Борздова Т.В. Ценообразование на рынке недвижимости: тезисы докладов Международной научно-практической конференции (г. Минск, 26 октября 2011 г.)

Подождите немного. Документ загружается.

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ

И СОЦИАЛЬНЫХ ТЕХНОЛОГИЙ БГУ

ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ

НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Тезисы докладов

Международной научно-практической конференции

г. Минск, Республика Беларусь,

26 октября 2011 г.

Минск

ГИУСТ БГУ

2011

УДК 338.5:332.72(476)(082)

ББК 65.422

Ц37

Р е д а к ц и о н н а я к о л л е г и я :

кандидат технических наук, доцент Т. В. Борздова;

кандидат экономических наук, доцент Л. П. Ермалович;

кандидат экономических наук, доцент М. Л. Зеленкевич;

преподаватель Н. А. Устюшенко;

преподаватель Н. И. Климкович

Ценообразование на рынке недвижимости : тез. докл. Междунар. науч.-

практ. конф. (г. Минск, 26 октября 2011 г.) / редкол.: Т. В. Борздова [и др.]. –

Минск : ГИУСТ БГУ, 2011. – 96 с.

ISBN 978-985-491-082-6.

В сборнике рассматриваются проблемы эффективных технологий использования рыночной

оценки, формирования единой информационной и методологической среды для оценки недвижи-

мости, машин и оборудования, бизнеса, других материальных и нематериальных активов, инно-

вационного подхода к оценке недвижимости. Дается анализ институциональной среды оценки в

Республике Беларусь и направлениям ее совершенствования в контексте унификации согласно дей-

ствующей международной практике и стандартам.

Для преподавателей, аспирантов и студентов высших учебных заведений экономических спе-

циальностей, научных и практических работников, а также для всех, кто интересуется проблема-

ми оценки собственности, развития рынка недвижимости, инновационными подходами к оценке

активов предприятий.

УДК 338.5:332.72(476)(082)

ББК 65.422

Ц37

ISBN 978-985-491-082-6

СОДЕРЖАНИЕ

Секция 1. ЦенооБразование на оБъеКты неДвижимоСти в УСловиях

КризиСа . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

Шаркова О. Э. Недвижимость и цена: амортизационные отчисления в цене отечественных

предприятий

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

Чупова К. В. Ценообразование на рынке недвижимости: кадастровый вектор . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

Иванова Е. Н., Орешин М. И. Синергетический эффект в концепции управления стоимостью

недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12

Пешкова М. В. Нетранспорентные факторы в оценке недвижимости

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14

Россоха Е. В. Особенности создания системы оценки стоимости недвижимости на предприятии . . .17

Шунина Т. В., Бюрюкова М. А. Особенности применения доходного метода при оценке

коммерческой недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20

Секция 2. инвеСтиЦии на рынКе неДвижимоСти в Современных

УСловиях. КреДиты и ипотеКа. Ценовые Стратегии

Строительных фирм на рынКе

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23

Володько О. В. Выбор источников финансирования капитала предприятия при решении

задачи эффективного управления имуществом

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23

Зеленкевич М. Л. Кредитные союзы на рынке ипотечного кредитования . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .26

Ерёмушкина С. В. Ипотечное кредитование в Республике Беларусь: теория и практика . . . . . . . . . . .28

Егоров А. В. Ценообразование на рынке жилой недвижимости Беларуси в контексте

денежно-кредитной политики . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .31

Сенько А. Н. Факторы повышения эффективности управления строительным комплексом

Республики Беларусь . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .34

Устюшенко Н. А. Проблемы качества строительно-монтажных работ первичного рынка

жилых объектов недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37

Тарасов В. И., Крымовская Т. П. Мировой опыт кредитования жилищного строительства . . . . . . . . .40

Крымовская Т. П. Формула успеха жилищного строительства . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .44

Солнцев И. В., Корешков В. С. Применение укрупненных показателей стоимости

строительства для контроля над расходованием бюджетных средств . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .47

