Борздова Т.В. Ценообразование на рынке недвижимости: тезисы докладов Международной научно-практической конференции (г. Минск, 26 октября 2011 г.)

Подождите немного. Документ загружается.

– отсутствие подменного фонда жилья. Ведь

зачастую нужно вначале продать свою квартиру

и выплатить так называемый взнос собственными

средствами, а уже затем построить (или купить)

новую, ипотечную;

– отсутствие вторичного рынка закладных

плюс ориентированность банков только на работу

с системой поручительства третьих лиц. Т. е. от-

сутствует главная характеристика ипотеки – меха-

низм «перезакладывания» кредитной квартиры [2].

Крайне важным для развития ипотеки является

наличие системы гарантий, как правовой, так и фи-

нансовой защиты проводимых операций. Речь идет

о страховании в обязательной или добровольной

форме имущества, предоставляемого в залог, от ри-

сков утраты и повреждений, страховании граждан-

ской ответственности участников ипотечного рын-

ка, страховании жизни и трудоспособности заем-

щиков. При правильной организации ипотека пре-

вращается в самофинансируемую систему, которая

служит мощным фактором формирования рынка

жилья и обеспечивает его функционирование.

литература

1. Бенько, А. Механизм внедрения ипотечно-

го кредитования до сих пор является спорным /

А. Бенько // Рэспублiка, 10.02.2011. – № 25.

2. Романчук, Ю. Ипотека в Беларуси / Ю. Роман-

чук // Penthouse [Электронный ресурс]. – 2010. –

Режим доступа : http://www.penthouse.by/article/46/. –

Дата доступа : 03.02.2011.

3. Рекомендации по повышению эффективности

ипотечного кредитования в Беларуси – аспекты ре-

финансирования // Исследовательский центр ИПМ

[Электронный ресурс]. – 2003. – Режим доступа :

http://research.by/pdf/pp2003r07.pdf. – Дата доступа :

03.02.2011.

ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА РЫНКЕ ЖИлОй НЕДВИЖИМОСТИ БЕлАРуСИ

В КОНТЕКСТЕ ДЕНЕЖНО-КРЕДИТНОй пОлИТИКИ

А. В. Егоров

Государственный институт управления и социальных технологий БГУ,

г. Минск, Республика Беларусь

Процессы ценообразования на рынке жилой не-

движимости тесным образом связаны с денежно-

кредитной политикой страны. Основными направ-

лениями воздействия денежно-кредитной полити-

ки на различные сегменты экономики (в том числе

и на рынок жилья) являются такие макроэкономи-

ческие параметры, как: объем широкой денежной

массы, величина ставки рефинансирования, сред-

негодовые темпы инфляции, уровень курса бело-

русского рубля по отношению к свободно конвер-

тируемым валютам. Рассмотрев механизм регули-

рования и динамику формирования названных па-

раметров, можно получить реальную картину ма-

кроэкономической ситуации в экономике, позво-

ляющую, по нашему мнению, выявить основопо-

лагающие тенденции, складывающиеся в сфере

ценообразования на рынке жилой недвижимости.

Такой методологический подход к анализу про-

блемы позволяет выдвинуть и обосновать следую-

щий тезис: уровень цен на рынке жилой недвижи-

мости зависит не от затрат на строительство ква-

дратного метра жилья, а от величины платежеспо-

собного спроса инвесторов, который, в свою оче-

редь, есть производная макроэкономических пара-

метров функционирования экономики.

В настоящей публикации ставится задача рас-

смотреть политику так называемого инфляцион-

ного финансирования, имеющую важное значе-

ние как для белорусской экономики в целом, так и

для ценообразования на рынке жилой недвижимо-

сти, в частности. Прежде всего отметим, что вели-

чина инфляции является макроэкономическим па-

раметром, регулируемым монетарными властями,

а не складывающимся стихийно (за исключени-

ем тех моментов, когда монетарные власти теря-

ют контроль над ситуацией в финансовой сферой

экономики). В отечественных условиях это выгля-

дит таким образом, что годовая величина инфля-

ции, наряду с другими важнейшими макроэконо-

мическими параметрами, фигурирует в качестве

одного из директивных показателей в основных

направлениях социально-экономического разви-

тия страны. Отвечает за выполнение прогнозных

показателей по уровню инфляции Министерство

экономики Беларуси. В качестве ремарки отме-

тим, что такое соподчинение не является обосно-

ванным, так как рычаги воздействия на параме-

тры инфляции (эмиссионная политика, процент-

ная политика) находятся у Национального банка

Беларуси.

Годовой уровень инфляции в пределах 10–

15 %, складывавшийся в последние годы в эконо-

мике Беларуси, – это сознательно устанавливае-

мый и регулируемый монетарными властями па-

раметр. Такой уровень инфляции является доста-

точно высоким. Для сравнения следует отметить,

что в странах с развитой рыночной экономикой он

составляет порядка 1–3 процента в год. Подход к

регулированию уровня инфляции в белорусской

экономике отличается от подходов, используемых

в странах с развитой рыночной экономикой. Это

обусловлено тем обстоятельством, что разные ме-

тоды регулирования инфляции позволяют решать

разные социально-экономические задачи.

В странах с развитой рыночной экономи-

кой монетарными властями проводится полити-

ка так называемого инфляционного таргетирова-

ния, предполагающая удержание инфляции на от-

носительно низком уровне. Целью такой полити-

ки является, прежде всего, создание макроэконо-

мической стабильности, благоприятного инвести-

ционного климата. В экономике белорусского кор-

поративного государства проводится политика, ко-

торую можно назвать политикой инфляционного

финансирования инвестиций. Цель здесь несколь-

ко иная – создать в условиях недостатка внутрен-

них финансовых ресурсов дополнительный источ-

ник финансирования за счет своеобразного «ин-

фляционного налога» на доходы корпораций и до-

машних хозяйств.

