Борздова Т.В. Ценообразование на рынке недвижимости: тезисы докладов Международной научно-практической конференции (г. Минск, 26 октября 2011 г.)

Подождите немного. Документ загружается.

компетенции органов местного самоуправления в

соответствии с Налоговым кодексом Российской

Федерации [6]. В случае введения налога на не-

движимость, по аналогии с земельным налогом,

также возможно закрепление указанных функций

на местном уровне. Указанное, в свою очередь, мо-

жет вызвать прямую заинтересованность глав ор-

ганов местного самоуправления в повышении до-

ходной части бюджетов и привести к противоречи-

вым последствиям для налогоплательщиков.

Вместе с тем следует отметить, что объекты не-

движимости – это активы, имеющие материально-

вещественную форму, немобильны, что позво-

ляет легко установить факт их существования.

Указанное также обуславливает целесообразность

введения налога на недвижимость взамен действу-

ющих налогов на имущество физических и юри-

дических лиц. При этом возможность идентифика-

ции объектов недвижимости определяется полно-

той сведений учетной базы государственного када-

стра недвижимости.

Для более точного описания сложившейся в

ходе подготовки к введению налога ситуации в об-

ласти кадастровой оценки недвижимости следует

отметить, что обеспечение объективности резуль-

татов массовой оценки объектов недвижимости на

всей территории Российской Федерации во мно-

гом осложнено существующими проблемами ме-

тодологического и организационно-технического

характера. В частности, существуют проблемы

сбора достоверных сведений об учетных характе-

ристиках объектов недвижимости в сведениях го-

сударственного кадастра недвижимости. Следует

также выделить проблему повышения качества

сведений, которые будут использованы в ходе

определения кадастровой стоимости объектов не-

движимости. На сегодняшний день при проведе-

нии расчетов по определению кадастровой стои-

мости земель оценщики вынуждены использовать

сведения о ценах предложений по продаже объек-

тов недвижимости, имеющихся на рынке. Однако

данные по коммерческим условиям фактических

сделок недоступны для широкого круга пользова-

телей, а в случае их наличия они не всегда соответ-

ствуют действительности. Кроме того, следует вы-

делить проблему установления соотношения под-

ходов к оценке, подлежащих к применению при

определении кадастровой стоимости объектов не-

движимости различного функционального назна-

чения, и проблему пределов применения стати-

стических моделей оценки при определении када-

стровой стоимости.

Решение ряда указанных проблем окажет су-

щественное влияние на качество расчетов по опре-

делению кадастровой стоимости недвижимости,

степень приближенности полученных результатов

к действительным рыночным условиям. В свою

очередь объективность таких результатов окажет

существенное влияние на инвестиционные реше-

ния экономических субъектов на рынке недвижи-

мости как в долгосрочной, так и в краткосрочной

перспективе.

литература

1. Земельный кодекс Российской Федерации //

Консультант Плюс: Россия [Электронный ресурс] /

ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ.

РФ. – М., 2011. – Режим доступа : http://www.consul-

tant.ru/popular/earth/. – Дата доступа : 11.04.2011.

2. Бюджетный кодекс Российской Федерации //

Консультант Плюс: Россия [Электронный ресурс] /

ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ.

РФ. – М., 2011. – Режим доступа : http://www.consul-

tant.ru/popular/budget/. – Дата доступа : 11.04.2011.

3. Налоговый кодекс Российской Федерации //

Консультант Плюс: Россия [Электронный ресурс] /

ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ.

РФ. – М., 2011. – Режим доступа : http://www.consul-

tant.ru/popular/nalog1/. – Дата доступа : 11.04.2011.

4. О налогах на имущество физических лиц:

Закон Российской Федерации от 9 декабря 1991 го-

да № 2003-1 // Информационно-правовой портал

Гарант [Электронный ресурс]. – 2011. – Режим до-

ступа : http://base.garant.ru/10103120/. – Дата досту-

па : 11.04.2011.

5. Об общих принципах организации мест-

ного самоуправления в Российской Федерации:

Федеральный закон от 06 октября 2003 года № 131-

ФЗ // Российская газета [Электронный ресурс]. –

2007. – Режим доступа : http://www.rg.ru/2003/10/08/

zakonsamouprav.html. – Дата доступа : 11.04.2011.

6. Методика государственной кадастровой оцен-

ки земель поселений: утв. приказом Росземкадастра

от 17.10.02, № П/337 // Консультант Плюс: Россия

[Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац.

центр правовой информ. РФ. – М., 2011. – Режим

доступа : http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.

cgi?req=doc;base=LAW;n=40102. – Дата доступа :

11.04.2011.

