Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений

Подождите немного. Документ загружается.

Социальный наем жилых помещений: практическое пособие

 ТихомировМ.Ю. Социальный наем жилых помещений: практическое

пособие – М.: Изд. ТихомироваМ.Ю., 2011. – 93 с.

Содержание

Глава 1. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма:

основания и порядок.......................................................................................................3

1. Наем жилых помещений: основы правового регулирования..................................3

2. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма...........4

3. Категории граждан, которым предоставляются жилые помещения по договорам

социального найма..........................................................................................................6

4. Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения..............13

5. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях................17

6. Учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях.............................19

7. Основные правила предоставления жилых помещений по договорам

социального найма........................................................................................................28

8. Предоставление освободившихся комнат в коммунальной квартире.................34

Глава 2. Договор социального найма жилого помещения.........................................36

1. Понятие, предмет и форма договора социального найма....................................36

2. Пользование жилым помещением. права, обязанности и ответственность

сторон.............................................................................................................................41

3. Изменение и прекращение договора социального найма.....................................60

Глава 3. Обмен жилыми помещениями предоставленными по договорам

социального найма........................................................................................................66

1. Право на обмен жилыми помещениями..................................................................66

2. Условия, при которых обмен жилыми помещениями не допускается..................69

3. Оформление обмена жилыми помещениями.........................................................70

4. Признание обмена недействительным...................................................................71

Глава 4. Поднаем жилого помещения.........................................................................74

1. Договор поднайма жилого помещения....................................................................74

2. Прекращение договора поднайма...........................................................................76

Глава 5. Выселение граждан из жилых помещений..................................................78

1. Выселение с предоставлением другого жилого помещения.................................78

2. Выселение без предоставления другого жилого помещения...............................87

Глава 1. Предоставление жилых помещений по договорам социального

найма: основания и порядок

1. Наем жилых помещений: основы правового регулирования

Раздел III Кодекса содержит две главы, в которых определяются основания

и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, а

также устанавливаются основные правила о таком договоре, конкретизирующие

соответствующие положения ГК РФ. Напомним, что ГК РФ (ст. # 671-688 гл. # 35 )

содержит нормы о найме жилых помещений, которые (за исключением ст. # 672 )

используются при заключении договоров найма в отношении объектов,

относящихся ко всем видам жилищного фонда, выделяемым в зависимости от

формы собственности на такие объекты, - частному, государственному,

муниципальному (см. также гл. # 2 раздела I Кодекса).

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого

помещения или управомоченное им лицо (наймодателъ) - обязуется предоставить

другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и

пользование для проживания в нем (п. # 1 ст. # 671 ГК РФ). Нанимателем по такому

договору может быть только физическое лицо (гражданин Российской Федерации,

иностранный гражданин, лицо без гражданства). Что касается юридических лиц,

то им жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или)

пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом

юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания

граждан (см. п. # 2 ст. # 671 ГК РФ).

Приведенное определение договора найма жилого помещения является

универсальным и охватывает три разновидности такого договора.

Первая - договор коммерческого найма, предметом которого являются

объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или

муниципальной собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого

использования (в соответствии с целевой классификацией видов жилищного

фонда, установленной в ст. # 19 Кодекса). Данному виду договора найма

посвящены ст. # 671 , 673-688 ГК РФ.

Вторая - договор найма специализированного жилого помещения (см. ч. # 1

ст. # 100 Кодекса), согласно которому собственник специализированного жилого

помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной

власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или

уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне -

гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и

пользование для временного проживания в нем. Виды специализированных

жилых помещений определены в разделе IV Кодекса.

Третья разновидность указанного договора - договор социального найма,

заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав

государственного или муниципального жилищного фонда и относятся к

жилищному фонду социального использования (о классификации видов

жилищного фонда в зависимости от целей использования см. ст. # 19 Кодекса).

Социальному найму в ГК РФ посвящена ст. # 672 , которой, в частности,

установлено, что такой договор заключается по основаниям, на условиях и в

порядке, предусмотренных жилищным, законодательством. При этом к договору

социального найма жилого помещения применяются также правила ст. # 674 , 675,

678, 680, п. # 1-3 ст. # 685 ГК РФ. Кроме того, к указанному виду договора могут

применяться и другие положения ГК РФ, однако это возможно только в случаях,

если иное не предусмотрено жилищным законодательством (о договоре

социального найма см. также ст. # 60 Кодекса).