Остановимся подробнее на действующем ме-

ханизме финансирования строительства жилья.

В Беларуси сложилась парадоксальная ситуация,

когда величина средней заработной платы не по-

зволяет населению участвовать в строительстве

жилья и в то же время наблюдается значитель-

ный объем жилищного строительства, который на-

ращивался даже в кризисные 2009–2010 годы. По

объемам жилищного строительства на душу насе-

ления Беларусь превзошла все страны СНГ, от-

ставая при этом по уровню средней заработной от

России, Казахстана и Азербайджана. Ситуация па-

радоксальна только на первый взгляд.

В Беларуси основным источником финансиро-

вания строительства жилой недвижимости являет-

ся льготное кредитование в рамках осуществления

государственных программ. Механизм льготно-

го кредитования можно представить следующим

образом: уполномоченные государственные бан-

ки за счет собственных ресурсов производят кре-

дитование населения по процентным ставкам, раз-

мер которых (1–5 %) значительно ниже среднеры-

ночной стоимости привлекаемых банками денеж-

ных ресурсов. Это означает, что банки получали

бы убытки, если бы не возмещение отрицательной

разницы между стоимостью ресурсов и доходами

от предоставления кредитов, которое происходит,

в конечном итоге, за счет средств государственно-

го бюджета. Правительство регулярно за счет бюд-

жетных средств производит рекапитализацию бан-

ков – увеличивает уставные фонды системообра-

зующих государственных банков.

Если учесть длительные сроки льготного ру-

блевого кредитования – до 20 лет, высокий уро-

вень инфляции (ставки по льготным кредитам на

жилищное строительство значительно ниже уров-

ня инфляции), то о возвратности таких кредитов

в реальном измерении можно говорить весьма

условно. Нерыночный уровень процентных ставок

и компенсационный порядок возмещения банкам

убытков от их использования из средств государ-

ственного бюджета дает основание к отнесению

банковского льготного кредитования строитель-

ства жилья к категории квазибюджетного финан-

сирования. По большому счету банков в этой схе-

ме финансирования могло бы и не быть: бюджет-

ные средства могли бы напрямую перечисляться

строительным организациям.

Квазибюджетное финансирование строитель-

ства жилья тесным образом связано с механизмом

действия инфляции. Инфляция в этой схеме финан-

сирования необходима для того, чтобы сделать воз-

можным широкое участие в строительстве домаш-

них хозяйств, обладающих низкой степенью пла-

тежеспособности: только обесценение кредитной

задолженности во времени делает такую систему

финансирования жизнеспособной. Учитывая вы-

шеизложенное, можно констатировать, что квази-

бюджетное финансирование строительства жилья

в нашей стране имеет инфляционный характер.

Инфляционное финансирование дополняет-

ся и усиливается (в силу действия эффекта «нало-

жения» этих двух процессов) девальвационным.

Примером действия девальвационного финанси-

рования может быть майская 2011 года «де-факто»

девальвация белорусского рубля на рынке налич-

ной валюты, в результате которой изъятия только

вследствие обесценения рублевых депозитов насе-

ления составили порядка 1,5 млрд долл. США в эк-

виваленте. Это означает, что реальные (эффектив-

ные) обязательства банков по депозитным вкладам

перед клиентами уменьшились на величину де-

вальвированных средств. Банки тем самым полу-

чают дополнительный источник для финансирова-

ния экономики (в том числе и жилищной сферы).

Справедливости ради следует отметить, что

девальвация одновременно уменьшает стоимость

рублевых активов банков и субъектов реального

сектора экономики. Поэтому в чистом виде выи-

грыш от ее проведения получает только государ-

ство: девальвация (также как и инфляция) умень-

шает реальную величину внутреннего государст-

венного долга. В общем виде можно констати-

ровать, что уменьшение рублевых активов субъек-

тов экономики, которые корреспондируют с госу-

дарственными обязательствами (пассивами), вы-

годно государству. Этот источник можно считать

весьма существенным – составляющим порядка

5–10 % ВВП. Девальвационное финансирование

функционирует не только в моменты резкого па-

дения курса белорусского рубля по отношению к

твердым валютам, но (в меньшей степени) и «на

постоянной основе» в размерах задаваемого моне-

тарными властями девальвационного коридора.

Каковы последствия для экономики действу-

ющей в Беларуси модели финансирования стро-

ительства жилья? С одной стороны, очевидны ее

преимущества – в сравнительно небогатой стране,

каковой является Беларусь, квазибюджетное фи-

нансирование в сочетании с инфляционным фи-

нансированием в течение длительного периода

времени позволяло обеспечивать устойчивые вли-

вания денежных средств в строительную отрасль.

Строительная отрасль, в свою очередь, обеспечи-

вала темпы роста смежных с ней отраслей эконо-

мики. В строительство активно вовлекались также

сбережения населения, происходило «связывание»

свободных денежных средств.

Однако, по нашему мнению, у такой системы

финансирования имеются и существенные недо-

статки. Негативным моментом является то, что

бремя издержек несут не только участники стро-

ительства жилья, но и те, кто не имеет к этому ни-

какого отношения, большая часть издержек в виде

инфляционного (и девальвационного) налога пе-

рекладывается на все общество.

Следствием высоких темпов строительства

является ограничение возможностей инвестиро-

вания в другие сферы. Иными словами, на сред-

ства, которые общество направляет на строитель-

ство жилья, оно уже не может организовать про-

изводства, дающие качественный прирост ВВП.

Инвестиции в строительство уменьшают инвести-

ции в оборудование и технологии. Ограниченные

ресурсы при этом направляются в сферу, которая

не является эффективной. По мнению представи-

телей Международного валютного фонда (далее –

МВФ) экономически целесообразнее было бы на-

правлять ресурсы в реальный сектор экономики,

поднимать заработную плату и создавать условия

для финансирования строительства жилья самими

домашними хозяйствами.