7. Методические указания по государственной

кадастровой оценке земель населенных пунктов,

утвержденные приказом Минэкономразвития России

от 15 февраля 2007 г. № 39 // Консультант Плюс:

Россия [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр»,

Нац. центр правовой информ. РФ. – М., 2011. –

Режим доступа : http://base.consultant.ru/cons/cgi/

online.cgi?req=doc;base=LAW;n=111557. – Дата до-

ступа : 11.04.2011.

8. Федеральный стандарт оценки «Определение

кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утверж-

денная приказом Минэкономразвития России от

22 октября 2010 г. // Консультант Плюс: Россия

[Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац.

центр правовой информ. РФ. – М., 2011. – Режим

доступа : http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.

cgi?req=doc;base=LAW;n=113247. – Дата доступа :

11.04.2011.

9. Порядок оценки строений, помещений и соо-

ружений, принадлежащих гражданам на праве соб-

ственности, утвержденный приказом Минстроя

России от 4 апреля 1992 г. № 87 // Консультант Плюс:

Россия [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр»,

Нац. центр правовой информ. РФ. – М., 2011. –

Режим доступа : http://base.consultant.ru/cons/cgi/

online.cgi?req=doc;base=LAW;n=2581. – Дата досту-

па : 11.04.2011.

СИНЕРГЕТИчЕСКИй ЭФФЕКТ В КОНЦЕпЦИИ упРАВлЕНИя

СТОИМОСТьЮ НЕДВИЖИМОСТИ

Е. Н. Иванова, М. И. Орешин

Финансовый университет при правительстве Российской Федерации,

г. Москва, Российская Федерация

Отправной точкой развития рынка недвижи-

мости в новейшей истории России можно счи-

тать 1990 г., когда законом «О собственности в

СССР» было признано существование частной

собственности. Катализатором перехода к новому

государственно-политическому устройству стала

массовая приватизация имущества и, в частности,

объектов недвижимости.

Начальный этап становления рынка недвижи-

мости, окончанием которого можно условно счи-

тать 2008–2009 гг., характеризуется экстенсивной

стратегией инвестирования в объекты недвижи-

мости. Развитие и расширение рынка ипотечного

кредитования, появление относительно доступно-

го заемного финансирования катализировало дан-

ный процесс. С учетом отсутствия опыта ведения

бизнеса в условиях неблагоприятной экономиче-

ской конъюнктуры подобная стратегия привела к

неадекватному восприятию уровня риска, возни-

кающего в ходе развития и управления объектами

недвижимости.

Изменение условий функционирования рос-

сийской экономики, снижение интенсивности

процесса приватизации вынуждают собственни-

ков коммерческой недвижимости искать пути бо-

лее эффективного использования уже имеющихся

объектов за счет включения в экономический обо-

рот новых факторов, создающих стоимость.

Переход к более интенсивной эксплуатации

объектов коммерческой недвижимости − есте-

ственный, закономерный этап становления соот-

ветствующего рынка – с неизбежностью ставит

вопрос о наличии инструментария «тонкой на-

стройки» функционирования данного типа объек-

тов, позволяющего получать наиболее полную от-

дачу.

Таким инструментом может служить стои-

мостноориентированное управление объектами

коммерческой недвижимости, определяемое как

непрерывный процесс управленческих действий,

осуществляемых в соответствии со стратегиче-

скими планами, основной целью которых является

увеличение стоимости актива.

В настоящее время концепция управления сто-

имостью, сформулированная изначально в США в

80-х годах для принятия стратегических решений

в процессе управления предприятиями, претерпе-

ла существенные изменения. Особенности приме-

нения данных методик в ходе процесса управления

объектами коммерческой недвижимости остаются

малоисследованной областью. Это требует допол-

нительных исследований теоретических и практи-

ческих аспектов концепции с учетом изменивших-

ся экономических реалий, специфики российского

рынка недвижимости.

Современный этап эволюции теории управ-

ления наряду с преимущественной целью созда-

ния стоимости для акционеров (собственников)

расширяет поле своего воздействия за счет раз-

работки и внедрения стратегий создания стоимо-

сти для клиентов (потребителей), а также других

заинтересованных групп (сотрудники, поставщи-

ки, посредники и т. д.). Основой данного расши-

рения служит тезис о том, что максимальная сто-

имость (в рассматриваемом контексте – коммерче-

ской недвижимости) достигается за счет оптими-

зации значений совокупности формирующих ее

факторов, к которым также относятся выгоды по-

требителей и контрагентов. Наличие последних, в

условиях рыночной экономики, является источни-

ком конкурентных преимуществ.

Умелое сочетание зачастую противоречивых

факторов лежит в основе феномена, называемого

положительным синергетическим эффектом (поло-

жительной синергии), возникновение которого фак-

тически обусловлено самой способностью эффек-

тивного управления в целях создания стоимости.