В связи с этим в Кодексе достаточно детально урегулированы отношения,

связанные с социальным наймом. Отношения, подобные тем, которые

регламентированы разделом III Кодекса, прежде регулировались гл. 1 и 2

раздела III ЖК 1983г. и Основами (ст. # 11-14 , 20, 21 и др.). В этих правовых актах

понятия "наем жилого помещения", "договор найма жилого помещения"

использовались не в том общем значении, которое установлено в настоящее

время ГК РФ, и в основном соответствовали современному понятию "договор

социального найма жилого помещения" (см. ст. # 60 Кодекса).

Исходя из приведенных выше положений ГК РФ, Кодекс устранил данную

терминологическую неточность и оперирует понятием "договор социального

найма". Кроме того, многие жилищные отношения, вытекающие из социального

найма, в Кодексе регламентированы принципиально иначе, чем было ранее, в

соответствии с новой системой социальных, экономических и правовых

отношений, сформировавшихся в России за последнее десятилетие.

2. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма

В главе 7 Кодекса сгруппированы правовые нормы, содержание которых

вызывало немало споров при подготовке и обсуждении проекта Кодекса. Такие

споры вполне закономерны, поскольку в статьях данной главы получили

юридическое разрешение наиболее острые и затрагивающие многих, если не

большинство россиян, вопросы. Они касаются предоставления жилых помещений

по договорам социального найма малоимущим и другим гражданам, признанным

нуждающимися в жилых помещениях, критериев и оснований, при наличии

которых это возможно, а также учета таких граждан и других важных отношений.

Как уже отмечалось, предметом договора социального найма могут быть

только те жилые помещения, которые относятся к государственному или

муниципальному жилищному фонду (см. также ч. # 1 ст. # 49 Кодекса). При этом в

собственности государства и государственных образований (Российской

Федерации и ее субъектов), а также муниципальных образований могут

находиться жилые помещения различного целевого назначения - жилищный фонд

социального использования, специализированный жилищный фонд, жилищный

фонд коммерческого использования (об указанных видах жилищного фонда см.

ст. # 19 Кодекса).

В соответствии с целями использования по договору социального найма

предоставляются жилые помещения из жилищного фонда социального

использования.

В соответствии с ч. # 1 ст. # 16 Кодекса к жилым помещениям относятся: жилой

дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое

состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования,

предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,

связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в

многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к

помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или

нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования,

предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,

связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная

для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в

жилом доме или квартире.

Жилищные права и обязанности могут возникать только по поводу

объектов, прямо названных в ч. # 1 ст. # 16 Кодекса. В связи с этим, например, часть

комнаты не может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта

жилищных отношений.

Следует также обратить внимание на то, что комната может являться

самостоятельным объектом жилищных и гражданско-правовых отношений только

в том случае, если она является изолированной, так как в иных случаях комната

не будет соответствовать требованиям ч. # 2 ст. # 15 Кодекса.

Предоставление жилых помещений должно осуществляться на основании

заключенного договора социального найма, подготовленного в соответствии с

Типовым договором социального найма жилого помещения, который утвержден

Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005г. N315*(1).

В свою очередь, основанием заключения договора социального найма

является принятое с соблюдением требований Кодекса решение органа местного

самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему

на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (ч. # 3 и 4 ст. # 57 , ст. # 63

Кодекса). Указанное решение может быть принято и иным уполномоченным

органом в случаях, предусмотренных федеральным законом, указом Президента

РФ или законом субъекта Российской Федерации (п. # 6 ст. # 12 , п. # 5 ст. # 13 , ч. # 3 и 4

ст. # 49 Кодекса).