Мартынова В. С. Стоимость привлечения финансирования для строительства коммерческой

недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .50

Шепелевич В. С. Сметная заработная плата рабочих-строителей нормативной базы 2006 года . . . .52

Сачек П. В. Белорусская парадигма управления инвестициями в создание объекта недвижимости. . .55

Морозова Н. Н. Кредитование населения на рынке недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .58

Секция 3. инноваЦионные поДхоДы К оЦенКе аКтивов

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .62

Киреенко В. П., Поснов Н. Н. Рынок недвижимости и Интернет

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .62

Унукович А. В., Скрипко А. Н. Методические основы оценки рыночной стоимости

месторождений полезных ископаемых

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .65

Шабека В. Л. Оценка ликвидности: международный и отечественный опыт

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .69

Климкович Н. И. Системный подход к оценке эффективности деятельности организаций . . . . . . . . .72

Секция 4. вопроСы оБразования в оБлаСти неДвижимоСти и оЦенКи:

поДготовКа СпеЦиалиСтов в выСших УчеБных завеДениях

. . . .76

Борздова Т. В. Направления эффективной подготовки специалистов по управлению

недвижимостью в ГИУСТ БГУ

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .76

Борздова Т. В., Устюшенко Н. А. Мониторинг качества образования студентов направления

«Менеджмент недвижимости» в ГИУСТ БГУ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .78

Синяк Н. Г., Долгих А. Н. Анализ образования в сфере управления недвижимостью в Беларуси . . .81

Белецкая Л. В., Поснова М. Ф. Оценочная деятельность в Республике Беларусь: проблема

подготовки кадров . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .85

Воробьева Е. М., Никитюк И. А. Управление знаниями сотрудников как фактор повышения

эффективности функционирования организации . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .87

Секция 5. заКоноДательСтво, СтанДартизаЦия и СаморегУлирование

оЦеночной ДеятельноСти

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .89

Бакиновская О. А., Амельченя Ю. А. Новеллы законодательства об оценке стоимости объектов

гражданских прав

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .89

Жук А. В. Законодательство, регулирующее оценку недвижимости в Республике Беларусь . . . . . . . .92

Трифонов Н. Ю. Саморегулирование оценочной деятельности в Республике Беларусь . . . . . . . . . . . .93

В условиях либерализации и сближения с меж-

дународными стандартами финансовой отчетно-

сти (IAS) важно принимать во внимание методику

учета стоимости основных средств в деятельности

предприятия и варианты перенесения их стоимости

на цену. Недвижимость включается в цену или та-

рифы через амортизационные отчисления, в свою

очередь амортизационные отчисления являются

элементом себестоимости (затрат) организации.

С 27.11.2010 г. утратило силу Постановление

Министерства экономики Республики Беларусь,

Министерства финансов Республики Беларусь

и Министерства труда и социальной защиты

Республики Беларусь от 30.10.2008 N 210/161/151

«Об утверждении Основных положений по соста-

ву затрат, включаемых в себестоимость продукции

(работ, услуг)» (далее – Основные положения).

Отмена Основных положений не означает, что все

расходы организации можно включать в себестои-

мость продукции (работ, услуг). С 1 января 2011 г.

не действуют также Методические рекомендации

по прогнозированию, учету и калькулированию

себестоимости продукции (товаров, работ, услуг)

в промышленных организациях Министерства

промышленности Республики Беларусь.

На сегодняшний момент времени учет за-

трат сместился в сферу бухгалтерского учета.

Предприятия имеют право и возможность сформи-

ровать локальный законодательный акт по Составу

затрат, но он не должен противоречить существу-

ющей практике бухгалтерского учета.