Инфляционное финансирование вступает в

противоречие также с политикой активного при-

влечения иностранных инвестиций в экономику.

При уровне инфляции выше 10 процентов и таком

же уровне девальвации привлечение прямых ино-

странных инвестиций в страну практически невоз-

можно в силу того, что подавляющее число проек-

тов в реальном секторе экономики при таких усло-

виях будут убыточными.

Рекомендуемая МВФ политика таргетирования

инфляции коренным образом отличается от поли-

тики квазибюджетного инфляционного финанси-

рования, используемой белорусскими монетарны-

ми властями. Пределы применения политики ин-

фляционного финансирования заданы состоянием

финансовой системы страны. Инфляционное фи-

нансирование является составной частью мягкой

денежно-кредитной политики. Долгое время нака-

пливавшиеся негативные последствия такой поли-

тики проявились в виде системного финансового

кризиса белорусской экономики в 2011 году (так,

только в 2010 году вследствие проводимой мягкой

кредитно-денежной политики широкая денежная

масса увеличилась на рекордные 40 %). Направляя

ограниченные ресурсы в строительную сферу (ин-

вестиции в строительную сферу составляют в на-

стоящее время более половины совокупных инве-

стиций), не обеспечивающую качественного роста

ВВП, белорусская экономика теряет конкуренто-

способность на мировых рынках.

Страна должна постепенно менять пропорции

финансирования строительства жилья, снижая объ-

емы бюджетного и квазибюджетного финансиро-

вания и увеличивая финансирование за счет ресур-

сов домашних хозяйств. Сложившийся предель-

ный уровень средней заработной платы, который

в состоянии генерировать действующая модель

корпоративной экономики (порядка 300 долларов

США), не позволяет реализовать такой подход в

короткий промежуток времени. Относительно низ-

кая заработная плата, в свою очередь, является ре-

зультатом функционирования модели корпоратив-

ного белорусского государства, одной из характе-

ристик которого является политика перекрестного

субсидирования. Это обстоятельство вызывает не-

обходимость проведения системных структурных

реформ в белорусской экономике.

Переход к реструктуризации экономики потре-

бует внедрения новых подходов к управлению, при-

ведет к перераспределению контроля за движением

финансовых потоков, что весьма болезненно для

сложившейся системы управления. Поэтому по-

нятно, что пока все еще ищутся паллиативные ре-

шения проблемы. Одной из таких новаций явился

ФАКТОРЫ пОВЫШЕНИя ЭФФЕКТИВНОСТИ упРАВлЕНИя

СТРОИТЕльНЫМ КОМплЕКСОМ РЕСпуБлИКИ БЕлАРуСь

А. Н. Сенько

Белорусский государственный университет,

г. Минск, Республика Беларусь

Строительный комплекс, как многопрофиль-

ная и многофункциональная экономическая струк-

тура, активно участвует в формировании ВВП и

отличается высокой социальной значимостью в

экономической системе страны. Он вносит значи-

тельный вклад в формирование национального бо-

гатства и определяет темпы освоения инвестиций

в национальной экономике. Поэтому строитель-

ный комплекс составляет самостоятельный объ-

ект государственного управления, которому от-

водится важная роль в решении задач Стратегии

социально-экономического развития Республики

Беларусь и поддержания высоких социальных

стандартов населения страны. Анализ инвестици-

онных процессов в строительном комплексе пока-

зал, что за последние 5 лет на предприятиях про-

мышленности строительных материалов реализо-

вано 124 инвестиционных проекта. Это позволи-

ло существенно нарастить объемы выпуска основ-

ных строительных материалов, которые увеличи-

лись от 1,5 до 3,5 раз [1].

Важнейшим направлением развития Рес пу-

блики Беларусь, обеспечиваемым строительным

комплексом на период 2011–2015 годов, является

градостроительство и обустройство сельских на-

селенных пунктов. Организациями строительного

комплекса Республики Беларусь осуществляется

разработка генеральных планов их перспективно-

го развития. В частности, это направление реали-

зуется в соответствии с Законом «Об архитектур-

ной, градостроительной и строительной деятель-

ности в Республике Беларусь», вступившим в силу

с 1 января 2005 года, все города республики разви-

ваются на основе генеральных планов. Как показал

проведенный автором анализ практики реализа-

ции положений данного закона, в настоящее время

уточненные генеральные планы развития имеют

более 150 городов Республики Беларусь (из 213 го-

родов). Они разработаны в период 1991–2000 годы

и рассчитаны до 2015 года. Только за последние

два года разработаны уточненные генеральные

планы 18 городов [2, 5]. В их числе Минск, област-

ные центры и города областного подчинения, а

также ряд малых городов Беларуси (например, го-

родов Бобруйска, Молодечно, Орши). Также раз-

работаны документы территориального развития

ряда малых городов республики. Вместе с тем ана-

лиз динамики развития строительного комплекса

Республики Беларусь выявил ряд проблем, сдер-

живающих темпы экономического роста:

– достаточности производственной мощности;

– снижения затратности производств;

– повышения качества строительной продук-

ции;

– привлечения инвестиций в строительный

комплекс.

Первой проблемой является проблема доста-

точности производственных мощностей строи-

тельного комплекса по решению задач строитель-

ной и жилищной политики. Суть проблемы в том,

что увеличение объемов строительства влечет за

собой наращивание производственных мощно-

стей по выпуску основных строительных матери-

алов. В Республике Беларусь насчитывается более

1 000 предприятий, выпускающих строительные

материалы [3]. Однако необходимо согласовывать

их производственные мощности по направлению

конечного потребления. В этой связи необходима

новый порядок финансирования государственных

программ, основывающийся на привлечении ре-

сурсов коммерческих банков. Механизм такого уча-

стия предполагает использование все тех же опро-

бованных методов: отсрочка погашения основного

долга и выплаты процентов, компенсация коммер-

ческим банкам из бюджета потерь вследствие ис-

пользования пониженной процентной ставки.