С экономической точки зрения интерес пред-

ставляет содержательная сторона синергетическо-

го эффекта, которая подразумевает целенаправ-

ленную деятельность по интеграции и координа-

ции совокупности функций (элементов, направ-

лений) системы (нескольких систем) со сторо-

ны управляющего субъекта, что, в свою очередь,

может служить предпосылкой создания дополни-

тельных конкурентных преимуществ. Таким об-

разом, результат совместного использования не-

скольких элементов системы может существенно

превысить простой суммарный результат их выч-

лененного использования.

В публикациях зарубежных специалистов по

вопросам специфики проявления синергии в сфе-

ре недвижимости данный феномен позициониру-

ется как процесс изменения (перестановки, слия-

ния, разделения и т. д.) взаимосвязей между внеш-

ними и внутренними факторами применительно к

объекту недвижимости, результатом которого ста-

новится рост его стоимости в конкретный момент

времени. Очевидно, что речь идет о позитивном

влиянии синергетического эффекта на стоимость

недвижимости, что не всегда справедливо.

Одним из подходов к лучшему пониманию ком-

плексности феномена синергии является концеп-

ция профессора Гавайского университета Николса

Ордуэйя, основу которой составляют взаимосвязи

пяти уровней проявления эффекта синергии.

Физический уровень – материальные объекты и

элементы в рамках общепринятого подхода к не-

движимости: земля, улучшения, коммуникации,

вода, полезные ископаемые и т. д.

Функциональный уровень – особенности экс-

плуатации объекта недвижимости в экономиче-

ских целях, непредусмотренные выгоды (в слу-

чае положительного синергетического эффекта) от

взаимодействия материальных и нематериальных

элементов, формирующие отличительную сто-

рону, например такого вида стоимости, как стои-

мость в использовании.

Интерактивный уровень – физическая и эко-

номическая связь объекта недвижимости как от-

крытой системы с внешней средой. Важную роль

здесь играют местонахождение объекта, физиче-

ская и экономическая доступность услуг для заин-

тересованных лиц, маркетинг, сформировавшаяся

конъюнктура рынка и т. д.

Финансовый уровень – структура сделки, до-

ступ к капиталу, налоговые льготы, наличие фи-

нансового рычага, качество и объем инвестицион-

ной базы и т. д., – все это создает возможности для

появления синергетического эффекта.

Нематериальный уровень – все, что, так или

иначе, можно отнести к нематериальным активам,

в т. ч. различного рода отношения, порождаемые

правовой системой: права на основе договоров,

объекты интеллектуальной собственности.

Анализ предложенной системы уровней и осо-

бенностей ее реализации в условиях российско-

го рынка недвижимости в целях разработки при-

емов идентификации возникновения синергетиче-

ского эффекта и его стоимостного измерения по-

зволяет сформулировать ряд выводов. Физический

и функциональный уровни являются результатом

проявления внутренних факторов и связаны непо-

средственно с индивидуальными характеристика-

ми конкретного объекта недвижимости: первый –

с физическим воплощением объекта как такового,

второй – отражает взаимосвязь владельцев и по-

требителей (арендаторов).

Следующие три уровня обусловлены внеш-

ними по отношению к недвижимости факторами.

Интерактивный уровень базируется на взаимосвя-

зи экономических отношений, возникающих меж-

ду функционирующим объектом коммерческой не-

движимости, как системой, и четырьмя формами

капитала: человеческим, организационным, кли-

ентским и имиджевым. Такое взаимодействие мо-

жет стать основой повышения эффективности экс-

плуатации объекта, что, в свою очередь, увеличит

отдачу капитала.

Финансовый уровень формирует положитель-

ную синергию за счет оптимального финансово-

го структурирования сделки по приобретению не-

движимости: соотношения собственного и заем-

ного капитала, риска и доходности и т. д., а также

мониторинга ситуации и своевременного измене-

ния условий финансирования.

На пятом, нематериальном уровне, проявля-

ются грани синергии, которые являются резуль-

татом грамотного использования законодательно-

го и нормативного ресурса, в частности, порядка

налогообложения, а также нематериальной ком-

поненты в виде престижности объекта, профес-

сионализма обслуживающего персонала, наличия

бренда и т. д.

Сравнение объектов недвижимости, обладаю-

щих эффектом синергии, с теми, у которых он не

наблюдается, упрощенно можно представить сле-

дующим образом:

при

ДВД

= ДВД

–

;

≤ OP

–

и И

= И

–

КЭИ

≥ КЭИ

–

где

ОРДВД

КЭИ







ДВД – действительный валовой доход (включая

прочие доходы от нормального рыночного исполь-

зования объекта недвижимости); ОР – операцион-

ные расходы, включая предпринимательские рас-

ходы владельца недвижимости, связанные с не-

движимостью; И – инвестиции в объект недвижи-

мости, включая создание инфраструктуры; КЭИ –

коэффициент эффективности инвестиций; индек-

сы «+» и «–» означают наличие и отсутствие си-

нергетического эффекта соответственно.