Инструкция по бухгалтерскому учету «Расходы

организации», утвержденная Постановлением

Ми ни стерства финансов Республики Беларусь от

26.12.2003 г. № 182 (далее – Инструкция № 182)

определяет правила организации и ведения бух-

галтерского учета коммерческими и некоммер-

ческими субъектами хозяйствования. Согласно

Инструкции № 182 затраты – это стоимостная

оценка ресурсов, потребленных организацией в

процессе производства и реализации товаров, про-

дукции, выполнения работ, оказания услуг.

Расходы по видам деятельности включают за-

траты, формирующие:

– себестоимость реализованных товаров, про-

дукции, работ, услуг;

– общепроизводственные и (или) общехозяй-

ственные расходы;

– расходы на реализацию товаров, продукции,

работ, услуг (п. 6 Инструкции № 182).

Себестоимость реализованных товаров, про-

дукции, работ, услуг складывается в организаци-

ях, занимающихся производством продукции, вы-

полнением работ, оказанием услуг, исходя из сто-

имости потребленных в процессе хозяйственной

деятельности материальных ресурсов, затрат на

оплату труда, отчислений на социальные нужды,

амортизации основных средств и нематериальных

активов и прочих затрат в соответствии с законо-

дательством Республики Беларусь.

Специфику включения основных средств в се-

бестоимость продукции на сегодняшний момент

определяют следующие законодательные акты:

– Постановление Министерства финансов

Республики Беларусь от 30 мая 2003 г. № 89 «Об

утверждении типового плана счетов бухгалтер-

Секция 1

ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА ОБъЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

В уСлОВИях КРИЗИСА

НЕДВИЖИМОСТь И ЦЕНА: АМОРТИЗАЦИОННЫЕ ОТчИСлЕНИя

В ЦЕНЕ ОТЕчЕСТВЕННЫх пРЕДпРИяТИй

О. Э. Шаркова

Академия управления при Президенте Республики Беларусь,

г. Минск, Республика Беларусь

ского учета и инструкции по применению типо-

вого плана счетов бухгалтерского учета» (№1 от

05.01.2011);

– Постановление Министерства экономики

Республики Беларусь от 21 ноября 2001 г. № 186

«Об утверждении Временного республиканского

классификатора основных средств и нормативных

сроков их службы»;

– Инструкция о порядке начисления амортиза-

ции основных средств и нематериальных активов,

утвержденная постановлением Министерства эко-

номики Республики Беларусь, Министерства фи-

нансов, Министерства архитектуры и строитель-

ства Республики Беларусь от 27 февраля 2009 г.

№ 37/18/6 (далее – Инструкция № 37).

Амортизация начисляется в организации (кро-

ме бюджетной) ежемесячно по объектам основ-

ных средств, за исключением указанных в п. 33

Инструкции № 37, до полного перенесения стои-

мости объекта или его выбытия:

– по используемым в предпринимательской

деятельности объектам амортизируемого имуще-

ства – исходя из их амортизируемой стоимости и

рассчитанных в соответствии с установленными

диапазонными сроками полезного использования

годовых (месячных) норм (сумм) амортизации (по

укрупненным группам или инвентарным объек-

там, числящимся в учете);

– по объектам амортизируемого имущества, не

используемым в предпринимательской деятельно-

сти, – исходя из их амортизируемой стоимости и

рассчитанных в соответствии с установленными

нормативными сроками службы годовых (месяч-

ных) норм (сумм) амортизации данных объектов.

В целях бухгалтерского учета бюджетными

организациями амортизация объектов основных

средств и нематериальных активов начисляется

один раз в конце года с отражением уменьшения

фонда в основных средствах.

Амортизационные отчисления от стоимости

не используемых в предпринимательской деятель-

ности коммерческих организаций объектов основ-

ных средств (полной их стоимости или части) и

нематериальных активов включаются в состав

внереализационных расходов организации.

При сезонном использовании амортизируемых

объектов, используемых в предпринимательской

деятельности, годовая сумма амортизационных

отчислений включается в издержки производства

и расходы на реализацию за период эксплуатации

данного объекта в году; по судам и перегрузочно-

му оборудованию – в течение навигационного пе-

риода исходя из планового количества навигаци-

онных дней.