Граждане, принятые на учет до 1.03.2005г. в целях последующего

предоставления им жилых помещений по договорам социального найма,

сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений

по договорам социального найма. Указанные граждане снимаются с такого учета

по основаниям, предусмотренным п. # 1 , 3-6 ч. # 1 ст. # 56 Кодекса, а также в случае

утраты ими оснований, которые до введения в действие Кодекса давали им право

на получение жилых помещений по договорам социального найма. Таким

гражданам жилые помещения по договорам социального найма предоставляются

в порядке, предусмотренном Кодексом, с учетом приведенных положений ч. # 2

ст. # 6 Вводного закона.

3. Категории граждан, которым предоставляются жилые помещения по

договорам социального найма

Малоимущим гражданам, признанным по установленным Кодексом

основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по

договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного

фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном

Кодексом порядке.

Согласно ч. # 3 ст. # 40 Конституции РФ малоимущим и иным указанным, в

законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или

за доступную плату в соответствии с установленными законом нормами. Именно

этот конституционный принцип во многом предопределяет содержание статей гл.

7 Кодекса и многих других его положений.

Разъясняя указанную норму Конституции РФ, специалисты отмечают, что

она закрепляет новую роль государства и органов местного самоуправления на

рынке жилья. В новой системе государство и муниципальные органы тотально не

аккумулируют средства населения для последующего жилищного строительства и

распределения квартир. Теперь каждый должен самостоятельно вкладывать

средства в покупку или строительство жилья, не рассчитывая на решение своей

жилищной проблемы за счет государственного и муниципального жилищных

фондов. Время новоселья будет определяться не многими годами ожидания в

очереди на получение жилья, не решением органов управления и профкомов, как

было ранее, а доходами гражданина, материальной возможностью купить,

построить или нанять жилье. Так будет решаться жилищная проблема для

большинства. Меньшинство, т.е. малоимущие и другие лица, указанные в законах,

будут обеспечиваться жильем исходя из традиционных для отечественного

законодательства принципов: сохраняется режим предоставления им жилых

помещений в соответствии с установленными нормами из государственного или

муниципального жилищного фонда*(2).

Эмоциональная оценка приведенных рассуждений может быть различной,

однако необходимо признать, что они объективно отражают существующую в

современной России экономико-правовую реальность.

Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях,

предоставляемых по договорам социального найма, установлены в ст. # 51

Кодекса.

Согласно ч. # 3 ст. # 49 Кодекса жилые помещения жилищного фонда

Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по

договорам социального найма предоставляются иным определенным

федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской

Федерации категориям граждан, признанных по установленным Кодексом и (или)

федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской

Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые

помещения предоставляются в установленном Кодексом порядке, если иной

порядок не предусмотрен указанным федеральным законом, указом Президента

РФ или законом субъекта Российской Федерации.

Отметим, что положения Кодекса о правовом регулировании оснований

признания граждан нуждающимися в жилых помещениях и порядка

предоставления им жилья (ч. # 3 ст. # 49 ) следует толковать ограничительно:

поскольку здесь говорится о федеральных и региональных законах и указах

Президента РФ, постольку органы исполнительной власти федерального и

регионального уровня не наделены правом определять основания и порядок

предоставления жилых помещений по договорам социального найма.

Таким образом, в соответствии с ч. # 2 и 3 ст. # 49 Кодекса нуждающимися в

жилом помещении могут быть признаны: а) малоимущие граждане, б) иные

категории граждан, определенные федеральными законами и законами субъектов

Российской Федерации. Например, особенности обеспечения жильем такой

категории граждан, как инвалиды, предусмотрены ст. # 17 ФЗ от 24.11.1995г. N181-

ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации?*(3). Обеспечение

жильем инвалидов войны, участников Великой Отечественной войны, ветеранов и

инвалидов боевых действий, а также иных категорий ветеранов осуществляется с

учетом особенностей, предусмотренных ст. # 14-21 ФЗ от 12.01.1995г. N5-ФЗ "О

ветеранах", который применяется в редакции ФЗ от 2.01.2000г. N40-ФЗ с

последующими изменениями и дополнениями*(4).

Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны

таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом

соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода,

приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в

собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (см. ч. # 2 ст. # 49

Кодекса).

Установление порядка определения размера дохода, приходящегося на

каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности

членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан

малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых

помещений муниципального жилищного фонда относится к компетенции органов

государственной власти субъектов Российской Федерации (см. п. # 3 ст. # 13

Кодекса). Ориентиром здесь могут служить, например, положения ФЗ от

5.04.2003г. N44-ФЗ "О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода

семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их

малоимущими и оказания им государственной социальной помощи?*(5).