Таким образом, имея сопоставимый по вели-

чине потенциальный и действительный валовой

доход, объекты недвижимости, обладающие поло-

жительным синергетическим эффектом, способ-

ны минимизировать операционные затраты за счет

дополнительной диверсификации и конкурентных

преимуществ, что в конечном итоге приведет к ро-

сту стоимости.

литература

1. О собственности в СССР: Закон СССР от

06.03.1990 № 1305-1 // BestPravo.ru [Электронный

ресурс]. – 2006. – Режим доступа : http://bestpravo.ru/

ussr/data01/tex11006.htm. – Дата доступа : 05.03.2011.

2. Porter, M. Competitive Advantage / M. Porter //

The Free Press. – New York, 1985.

3. Boulos, F. Управление стоимостью: Назад в бу-

дущее / F. Boulos, P. Haspeslagh, T. Noda : пер. V-Ratio //

iTeam портал [Электронный ресурс]. – 2010. – Режим

доступа : http://www.iteam.ru/publications/strategy/

section_20/article_2836/. – Дата доступа : 05.03.2011.

4. Ordway, N. Five Levels of Synergy Potential to

Create Real Estate Value / N. Ordway, J. P. Friedman //

Real Estate Issues. – 2010. – № 1. – P. 25–30.

5. Власова, О. А. Эволюция теории управле-

ния стоимостью компаний: нефинансовые драйве-

ры / О. А. Власова // Российский Экономический

Интернет-Журнал. – Режим доступа : http://www.e-

rej.ru/ Articles/2009/Vlasova2.pdf. – Дата доступа :

15.03.2009.

НЕТРАНСпОРЕНТНЫЕ ФАКТОРЫ В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

М. В. Пешкова

Национальный исследовательский Иркутский государственный технический университет

г. Иркутск, Российская Федерация

Кризис управления, наблюдаемый во всем

мире и выражающийся в фальсификации ре-

альной стоимости активов на фондовых рын-

ках, необъективной оценке имущества предпри-

ятий, необоснованном уровне оплаты труда выс-

ших управленческих кадров, деформированной

структуре стоимости продукции и других про-

явлениях, подтверждает, что основной пробле-

мой строительной сферы является создание бла-

гоприятных условий инвестирования жилищно-

го строительства с прозрачными механизмами ре-

ализации капитальных вложений и обоснован-

ной оценкой стоимости проекта строительства.

Необходимость практической реализации ново-

введений безусловно усложняет структуру инве-

стиций и требует для инвестора убедительной до-

казательной базы эффективности реализации ин-

новаций в строительстве. В то же время в массо-

вом сознании частных инвесторов и строитель-

ных компаний, которые независимо от происхо-

ждения капитала осуществляют строительство

жилья, отсутствует понимание коммерческой эф-

фективности активного развития новых форм и

методов строительства.

Непрозрачная структура инвестиций в стро-

ительстве наблюдалась в течение всей новей-

шей истории России и лишь в последнее деся-

тилетие высокие темпы роста цен на конечные

продукции нивелировали инвестиционные ри-

ски и стимулировали приток необходимого для

жилищного строительства капитала. В настоя-

щее время непрозрачность затрат на осуществле-

ние строительства достигла такого уровня, кото-

рый становится непреодолимым препятствием

для принятия инвестиционных решений по стро-

ительству жилья. Обеспечение сбалансирован-

ности строительного рынка, соответствия инве-

стиционного спроса и предложения, инвестиций

Динамика ввода жилья в иркутской области в 1990–2009 гг. (тыс. м

)

рейтинг регионов Сибирского федерального округа

по вводу в действие жилья на 1000 человек

Ввод, тыс. м

Год

В настоящее время спрос на жилье в Иркутской области

в 4–5 раз превышает предложение

Замедление и приостановка

темпов роста ввода жилья

Спад объемов ввода

Восстановление роста

1512

1093

949

847

605

563

480

216

231

296

186

183

231

270

293

302

331

575

585

594

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

Новосибирская

область

Томская

область

Омская

область

Красноярский

край

Кемеровская

область

Республика

Хакасия

Республика

Бурятия

Республика

Алтай

Алтайский

край

Иркутская

область

Забайкальский

край

Республика

Тыва

1 2 3 4 5 6 7 8 9

11 12

10 место!

иркутская

область

...

Ввод жилья в 1990 году

1512 тыс. м

Ввод жилья в 2009 году

585 тыс. м

Современный уровень строительства составляет

35,4 % от наибольшего ввода, достигнутого

в 1989 году (1650, 1 тыс. м

)

Отрицательный темп роста доходов граждан –

95 % в 2009 году от уровня 2008 года

Рис. 1. Результаты функционирования строительного комплекса Иркутской области

и материально-технических ресурсов, развитие

конкуренции среди проектных и строительных

организаций, поощрение предпринимательства,

экономически целесообразной деятельности за-

казчиков и подрядчиков требуют обоснования

объема и структуры стоимости проектов строи-

тельства как первичного инициирующего факто-

ра строительства жилья.