Впервые в законодательстве Республики

Беларусь с начала 2011 г. введено понятие амор-

тизационной ликвидационной стоимости основ-

ного средства (нематериального актива). Данное

нововведение направлено на сближение законода-

тельства о бухгалтерском учете с международны-

ми стандартами финансовой отчетности (МСФО).

МСФО (IAS) 16 «Основные средства», содержа-

щее определение остаточной стоимости, кото-

рое по своей сути аналогично вновь введенному в

Инструкции понятию амортизационной ликвида-

ционной стоимости.

Согласно МСФО (IAS) 16 остаточная стои-

мость – это расчетная сумма, которую организация

получила бы на текущий момент от выбытия акти-

ва после вычета предполагаемых затрат на выбы-

тие, если бы актив уже достиг конца срока полез-

ного использования и состояния, характерного для

конца срока полезного использования. При этом

амортизируемая величина актива определяется

после вычета его остаточной стоимости.

Организация вправе (но не обязана) определить

амортизируемую стоимость за вычетом амортиза-

ционной ликвидационной стоимости объекта. Для

целей начисления амортизации амортизационная

ликвидационная стоимость представляет собой

оценочную величину в текущих ценах, которую ор-

ганизация планирует получить от реализации объ-

екта основных средств или нематериальных акти-

вов, за вычетом предполагаемых затрат, связанных

с их реализацией, в конце устанавливаемого срока

полезного использования указанного объекта.

Данная стоимость рассчитывается исходя из

предположения, что данный объект уже достиг

того состояния, в котором, как можно ожидать, он

будет находиться в конце срока полезного исполь-

зования.

Решение о применении амортизационной лик-

видационной стоимости при расчете амортизиру-

емой стоимости принимается организацией само-

стоятельно и закрепляется учетной политикой ор-

ганизации по объектам, вводимым в эксплуатацию

с 1 января 2011 г. При этом определение аморти-

зационной ликвидационной стоимости организа-

ция вправе произвести как самостоятельно, поль-

зуясь сведениями об уровне цен на аналогичные

объекты основных средств и нематериальных ак-

тивов, полученными от торговых организаций, из

средств массовой информации, специальной лите-

ратуры, так и с привлечением оценщика. Однако

данное введение породило больше вопросов, так

возникла проблема правильной оценки ликвида-

ционной стоимости, что принимать в расчет и кого

привлекать для такой оценки.

Комиссия по проведению амортизационной по-

литики на предприятии получила полномочия на

осуществление пересмотра сроков полезного ис-

пользования и (или) нормативных сроков службы

основных средств с начала отчетного года. Данная

возможность обязательно должна быть предусмот-

рена учетной политикой организации. Как пред-

ставляется, пересмотр сроков полезного исполь-

зования по объектам, включенным во Временный

республиканский классификатор амортизируемых

основных средств и нормативные сроки их служ-

бы, утвержденные Постановлением Министерства

экономики Республики Беларусь от 21.11.2001 г.

№ 186, будет возможен только в пределах диапа-

зонов согласно приложению 3 к Инструкции № 37.

Пересмотр же нормативных сроков службы

будет возможен только по тем объектам, по кото-

рым организация производила самостоятельное их

определение. К ним относятся объекты, не вклю-

ченные в действующую классификацию основных

средств, объекты, бывшие в употреблении (орга-

низация вправе произвести сокращение норматив-

ных сроков службы вдвое), и объекты, срок фак-

тического использования которых на дату приоб-

ретения превысил значение нормативного срока

службы, приведенного во Временном республи-

канском классификаторе основных средств.

П. 35 Инструкции № 37 дополнен нормой, в со-

ответствии с которой в случае проведения модер-

низации объектов основных средств, их дообору-

дования, полной или частичной реконструкции, до-

стройки, технического диагностирования и осви-

детельствования с полной остановкой части объек-

та начисление амортизации не производится толь-

ко по указанной части в зависимости от соотноше-

ния натуральных показателей данного использова-

ния. Предыдущая редакция предусматривала, что

при полной остановке части объекта во время про-

ведения вышеуказанных работ начисление аморти-

зации не производится по всему объекту.

