Борздова Т.В. Ценообразование на рынке недвижимости: тезисы докладов Международной научно-практической конференции (г. Минск, 26 октября 2011 г.)

Подождите немного. Документ загружается.



)1()1(

REV

NOI











где V – капитализированная (текущая) стоимость

объекта оценки; NOI

– чистый операционный до-

ход от объекта недвижимости в t-ом периоде; r

–

норма дисконтирования в году t; r

– норма дис-

контирования в году n; t – расчетный период от 1

до n, лет; n – срок прогноза; REV

– величина теку-

щей стоимости дохода от реализации объекта не-

движимости.

Определение стоимости реверсии является

одной из наиболее сложных задач. Авторы одного

из наиболее популярных учебников Американского

общества оценщиков Джек Фридман и Николас

Ордуэй рекомендуют принимать во внимание сле-

дующие факторы [2]:

●

Возможное повышение стоимости зем-

ли. В зависимости от изменений в системе зем-

лепользования в районе расположения оценива-

емой собственности стоимость земель может ра-

сти или снижаться. Например, если местные ор-

ганы власти планируют создать вблизи от оцени-

ваемого участка станцию скоростной автострады,

то вариант его наилучшего и наиболее эффектив-

ного использования станет, вероятно, иным и, со-

ответственно, изменится его стоимость. Будущий

дефицит участков под застройку со сходным ме-

стоположением может также рассматриваться как

признак возможного повышения стоимости зем-

ли. Вместе с тем, если перспективы использова-

ния участка ухудшаются, то его стоимость может

упасть.

●

Износ зданий и сооружений. В реальных

экономических условиях стоимость сооружений

должна со временем снижаться. Степень износа

может быть определена путем анализа износа по

другим сопоставимым объектам.

●

Амортизация. В том случае, если собствен-

ность обременена ипотечной задолженностью,

аналитику следует определить, какая часть основ-

ной суммы долга будет погашена в конце периода

владения. Это повлияет на конечную суммарную

выручку, которую владелец получит от ожидаемой

перепродажи.

●

Затраты на совершение сделки. Во время бу-

дущей продажи собственник должен, как правило,

нести различные затраты по совершению сделки.

Они включают комиссионные риэлтеру, налоги на

трансферт имущества, дисконтные пункты и про-

чие итоговые платежи, обычно не перекладывае-

мые на покупателя.

●

Доходы от продажи капитальных активов.

Поскольку на законы о подоходном налогооблаже-

нии влияет политическая ситуация, в долгосроч-

ном плане отсутствует определенность, какую

сумму налога предстоит выплатить при продаже

объекта. В краткосрочном плане правила налого-

облажения известны, и сумма налога может быть

определена с допустимой точностью.

●

Индекс инфляции. Необходимо учитывать

ожидаемое инфляционное давление на стоимость

недвижимости. В периоды высокой инфляции от-

каз от учета ее п

оследствий подобен проведе-

нию измерений с помощью резиновой линей-

ки [2].

Согласно техническим нормативным право-

вым актам, действующим в Республике Беларусь,

определение реверсии может проводиться следую-

щими методами:

– методом сравнения продаж;

– методом Гордона;

– другими методами.

Итак, более подробно остановимся на рассмо-

трении метода Гордона. При его использовании в

качестве стоимости реверсии принимается теку-

щая стоимость потока доходов объекта недвижи-

мости после его продажи, иными словами, стои-

мость недополученного продавцом потока дохо-

дов в течение оставшегося срока экономической

жизни объекта оценки, рассчитываемая методом

прямой капитализации или методом капитализа-

ции по норме отдачи на капитал. При использо-

вании второго способа делается предположение о

том, как изменится цена объекта недвижимости в

конце прогнозного периода по сравнению с ценой

на дату оценки или как она будет ежегодно изме-

няться в течение прогнозного периода, т. е. какой

будет ежегодный ценовой индекс.

Расчет реверсии методом Гордона производит-

ся по формуле



)1(

gCF

REV









где REV

– реверсия в году n; CF

– денежный по-

ток в последний год прогноза; r – норма дискон-

тирования; g – темпы роста денежного потока [3].

Метод Гордона, по существу, предполагает, что

для оценки стоимости реверсии должна быть ис-

пользована какая-то аналитическая формульная

зависимость, позволяющая определить текущую

стоимость оставшегося после продажи потока пла-

тежей. Такой способ оценки стоимости реверсии

обладает одним, но достаточно существенным не-

достатком. Для него характерна значительная нео-

пределенность предположений относительно того,

как будут меняться доходы в постпрогнозный пе-

риод времени функционирования объекта недви-

жимости в том числе и потому, что срок прогноза

может достигать ста лет.

Способ оценки стоимости реверсии методом

сравнения продаж отчасти лишен этого недостат-

ка, т. к. основан на другом принципе формирова-

ния стоимости реверсии. В нем делается предпо-

ложение о том, как изменится цена объекта недви-

жимости в конце прогнозного периода в сравне-

нии с ценой на дату оценки или как она будет еже-

годно изменяться в течение прогнозного периода.