Результаты функционирования строительного

комплекса Иркутской области, обусловленные дли-

тельным системным ослаблением управления сфе-

рой деятельности, представлены на рисунке 1. Это

свидетельствует о том, что в настоящее время идея

доступности жилья, которая была заложена в на-

циональный проект «Доступное и комфортное жи-

лье – гражданам России», для основной части насе-

ления страны по-прежнему далека от реализации.

Низкие темпы строительства жилья Иркутской

области обусловлены не только деградацией стро-

ительных организаций, но и связаны с высокой не-

прозрачностью как строительного рынка в целом,

так и структуры стоимости возводимой недвижи-

мости, что, безусловно, снижает ее инвестицион-

ную привлекательность.

Ключевой задачей анализа инвестиционных

затрат является расчет будущих денежных пото-

ков, возникающих при реализации произведен-

ной продукции, работ, услуг. Все денежные пото-

ки исследуются по принципу определения текуще-

го сальдо денежных средств (D):



1 1

ффф

 

 



titit

ЗPD



(1)

где N

, N

– индекс видов деятельности, опреде-

ляющих соответственно приток и отток денеж-

ных средств; Р

– приток денежных средств на t-м

шаге i-го вида деятельности; З

– отток реальных

денежных средств на t-м шаге i-го вида деятель-

ности.

Последующие расчеты оценки эффективно-

сти осуществляются с помощью расчета чистого

дисконтированного дохода, индекса доходности и

других существующих и применяемых на практи-

ке методов.

Проведенный анализ показал, что основная

методическая проблема заключается именно в не-

возможности объективно раскрыть и научно обо-

сновать все затраты, притоки и оттоки реальных

денежных средств по проекту. Только отдельные

затраты на строительные ресурсы, машины, меха-

низмы и оплату труда рабочих, возникающие, как

правило, на уровне «Заказчик – Подрядная орга-

низация», согласно утвержденной сметной доку-

ментации, обеспечивают прогнозируемость и про-

зрачность денежных потоков (рис. 2).

Для определения влияния прогнозируемых

факторов существуют нормы и расценки, утверж-

денные государственными органами и коммерче-

скими организациями, выпускаются соответству-

ющие справочники сметных цен, индексы стоимо-

сти ресурсов, работ и др.

Идентификация остальных затрат представля-

ет важнейшую научную и практическую пробле-

му. Как показал проведенный анализ, они прини-

маются в усредненном виде и с высокой степе-

нью погрешности и несоответствия фактическим

р о

значениям, тем самым значительно снижают ин-

вестиционную открытость и привлекательность

предлагаемого проекта.

В целях исследования экономической сущно-

сти близких по содержанию затрат осуществлена

их группировка и выделены следующие компонен-

ты стоимости:

1. Выделение земельного участка (отвод, опла-

та земельного ресурса, изменение целевого назна-

чения земли и др.).

2. Подключение к инженерным сетям (неадек-

ватность технических возможностей сетей новым

требованиям, высокий уровень затрат и др.).

3. Согласование технических условий строи-

тельства.

4. Преодоление административных барьеров.

5. Привлечение капитала (заемного, долевого,

совместная деятельность и др.).

6. Лицензирование, сертификация и другие раз-

решительные мероприятия.

7. Осуществление строительства.

8. Сдача объектов в эксплуатацию.

9. Продвижение строительной продукции на

рынке.

Неоднородность характера выделенных ком-

понент стоимости требует их более детальной

идентификации, что предложено осуществить с

помощью раскрытия содержания соответствую-

щего вида стоимости. Понятие стоимости имеет

различные формы проявления в диапазоне от ба-

лансовой и сметной, инвестиционной, рыночной и

многих других. Они достаточно подробно иссле-

дованы в диссертационной работе.

Так, например, стоимость объекта оценки не-

движимости на насыщенном предложением рын-

ке или так называемом открытом рынке, где цены

определяются соотношением спроса и предложе-

ния, будет существенно отличаться от оценки на

закрытом рынке, т. е. рынке с ограниченным пред-

ложением, так как на нее окажут влияние нетранс-

порентные факторы – неформальные договорен-

ности, обременения, накладываемые администра-

тивным ресурсом и др. Если определить данную

разницу и обозначить как (ΔС

), то влияние закры-

того рынка на процесс ценообразования становит-

ся измеримым и понятным для инвестора и всех

заинтересованных сторон. Если же рассмотреть

факторы, которые обуславливают величину ΔС

тогда становится возможным идентифицировать

критерии для обоснования состава и структуры

стоимости рассматриваемого объекта.