Изменен порядок начисления амортизации по

расходам, отражаемым арендатором (лизингопо-

лучателем) в составе присоединенной стоимости

объекта аренды (лизинга). Если до 01.01.2011 г.

амортизация таких расходов осуществлялась исхо-

дя из нормативного срока службы самого объекта

аренды (лизинга), то с указанной даты амортиза-

ция будет осуществляться с использованием сро-

ка полезного использования, равного сроку, остав-

шемуся до окончания срока договора аренды (ли-

зинга). Таким образом, если ранее организации-

арендаторы, производившие реконструкцию (мо-

дернизацию) арендованных зданий (помещений),

были вынуждены амортизировать суммы поне-

сенных расходов с использованием довольно дли-

тельных сроков (например, 100 лет для многоэ-

тажных нежилых зданий), то теперь срок полез-

ного использования для амортизации таких расхо-

дов может быть весьма существенно сокращен. У

этих изменений есть и обратная сторона: зачастую

по разным причинам договоры аренды недвижи-

мости заключаются на короткие сроки – 1–2 года

(арендодатель или арендатор желает оставить за

собой дополнительный рычаг для возможности

пересмотра арендной платы в сторону увеличе-

ния / уменьшения, арендодатель не желает про-

изводить уведомление территориальной органи-

зации по государственной регистрации недвижи-

мого имущества при сдаче имущества в аренду на

срок свыше 1 года и т. д.), при этом в последую-

щем договор аренды постоянно перезаключается

на новый срок или пролонгируется. В итоге мно-

гие арендаторы могут столкнуться с ситуацией,

когда всю стоимость произведенных неотделимых

улучшений при буквальном соблюдении п. 57 но-

вой редакции Инструкции № 37 необходимо будет

списать на расходы посредством начисления амор-

тизации за весьма короткий период (1 год и даже

менее), при этом после полного списания указан-

ных расходов арендные отношения будут неодно-

кратно продлеваться и арендатор будет продол-

жать эксплуатацию произведенных неотделимых

улучшений.

С 1 января 2011 г. организации не производят

индексацию амортизационных отчислений. Также

отменена необходимость учитывать формирова-

ние и использование амортизационных фондов

как источников финансирования капитальных вло-

жений.

Согласно п. 17–18 Инструкции № 37 норма-

тивный срок службы объектов основных средств,

в том числе ранее находившихся в эксплуатации,

определяется при приобретении каждым балансо-

держателем или собственником с даты принятия

их к бухгалтерскому учету при вводе в эксплуата-

цию в годах (соответствующем им количестве ме-

сяцев).

Нормативный срок службы объектов основных

средств вне зависимости от использования (неис-

пользования) в предпринимательской деятельно-

сти определяется организацией в соответствии

со значениями, приведенными в классификации

амортизируемых основных средств.

По объектам, ранее находившимся в эксплуа-

тации, комиссия по проведению амортизационной

политики вправе:

– определить нормативные сроки службы

вдвое ниже соответствующих значений, приведен-

ных в классификации амортизируемых основных

средств, но не ниже чем до 3 лет – по зданиям, со-

оружениям и передаточным устройствам и 2 лет –

по другим объектам основных средств;

– если срок фактического использования объ-

екта на дату приобретения окажется равным или

более соответствующего значения, приведенно-

го в классификации амортизируемых основных

средств, определить в целях амортизации уплачен-

ной стоимости приобретенного объекта основных

средств нормативный срок службы самостоятель-

но с учетом технического состояния объекта, тре-

бований техники безопасности и других факторов

на срок не менее 1 года.