Согласно действующему в Республике Беларусь

законодательству юридические лица могут отчуж-

дать принадлежащее им имущество как по рыноч-

ной стоимости, так и по остаточной балансовой

стоимости.

При способе оценки стоимости реверсии ме-

тодом сравнения продаж цена продажи объек-

та недвижимости берется равной стоимости объ-

екта недвижимости, определенной методом срав-

нения продаж либо затратным методом на дату

оценку. При этом изменение цены продажи объек-

та в конце срока прогноза может быть учтено пу-

тем умножения текущей стоимости на ценовой ин-

декс за прогнозный период времени либо как ре-

зультат ежегодного изменения стоимости объекта

недвижимости. При таком способе расчета стои-

мости реверсии отсутствует необходимость делать

предположения о динамике изменения потока до-

ходов и расходов в постпрогнозный период време-

ни, т. к. задача оценки всех экономических параме-

тров – ежегодных доходов, расходов и цены про-

дажи – решается на этапе выбранного оценщиком

прогнозного периода без «заглядывания» в дале-

кое будущее.

При выборе метода расчета стоимости ревер-

сии, по мнению практикующих оценщиков, следу-

ет исходить из достоверности затратного метода и

метода сравнительного анализа продаж, которыми

была определена стоимость объекта недвижимо-

сти. Учитывая доступность информации и эконо-

мическую обоснованность, практикующие оцен-

щики при определении стоимости затратным ме-

тодом используют сборники укрупненных показа-

телей восстановительной стоимости, утвержден-

ные в 1969 году. На настоящий момент во мно-

гом были изменены технологии возведения объ-

ектов недвижимости, строительные материалы,

и коэффициенты не могут учесть всех особенно-

стей строительства. Также при расчете стоимости

затратным методом не может быть учтена инфра-

структура и конъюнктура рынка.

Таким образом, метод сравнительного анали-

за продаж зачастую является наиболее достовер-

ным, и именно стоимость, рассчитанная данным

методом, является базовой для расчета стоимости

реверсии в постпрогнозном периоде. Наибольшее

затруднение вызывает прогнозирование измене-

ния стоимости. Оно вызвано тем, что рынок не-

движимости в Беларуси довольно молодой и не до

конца сформирован. Стоимость объектов подвер-

жена значительным колебаниям за довольно ко-

роткие промежутки времени. В том числе одним

из последствий мирового экономического кризи-

са стало значительное снижение цен на коммер-

ческую недвижимость, несмотря на постоянный

значительный их рост на протяжении 5 лет. В свя-

зи с тем, что рынок недвижимости в Республике

Беларусь является развивающимся и нестабиль-

ным, белорусские оценщики в своей практиче-

ской деятельности при прогнозировании измене-

ния стоимости объекта наиболее часто использу-

ют экспертный метод, который базируется на опы-

те профессиональных участников рынка.

литература

1. Оценка стоимости объектов гражданских прав.

Оценка стоимости капитальных строений (зданий и

сооружений), изолированных помещений как объ-

ектов недвижимого имущества: ТКП 52.3.01-2011

(03150). – Введ. 01.03.11. – Минск, 2011.

2. Фридман, Д. Анализ и оценка приносящей до-

ход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй ; науч.

ред. В. Н. Лаврентиев / пер. с англ. – Москва : Дело,

1997. – 322 с.

3. Оценка стоимости объектов гражданских прав.

Оценка стоимости капитальных строений (зданий,

сооружений), не завершенных строительством объ-

ектов, изолированных помещений как объектов не-

движимого имущества: СТБ/52.6.01-2011. – Введ.

01.03.11. – Минск, 2011. – 44 с.

Секция 2

ИНВЕСТИЦИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

В СОВРЕМЕННЫх уСлОВИях. КРЕДИТЫ И ИпОТЕКА.

ЦЕНОВЫЕ СТРАТЕГИИ СТРОИТЕльНЫх

ФИРМ НА РЫНКЕ

ВЫБОР ИСТОчНИКОВ ФИНАНСИРОВАНИя

КАпИТАлА пРЕДпРИяТИя пРИ РЕШЕНИИ ЗАДАчИ

ЭФФЕКТИВНОГО упРАВлЕНИя ИМуЩЕСТВОМ

О. В. Володько

Полесский государственный университет,

г. Пинск, Республика Беларусь

Рассмотрим источники погашения наиболее

распространенных форм финансирования в усло-

виях отечественной экономики. Возможные источ-

ники погашения кредитов отражены в таблице 3.

Следует согласиться с тем, что необходимо

учитывать то, что каждый из существующих ин-

струментов финансирования имеет свою сферу

эффективного функционирования в зависимости

от целей привлечения ресурсов [2]. Поэтому ре-

шение об использовании конкретных схем финан-

сирования должно приниматься на основе сравни-

тельного анализа с другими доступными формами

и схемами финансирования в каждом конкретном

случае.

Необходимо учитывать, что каждый из суще-

ствующих инструментов финансирования име-

ет свою сферу эффективного функционирования

в зависимости от целей привлечения ресурсов [3,

4, 5]. Поэтому решение об использовании конкрет-

ных схем финансирования должно приниматься на

основе сравнительного анализа с другими доступ-

ными формами и схемами финансирования в каж-

дом конкретном случае. Методика принятия по-

добных решений отражена на рисунке 1.

