350

№ 1 65 215 275

№ 2 85 245 325

№ 3 135 265 355

№ 1 70 220 280

№ 2 90 250 330

№ 3 140 270 360

№ 1 75 225 285

№ 2 95 255 335

№ 3 145 275 365

№ 1 80 230 290

№ 2 100 260 340

№ 3 150 280 370

№ 1 85 235 295

№ 2 105 265 345

№ 3 155 285 375

№ 1 90 240 300

№ 2 110 270 350

№ 3 160 290 380

№ 1 95 245 305

№ 2 115 275 355

10,

№ 3 165 295 385

7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА МЕТОДОМ

ЭФФЕКТИВНОГО ВОЗРАСТА

Метод эффективного возраста по сравнению с методом сравнения продаж

гораздо проще технически и менее зависим от состояния рынка. Он основан на

экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том,

что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической

жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. Из

этого отношения вытекает

следующая формула накопленного износа:

И = (ЭВ / ЭЖ) ВС, (10)

где ЭВ – эффективный возраст;

ЭЖ – срок экономической жизни;

ВС – восстановительная стоимость.

Пример

Оценщик определил текущую восстановительную стоимость здания, по-

строенного 15 лет назад, в 360 тыс. руб. По паспорту типового проекта этого

здания он получил сведения о типичном сроке его экономической жизни

, кото-

рый составляет 80 лет.

Если это здание построено согласно действовавшим стандартам и экс-

плуатировалось в нормальном режиме, его эффективный возраст будет равен

фактическому, а износ – бухгалтерской амортизации. Он составит 18,75% вос-

становительной стоимости, или 67,5 тыс. руб.

В результате осмотра здания у оценщика сложилось профессиональное

суждение, что эффективный возраст здания вследствие плохого

обслуживания

превышает фактический и может быть оценен в 20 лет, то накопленный износ

составит 25%, или 90 тыс. руб.

Оценщик может учесть, что здание удачно спланировано, отличается

улучшенным дизайном и высоким качеством строительных работ. Это дает ему

основания прогнозировать более продолжительный срок экономической жизни,

например 90 лет, а своевременное выполнение мероприятий по содержанию

объекта позволяет оценить эффективный возраст в 12 лет. Тогда накопленный

износ составит 13,3%, или 48 тыс. руб.

Т а б л и ц а 18

Исходные данные для определения износа методом эффективного возраста

Вариант

Эффективный

возраст, лет

Срок экономиче-

ской жизни, лет

Восстановительная

стоимость,

тыс. руб.

1, 11 15 80 360

2, 12 12 60 320

3, 13 10 40 300

4, 14 18 35 280

5, 15 15 30 260

6, 16 12 25 210

7, 17 25 90 400

8, 18 20 85 380

9, 19 15 80 360

10, 20 12 60 320

8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА МЕТОДОМ

РАЗБИЕНИЯ

Метод разбиения состоит в последовательной оценке всех видов износа,

включая:

• устранимый физический износ;

• неустранимый физический износ;

• устранимый функциональный износ;

• неустранимый функциональный износ;

• внешний износ.

Для оценки устранимого физического износа здание разбивают на от-

дельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выде-

ляя:

• короткоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни

которых меньше оставшейся экономической жизни здания;

• долгоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни ко-

торых равен оставшейся экономической жизни здания.

При оценке исходят из принципа однократного и последовательного уче-

та влияния на стоимость здания отдельных видов износа.

Пример

Для сквозного примера примем следующие исходные

данные: оценивае-

мое двухэтажное здание общей площадью 600 м

расположено на участке 800

; здание построено 20 лет назад и имеет расчетный срок физической жизни

100 лет; текущая восстановительная стоимость здания составляет 2,2 млн руб.

8.1. Оценка устранимого физического износа

Предположим, что при оценке здания установлена необходимость неза-

медлительной замены кровли и косметического ремонта интерьеров. На мест-

ном рынке строительных услуг эти работы оцениваются соответственно в 70