Амортизационные отчисления, как правило,

относятся на себестоимость продукции через на-

кладные расходы, а именно, в зависимости от це-

лей и места их использования, через общепроиз-

водственные, общехозяйственные и коммерческие

расходы. Бывают ситуации, когда организация мо-

жет отнести амортизационные отчисления напря-

мую (если речь идет об оборудовании, которое ис-

пользуется при производстве продукции или ока-

зании услуг), если произведенный продукт или

оказанная услуга могут быть увязаны с конкрет-

ным видом оборудования.

Сегодня в условиях либерализации экономики

Республики Беларусь организации получили широ-

кие права самостоятельно решать вопросы о сум-

ме и методиках отнесения затрат от использования

основных средств на себестоимость продукции:

– применение ликвидационной стоимости;

– сроки амортизации объектов основных

средств;

– учет улучшений в объектах лизинга и аренды;

– методики отнесения накладных расходов на

себестоимость выпускаемой продукции;

– разработка калькуляций цен в организации.

литература

1. Инструкция по бухгалтерскому учету «Расходы

организации» : постановление Министерства финан-

сов Республики Беларусь, 26 декабря 2003 г., № 182 //

Консультант Плюс: Беларусь [Электронный ресурс] /

ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ.

Респ. Беларусь. – Минск, 2011.

2. Об утверждении типового плана счетов бух-

галтерского учета и инструкции по применению

типового плана счетов бухгалтерского учета : по-

становление Министерства экономики Республики

Беларусь, 30 мая 2003 г., № 89 // Консультант Плюс:

Беларусь [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр»,

Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. –

Минск, 2011.

3. Об утверждении Временного республиканско-

го классификатора основных средств и нормативных

сроков их службы : постановление Министерства

экономики Республики Беларусь, 21 ноября 2001 г.,

№ 186 // Консультант Плюс: Беларусь [Электронный

ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой

информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2011.

4. Инструкция о порядке начисления амортиза-

ции основных средств и нематериальных активов :

постановление Министерства экономики Республики

Беларусь, Министерства финансов, Министерства

архитектуры и строительства Республики Беларусь,

27 февраля 2009 г., № 37/18/6// Консультант Плюс:

Беларусь [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр»,

Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. –

Минск, 2011.

ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ:

КАДАСТРОВЫй ВЕКТОР

К. В. Чупова

Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации,

г. Москва, Российская Федерация

На сегодняшний день в Российской Федерации

проведены два тура государственной кадастровой

оценки земель. Определение кадастровой стоимо-

сти земель проводилось на основании классифика-

ции земель по целевому назначению и виду функ-

ционального использования (вид разрешенного

использования).

Земли в Российской Федерации по целевому

назначению подразделяются на следующие кате-

гории в соответствии со статьей 7 Земельного ко-

декса Российской Федерации:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транс-

порта, связи, радиовещания, телевидения, инфор-

матики, земли для обеспечения космической дея-

тельности, земли обороны, безопасности и земли

иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объ-

ектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Были разработаны соответствующие методи-

ки, регламентирующие порядок определения када-

стровой стоимости земельных участков различно-

го целевого назначения.

Вместе с тем наиболее спорными результатами

определения кадастровой стоимости земель явля-

ются результаты кадастровой оценки земель, рас-

положенных в границах населенных пунктов, в

частности, в пределах городов.

Первый тур государственной кадастровой

оценки земель населенных пунктов проводился

в соответствии с Методикой государственной ка-

дастровой оценки земель поселений [1] (далее –

Методика).

Второй тур государственной кадастровой

оценки земель населенных пунктов проводился

в соответствии с Методическими указаниями по

государственной кадастровой оценке земель насе-

ленных пунктов [2] (далее – Методические указа-

ния).

Следует отметить, что порядок определения

кадастровой стоимости земель, предусмотренный

Методикой и Методическими указаниями, суще-

ственно различается.