Перечень видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода

семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им

государственной социальной помощи был утвержден постановлением

Правительства РФ от 20.08.2003г. N512*(6).

При признании гражданина малоимущим должны учитываться не только

размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи, но и стоимость

имущества, принадлежащего на праве собственности членам его семьи и

подлежащего налогообложению. Введение такого критерия, как стоимость

семейного имущества, направлено на обеспечение более объективного подхода

при решении вопроса о признании лица малоимущим.

Однако Кодекс в данном случае не дает ответа на вопрос, кого можно

считать членами семьи. Это - существенный недостаток указанной нормы,

поскольку в результате создаются неоправданные возможности для

расширительного толкования понятия "члены семьи" на региональном уровне:

порядок признания гражданина малоимущим должен определяться законами

субъектов Российской Федерации (ч. # 2 ст. # 49 Кодекса). Представляется, что

поскольку в данном случае мы имеем дело с очевидным "пробелом" в правовом

регулировании, во избежание неоднозначного толкования указанного понятия и

ошибок в правоприменении необходимо по аналогии закона (см. ч. # 1 ст. # 7

Кодекса) применять правила ч. # 1 ст. # 69 Кодекса, устанавливающие круг членов

семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

В соответствии с Методическими рекомендациями для органов

государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного

самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в

целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным

нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального

жилищного фонда по договорам социального найма, утвержденными приказом

Министерства регионального развития РФ от 25.02.2005г. N17*(7) при расчете

среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина-

заявителя рекомендуется учитывать все виды доходов, полученные гражданином-

заявителем и каждым членом его семьи или одиноко проживающим гражданином-

заявителем в денежной и натуральной форме, в том числе:

а) все предусмотренные системой оплаты труда выплаты, учитываемые

при расчете среднего заработка в соответствии с постановлением

Правительства Российской Федерации от 11.04.2003г. N213 "Об особенностях

порядка исчисления средней заработной платы";

б) средний заработок, сохраняемый в случаях, предусмотренных трудовым

законодательством;

в) компенсация, выплачиваемая государственным органом или

общественным объединением за время исполнения государственных или

общественных обязанностей;

г) выходное пособие, выплачиваемое при увольнении, компенсация при

выходе в отставку, заработная плата, сохраняемая на период трудоустройства

при увольнении в связи с ликвидацией организации, сокращением численности

или штата работников;

д) социальные выплаты из бюджетов всех уровней, государственных

внебюджетных фондов и других источников, к которым относятся:

- пенсии, компенсационные выплаты (кроме компенсационных выплат

неработающим трудоспособным лицам, осуществляющим уход за

нетрудоспособными гражданами) и дополнительное ежемесячное материальное

обеспечение пенсионеров;

- ежемесячное пожизненное содержание судей, вышедших в отставку;

- стипендии, выплачиваемые обучающимся в учреждениях начального,

среднего и высшего профессионального образования, аспирантам и докторантам,

обучающимся с отрывом от производства в аспирантуре и докторантуре при

образовательных учреждениях высшего профессионального образования и

научно-исследовательских учреждениях, слушателям духовных учебных

заведений, а также компенсационные выплаты указанным категориям граждан в

период их нахождения в академическом отпуске по медицинским показаниям;

- пособие по безработице, материальная помощь и иные выплаты

безработным гражданам, а также стипендия и материальная помощь,

выплачиваемая гражданам в период профессиональной подготовки,

переподготовки и повышения квалификации по направлению органов службы

занятости, выплаты безработным гражданам, принимающим участие в

общественных работах, и безработным гражданам, особо нуждающимся в

социальной защите, в период их участия во временных работах, а также выплаты

несовершеннолетним гражданам в возрасте от 14 до 18 лет в период их участия

во временных работах;

- пособие по временной нетрудоспособности, пособие по беременности и

родам, а также единовременное пособие женщинам, вставшим на учет в

медицинских учреждениях в ранние сроки беременности;

- ежемесячное пособие на ребенка;