Вместе с тем, отсутствие на практике научно

обоснованного решения данной задачи обнаружи-

вает не гипотетические угрозы, а вполне опреде-

Рис. 2. Факторы стоимости строительного проекта

ленные риски и негативные закономерности про-

цесса ценообразования инвестиционного проек-

та. Так, нетранспорентные затраты, а следователь-

но, риски застройщиков и инвесторов, не подвер-

гаются анализу. Но это до тех пор, пока эти затра-

ты перекладываются на итоговую стоимость не-

движимости, обеспеченную платежеспособным

спросом. Объективная необходимость повышения



транспортентности инвестиционных проектов об-

уславливает реализацию мер обоснования состава

и структуры стоимости проектов в процессе осу-

ществления мероприятий по обоснованию струк-

туры стоимости жилищного строительства, харак-

тер поставленной задачи предполагает нахожде-

ние нетранспорентных компонент стоимости про-

екта.

ОСОБЕННОСТИ СОЗДАНИя СИСТЕМЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ

НЕДВИЖИМОСТИ НА пРЕДпРИяТИИ

Е. В. Россоха

Белорусский государственный технологический университет,

г. Минск, Республика Беларусь

В результате происшедшего фундаментально-

го преобразования экономических отношений бе-

лорусские предприятия получили хозяйственную

самостоятельность и стали нести ответственность

за свою деятельность. В этих условиях существен-

но меняется характер управления действующим

предприятием, что в значительной мере расширя-

ет границы анализа и оценки деятельности пред-

приятия.

Развитие системного анализа и использования

его как средства для решения сложных социально-

экономических проблем позволяет применить его

по отношению к оценке недвижимости предпри-

ятия для организации функционирующей систе-

мы оценки. Она должна обладать целостностью,

структурностью, целенаправленностью, каче-

ством и надежностью [1].

Система оценки предприятия должна вклю-

чать следующие основные элементы (табл. 1).

Анализ современного состояния системы

оценки и ее элементов, проблем совершенство-

вания системы оценки бизнеса показывает, что в

Республике Беларусь новизна такого вида деятель-

ности, как оценка стоимости, предопределяет не-

обходимость решения на начальном этапе ее ста-

новления, прежде всего проблем методического и

кадрового обеспечения оценки. Высокий уровень

развития оценочной деятельности в США, ЕС,

России характеризуется обращением к зарубеж-

ной практике оценки, в сравнении с которой рас-

сматриваются отечественные проблемы в данной

области [2, 3]. В то же время не уделяется долж-

ного внимания другим элементам системы оценки

бизнеса, особенно информационному обеспече-

нию. Это свидетельствует об отсутствии комплекс-

ного подхода к развитию системы оценки бизнеса.

Как результат такой политики можно констатиро-

вать негармоничное развитие системы оценки не-

движимости. Это выражается в том, что исполь-

зование зарубежных принципов и методик оценки

бизнеса сопровождается недостаточным информа-

ционным обеспечением и неэффективным исполь-

зованием средств нормативно-правового регули-

рования оценки бизнеса.

Эффективность системы оценки определяется

степенью ее влияния на управление действующим

предприятием. В системе оценки выделяют объ-

ект управления и субъект управления. Объектом

управления в системе оценки является стоимость

недвижимости. Субъект управления – это специ-

альная группа людей (внешняя оценочная органи-

зация, специалисты внутренней оценки предприя-

тия), которая в совокупности с руководством пред-

приятия (управленческий персонал) осуществляет

целенаправленное управленческое воздействие на

объект. Субъект управления системы оценки воз-

действует на объект управления на основе обмена,

переработки и использования определенной ин-

формации между ними. Оценка и управление сто-

имостью в целом по предприятию позволяет од-

новременно регулировать баланс и отчет о прибы-

лях и убытках и поддерживать разумное равнове-

Таблица 1

Элементы системы оценки и управления стоимостью на предприятии

наименование элемента назначение

Методика оценки

Теоретическое и методическое обеспечение процесса оценки стоимости

недвижимости предприятия

Методика определения

эффективности оценки

Методика влияния стоимости недвижимости на показатели эффективно-

сти работы предприятия.

Методическое обеспечение определения наиболее лучшего и эффективно-

го использования недвижимости предприятия

Информационное обеспечение

оценки

Мониторинг информации для проведения оценки и управления стоимо-

стью недвижимости предприятия

Кадровое обеспечение оценки

Подбор и подготовка исполнителей оценки и осуществления эффективно-

го управления стоимостью

Нормативно-правовое

обеспечение

Организационно-юридическое регулирование процесса оценки и управле-

ния стоимостью на предприятии

сие между долгосрочными и краткосрочными це-

лями его деятельности. Этот подход дает хороший

эффект, который проявляется в росте экономиче-

ской эффективности.