В частности, пунктом 1.4 Методики преду-

смотрено определение удельного показателя када-

стровой стоимости земель, под которым понима-

ется расчетная величина, представляющая собой

кадастровую стоимость единицы площади (то есть

1 квадратного метра) земель населенного пункта в

целом или земель кадастрового квартала в соста-

ве населенного пункта в разрезе видов функцио-

нального использования земель (видов разрешен-

ного использования).

Таким образом, в зависимости от отнесения

земельного участка к той или иной группе видов

разрешенного использования земель, кадастровая

стоимость всех земельных участков в рамках та-

кой группы устанавливалась единой в расчете на

1 квадратный метр земли. В свою очередь разни-

ца в кадастровых стоимостях различных земель-

ных участков в рамках каждой из групп определя-

лась разницей в площадях соответствующих зе-

мельных участков.

Разделом 2 Методических указаний предусмо-

трен иной порядок определения кадастровой сто-

имости земель населенных пунктов. В частности,

предполагается выделение групп видов разрешен-

ного использования земельных участков, для каж-

дой из которых предусмотрен особый порядок

определения кадастровой стоимости, в частности:

1) на основе построения ценой зависимости,

моделирующей стоимость земельных участков

для каждой из таких групп;

2) индивидуальная оценка (в отношении зе-

мельных участков, предназначенных для размеще-

ния портов, водных, железнодорожных вокзалов,

автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов,

аэровокзалов, а также земельных участков, занятых

водными объектами, находящимися в обороте);

3) абсолютное значение кадастровой стоимо-

сти квадратного метра земли и т. д.

Важным отличием Методических указаний от

Методики является то, что Методическими ука-

заниями предусмотрен расчет кадастровой стои-

мости индивидуально-определенного земельно-

го участка, а не установление удельного показате-

ля кадастровой стоимости земель в разрезе групп

видов разрешенного использования земельных

участков, применяемого для расчета их кадастро-

вой стоимости.

Важно также отметить, что в основе проведе-

ния государственной кадастровой оценки лежал

принцип, в соответствии с которым наличие или

отсутствие улучшений земельных участков, соот-

ветствующих установленному виду разрешенно-

го использования таких земельных участков (зда-

ний, строений), не учитывалось при расчете када-

стровой стоимости. Указанная особенность рас-

чета кадастровой стоимости земель в Российской

Федерации является существенным фактором

формирования цены на недвижимость, делая не-

целесообразным инвестиции в незастроенные зе-

мельные участки, имеющие высокую кадастро-

вую стоимость, без намерений их последующего

освоения. Вместе с тем, инвестирование в земель-

ные участки, имеющие низкую кадастровую стои-

мость, с перспективой их консервации и последу-

ющего перевода в иной вид разрешенного исполь-

зования, ведущего к последующему росту рыноч-

ной стоимости таких земельных участков, эконо-

мически обосновано.

Следует также отметить, что на текущий мо-

мент в Российской Федерации ведется активная

подготовка к введению налога на недвижимость.

Набирающая обороты реформа системы имуще-

ственного налогообложения предполагает пере-

ход от остаточной (балансовой) стоимости (нало-

говой базы на имущество юридических лиц) или

инвентаризационной стоимости (налоговой базы

на имущество физических лиц) к кадастровой

стоимости, которая в соответствии с пунктом 3

Федерального стандарта оценки «Определение ка-

дастровой стоимости» [3] признается как рыноч-

ная стоимость, определенная методами массовой

оценки, или, при невозможности определения ры-

ночной стоимости методами массовой оценки, ры-

ночная стоимость, определенная индивидуально

для конкретного объекта недвижимости.

Указанная реформа вызвана необходимостью

повышения справедливости распределения нало-

гового бремени по налогу на недвижимость, что

обусловлено дифференцированным подходом к

расчету налоговой базы по налогу на имущество

юридических и физических лиц.