Обобщая все вышеизложенное, можно сделать

следующие выводы:

– уровень эффективности хозяйственной дея-

тельности предприятия во многом определяется

целенаправленным формированием его капита-

ла. Формирование структуры капитала неразрыв-

Основной целью формирования капитала пред-

приятия является удовлетворение потребности в

приобретении необходимых активов и оптимиза-

ция его структуры с позиций обеспечения условий

эффективности его использования. При принятии

решения о выборе схемы финансирования в каж-

дом конкретном случае необходимо учитывать три

основных фактора:

– назначение финансовых ресурсов, привлека-

емых посредством финансирования;

– подход к формированию капитала;

– финансовые возможности организации по

обслуживанию источников финансирования [1].

При принятии конкретных финансовых реше-

ний возникают две принципиальные проблемы:

– в какой форме предпочтительнее привлече-

ние ресурсов;

– на какой период предпочтительно привлече-

ние ресурсов.

Решение первой проблемы производится при

качественном сравнении преимуществ и недо-

статков двух основных форм финансирования:

акционерного финансирования и кредитования.

Сравнение основных параметров указанных форм

финансирования представлено в таблице 1.

Решение второй проблемы производится при

качественном сравнении преимуществ и недо-

статков основных сроков финансирования: крат-

косрочного и долгосрочного финансирования

(табл. 2).

Таблица 1

Сравнение кредитования и акционерного финансирования

Критерии

сравнения

Кредитование акционерное финансирование

1. Возвратность Одно из основных законодатель-

ных требований к кредитованию

Отсутствует обязательство направления

средств на выкуп акций

2. Платность Выплата процентов предусмотрена

законодательством

Выплата дивидендов регулируется рыноч-

ной конъюнктурой

3. Срочность Сроки погашения определяются

заранее и строго соблюдаются

Бессрочный характер

4. Влияние на владение

и контроль существую-

щих собственников

Не влияет Возможности управления существующих

собственников соразмерно сокращаются

5. Стоимость Фиксированная стоимость, не за-

висящая от доходности активов

Стоимость растет с ростом доходности, так

как инвесторы ожидают высокий доход на

свои вложения

6. Необходимость

обеспечения

Как правило, требует обеспечения

в виде залога основных средств

или поручительства.

Обеспечивается всем имуществом орга-

низации, но специального обеспечения не

требует

7. Влияние

на кредитную емкость

Снижает способность организации

в дальнейшем привлекать заемный

капитал

Увеличивает способность организации в

дальнейшем привлекать заемный капитал

Таблица 2

Сравнение краткосрочного и долгосрочного финансирования

Критерии

сравнения

Краткосрочное финансирование Долгосрочное финансирование

1. Цель

привлечения

В основном пополнение оборотного ка-

питала или проведение разовых меро-

приятий

Преимущественно капиталовложения

2. Особенности

погашения

Может погашаться одним платежом в

конце срока финансирования

Погашается периодическими выплатами в

течение срока финансирования

3. Условия

предоставления

При выполнении требований к структу-

ре и качеству отчетности

При наличии дополнительной информации,

подтверждающей способность вернуть долг

(бизнес-план и ТЭО)

4. Необходимость

обеспечения

Не требует обеспечения или обеспечива-

ется текущими активами

Как правило, требует обеспечения в виде

залога основных средств или поручительств

5. Гибкость Может погашаться досрочно Досрочное погашение возможно не всегда

6. Риски Высокорискованно, так как отсутствует

гарантия возобновления финансирования

Менее чувствительно к риску отказа в фи-

нансировании

7. Стоимость

Сравнительно невысокая стоимость, так

как кредитор не требует надбавку за риск

Повышенная стоимость, так как кредитор

требует надбавку за риск

но связано с учетом особенностей каждой из его

составных частей. Предприятие, использующее

только собственный капитал, имеет наивысшую

финансовую устойчивость, но ограничивает тем-

пы своего развития и не использует финансовые

возможности прироста прибыли на вложенный ка-

питал. Предприятие, использующее заемный ка-

питал, имеет более высокий финансовый потенци-

ал своего развития (за счет формирования допол-

нительного объема активов) и возможности при-

роста финансовой рентабельности деятельности,

однако в большей мере генерирует финансовый

риск и угрозу банкротства (возрастающие по мере

увеличения удельного веса заемных средств в об-

щей сумме используемого капитала);

– достаточный уровень капитала способству-

ет поддержанию жизнеспособности хозяйствую-

щего субъекта в течение всего периода функцио-

Таблица 3

виды источников погашения кредитных платежей

виды кредитов

источники погашения составляющих кредитного платежа

погашение кредита проценты за кредит

Все кредиты

Накопленные ранее финансовые

ресурсы (нераспределенная при-

быль прошлых периодов).

Различные специальные фонды

Накопленные ранее финансовые ресурсы

(нераспределенная прибыль прошлых пе-

риодов)

Кредиты

на капиталовложения

Амортизационный фонд (как на-

копленный ранее, так и текущие

амортизационные отчисления)

Чистая прибыль от текущей деятельности

(выручка от реализации продукции пред-

приятия, уменьшенная на величину обяза-

тельных расходов и всех налогов по теку-

щей деятельности)

Кредиты на создание

и движение оборотных

активов

Чистая прибыль от текущей дея-

тельности

Себестоимость текущей деятельности

Рис. 1. Последовательность принятия управленческого решения

по выбору инструмента финансирования

Проблема: необходимость в привлечении капитала

по наиболее э

фф

ективной схеме

инанси

ования

1 шаг: выявление всех доступных схем финансирования

Схема 1 Схема 2 … Схема n

2 шаг: предварительный отсев заранее неэффективных схем финансирования

Определение целесообразного срока финансирования, валюты и схемы погашения основной суммы долга с таким

расчетом, чтобы по каждому инструменту финансирования осталось только по одному варианту

3 шаг: количественный анализ

4 шаг: качественный анализ

Определение величины затрат и размера налогового

щита, а также приведение их к сопоставимому виду с

учетом возможностей организации и стоимости денег

во времени

Отбор и оценка качественных факторов, влияющих

на принятие решения и имеющих достаточную

значимость для экспертного анализа

5 шаг: экспертный анализ / анализ лица, принимающего решение

Результат: выбор рациональной схемы привлечения ресурсов на базе совокупного

ка

ат

ля

эффе

ктивн

ос

ти

нирования, сохраняя его ликвидность, устой-

чивость и платежеспособность, от размера соб-

ственных средств зависит возможность увеличе-

ния вложений в экономику страны, расширение

рынка товаров и услуг. В условиях ограничен-

ности собственных финансовых ресурсов и вы-

сокой стоимости привлекаемых ресурсов фор-

мирование и реализация эффективного механиз-

ма управления капиталом становится основой со-

хранения финансовой устойчивости, стабильно-

сти функционирования и стратегического разви-

тия организации.

– в современных условиях хозяйствования

возникает необходимость осуществления безот-

лагательных мер в организации финансовой рабо-

ты на предприятии по совершенствованию меха-

низма управления капиталом, посредством внесе-

ния корректив в проводимую им финансовую по-

литику.

литература

1. Безбородова, Т. И. Анализ особенностей фор-

мирования финансовой (бухгалтерской) отчетности

на различных стадиях жизненного цикла организа-

ции / Т. И. Безбородова // Экономический анализ: те-

ория и практика. – 2007. – № 1. – С. 28–37.

2. Левкович, А. О. Принятие решений по финан-

сированию бизнеса / А. О. Левкович // Экономика.

Финансы. Управление. – 2008. – № 2. – С. 101–108.

3. Кулагина, М. Е. Использование современных

инструментов в системе управления финансовыми

ресурсами / М. Е. Кулагина // Финансы и кредит. –

2009. – № 3. – С. 19–23.

4. Руденко, А. М. Совершенствование механиз-

ма управления оптимизацией финансовых ресурсов /

А. М. Руденко, М. Е. Кулагина // Экономический ана-

лиз: теория и практика. – 2008. – № 8. – С. 31–36.

5. Чечета, Г. Ф. Долгосрочные источники фи-

нансирования компании: сущность и характеристи-

ка / Г. Ф. Чечета, В. С. Истомин // Управленческий

учет. – 2010. – № 2. – С. 11–22.

КРЕДИТНЫЕ СОЮЗЫ

НА РЫНКЕ ИпОТЕчНОГО КРЕДИТОВАНИя

М. Л. Зеленкевич

Государственный институт управления и социальных технологий БГУ,

г. Минск, Республика Беларусь

Мировая практика накопила значительный

опыт в развитии рынка жилой недвижимости, где

основными институциональными инвесторами яв-

ляются не только коммерческие банки, специали-

зирующиеся в данной сфере, но и другие инсти-

туты, которые, с одной стороны, формируют инве-

стиционные вложения в недвижимость и являются

активными участниками рынка ценных бумаг, а с

другой – предлагают более выгодные условия для

потребителя в плане формирования первоначаль-

ного взноса и отличаются более низкой процент-

ной ставкой по ипотечному кредиту. К первым ин-

ститутам относят инвестиционные компании, на-

пример, трастовые фонды инвестиций в недвижи-

мость и партнерства управления недвижимостью,

получившие широкое распространение в США [1,

с. 733–740]. Примером второй группы институтов,

которые выполняют еще и важную социальную

функцию посредством формирования и развития

системы строительных сбережений для поддерж-

ки потенциальных кредитополучателей, являются

кредитные союзы. Кредитные союзы представля-

ют собой кооперативные сберегательные институ-

ты, организуемые обычно профсоюзами, работода-

телями или просто группой частных лиц, объеди-

ненных некими общими интересами [2, с. 146]. По

своей сути кредитный союз является неприбыль-

ной формой самоорганизации людей, которые,

объединившись, создают для себя возможность

удовлетворения потребностей в финансовой сфе-

ре. С точки зрения проводимой политики и основ-

ного вида деятельности кредитные союзы можно

поделить на две группы: первая специализирует-

ся на беззалоговом кредитовании – предлагает бы-

стрые кредиты на потребительские нужды, вторая

кредитует пайщиков под залог недвижимости.

Кредитные союзы появились в Европе во вто-

рой половине ХIХ века, в США первый кредитный

союз был основан в 1909 году, а к концу ХХ века

уже насчитывалось свыше 11 тыс. кредитных со-

юзов, обслуживающих почти 70 млн пайщиков

[3, с. 64]. В настоящее время кредитные союзы по

сравнению с другими небанковскими института-

ми занимают более скромное место, они охватыва-

ют 3 % всех личных сбережений в США, при этом

мобилизуют до 4 млрд долл. денежных средств.

В конце 80-х гг. они располагали 2 % всех акти-

вов кредитно-финансовых институтов, тогда как в

1955 г. им принадлежало всего 0,5 %, а в 1965 г. –

1 %. [4] Наибольшей популярностью кредитные

союзы пользуются также в Канаде, Ирландии,

Австралии, Южной Корее и Тайване. В этих стра-

нах львиная доля потребительских кредитов выда-

ется кредитными союзами, и около четверти от об-

щих активов составляют ипотечные кредиты.

Популярность кредитных союзов как инсти-

тута ипотечного рынка обусловлена нескольки-

ми факторами: прежде всего, это привлечение сбе-

режений мелких инвесторов, людей со средним и

низким достатком для участия в жилищном стро-

ительстве, применение более льготных условий

(низкие процентные ставки и длительные сроки

кредитования) при ипотечном кредитовании, чем

в коммерческих банках. Тем не менее, следует от-

метить, что ипотека через кредитные союзы может

являться лишь дополнением к банковскому креди-

тованию, но не заменять последнее.

В странах СНГ кредитные союзы функцио-

нируют достаточно активно. В настоящее время

в России насчитывается около 130 кредитных по-

требительских кредитных союзов с числом пай-

щиков порядка 40 тыс. человек и активами около

30 млрд руб. [5] На рынке ипотечного кредитова-

ния все более актуальной становится такая форма

организации граждан, как строительная сберега-

тельная касса (ССК). В европейских странах ССК

являются одним из главных инструментов приоб-

ретения жилья наравне с ипотекой. Их деятель-

ность поддерживается государством. В Думе РФ

уже обсуждается законопроект «о строительных

сберегательных кассах» (ССК). В связи с этим в

ближайшей перспективе кредитные союзы могут

быть реорганизованы в строительные сберегатель-

ные кассы, что заметно облегчит условия выдачи

займов благодаря государственной поддержке.

Инициативу по участию кредитных коопера-

тивов в ипотечном кредитовании начали прояв-

лять российские банки. Так, Внешэкономбанк сей-

час ведет переговоры с Лигой кредитных сою-

зов по вопросу об условиях и механизме жилищ-

ного кредитования. Предполагается, что на сред-

ства пайщиков, накопивших более половины сто-

имости квартиры, будут строиться дома, а кварти-

ры в них станут собственностью участников сою-

за. В том случае, если собранных средств не хва-

тает, банк инвестирует собственные деньги и вы-

ступает гарантом союза, а излишки площади пой-

дут на продажу. С другой стороны, при желании

пайщика взять ипотечный кредит союз гарантиру-

ет банку его своевременное погашение.

В Республике Беларусь основным фактором,

сдерживающим развитие рынка ипотечного кре-

дитования, является отсутствие у банков дешевых

долгосрочных ресурсов (так называемых «длин-

ных денег»), которые могли бы быть направлены

на выдачу кредитов на недвижимость. Кроме того,

развитие ипотеки наталкивается на такие препят-

ствия, как:

– высокая стоимость жилья и одновременно

низкая платежеспособность потенциальных заем-

щиков. Мало кто способен купить квартиру в сто-

лице за 150 и более тыс. долларов, выплачивая за-

тем по кредиту 500–800 долларов каждый месяц.

Сегодня цена квадратного метра превышает сред-

нюю зарплату по стране примерно в четыре раза, в

то время как в западных странах нормой считает-

ся возможность купить за месячную заплату один

квадратный метр жилья;

– высокие процентные ставки по жилищным

кредитам. Ежемесячные платежи по погашению

долга велики, на их выплату не хватило бы дохо-

да от сдачи квартиры, если рассматривать аренду

как источник погашения по кредиту. А ведь в боль-

шинстве стран с развитой ипотекой процентные

ставки по кредитам составляют около 6 % годовых;

– отсутствие подменного фонда жилья. Ведь

зачастую нужно вначале продать свою квартиру

и выплатить так называемый взнос собственными

средствами, а уже затем построить (или купить)

новую, ипотечную. А где, спрашивается, жить все

это время?

– нет вторичного рынка закладных. То есть са-

мая суть ипотеки, когда есть простой механизм

«перезакладывания» кредитной квартиры, у нас в

стране отсутствует.

В этих условиях в республике необходимо раз-

вивать дополнительные небанковские формы ипо-

течного кредитования, в частности через кредит-

ные союзы. Первый кредитный союз граждан в

Беларуси – Столичный клуб взаимопомощи – за-

регистрирован в сентябре 2004 года. Кредит дове-

рия к ПК «Столичный клуб взаимопомощи», если

его выражать в денежном эквиваленте, сегодня со-

ставляет почти в 2 млрд руб., которые участники

принесли в кооператив, и снова есть очереди жела-

ющих разместить свои сбережения. Потребность в

заемных средствах у граждан есть всегда, и если

сравнивать займы, выданные всего одним коопе-

ративом по годам, то эта необходимость просле-

живается отчетливо: 2007 год – 54 млн руб., 2008

год – 142 млн руб., 2009 год – 591 млн. руб., 2010

год – 3 млрд 270 млн руб. Для небольшого коопера-

тива выдать займов за один год более чем на мил-

лион долларов – это безусловный результат кро-

потливой работы, доверия участников и потреб-

ности в специфической финансовой услуге кре-

дитного кооператива [6]. Однако основной вид де-

ятельности белорусских кредитных союзов – это

потребительское кредитование. Наиболее пер-

спективный вид деятельности – ипотека – пока не

получил развитие.

литература

1. Гитман, Л. Дж. Основы инвестирования : пер.

с англ. / Л. Дж. Гитман, М. Д. Джонк. – М. : Дело,

1997. – 1008 с.

2. Долан, Э. Дж. Деньги, банковское дело

и денежно-кредитная политика : пер с. англ. /

Э. Дж. Долан [и др.] ; под общ. ред. В. Лукашевича. –

Л., 1991. – 448 с.

3. Рудый, К. В. Финансово-кредитные системы

зарубежных стран : учеб. пособие / К. В. Рудый. –

М. : Новое знание, 2003. – 301 с.

4. Кредитные союзы [Электронный ресурс]. –

2011. – Режим доступа : http://websurveys.ru/dens/

mons77.htm. – Дата доступа : 13. 06.2011.

5. Коллективные инвестиции. Кредитные сою-

зы [Электронный ресурс]. – 2011. – Режим досту-

па : http://antireider.msk.ru/kollektivnie-investicii /

kreditnie-soyzi.php. – Дата доступа : 13.06.2011.

6. Поздравляем кредитный союз «Столичный клуб

взаимопомощи» с юбилеем доверия! [Электронный

ресурс]. – 2011. – Режим доступа : http://allminsk.biz/

content/view/8145/225. – Дата доступа : 15.06.2011.

ИпОТЕчНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РЕСпуБлИКЕ БЕлАРуСь:

ТЕОРИя И пРАКТИКА

С. В. Ерёмушкина

Государственный институт управления и социальных технологий БГУ,

г. Минск, Республика Беларусь

Наиболее важной экономической целью систе-

мы ипотечного кредитования является предложе-

ние достаточного количества денежных ресурсов

для жилищного строительства. Для достижения

этого долгосрочный капитал должен быть при-

влечен и перенаправлен на рынок недвижимости.

Существующая система финансирования жилищ-

ного строительства в Беларуси характеризуется

высоким влиянием субсидий и льготных (поддер-

живаемых государством) кредитов. Основная про-

блема, подлежащая разрешению – это поиск дру-

гих источников рефинансирования с целью заме-

ны существующих и преодоление нехватки капи-

тала для жилищного строительства.

В общем случае существуют следующие воз-

можные источники рефинансирования банков: во-

первых, центральный банк и межбанковский кре-

дит, во-вторых, банковские депозиты и, в-третьих,

инструменты фондового рынка. Кредит централь-

ного банка означает расширение денежной базы и,

в конечном счете, приводит к увеличению инфля-

ционного пресса. Такой механизм не перенаправ-

ляет частные сбережения на жилищный рынок.

Признавая необходимость государственных жи-

лищных субсидий, существующую систему (креди-

тование Национальным банком) все же стоит оце-

нить как слабо результативную и неэффективную.

Возможности такого источника рефинансиро-

вания, как банковские депозиты, в Беларуси весь-

ма ограничены, поскольку объем долгосрочных

депозитов, которые необходимы для предостав-

ления банками долгосрочных кредитов, гораздо

ниже необходимого уровня. Привлечение долго-

срочных депозитов может работать только в ста-

бильной экономике при низкой инфляции.

Третий источник рефинансирования – это фон-

довый рынок. Если бы для институциональных ин-

весторов (страховых компаний, пенсионных фон-

дов и др.) были созданы стимулы направлять свои

активы на рынок жилья через фондовый рынок, то

острота проблемы (недостаток предложения капи-

тала) была бы смягчена. Для создания таких сти-

мулов должен быть создан надежный инструмент,

являющийся для них средством инвестирования, а

для банков – рефинансирования. Существует два

инструмента, удовлетворяющих этим требовани-

ям: ипотечные облигации (ИО) и ипотечные цен-

ные бумаги, обеспеченные пулом ипотек (ИЦБ).

Система ипотечных облигаций используется

во многих европейских странах и состоит из трех

участников: ипотечные заемщики, ипотечные кре-

диторы и инвесторы. Вначале ипотечный банк

предоставляет кредит ипотечному заемщику. В це-

лях рефинансирования ипотечные банки продают

ипотечные облигации. В общем случае ипотечное

кредитование включает в себя четыре аспекта: ис-

точник средств, возникновение кредита, владение

им и его обслуживание. Три последних аспекта по-

прежнему связаны с банком. Но система ИО дает

возможность преодолеть главную проблему рефи-

нансирования: право эмитировать ипотечные об-

лигации предоставляет банкам эффективный ин-

струмент для привлечения средств, который мо-

жет быть куплен инвесторами. Таким образом, си-

стема ИО привлекает нового рыночного игрока

(фондового инвестора), который в другом случае

не функционировал бы на данном рынке.

Ипотечные облигации позволяют банку в боль-

шей степени производить трансформацию ресур-

сов по срокам. Это устраняет риск ликвидности для

банка. Основным преимуществом для заемщика

должна быть более приемлемая процентная став-

ка. Кроме того, в этом случае ипотечные кредиты

станут более доступными из-за притока средств

на рынок жилищных финансов. Совмещение на-

дежности и ликвидности этого инструмента будет

привлекать как институциональных, так и частных

инвесторов, особенно в том случае, если он имеет

лучшую кредитоспособность, чем банковские де-

позиты и/или лучшее отношение доход/срочность,

чем государственные облигации.

Альтернативой ипотечным облигациям явля-

ются ипотечные ценные бумаги, обеспеченные пу-

лом ипотек (ИЦБ). Отличительной чертой систе-

мы ипотечных ценных бумаг является четвертый

участник, так называемый институт специально-

го назначения (ИСН) или «передаточный меха-

низм». Банки продают ипотечные кредиты ИСН,

где они «пакуются» и секьюритизируются в ипо-

течные ценные бумаги и продаются инвестору.

Банки, таким образом, могут продать ипотечные

кредиты инвестору (через ИСН) и очистить свои

балансы. Основное экономическое преимущество

системы – перераспределение риска. С операци-

онной точки зрения, выгодным аспектом системы

ИЦБ для банков в сравнении с системой ИО явля-

ется высвобождение капитала для выдачи новых

кредитов. Тем не менее, механизм секъюритиза-

ции активов и чрезмерное развитие рынка дерива-

тивов может привести к системным рискам в фи-

нансовой сфере, что весь мир и наблюдал в про-

цессе глобального финансового кризиса, начавше-

гося в 2007 году с обвала ипотеки.

Можно сделать обоснованный вывод о том, что

в Беларуси более целесообразно создание системы

ИО, нежели ИЦБ [3]. Система ИО имеет преиму-

щество с точки зрения надежности, поскольку кре-

дитному риску подвергается тот же институт, ко-

торый инициировал этот кредит. Это обеспечива-

ет доскональную оценку кредитоспособности за-

емщика, очень интенсивное отслеживание креди-

тором после подписания контракта, и существен-

но снижает проблему морального риска. В то же

время система ИО практически не создает моти-

вов для коррупции в отличие от системы ИЦБ, ко-

торая может их создать в белорусских реалиях.

Следующий критерий, говорящий в пользу выбо-

ра ИО в Беларуси, – это правовое обеспечение для

каждой из систем. Очевидно, что внедрение лю-

бой из систем потребует значительных изменений

и дополнений к действующему законодательству.

Но включение четвертого участника (ИСН) зна-

чительно увеличивает число и сложность право-

вых актов, необходимых для начала деятельности

системы. Это, конечно, стало бы дополнительной

проблемой для Беларуси. Выбирая систему ИО,

Беларусь столкнется с необходимостью создания

новых институтов только в случае введения прин-

ципа специализированной банковской деятельно-

сти. Часто система ИО сосуществует с требовани-

ем специализации ипотечных банков, то есть толь-

ко те банки, которые специализируются исключи-

тельно на ипотечном кредитовании, получают пра-

во эмитировать ипотечные облигации, но никак не

универсальные банки. Но в настоящее время бан-

ковская система Беларуси универсальна, кроме

того, в коротком периоде, когда фондовый рынок

начнет развиваться, банк, занимающийся исклю-

чительно ипотечными операциями, не будет иметь

достаточной ресурсной базы, следовательно, дру-

гие инструменты рефинансирования также долж-

ны быть разрешены. Таким образом, когда преи-

мущество специализированных ипотечных бан-

ков с точки зрения надежности не очевидно, а осу-

ществление рефинансирования через фондовый

рынок все еще весьма затруднительно в Беларуси,

можно заключить, что принцип универсальной

банковской деятельности более предпочтителен.

Для того чтобы сделать систему ИО надеж-

ной и привлекательной для инвесторов, для обра-

щения на вторичном рынке должны быть разреше-

ны только облигации, удовлетворяющие специфи-

ческим требованиям надежности. Основной меха-

низм безопасности – «принцип покрытия». В лю-

бое время ипотечные облигации должны быть по-

крыты ипотечными кредитами, как минимум рав-

ными номинальной стоимости всех выпусков, на-

ходящихся в обращении, и иметь как минимум та-

кую же процентную доходность. Еще один крите-

рий, который должен быть установлен правитель-

ством – это так называемый коэффициент «кре-

дит/стоимость». Чем выше этот коэффициент, тем

выше кредитный риск для банка. С другой сторо-

ны, низкое значение коэффициента означает, что

заемщик должен финансировать большую часть

стоимости дома или квартиры из собственных

сбережений, и это затрудняет сведение заемщика

и кредитора вместе. Поскольку основной пробле-

ме белорусского фондового рынка является недо-

статок надежных облигаций, приоритетом долж-

на стать законодательная база для их создания. В

противном случае инвесторы не будут покупать

ипотечные облигации, и банки не смогут полу-

чить долгосрочного рефинансирования на фондо-

вом рынке.

C 1 июля 2011 года в Беларуси должны зара-

ботать механизмы классического ипотечного кре-

дитования. Жилищный кодекс готовится ко второ-

му чтению. Измененные положения катализируют

процессы жилищного кредитования.

Закон Республики Беларусь «Об ипоте-

ке» (далее – Закон) был подписан Президентом

Республики Беларусь 20 июня 2008 г. и вступил

в силу с 27 декабря 2008 г. Законом предусматри-

вается так называемая классическая одноуровне-

вая система ипотечного кредитования: выдача кре-

дитов и привлечение инвестиций на финансовом

рынке осуществляются одним и тем же лицом,

в качестве которого выступает банк (небанков-

ская кредитно-финансовая организация). Самым

«узким местом» Закона является, на наш взгляд,

отсутствие механизма привлечения в ипотечную

систему долгосрочных ресурсов за счет выпуска

ценных ипотечных бумаг. Без них рефинансиро-

вание ранее выданных кредитов невозможно. Тем

не менее, одним из ключевых моментов Закона яв-

ляется введение института закладной как спосо-

ба удостоверения прав залогодержателя по обяза-

тельству, обеспеченному ипотекой. Банки прибе-

гают к использованию такой ценной бумаги в це-

лях обеспечения дополнительного финансирова-

ния для последующей выдачи новых кредитных

средств. При использовании закладных имеет ме-

сто рефинансирование ипотечного рынка и созда-

ется эффект «длинных денег».

На сегодняшний день, несмотря на наличие не-

обходимой нормативной правовой базы, регули-

рующей ипотеку, рынок долгосрочных ипотечных

кредитов в Республике Беларусь развивается мед-

ленно; долгосрочное ипотечное кредитование все

еще не стало стабильным самостоятельным биз-

несом для банков. Как было сказано ранее, основ-

ным фактором, сдерживающим развитие рынка

ипотечного кредитования в нашей стране, являет-

ся отсутствие у банков дешевых долгосрочных ре-

сурсов, которые могли бы быть направлены на вы-

дачу кредитов на недвижимость. Частично эта про-

блема может быть решена путем выпуска ипотеч-

ных облигаций, которые могут повторно обращать-

ся на рынке. Но в Беларуси сегодня такие облига-

ции выпускаются на непродолжительный срок – от

1,5 до 5 лет. К тому же, доходность по ним невы-

сока, она немногим выше ставки рефинансирова-

ния. Поэтому эмиссия таких ценных бумаг ничтож-

но мала по сравнению с жилищной кредитной за-

долженностью.

Механизм выселения неплательщиков по ипо-

теке, если у них есть несовершеннолетние члены

семьи или недееспособные, до сих пор остается

урегулированным не в полной мере. Банк не смо-

жет выселить из квартиры семью с детьми, даже

если они систематически не платят по ипотечно-

му кредиту. Банкиры предлагают более четко уре-

гулировать этот процесс в законодательстве и пе-

рейти от процедуры получения согласия органов

опеки на выселение несовершеннолетних на за-

благовременное (за 3 месяца) уведомление их об

этом. Принятие таких мер позволит снизить риски

банков при выдаче ипотечных кредитов, а следо-

вательно, они будут более охотно продвигать этот

банковский продукт на рынке и предлагать более

выгодные условия кредитополучателям.

Можно назвать еще несколько обстоятельств,

преграждающих развитие ипотеки в нашей стране:

– высокая стоимость жилья и одновременно

низкая платежеспособность потенциальных заем-

щиков. Сегодня цена квадратного метра превыша-

ет среднюю зарплату по стране примерно в четы-

ре раза. Возможно, действенным шагом станет при-

равнивание стоимости квадратного метра к сред-

немесячной зарплате. В Минэкономики прогнози-

руют это к 2015 году за счет увеличения валовой

добавленной стоимости, объема подрядных работ,

производительности труда. А новые показатели, в

свою очередь, позволят увеличить и объемы стро-

ительства жилья. В планах их рост на 60 % через

5 лет;

– высокие процентные ставки по жилищным

кредитам. В Беларуси ипотечный кредит будут

выдавать приблизительно под те же 14–15 % го-

довых, почти как и обычные кредиты, ведь ипо-

течная ставка не может быть ниже инфляции. При

средней стоимости одного квадрата в 1 000 у. е.

ежемесячные выплаты по кредиту, выданному на

20 лет под 14 % годовых, могут составлять 600–

700 у. е. И даже при снижении ставки до 10,5 % и

увеличением срока до 40 лет выплачивать придет-

ся 450–500 у. е. [1]. А ведь в большинстве стран

с развитой ипотекой процентные ставки по креди-

там колеблются около 6 % годовых;