Предприятия для проведения регулярных оце-

нок стоимости недвижимости создают специали-

зированные подразделения непосредственно вну-

три предприятия. Организация работы по вну-

тренней оценке действующего предприятия имеет

существенные преимущества. Во-первых, более

полное знание специалистами подразделения по

внутренней оценке структуры предприятия и по-

рядка документооборота, его сугубо индивидуаль-

ных проблем, и, во-вторых, возможность реально-

го воплощения предложений по повышению стои-

мости более вероятны, если они выработаны и бу-

дут реализовываться внутри предприятия теми же

специалистами.

Задачами подразделения внутренней оценки

являются:

– создание и совершенствование моделей и

приемов оценки с учетом особенностей конкрет-

ного предприятия и его отдельных подразделений;

– определение объекта, последовательности,

периодичности проведения оценки;

– определение источников информации, орга-

низация информационного обмена и порядка со-

ставления отчетности внутри предприятия для це-

лей оценки бизнеса;

– подготовка персонала действующего предпри-

ятия к внедрению внутренней оценки стоимости;

– обработка оценочной информации, обобще ние

результатов оценки действующего предприятия.

Ввиду особой формы обобщения широкого ди-

апазона выводов о текущем состоянии действую-

щего предприятия результаты внутренней оценки

позволяют использовать их как при рассмотрении

концептуальных основ деятельности предприятия

и формировании оптимальной стратегии его раз-

вития на высшем уровне руководства, так и при

определении эффективности использования ре-

сурсов и результатов работы различными подраз-

делениями предприятия.

Организация работы по анализу и оценке тес-

но связана со всей структурой управления дей-

ствующим предприятием. В оценке и управлении

стоимостью должны участвовать все подразделе-

ния предприятия, как непосредственно производ-

ственные, так и конструкторско-технологические,

участвующие в процессе разработки и внедрения

в производство продукции. Для оценки важны ре-

зультаты маркетинговых исследований, анализ ка-

чества и ассортимента производимой продукции,

осуществление разработок новых видов продук-

ции с последующим выбором наиболее эффек-

тивных направлений и видов деятельности (про-

дукции).

Исследование данных технических служб

и отделов, характеризующих производственно-

техническое состояние подразделений предприя-

тия, позволяет определить возможности осущест-

вления деятельности предприятия в будущем,

установить необходимые мероприятия для под-

держания и повышения его производственной ак-

тивности, в том числе внедрения техники и совер-

шенствования технологии. В результате определя-

ют необходимые пути развития в этом направле-

нии с целью максимизации (оптимизации) стои-

мости предприятия.

Отдел труда и заработной платы определяет

эффективность труда, факторы роста его произво-

дительности, выявляет необходимость внедрения

и изменения систем стимулирования работников

предприятия, которые позволят в будущем ориен-

тировать их на повышение стоимости действую-

щего предприятия.

Служба материально-технического снабжения

определяет эффективность используемых матери-

алов, совершенствует организацию их получения

и хранения, выявляет продолжительность оборо-

та запасов сырья и материалов для последующего

снижения издержек, что, в конечном счете, приве-

дет к росту стоимости.

Финансовая служба анализирует потоки де-

нежных средств и обеспеченность предприятия

финансовыми ресурсами, контролирует движение

оборотных средств, определяет финансовые воз-

можности дальнейшего развития действующего

предприятия с учетом их влияния на стоимость.

Большое значение для проведения системати-

ческой внутренней оценки действующего предпри-

ятия имеет участие руководителей всех управлен-

ческих звеньев. В их функции входит проведение

оценки деятельности подразделений в соответст-

вии с принятой моделью, подготовка специальной

отчетности, анализ результатов и выявление резер-

вов стоимости подразделения, разработка мер поо-

щрения на основе показателей стоимости.

Оценку стоимости в управлении предприя-

тием можно использовать следующим образом.

На начальном этапе определяется рыночная сто-

имость недвижимости предприятия. Следующий

этап – расчет стоимости недвижимости предпри-

ятия на основе всесторонней оценки с использо-

ванием данных бухгалтерского и управленческо-

го учета. По результатам сравнения полученных

стоимостей делается вывод об адекватности оцен-

ки предприятия рынком и о необходимости при-

нятия дополнительных мер по более полному до-

ведению до рынка информации о состоянии пред-

приятия.

На основе сделанных оценок вырабатывает-

ся перечень мероприятий по внесению внутрен-

них и внешних улучшений в бизнес и определяет-

ся стоимость с учетом таких изменений – выраба-

тывается направление управляющих воздействий.

Далее план мероприятий реализуется, и в процес-

се его реализации или по его итогам делается но-

вая оценка состояния бизнеса.