Как бы ни было трудно, но только на пути ре-

структуризации экономики, реорганизации суще-

ствующей системы финансирования строитель-

ства жилой недвижимости можно приблизиться к

реализации «классической» формулы, определяю-

щей динамичное состояние рынка недвижимости:

цена квадратного метра жилья равна среднемесяч-

ной заработной плате.

целенаправленная работа по повышению эффектив-

ности производства, реконструкции и модерниза-

ции крупных предприятий строительного профиля

и внедрению в строительство научных разработок.

Например, отраслевая программа развития произ-

водства цемента предусматривает на первом этапе

ввод в действие второй печи мощностью 200 тыс. т

цемента в год на ПРУП «Белорусский цементный

завод» и третьей печи мощностью 430 тыс. т цемен-

та на ПРУП «Кричевцементношифер». Внедрение

инноваций позволило освоить энергосберегающую

технологию производства цемента по сухому спо-

собу. Этот способ применяется при строительстве

второй технологической линии мощностью 1 млн

т цемента в год на Белорусском цементном заво-

де, что позволит снизить затраты топлива на об-

жиг тонны клинкера на 35–40 %. В 2006–2010 годы

развитие стекольной отрасли осуществлялось в со-

ответствии с Программой, утвержденной Указом

Президента Республики Беларусь. Особенность

в том, что развитие стекольной промышленности

обеспечивается за счет расширения сырьевой базы.

Например, на ОАО «Гомельский ГОК» в текущем

году ведутся работы по внедрению технологии обо-

гащения кварцевых песков для производства стекла

различного функционального назначения (бесцвет-

ное стекло, сортовая посуда, флоат-стекло и дру-

гие), разработанной учеными в области строитель-

ных материалов [5].

Второй проблемой является проблема сниже-

ния затратности строительства. В условиях по-

стоянного роста стоимости энергоносителей важ-

ным направлением ее решения является сокраще-

ние удельных норм расхода теплотехнического то-

плива при производстве стеновых и теплоизоляци-

онных материалов. Примером возможности реше-

ния проблемы затратности строительного произ-

водства является внедрение ресурсосберегающих

технологий. Так, на ОАО «Радошковичский ке-

рамический завод» разработана и внедрена энер-

госберегающая технология производства керами-

ческих стеновых блоков с улучшенными теплоза-

щитными свойствами, позволяющая за счет сни-

жения объемной массы обжигаемого изделия эко-

номить топливно-энергетические ресурсы. Кроме

того, как показал анализ, одним из способов сни-

жения затратности строительства является разра-

ботка и освоение новых экономичных материа-

лов. Так, в соответствии с программой развития

производства поризованных керамических бло-

ков на предприятиях Республики Беларусь и при-

менения в строительстве, их производство осво-

ено на ОАО «Минский ЗСМ», ОАО «Керамика»

(г. Витебск), КПУП «Обольский керамический за-

вод» [1, 2, 4]. Также, как показал анализ возмож-

ных направлений снижения затратности стро-

ительного производства, эффективным может

стать развите крупнопанельного домостроения

(КПД). Крупнопанельное домостроение — то на-

правление, которое позволит удешевить и унифи-

цировать жилье в городах, а также выйти на ев-

ропейские стандарты. Разрабатываемые в настоя-

щее время модернизированные серии домов КПД

приближаются сейчас по комфортности к кирпич-

ным и каркасным зданиям и при этом дешевле на

15–30 % и примерно на столько же обеспечивают

эффект по темпам возведения. В 2011 г. планиру-

ется модернизировать 14 действующих и восста-

новить 8 предприятий крупнопанельного домо-

строения, затратив на это около 2 трлн руб. После

такой модернизации КПД-домостроение сможет

увеличить темпы возведения до 3 млн. кв.м в год.

Уже идет стадия пуско-наладки оборудования и

освоения конструктивных систем на Гомельском,

Могилевском и Витебском домостроительных

комбинатах [1].

Другим направлением поиска путей сниже-

ния затратности строительства и удешевления жи-

лья является возведение энергоэффективных зда-

ний. В 2015 г. в Беларуси планируется строить

6 млн кв. м, или более 60 % от общих объемов,

а к 2020 г. все жилье будет необходимо сдавать в

энергоэффективном стандарте. В настоящее вре-

мя стоимость строительства 1 кв. м общей площа-

ди такого жилья дороже на $ 50–100 в зависимо-

сти от этажности, однако при снижении энергопо-

требления на отопление с 90 кВт•ч на кв. м в год

до 30 кВт · ч на кв.м. затраты окупятся в течение

6,5–7 лет, а с ростом стоимости энергоносителей

соответственно становятся окупаемыми [5].

Третья проблема, сдерживающая развития

строительного комплекса Республики Беларусь,

связана с повышением качества строительной про-

дукции. Как показало изучение мирового опыта,

эффективным способом ее решения может стать

создание национальной системы технического

нормирования, стандартизации и сертификации в

строительстве. В этом направлении в Республике

Беларусь реализуется программа поэтапного вне-

дрения предприятиями и организациями строи-

тельного комплекса систем качества по стандар-

там ИСО серии 9000.

Четвертая проблема связана с привлечением ин-

вестиций в строительный комплекс. В Республике

Беларусь ведется целенаправленная работа по соз-

данию благоприятного климата для привлече-

ния инвестиций. В решении этой проблемы важ-

ное значение имеет расширение международного

сотрудничества. Примером может служить меж-

дународное сотрудничество в строительной сфе-

ре между Республикой Беларусь и Республикой

Венесуэла. Так, в настоящее время ведутся пе-

реговоры по вопросам разработки для этой стра-

ны генеральных планов городов и сельхозкоопе-

ративов, строительстве жилого квартала на 5 тыс.

квартир в г. Техериас (штат Арагуа), а также соз-

дании совместного предприятия по производ-

ству строительных материалов. Также на ПРУП

«Могилевский завод «Строммашина» совместно

со Ржевским заводом (Россия) освоено производ-

ство башенных кранов. В решении проблемы при-

влечения инвестиций в строительный комплекс

используются программы льготного кредитования

жилищного строительства [3; 6]. В 2011–2015 гг.

предполагается переход от административных ме-

тодов к рыночным стимулам – ипотечному креди-

тованию и системе жилищных строительных сбе-

режений. Улучшить свои жилищные условия насе-

ление Республики Беларусь сможет за счет ипоте-

ки, которая планируется к внедрению в республи-

ке. В порядке эксперимента в столице за три года

будет построено 250 квартир арендного жилья (на

их ввод предусмотрено 29 млрд руб.) [6].

Как показал анализ состояния этой проблемы,

в период с 2005 г. по 2010 г. доля инвестиций в жи-

лищное строительство увеличилась в 1,5 раза. За

счет кредитов банков в 2005–2009 гг. в среднем

обеспечивалась почти половина веденного в экс-

плуатацию жилья в республике (45 %) [1]. Главная

особенность нашей жилищной политики в том, что

в составе кредитных ресурсов главную часть со-

ставляют льготные кредиты (до 95 % от общего ко-

личества). Жилищная проблема наряду с системой

льготного кредитования должна решаться с при-

менением новых механизмов финансового обеспе-

чения жилищного строительства. Новым инстру-

ментом должна стать возможность сдачи жилья в

залог под ипотечное кредитование. Для обеспече-

ния опережающего строительства объектов инже-

нерной, транспортной и социальной инфраструк-

туры для районов жилой застройки всем органи-

зациям, независимо от формы собственности, раз-

решено финансировать проектирование и возве-

дение подобных объектов. Такой подход снизит

нагрузку на бюджет и, безусловно, ускорит тем-

пы строительства. За счет увеличения объема кре-

дитных ресурсов возрастает строительство жилья,

причем в большей степени, на льготных условиях.

Обеспеченность населения жильем в Беларуси на

начало 2011 года составляла 24,1 кв. м общей пло-

щади. По прогнозу, к 2015 г. Этот показатель дол-

жен возрасти до 25–27 кв. м. На финансирование

жилищного строительства в 2011 г. запланировано

направить 12,647 трлн руб., в том числе средства

населения должны составить 4,367 трлн, кредиты

банков – 7,171 трлн (из них льготные – 6,794 трлн).

Основной документ, регулирующий механизм

льготирования строительства, – указ Президента

№ 185 от 14.04.2000 «О предоставлении гражда-

нам льготных кредитов на строительство (рекон-

струкцию) или приобретение жилых помещений».

Также запланирован ряд изменений в отношении

льгот. Так, ставка льготного кредита с 2008 года

уменьшена с 3 % до 1 % для многодетных семей и

граждан, постоянно проживающих и работающих

в населенных пунктах с численностью до 20 тыс.

человек, а в 2011 году – до 50 тыс. Для решения

демографической проблемы многодетным семьям

(трое и более детей) оказывается финансовая по-

мощь государства в погашении задолженности по

льготным кредитам на строительство от 50 % до

100 %. Предусмотрено повышение максимальной

величины льготных кредитов на строительство,

принимаемых в эксплуатацию с полной отделкой,

в размере 100 % стоимости норматива льготно кре-

дитуемой площади помещения типовых потреби-

тельских качеств для всех граждан (раньше кредит

выдавался на 90 % стоимости норматива обеспече-

ния – 20 кв.м на человека).

Таким образом, решение проблем развития

строительного комплекса Республики Беларусь

напрямую зависит от эффективности его управ-

ления. Поэтому расширение сферы использова-

ния экономических методов в системе государст-

венного управления будет оказывать стимулирую-

щее воздействие на воспроизводственный контур

в строительстве.

литература

1. О выполнении строительным комплексом и

организациями Минстройархитектуры установлен-

ных параметров прогноза за январь – ноябрь и в це-

лом за 2010 год // stroytrest8.by [Электронный ре-

сурс]. – 2011. – Режим доступа : http://stroytrest8.by/

index.php/ru/newsmaterials/articles/37-2009-08-24-08-

04-43/207-stats-data.html. – Дата доступа : 03.02.2011.

2. Национальный Интернет-портал Республики

Беларусь [Электронный ресурс] / ОАО «Белспец-

проект» – проектирование и монтаж систем охранно-

пожарной сигнализации (Статистический обзор). –

Минск, 2011. – Режим доступа : www.belspecproekt.

by. – Дата доступа : 03.02.2011.

3. Национальный Интернет-портал Республики

Беларусь [Электронный ресурс] / ОАО «Минский

комбинат силикатных изделий» (Итоги развития). –

Минск, 2011. – Режим доступа : www.mksi.by. – Дата

доступа : 03.02.2011.

пРОБлЕМЫ КАчЕСТВА СТРОИТЕльНО-МОНТАЖНЫх РАБОТ

пЕРВИчНОГО РЫНКА ЖИлЫх ОБъЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Н. А. Устюшенко

Государственный институт управления и социальных технологий БГУ,

г. Минск, Республика Беларусь

Строительство в нашей стране является

одной из ведущих отраслей народного хозяйства.

Возможности современных технологий ведения

строительных работ и их организации широки и

многообразны, что позволяет повышать темпы

строительных работ и возводить большое количе-

ство уникальных зданий с различными архитектур-

но-планировочными решениями.

В соответствии с постановлением Совета

Министров и Нацбанка Беларуси № 104/1 от 31 ян-

варя 2011 года в 2011 году в Беларуси планируется

построить и ввести в эксплуатацию 7,5 млн кв. м

жилья. Это на 0,8 млн кв. м больше по сравнению

с 2010 годом. Там отмечается, что в сельских на-

селенных пунктах и малых городских поселениях

предполагается построить 2 275 тыс кв. м, в городах

(многоквартирные жилые дома) – 3 859 тыс кв. м.

Причем для граждан, состоящих на учете нужда-

ющихся в улучшении жилищных условий, в мно-

гоквартирных жилых домах в городах планируется

ввести в эксплуатацию 3 087 тыс кв. м, что соста-

вит 80 % от общего ввода таких домов в городах

[5]. Как говорится в документе, в Брестской обла-

сти планируется построить 1230 тыс кв. м жилья,

Витебской – 830 тыс кв. м, Гомельской – 1090 тыс

кв. м, Гродненской – 950 тыс кв. м., Минской –

1 350 тыс кв. м., Могилевской – 850 тыс кв. м

В Минске предполагается построить 1,2 млн кв. м

жилья [3].

В ближайшие пять лет в республике планиру-

ется увеличить объемы жилищного строительства

почти в полтора раза. В планах на 2015-й год вве-

сти в эксплуатацию около 10 миллионов квадрат-

ных метров жилья [1].

Как видно, с каждым годом количество вводи-

мых в эксплуатацию объектов жилой недвижимо-

сти увеличивается. Однако не сказывается ли такое

увеличение темпов строительства на качестве воз-

водимых жилых домов?

Качество готового к использованию строитель-

ного объекта зависит от трех составляющих: каче-

ства разработанной проектно-сметной документа-

ции, качества используемых материалов, инстру-

ментов и техники при производстве строительно-

монтажных работ, а также от качества выполне-

ния всего комплекса строительно-монтажных ра-

бот. При этом нужно учитывать, что отклонения от

норм и правил на одном из этапов строительства

непосредственно влияют на качество выполнения

последующих строительных этапов.

Качество строительной продукции и само-

го строительства в нашей стране – вопрос акту-

альный и очень сложный. Он периодически под-

нимается не только потребителями строительной

продукции – жильцами новостроек, но и различ-

ными государственными службами в кабинетах

Минстройархитектуры, Госстандарта, специали-

стами проектных и научных институтов и чинов-

никами высокого ранга.

Сегодня, анализируя ситуацию на первичном

рынке жилых объектов, можно сказать, что каче-

ство новостроек не достаточно высокое. Около

180 тыс кв. м жилых площадей было снято с вво-

да в эксплуатацию в 2010 году. Большая часть сда-

ваемых объектов не в полной мере соответствует

предъявляемым требованиям.

Проверки объектов надзорными органами вы-

явили различные производственные нарушения и

4. Концепция развития строительного комплек-

са Республики Беларусь на 2011–2020 годы : поста-

новление Совета Министров Республики Беларусь

28.10.2010 № 1589.

5. О предельных нормативах стоимости жилья,

строящегося с государственной поддержкой: по-

становление Минстройархитектуры от 27.06.2005,

№ 28 // [Электронный ресурс]. – 2005. – Режим до-

ступа : http://mas.by/index.php?id_page=21&id_

lang=ru&id_subpage=7&id_select=2005028.txt. – Дата

доступа : 03.02.2011.

6. Концепция доступного жилья – альтернатива

льготным кредитам // Архитектура и строительство

[Электронный ресурс]. – 2010. – Режим доступа :

http://ais.by/news/12074. – Дата доступа : 03.02.2011.

дефекты. Самыми распространенными являются

нарушения технологии производства строительно-

монтажных работ. Как результат – выполненные

конструкции каркаса в отдельных местах не соот-

ветствуют прочностным характеристикам в соот-

ветствии с требованиями проекта, имеют сверх-

нормативное отклонение от вертикали [6]. Имеют

место случаи, когда полностью или частично от-

сутствует утеплитель или гидроизоляционные ма-

териалы, происходит подмена одних материалов

другими, более дешевыми и менее качественны-

ми. Зачастую на строительных площадках не обо-

рудованы места приемов растворов. Не соблюда-

ется последовательность строительных работ при

возведении конструктивных элементов второго и

последующих этажей. Не соблюдаются требования

по укладке балок, плит перекрытий, по устройству

рядовых кирпичных перемычек, по толщине верти-

кальных и горизонтальных швов кладки, по их за-

полнению раствором. Верх кладки во время пере-

рывов в работе не предохраняется от атмосферных

осадков. Нарушаются требования при возведении

монолитных железобетонных конструкций, осо-

бенно в зимних условиях. Не выполняются лабора-

торные исследования бетона для проверки его соот-

ветствия проектным требованиям. Устройство фун-

даментов производится на переувлажненном осно-

вании. Геодезический контроль объектов осущест-

вляется на низком уровне, а порой полностью от-

сутствует. Нередко в оконных блоках отсутству-

ют водоизоляционный, паропроницаемый слой.

Оконные и дверные блоки устанавливаются с не-

достаточным количеством креплений. На слое мон-

тажной пены наблюдаются разрывы, иногда он све-

тится насквозь. Отсутствуют специальные проклад-

ки под отливами из оцинкованной стали. Стекла в

окнах имеют трещины и повреждения. При устрой-

стве кровли некачественно выполняется ее примы-

кание к вертикальным поверхностям стен и парапе-

тов, не выдерживаются проектные уклоны, не вы-

полняются мероприятия по защите строительных

конструкций и грунтов оснований от воздействия

атмосферных осадков в процессе строительства [6].

Как видно, для достижения поставленных це-

лей по наращиванию объемов жилищного строи-

тельства необходимо выполнить ряд мероприятий,

способствующих улучшению ситуации в отрасли.

В первую очередь возникает необходимость

применения новых подходов в жилищной полити-

ке. Первоочередная задача – обеспечение ценовой

доступности новостроек для граждан, нуждаю-

щихся в улучшении жилищных условий. При этом

немаловажным аспектом является надлежащее ка-

чество такого жилья [4].

Необходимо развивать финансовые инструмен-

ты. Основы для этого процесса уже заложены – го-

сударство поддерживает строительную отрасль и

граждан, нуждающихся в улучшении жилищных

условий, льготными кредитами, в республике дей-

ствует закон об ипотеке, планируется внести из-

менения в Жилищный кодекс, готовится проект

корректировки указа по долевому строительству.

Министерством архитектуры и строительства раз-

работан проект закона о системе жилищных стро-

ительных сбережений. Кроме того, в ближайшее

время планируется создать нормативную базу по

строительству жилья внаем. Наличие такого жило-

го фонда позволит наряду с кредитованием пред-

ложить более дешевое арендное жилье малообес-

печенным слоям населения, а также молодым се-

мьям [4].

Для увеличения количества и улучшения каче-

ства вводимого в эксплуатацию жилья необходимо

предусмотреть качественные изменения на всех

этапах инвестиционного цикла строительства объ-

ектов недвижимости – от проектирования до стро-

ительства объекта.

Еще одной мерой в решении этого вопроса мо-

жет стать применение нового подхода в осущест-

влении расчетов по фактическому вводу объекта

в эксплуатацию, а не посредством авансовых пла-

тежей, применяемых сегодня [1]. Такие меры бу-

дут способствовать повышению ответственности

за выполняемые работы и эффективность расхо-

дования денежных средств со стороны участников

строительной деятельности.

Заданные темпы жилищного строительства за-

ставляют подрядчиков спешить, и зачастую это

происходит в ущерб качеству работ. Увеличение

сроков строительства приводит к повышению

затрат на возведение объектов недвижимости.

Сокращение таких расходов должно быть тща-

тельно продумано и применяться только на тех

этапах, где это не приведет к нарушению действу-

ющих норм и правил. Как показывает практика,

строители ускоренными темпами производят чаще

всего именно отделочные работы, когда сроки на-

чинают поджимать. Большая часть жалоб от ново-

селов – именно на качество отделки [5].

Также среди основных причин плохого каче-

ства строительства можно выделить недостаточ-

ный уровень инженерно-технологической подго-

товки производства, отсутствие укомплектован-

ности многих объектов ручным инструментом,

средствами малой механизации, спецтехникой и

т. д., предусмотренных нормативно-технической

документацией по технологии выполнения

строительно-монтажных работ [6]. Необходимо

завершить процесс переоснащения промышлен-

ности. Масштабная автоматизация на всех уров-

нях архитектуры и строительства позволит сдавать

объекты быстрее и по более низкой себестоимости.

Переход на евростандарты – еще одна серьез-

ная проблема в проектировании и строительстве.

С 1 января в Беларуси действуют европейские нор-

мы и стандарты в области проектирования. Но для

того, чтобы они реально заработали, необходимо

уделить время решению острых моментов в строи-

тельной отрасли.

Сегодня в строительной отрасли республики

отсутствует эффективная система контроля каче-

ства. На многих предприятиях внедрение системы

менеджмента качества носит чисто формальный

характер. Необходимо на психологическом уровне

вырабатывать ответственность за конечный про-

дукт всех участников строительной деятельности,

начиная от рабочего и заканчивая руководителем

организации [6].

Одной из проблем низкого качества работ яв-

ляется отсутствие квалифицированных кадров как

среди производителей работ, так и среди лиц, осу-

ществляющих технический надзор служб заказчи-

ка, обладающих профессиональными знаниями и

знаниями нормативно-технической документации.

Поэтому возникает необходимость совершенство-

вания системы подготовки специалистов в строи-

тельной отрасли и оснащения строек актуальной

нормативно-информационной базой.

Одной из причин ввода в эксплуатацию нека-

чественных зданий является отсутствие строи-

тельной грамотности у заказчиков, особенно это

касается социального жилья, которое строится по-

средством создания ЖСК. Обычно приемка квар-

тиры осуществляется комиссией, в которую вхо-

дит заказчик, подрядчик, председатель ЖСК и дру-

гие заинтересованные лица. Комиссия принимает

квартиру и составляет акт приемки-передачи, где

и указываются имеющиеся дефекты. Однако вла-

дельцы квартир чаще всего не знакомы с действу-

ющими нормами и правилами и не могут грамот-

но оценить выполненные работы. Поэтому необхо-

димо создать службу независимых специалистов,

которые бы могли на основе профессиональных

знаний оказать помощь в приемке-передаче каж-

дой отдельной квартиры сдаваемого в эксплуата-

цию жилого дома. Такие привлеченные специали-

сты могли бы указать на недоделки и дефекты, не

видимые для неподготовленного человека, обозна-

чить нормативные документы, регламентирующие

правила проведения данных работ и выявить на-

рушения этих нормативов. Такие мероприятия по-

зволят своевременно устранить дефекты и изба-

вить от неприятных последствий в будущем при

эксплуатации жилья.

Низкое качество проектно-сметной докумен-

тации, отсутствие в большинстве случаев дей-

ственного авторского и технического надзора так-

же играют немаловажную роль в обеспечении ка-

чества строительных объектов. Неразвитость си-

стемы управления в нашей стране при реализации

инвестиционных проектов в строительстве и, как

следствие, ошибки при принятии стратегических

и оперативных решений по стадийности и этапам

разработки нормативной документации, осущест-

вления строительства напрямую связаны с после-

дующими корректировками, а в конечном ито-

ге – снижением качества. Все это может сигнали-

зировать об отсутствии у службы заказчика поня-

тия инжиниринговой деятельности и внутреннего

производственного контроля.

Таким образом, можно выделить следую-

щую проблему в отрасли – отсутствие надлежа-

щего контроля. Контроль качества строительно-

монтажных работ осуществляют службы государ-

ственного, общественного и ведомственного кон-

троля, заказчики, а также проектные организа-

ции – авторы проектов.

Основная задача контроля качества строитель-

ства – предупреждение, выявление, устранение

причин, отклонений, которые могут привести в

строительстве к браку.

Брак, своевременно обнаруженный в процес-

се строительства, в большинстве случаев свобод-

но поддается исправлению с наименьшими за-

тратами, чем брак, обнаруженный после оконча-

ния строительства, исправить который значитель-

но труднее. Поэтому необходимо переходить от

ситуационного контроля к непрерывному, который

позволит эффективно следить за ходом выполне-

ния строительно-монтажных работ и своевремен-

но выявлять и оперативно устранять отклонения,

влияющие на качество строительной продукции.

Главное, чтобы все виды контроля, осуществляе-

мые на строительной площадке и при разработке

проектно-сметной документации носили не фор-

мальный характер, а являлись действенным меха-

низмом управления.

Наконец, в борьбе за качество очень важна по-

зиция самих жильцов. Нельзя закрывать глаза на

строительные недоделки и халатность, необходи-

мо требовать от генподрядчика устранения всех

недочетов. Все спорные вопросы всегда можно ре-

шить если не мирным путем, то через суд.

В борьбе за повышение эффективности инве-

стиционной деятельности на современном эта-

пе развития экономики первостепенное значение

приобретает качество строительства. Высокое ка-

чество и надежность зданий и сооружений долж-

ны обеспечиваться строительными организация-

ми путем осуществления комплекса технических,

экономических и организационных мер эффек-

тивного контроля на всех стадиях создания строи-

тельной продукции, что будет способствовать ци-

вилизованному развитию строительной отрасли

Республики Беларусь.

литература

1. Ананьев, Р. Отразится ли рост объемов стро-

ительства жилья на его качестве? / Р. Ананьев //

Народная газета [Электронный ресурс]. – Минск,

2011. – Режим доступа : http://news.tut.by/

economics/216942.html. – Дата доступа : 01.04.2011.

2. Более 7 млн кв. м жилья построят в 2011–

2015 го дах в Минске // Архитектура и строительство

[Электронный ресурс]. – 2011. – Режим доступа :

http://ais.by. – Дата доступа : 28.03.2011.

3. В 2011 году в Беларуси будет построено 7,5 млн

кв. м жилья // Новости Беларуси [Электронный ре-

сурс]. – 2011. – Режим доступа : http://www.interfax.

by. – Дата доступа : 05.04.2011.

4. Сидорок, И. Александр Горваль: в 2010-м до-

ступность жилья возросла, а жилищные законопро-

екты 2011-го – нацелены на защиту средств насе-

ления / И. Сидорок // Архитектура и строительство

[Электронный ресурс]. – 2011. – Режим доступа :

http://ais.by/news/12228. – Дата доступа : 25.03.2011.

5. Трибулева, Е. КГК Брестской области бе-

рет качество строительства жилья под контроль /

Е. Трибулева // Центр недвижимости [Электронный

ресурс]. – Минск, 2011. – Режим доступа : http://Realt.

by. – Дата доступа : 01.04.2011.

6. Шайтар, В. Количество строек растет, каче-

ство желает лучшего / В. Шайтар // Сайт проекти-

ровщиков Беларуси [Электронный ресурс]. – 2011. –

Режим доступа : http://www.proektant.by/content/1016.

html. – Дата доступа : 05.04.2011.

МИРОВОй ОпЫТ КРЕДИТОВАНИя

ЖИлИЩНОГО СТРОИТЕльСТВА

В. И. Тарасов, Т. П. Крымовская

Белорусский государственный университет,

г. Минск, Республика Беларусь

Проблема кредитования жилищного строи-

тельства продолжает оставаться в центре внима-

ния ученых и практиков. Прежде всего особое

внимание уделяется ипотечному кредитованию

жилья. В свое время развитые страны использо-

вали программы ипотечного кредитования в каче-

стве основного инструмента для преодоления эко-

номической депрессии и дальнейшего развития

экономики посредством формирования эффектив-

ных финансовых рынков. Великая депрессия 30-х

годов XX ст. в США, а также последствия Второй

мировой войны в Европе привели к тому, что пра-

вительства многих стран осознали важность реше-

ния жилищных проблем населения в качестве сти-

мулирующего воздействия, влекущего экономиче-

ское возрождение страны.

В данном случае формирование рынка долго-

срочных ипотечных кредитов являлось основной

задачей государства. Роль и масштабы участия го-

сударства в развитии системы жилищного креди-

тования каждой страны зависят от степени зрело-

сти используемой ипотечной модели и от подхода,

примененного к ее построению. Так, в США на

этапе становления современной ипотечной систе-

мы (с 30-х по конец 70-х гг. 20-го ст.) государство

не только формировало законодательные осно-

вы функционирования ипотечной системы, но и

непосредственно создавало специализированные

институты вторичного ипотечного рынка, отве-

чающие за эффективное функционирование всей

ипотечной системы страны и ее унификацию, а

также за достижение стратегических целей эко-

номического развития государства, обусловлен-

ных развитием системы ипотечного кредитова-

ния. В США эти функции выполняют в основном

государственные организации или организации,

пользующиеся поддержкой федерального прави-

тельства.

Основными финансовыми учреждениями в

США, предоставляющими кредиты под залог не-

движимого имущества, являются, во-первых,

ссудо-сберегательные ассоциации (ССА), во-

вторых, ипотечные банки, действующие как отде-

ления коммерческих банков, в-третьих, коммерче-

ские банки, в-четвертых, взаимосберегающие (ко-

оперативные) банки, формирующие свои депо-