На сегодняшний день выделяют следующие

особенности расчета налоговой базы по налогу на

недвижимое имущество в Российской Федерации:

налогообложение имущества физических

лиц. Налоговой базой налога на имущество фи-

зических лиц признается инвентаризационная

стоимость имущества [4], которая определяется

в соответствии с Порядком оценки строений, по-

мещений и сооружений, принадлежащих гражда-

нам на праве собственности, утвержденным при-

казом Минстроя России от 4 апреля 1992 г. № 87

(далее – Порядок). Указанный Порядок определя-

ет процесс расчета инвентаризационной стоимо-

сти недвижимого имущества, определение кото-

рой осуществляется по восстановительной стои-

мости имущества, уменьшенной на величину сто-

имостного выражения физического износа на пер-

вое января каждого года.

налогообложение имущества юридических

лиц (организаций). На сегодняшний день недви-

жимое имущество, учитываемое на балансе орга-

низации в качестве объектов основных средств,

является объектом налогообложения по налогу на

имущество организаций.

Налоговой базой по указанному налогу при-

знается остаточная стоимость имущества, отра-

женная на балансе организации [5].

С учетом изложенного результатом установ-

ленных соответствующим законодательством осо-

бенностей определения налоговой базы по нало-

гу на имущество физических и юридических лиц

является неравномерность распределения налого-

вого бремени. При этом собственники недвижимо-

го имущества, построенного в более поздние сро-

ки, вынуждены уплачивать в бюджет сравнитель-

но большие суммы налога в отличие от владель-

цев недвижимого имущества, построенного в бо-

лее ранние сроки.

Указанное является одной из причин введе-

ния налога на недвижимое имущество, однако не

основной. Как известно, налог на недвижимость,

который в мировой практике отнесен преимуще-

ственно к категории местных налогов, формирует

доходную часть местных бюджетов. В свою оче-

редь причиной необходимости введения налога на

недвижимость является возможность пополнения

бюджетов местных органов самоуправления с це-

лью повышения их финансовой самостоятельно-

сти.

В соответствии со статьей 53 Федерального за-

кона от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих

принципах организации местного самоуправления

в Российской Федерации» (далее – Федеральный

закон № 131-ФЗ) расходы местных бюджетов осу-

ществляются в соответствии с Бюджетным кодек-

сом Российской Федерации (далее – Бюджетный

кодекс). В свою очередь статьей 69 Бюджетного

кодекса предусмотрено, что к бюджетным ассиг-

нованиям, то есть предельным объемам денежных

средств, предусмотренных в соответствующем фи-

нансовом году для исполнения бюджетных обяза-

тельств, относятся, в том числе, ассигнования на:

1) оказание государственных (муниципаль-

ных) услуг (выполнение работ), в том числе ассиг-

нования на оплату государственных (муниципаль-

ных) контрактов на поставку товаров, выполнение

работ, оказание услуг для государственных (муни-

ципальных) нужд;

2) социальное обеспечение населения;

3) предоставление бюджетных инвестиций

юридическим лицам, не являющимся государ-

ственными (муниципальными) учреждениями;

4) предоставление субсидий юридическим ли-

цам (за исключением субсидий государственным

(муниципальным) учреждениям), индивидуаль-

ным предпринимателям, физическим лицам – про-

изводителям товаров, работ, услуг;

5) обслуживание государственного (муници-

пального) долга.

Кроме того, в соответствии с указанной выше

статьей Федерального закона № 131-ФЗ органы

местного самоуправления самостоятельно опре-

деляют размеры и условия оплаты труда депута-

тов, членов выборных органов местного самоу-

правления, выборных должностных лиц местного

самоуправления, осуществляющих свои полномо-

чия на постоянной основе, муниципальных служа-

щих, работников муниципальных предприятий и

учреждений, устанавливают муниципальные ми-

нимальные социальные стандарты и другие нор-

мативы расходов местных бюджетов на решение

вопросов местного значения. При этом следует за-

метить, что на сегодняшний день закрепление пол-

номочий по установлению налоговых ставок, по-

рядка и сроков уплаты земельного налога, отне-

сенного к категории местных налогов, отнесено к