литература

1. Аксенов, А. П. Факторы стоимости в страте-

гическом управлении имуществом предприятий /

А. П. Аксенов // Вопросы статистики. – 2007. –

№ 4. – С. 86–92.

2. Коупленд, Т. Стоимость компаний: оценка и

управление / Т. Коупленд, Т. Коллер, Дж. Муррин. –

М. : Олимп-Бизнес, 1999. – 576 с.

3. Джонсон, Дж. Корпоративная стратегия: тео-

рия и практика ; пер. с англ. / Дж. Джонсон. – 7-е

изд. – М. : Вильямс, 2007. – 800 с.

ОСОБЕННОСТИ пРИМЕНЕНИя ДОхОДНОГО МЕТОДА

пРИ ОЦЕНКЕ КОММЕРчЕСКОй НЕДВИЖИМОСТИ

Т. В. Шунина, М. А. Бюрюкова

Белорусский государственный экономический университет,

Государственный институт управления и социальных технологий БГУ,

г. Минск, Республика Беларусь

Доходный метод используется только для

оценки доходной недвижимости, то есть такой не-

движимости, единственной целью которой являет-

ся получение дохода, и в его основе лежат следую-

щие принципы оценки недвижимости:

– принцип ожидания (стоимость объекта, при-

носящего доход, определяется текущей стоимо-

стью будущих доходов, которые этот объект при-

несет);

– принцип замещения (стоимость объекта не-

движимости имеет тенденцию устанавливаться на

уровне величины эффективного капиталовложе-

ния, необходимого для приобретения сопостави-

мого, замещающего объекта, приносящего желае-

мую прибыль).

Сущность доходного метода состоит в оценке

текущей (сегодняшней) стоимости будущих вы-

год, которые, как ожидается, принесут эксплуата-

ция и возможная продажа в дальнейшем недвижи-

мого имущества.

Процесс оценки объекта недвижимости при-

менительно ко всем методам оценки в общем слу-

чае можно определить как процедуру моделирова-

ния рынка объекта оценки. В силу того, что объ-

ект недвижимости в процессе сделки переходит

от продавца к покупателю, процесс оценки можно

определить как совокупность действий оценщика

по моделированию разумных и наиболее типич-

ных действий продавца и покупателя при созда-

нии или покупке объекта недвижимости. Для это-

го применительно к доходному подходу в процес-

се оценки объекта недвижимости оценщик должен

анализировать все потоки расходов и доходов, ис-

точниками которых является объект оценки, в те-

чение каждого периода [2].

Метод дисконтированных денежных потоков –

наиболее универсальный метод, позволяющий

определить настоящую стоимость будущих де-

нежных потоков. Денежные потоки могут произ-

вольно изменяться, неравномерно поступать и от-

личаться высоким уровнем риска. Это связано со

спецификой такого понятия, как недвижимое иму-

щество. Недвижимое имущество приобретается

инвестором в основном из-за определенных выгод

в будущем. Инвестор рассматривает объект недви-

жимости в виде набора будущих преимуществ и

оценивает его привлекательность с позиций того,

как денежное выражение этих будущих преиму-

ществ соотносится с ценой, по которой объект мо-

жет быть приобретен.

Наиболее общим, встречающимся в литерату-

ре по оценочной деятельности, является следую-

щий алгоритм расчета по методу дисконтирован-

ных денежных потоков.

1. Определение прогнозного периода. Опре-

деление прогнозного периода зависит от объема

информации, достаточной для долгосрочных про-

гнозов. Тщательно выполненный прогноз позволя-

ет предсказать характер изменения денежных по-

токов на более долгий срок.

В международной оценочной практике сред-

няя величина прогнозного периода 5–10 лет.

В Республике Беларусь стандартами по оценке

стоимости объектов гражданских прав: оценке ка-

питальных строений (зданий, сооружений), не за-

вершенных строительством объектов, изолирован-

ных помещений как объектов недвижимого иму-

щества рекомендуемый прогнозный период со-

ставляет 5 лет [1, 3].

2. Прогнозирование величин денежных пото-

ков от объекта недвижимости для каждого про-

гнозного года.

Существуют следующие особенности расчета

денежного потока при использовании метода:

– экономическая и налоговая амортизация не

является реальным денежным платежом, поэтому

учет амортизации при прогнозировании доходов

является излишним;

– капитальные вложения необходимо вычитать

из чистого операционного дохода для получения

величины денежного потока, поскольку это ре-

альные денежные выплаты, увеличивающие срок

функционирования объекта и величину стоимости

реверсии;

– предпринимательские расходы владельца не-

движимости необходимо вычитать из действитель-

ного валового дохода, если они направлены на под-

держание необходимых характеристик объекта.

Определение стоимости объекта недвижимо-

сти методом капитализации по норме отдачи (дис-

контирования денежных потоков) производится

по формуле: