Садиков О.Н. Гражданское право Российской Федерации. Том 1

Подождите немного. Документ загружается.

Глава 15

255

Однако в некоторых случаях, прямо указанных в законе, государ-

ственной регистрации подлежит не только переход права собственно-

сти, но и сама сделка с недвижимым имуществом. В частности, обяза-

тельность государственной регистрации установлена в отношении

договоров купли-продажи и аренды предприятий как имущественных

комплексов (п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 658 ГК), договоров дарения недвижи-

мого имущества (п. 3 ст. 573 ГК), договоров купли-продажи жилых

помещений (п. 2 ст. 558 ГК), договоров ренты, предусматривающих

отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК),

договоров аренды недвижимого имущества, в том числе заключаемых

на один год и более договоров аренды земельных участков (п. 2

ст. 609 ГК, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса), договоров аренды зданий

и сооружений, а также нежилых помещений, заключаемых на срок не

менее года (п. 2 ст. 651 ГК), договоров доверительного управления

недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК), договоров залога недви-

жимого имущества (ипотеки) (п. 3 ст. 339 ГК).

Начиная с 1 апреля 2005 г. требуется также государственная ре-

гистрация договоров о долевом участии в строительстве многоквар-

тирных домов и иных объектов недвижимости (ст. 25

Закона о го-

сударственной регистрации прав на недвижимость)

. Таким об-

разом, соответствующие договоры фактически приравниваются к

сделкам с недвижимостью.

Собственники недвижимого имущества при совершении соот-

ветствующих сделок должны учитывать указанные требования зако-

на, так как при отсутствии государственной регистрации эти сделки

признаются недействительными либо незаключенными (п. 1 ст. 165,

п. 3 ст. 433 ГК).

2. Собственность на землю и другие природные ресурсы.

В соответствии со ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные

ресурсы могут находиться в частной собственности. При этом они

используются и охраняются как основа жизни и деятельности наро-

дов, проживающих на соответствующей территории. Это предопре-

деляет особый правовой режим земли и других природных ресурсов

как объектов права частной собственности. Помимо ГК, который ре-

гулирует частноправовые имущественные отношения по поводу дан-

ных объектов, правовой режим земли и других природных ресурсов

См. также ст. 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. «Об участии

в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федера-

ции» // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. I). Ст. 40.

Глава 15

256

устанавливается в отраслевом законодательстве, содержащем нормы

публичного права (о территориальном зонировании, кадастровом

учете земли и других природных ресурсов, их охране, целевом на-

значении, о порядке предоставления и изъятия этих объектов у соб-

ственников).

Объектами права частной собственности являются обособленные

участки природных ресурсов, определенные на местности и имею-

щие четко обозначенные и удостоверенные соответствующими ор-

ганами границы (земельные участки, в том числе участки лесного

фонда, обособленные водные объекты). В отношении всех объектов

недвижимости ведется государственный кадастровый учет. Кадаст-

ровый учет земельных участков ведется в соответствии с Федераль-

ным законом от 2 января 2000 г. «О государственном земельном

кадастре»

Федеральным агентством кадастра объектов недвижимо-

сти

. Указанное Агентство должно также создать и вести единый

государственный кадастр всех объектов недвижимости. Наряду с

этим, кадастровый учет водных объектов ведется Федеральным

агентством водных ресурсов

Согласно Водному кодексу в частной собственности могут на-

ходиться только обособленные водные объекты (замкнутые водо-

емы), т.е. небольшие по площади непроточные искусственные

водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхно-

стными водными объектами. Право собственности на водные объ-

екты по характеру правомочий имеет существенную особенность.

В соответствии со ст. 31 Водного кодекса понятие владения не-

применимо во всей полноте к водным объектам, поскольку сосре-

доточенная в них вода находится в состоянии непрерывного дви-

жения и водообмена.

Особенности правового режима собственности на земельные

участки регулируются гл. 17 ГК «Право собственности и другие

вещные права на землю», Земельным кодексом, а также некоторы-

ми другими актами земельного законодательства и законодательства

об иных природных ресурсах.

СЗ РФ. 2000. № 2. Ст. 149.

См. Положение о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости,

утвержденное постановлением Правительства РФ от 19 августа 2004 г. № 418 //

СЗ РФ. 2004. № 34. Ст. 3554.

См. Положение о Федеральном агентстве водных ресурсов, утвержденное

постановлением Правительства РФ от 16 июня 2004 г. № 282 // СЗ РФ. 2004.

№ 25. Ст. 2564.

Глава 15

257

Все земли в Российской Федерации делятся на определенные ка-

тегории, перечень которых содержится в п. 1 ст. 7 Земельного ко-

декса. К ним относятся:

земли сельскохозяйственного назначения;

земли поселений;

земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радио-

вещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения косми-

ческой деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного

специального назначения;

земли особо охраняемых территорий и объектов;

земли лесного фонда;

земли водного фонда;

земли запаса.

Для каждой из указанных категорий устанавливается особое це-

левое назначение, в соответствии с которым такие земли должны

использоваться. В этой связи правовой режим земельных участков

определяется исходя из их принадлежности к той или иной катего-

рии и разрешенного использования в соответствии с зонированием

территорий. Собственники обязаны использовать земельные уча-

стки по целевому назначению. Пользование земельным участком

допустимо лишь в пределах, определяемых его назначением (п. 2

ст. 260 ГК). В соответствии со ст. 284 ГК земельный участок мо-

жет быть изъят у собственника в случаях, когда он предназначен

для сельскохозяйственного производства либо жилищного или

иного строительства и не используется для соответствующей цели

в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен зако-

ном (ст. 284 ГК).

Особенности правового режима земель и других природных ре-

сурсов помимо Земельного кодекса могут содержаться в отрасле-

вом законодательстве. Например, в отношении земель сельскохозяй-

ственного назначения применяется Федеральный закон от 24 июля

2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

, в

отношении участков лесного фонда — Лесной кодекс, в отношении

обособленных водных объектов — Водный кодекс. Существенное

влияние на права собственников земельных участков оказывает за-

конодательство о градостроительстве. В частности, виды разрешен-

ного использования земельных участков и объектов капитального

строительства определяются в градостроительных регламентах,

РГ. 2002. № 137.

Глава 15

258

являющихся составной частью правил землепользования и застрой-

ки (п. 9 ст. 1, ст. 30 Градостроительного кодекса).

Собственники должны также исполнять обязанности и соблю-

дать ограничения, установленные законодательством об охране при-

родных ресурсов и окружающей среды

, а также законодательством

об особо охраняемых природных территориях

, если их участок ока-

зался включенным в состав таких территорий.

3. Собственность на жилые помещения. Жилые помещения

могут находиться в собственности граждан и юридических лиц без

каких-либо ограничений по их количеству, площади и стоимости.

В соответствии с п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса жилым признается

изолированное помещение, которое является недвижимым имуще-

ством и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает

установленным санитарным и техническим правилам и нормам,

иным требованиям законодательства). Право собственности на жи-

лые помещения, как и на любое недвижимое имущество, подлежит

государственной регистрации. Регистрируются и договоры купли-

продажи жилых помещений

, дарения, ренты (если по условиям

договора осуществляется отчуждение жилого помещения), довери-

тельного управления и ипотеки, а также договоры долевого участия

в строительстве многоквартирных домов и иных жилых помещений.

Договор найма (или аренды) жилых помещений не подлежит го-

сударственной регистрации и заключается в простой письменной

форме (ст. 674 ГК).

Все жилые помещения независимо от того, принадлежат ли они

гражданам или юридическим лицам, предназначены исключительно

для проживания граждан. Собственник обязан осуществлять права

владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым

помещением в соответствии с целевым назначением (ст. 288 ГК)

и пределами его использования, которые установлены Жилищным

кодексом. Гражданин — собственник жилого помещения может

использовать его для личного проживания и для проживания членов

См. Федеральный закон от 10 января 2002 г. «Об охране окружающей сре-

ды» // СЗ РФ. 2002. № 2. Ст. 133.

См.: Федеральный закон от 14 марта 1995 г. «Об особо охраняемых природ-

ных территориях» // СЗ РФ. 1995. № 12. Ст. 1024; Федеральный закон от 23 фев-

раля 1995 г. «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных мест-

ностях и курортах» // СЗ РФ. 1995. № 9. Ст. 713.

См. Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-

продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденную

приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. № 233 // БНА РФ. 2001. № 35.

Глава 15

259

своей семьи. Собственник (юридическое лицо или гражданин) вправе

сдавать жилое помещение по договору найма, аренды или безвоз-

мездного пользования только для проживания граждан. Юридическое

лицо может выступать арендатором жилого помещения, однако ис-

пользовать такое помещение допустимо только для проживания граж-

дан (п. 2 ст. 671 ГК).

Запрещено размещать в жилых домах промышленные производ-

ства. Предприятия, учреждения, организации, не занимающиеся

промышленным производством, могут размещаться в жилых домах,

однако только после того, как непосредственно занимаемые ими

помещения будут переведены в нежилой фонд. Перевод помещений

из жилых в нежилые осуществляется в порядке, определяемом Жи-

лищным кодексом (п. 3 ст. 288 ГК).

Собственник обязан поддерживать жилое помещение в надле-

жащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним,

соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования

жилыми помещениями, а также правила содержания общего имуще-

ства собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 30

Жилищного кодекса).

Если целевое назначение жилья не соблюдается, а также если

собственник систематически нарушает права и интересы соседей

либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разруше-

ние, муниципальный орган может предупредить собственника о

необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение

имущества, — также назначить собственнику соразмерный срок для

ремонта. Если собственник не устранит нарушения после предупре-

ждения, суд по иску муниципального органа может принять реше-

ние о принудительной продаже с публичных торгов такого жилого

помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи

средств за вычетом расходов на исполнение судебного акта. Собст-

венникам поэтому следует соблюдать правила использования жилья,

поскольку с публичных торгов квартира может быть продана по

ценам существенно ниже рыночных и бывший ее владелец не смо-

жет купить на выплаченную ему компенсацию другое равноценное

жилье (ст. 293 ГК).

Законом (ст. 292 ГК) установлены также особые права и обязан-

ности членов семьи собственника жилого помещения, проживаю-

щих вместе с ним. Они имеют право пользования этим жилым по-

мещением на условиях, предусмотренных жилищным законодатель-

ством. До 1 января 2005 г. право пользования членов семьи носило

Глава 15

260

настолько самостоятельный характер, что не прекращалось даже

в случае утраты собственником своего права на жилье. Это приво-

дило к тому, что в случае продажи квартиры собственником покупа-

тель «приобретал» вместе с ней еще и постоянных жильцов в виде

членов семьи бывшего собственника, выселить которых не было

никаких законных возможностей. В настоящее время в п. 2 ст. 292

ГК прямо установлено, что переход права собственности на жилой

дом или квартиру к другому лицу прекращает право пользования

жилым помещением членами семьи бывшего собственника, если

иное не установлено законом.

Таким образом, права членов семьи собственника в настоящее

время полностью зависят от прав самого собственника. Члены семьи

собственника имеют права пользования наравне с собственником,

если иное не установлено соглашением с ним. Члены семьи, так же

как и собственник, обязаны использовать помещение по целевому

назначению, обеспечивать его сохранность: дееспособные члены

семьи несут солидарную с собственником ответственность по обяза-

тельствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Члены

семьи могут требовать устранения нарушения их прав на жилье от

любых лиц, включая самого собственника помещения.

В соответствии с п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса в случае пре-

кращения семейных отношений с собственником жилья право поль-

зования данным жильем за бывшим членом семьи собственника не

сохраняется, если иное не установлено соглашением между ним

и членами его семьи.

Действующим законодательством, напомним, установлены осо-

бенности в правовом режиме права собственности на имущество в

многоквартирном доме. Собственнику квартиры в таком доме при-

надлежит также доля в праве собственности на общее имущество

дома в размере, пропорциональном площади его квартиры. В ранее

действовавшем законодательстве комплекс недвижимого имущества

в многоквартирном доме назывался «кондоминиум». В Жилищном

кодексе данный термин не используется.

К общему имуществу в многоквартирном доме относятся общие

помещения дома, не являющиеся частями квартир и предназначен-

ные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в

том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты,

лифтовые и иные шахты, коридоры и т.п. (п. 1 ст. 36 Жилищного

кодекса). Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю

в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также

Глава 15

261

совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от

права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК). Права и обязан-

ности собственников на общее имущество в многоквартирном доме,

в том числе в отношении управления и содержания такого имущест-

ва, подробно регламентируются гл. 6 Жилищного кодекса.

Собственники квартир в целях управления общим имуществом

могут объединяться также в товарищества собственников жилья,

являющиеся юридическими лицами и действующими в соответствии

с разделом VI Жилищного кодекса.

§ 3. Право собственности на движимое имущество

1. Особенности права собственности на движимое имущест-

во. В собственности граждан и юридических лиц могут находиться

самые разнообразные движимые вещи, не изъятые из гражданского

оборота и не ограниченные в нем (письменные принадлежности,

одежда, обувь, мебель, компьютеры, бытовая техника, деньги, цен-

ные бумаги, драгоценности, домашние животные, транспортные

средства и т.д.). Применяя нормы гражданского законодательства

о праве собственности в отношении движимого имущества, необхо-

димо учитывать следующие основные особенности их правового

режима.

Во-первых, в современном мире движимые вещи, как правило,

производятся и выпускаются серийно, и в обороте всегда находится

большое количество одинаковых по внешним признакам вещей од-

ного рода и качества. Поэтому индивидуализация их в качестве объ-

екта права собственности конкретного гражданина или юридическо-

го лица крайне затруднена. Для устранения данного неудобства на

движимых вещах проставляют различные индивидуальные знаки

отличия (индивидуальные номера на бытовой технике, фамилия

собственника на книге и т.п.).

Во-вторых, решающую роль в определении собственника дви-

жимой вещи играет факт владения ею: при отсутствии доказательств

иного собственником движимой вещи предполагается ее владелец.

В-третьих, закон (п. 1 ст. 446 ГПК) выделяет определенные

группы движимых вещей, находящихся в собственности граждан, на

которые не может быть обращено взыскание по исполнительным

документам. К ним относятся:

предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи инди-

видуального пользования (одежда, обувь и др.), за исключением

драгоценностей и других предметов роскоши;

Глава 15

262

имущество, необходимое для профессиональных занятий граж-

данина-должника, за исключением предметов, стоимость которых

превышает 100 установленных федеральным законом МРОТ;

племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица,

пчелы, используемые для целей, не связанных с осуществлением

предпринимательской деятельности, а также хозяйственные строе-

ния и сооружения, корма, необходимые для их содержания;

семена, необходимые для очередного посева;

продукты питания и деньги на общую сумму не менее 3-кратной

установленной величины прожиточного минимума самого гражда-

нина-должника, лиц, находящихся на его иждивении, а в случае их

нетрудоспособности — 6-кратной установленной величины прожи-

точного минимума на каждого из указанных лиц;

топливо, необходимое семье гражданина-должника для приго-

товления своей ежедневной пищи и отопления в течение отопитель-

ного сезона своего жилого помещения;

средства транспорта и другое имущество, необходимое гражда-

нину-должнику в связи с его инвалидностью;

призы, государственные награды, почетные и памятные знаки,

которыми награжден гражданин-должник.

Особенностью правового режима вещей индивидуального поль-

зования (за исключением драгоценностей и других предметов рос-

коши) является также то, что они, даже будучи приобретенными в

период брака за счет общих средств, не составляют общего имуще-

ства супругов, а признаются собственностью того из них, который

ими пользовался (п. 2 ст. 36 Семейного кодекса).

2. Собственность на транспортные средства. Граждане и юри-

дические лица могут иметь в собственности любые транспортные

средства, включая автомобили, яхты, морские и речные суда, само-

леты, железнодорожный подвижной состав (локомотивы, вагоны).

Транспортные средства могут быть как движимым (локомотивы,

автотранспортные средства), так и недвижимым имуществом (мор-

ские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические

объекты). Далее будут рассмотрены особенности осуществления

права собственности на автотранспортные средства — движимое

имущество.

В связи с тем, что использование транспортных средств является

деятельностью, создающей повышенную опасность для окружаю-

щих (п. 1 ст. 1079 ГК), законодательство предусматривает специаль-

ные условия использования данного имущества.

Глава 15

263

В частности, все механические транспортные средства с рабочим

объемом двигателя внутреннего сгорания более 50 куб. см и прице-

пы к ним, предназначенные для передвижения по дорогам, подлежат

регистрации в Государственной инспекции безопасности дорожного

движения МВД России (в отношении транспортных средств, имею-

щих максимальную конструктивную скорость более 50 км/час),

либо в органах государственного надзора за техническим состояни-

ем самоходных машин и других видов техники (органы гостехнад-

зора) (в отношении транспортных средств, имеющих максимальную

конструктивную скорость 50 км/час и менее), либо в таможенных

органах РФ (в отношении транспортных средств, зарегистрирован-

ных в других странах и находящихся на территории Российской

Федерации до 6 месяцев), либо в военных автомобильных инспек-

циях (в отношении транспортных средств воинских формирований).

Все граждане и юридические лица, являющиеся собственниками

транспортных средств, обязаны их зарегистрировать в соответст-

вующих органах в течение действия регистрационного знака «Тран-

зит» или в течение 5 суток после приобретения, таможенного оформ-

ления, снятия с учета, замены номерных агрегатов или иных обстоя-

тельств, потребовавших изменения регистрационных данных

В отличие от государственной регистрации права собственности

на недвижимое имущество (которым являются также воздушные

и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты),

государственная регистрация транспортных средств не носит право-

устанавливающего характера, а является лишь условием допуска

транспортного средства к участию в дорожном движении

. Приобре-

тение или прекращение права собственности на транспортные сред-

ства никак не связаны с фактом государственной регистрации.

В этой связи Верховный Суд РФ признал недействующими доку-

менты, регулирующие регистрацию транспортных средств в части,

См.: Основные положения по допуску транспортных средств к эксплуатации

и обязанности должностных лиц по обеспечению безопасности дорожного движе-

ния, утвержденные постановлением Совета Министров РФ — Правительства РФ

от 23 октября 1993 г. № 1090 // САПП РФ.1993. № 47. Ст. 4531; постановление

Правительства РФ от 12 августа 1994 г. № 938 «О государственной регистрации

автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории

Российской Федерации» // СЗ РФ. 1994. № 17. Ст.1999; Правила регистрации

автотранспортных средств и прицепов к ним в Государственной инспекции

безопасности дорожного движения МВД России, утвержденные приказом МВД

России от 27 января 2003 г. № 59 // БНА РФ. 2003. № 18.

См. п. 3 ст. 15 Федерального закона от 10 декабря 1995 г. «О безопасности

дорожного движения» // СЗ РФ.1995. № 50. Ст. 4873.

Глава 15

264

обязывающей собственников транспортных средств снять их с учета

перед заключением договора о прекращении права собственности на

транспортные средства

. Право собственности на транспортное

средство, передаваемое по договору купли-продажи, возникает по

общему правилу с момента его передачи от продавца к покупателю.

В соответствии с Федеральным законом «О безопасности дорож-

ного движения» запрещается регистрация транспортного средства без

документа, удостоверяющего его соответствие установленным требо-

ваниям безопасности дорожного движения. На всех владельцах транс-

портных средств, участвующих в дорожном движении, лежит обязан-

ность поддерживать их в технически исправном состоянии. В целях

контроля за соответствием технического состояния транспортного

средства требованиям безопасности периодически должен осуществ-

ляться государственный технический осмотр транспортных средств, о

прохождении которого выдается документ (талон) установленного

образца

Эксплуатировать транспортные средства могут лишь лица, полу-

чившие право на управление транспортным средством после сдачи

соответствующего экзамена. При эксплуатации транспортных

средств должны соблюдаться Правила дорожного движения

. Кроме

того, в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О безопасности

дорожного движения» запрещается эксплуатация транспортного

средства, владелец которого не исполнил установленную законом

обязанность по страхованию своей гражданской ответственности

3. Собственность на деньги. Граждане и юридические лица мо-

гут иметь в собственности наличные деньги, являющиеся движимы-

ми вещами, определяемыми родовыми признаками. В случае, если

деньги хранятся в наличной форме, собственник владеет, пользу-

ется и распоряжается ими так же, как и любым другим движимым

Решение ВС РФ от 10 октября 2003 г. № ГКПИ 2003-635 // Бюллетень ВС РФ.

2004. № 8.

См.: Положение о проведении государственного технического осмотра автомо-

тотранспортных средств и прицепов к ним, утвержденное постановлением Прави-

тельства РФ от 31 июля 1998 г. № 880 // СЗ РФ.1998. № 32. Ст. 3916; Правила про-

ведения государственного технического осмотра транспортных средств, утвержден-

ные приказом МВД России от 15 марта 1999 г. № 190 // БНА РФ. 1999. № 18-19.

См. постановление Совета Министров РФ — Правительства РФ от 23 октяб-

ря 1993 г. № 1090 «О правилах дорожного движения» // САПП РФ.1993. № 47.

Ст. 4531.

См. ст. 4 Федерального закона от 25 апреля 2002 г. «Об обязательном стра-

ховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» // СЗ

РФ. 2002. № 18. Ст. 1720.