- ежемесячное пособие на период отпуска по уходу за ребенком до

достижения им возраста 1,5 лет и ежемесячные компенсационные выплаты

гражданам, состоящим в трудовых отношениях на условиях трудового договора и

находящимся в отпуске по уходу за ребенком до достижения им 3-летнего

возраста;

- ежемесячное пособие супругам военнослужащих, проходящих военную

службу по контракту, в период их проживания с супругами в местностях, где они

вынуждены не работать или не могут трудоустроиться в связи с отсутствием

возможности трудоустройства по специальности и были признаны в

установленном порядке безработными, а также в период, когда супруги

военнослужащих вынуждены не работать по состоянию здоровья детей,

связанному с условиями проживания по месту воинской службы супруга, если по

заключению учреждения здравоохранения их дети до достижения возраста 18 лет

нуждаются в постороннем уходе;

- ежемесячная компенсационная выплата неработающим женам лиц

рядового и начальствующего состава органов внутренних дел Российской

Федерации и учреждений уголовно-исполнительной системы Министерства

юстиции РФ в отдаленных гарнизонах и местностях, где отсутствует возможность

их трудоустройства;

- ежемесячные страховые выплаты по обязательному социальному

страхованию от несчастных случаев на производстве и профессиональных

заболеваний;

е) надбавки и доплаты ко всем видам выплат, указанных в подпункте "д", и

иные социальные выплаты, установленные органами государственной власти

Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органами местного

самоуправления, организациями;

ж) доходы от имущества, принадлежащего на праве собственности семье

(отдельным ее членам) или одиноко проживающему гражданину-заявителю, к

которым относятся:

- доходы от реализации и сдачи в аренду (наем, поднаем) недвижимого

имущества (земельных участков, домов, квартир, дач, гаражей), транспортных и

иных механических средств;

- доходы от реализации плодов и продукции личного подсобного хозяйства

(многолетних насаждений, огородной продукции, продукционных и

демонстрационных животных, птицы, пушных зверей, пчел, рыбы);

з) другие доходы семьи или одиноко проживающего гражданина-заявителя,

в которые включаются:

- денежное довольствие военнослужащих (за исключением доходов

военнослужащих, указанных в п. # 3.6 данных Методических рекомендаций),

сотрудников органов внутренних дел Российской Федерации, учреждений и

органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ,

таможенных органов Российской Федерации и других органов

правоохранительной службы, а также дополнительные выплаты, носящие

постоянный характер, и продовольственное обеспечение (денежная компенсация

взамен продовольственного пайка), установленные законодательством

Российской Федерации;

- единовременное пособие при увольнении с военной службы, из органов

внутренних дел Российской Федерации, учреждений и органов уголовно-

исполнительной системы Министерства юстиции РФ, таможенных органов

Российской Федерации, других органов правоохранительной службы;

- оплата работ по договорам, заключаемым в соответствии с гражданским

законодательством Российской Федерации;

- материальная помощь, оказываемая работодателями своим работникам,

в том числе бывшим, уволившимся в связи с выходом на пенсию по инвалидности

или по возрасту;

- авторские вознаграждения, получаемые в соответствии с

законодательством Российской Федерации об авторском праве и смежных правах,

в том числе по авторским договорам наследования;

- доходы от занятий предпринимательской деятельностью, включая

доходы, полученные в результате деятельности крестьянского (фермерского)

хозяйства;

- доходы по акциям и другие доходы от участия в управлении

собственностью организаций;

- алименты, получаемые членами семьи гражданина-заявителя или одиноко

проживающим гражданином заявителем;

- проценты по банковским вкладам;

- наследуемые и подаренные денежные средства;

- денежные эквиваленты полученных членами семьи гражданина-заявителя

или одиноко проживающим гражданином-заявителем льгот и социальных

гарантий, установленных органами государственной власти Российской

Федерации, субъектов Российской Федерации, органами местного

самоуправления, организациями.

При принятии закона субъекта Российской Федерации, регулирующего

порядок признания граждан малоимущими, в доходы граждан также

рекомендуется включать следующие виды доходов, не указанные в

Постановлении Правительства РФ от 20.08.2003г. N512 "О перечне видов

доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода