Ответы к экзамену по земельному праву
Подождите немного. Документ загружается.
№5. Столыпинская реформа
Вплоть до аграрной реформы 1861 года крестьяне практически не имели каких-либо самостоятельных прав
на землю. Реформа 1861 года была осуществлена на основе ряда законодательных актов: Манифеста от 19
февраля 1861 г., общего положения о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости, положения об
устройстве дворовых людей, положения о выкупе и др.
Вопрос о предоставлении земли бывшим крепостным крестьянам был решен путем обязательного наделения
крестьян землей (усадебной и полевой) за выкуп. Крестьяне наделялись землей не в собственность, а в
постоянное пользование, за что они были обязаны отбывать в пользу помещиков повинности работой или
деньгами. Размер повинности соответствовал не доходности земли, а величине оброка, существовавшего до
отмены крепостного права. Надельные земли становились собственностью крестьян только после выкупа их по
установленной цене. Для выкупа полевой земли требовалось согласие помещика. В течение 9 лет надельные
земли не могли отчуждаться. По истечении этого срока, пока не была погашена выкупная ссуда, для отчуждения
надельных земель требовалось специальное разрешение губернского присутствия. Запрещалось также
закладывать надельные земли для получения ссуды.
Реформа 1861 г. сохранила две исторически сложившиеся основные формы землевладения: общинное
землевладение, существовавшее на большей части территории России, и подворное землевладение – главным
образом на западе страны. При обеих формах землевладения субъектом права землевладения на отдельных
«полосах» являлся крестьянский двор. Крестьянский двор как институт не был затронут реформой 1861 г. Он
представлял собой семейно-трудовое объединение, которое возглавлялось домохозяином. Различия между
указанными формами землевладения заключались в том, что при подворном землевладении расположение и
размеры «полос» отдельных дворов и полевых наделов оставались неизменными. Община была формой
«поземельного поравнения» таких полос путем периодических «общих переделов», а в периоды между ними –
путем «частных переделов». Поравнение производилось в зависимости от изменения семейного состава дворов.
Община имела особое правовое значение. Общинное владение землей подразумевало предоставление
каждому из членов равного участия в использовании земли. Крестьянин лишался права владения общинными
землями и угодьями без какой-либо компенсации в том случае, если переселялся в другое место жительства.
Свой участок земли крестьянин в этом случае оставлял безвозмездно общине. Правила общинного
землевладения предусматривали, что крестьянин имел право пользования своей частью земли, но был не вправе
уступить ее, иначе говоря, продать другому лицу.
Радикальные изменения земельного строя России, прежде всего, в направлении разрушения общины,
связывавшей свободное развитие крестьянских хозяйств, были осуществлены после революции 1905 г.
Столыпинская аграрная реформа началась с Указа от 9 ноября 1906 г. о новом, льготном порядке выдела из
общины. В последующем Указ был утвержден Государственной Думой в качестве Закона от 14 июня 1910 г.
Важные моменты Указа и Закона состояли в следующем: (1) в обществах, в которых длительное время не
проводилось общих переделов, общинный порядок землевладения был упразднен, общества считались
перешедшими к подворному порядку землевладения, а отдельные домохозяева – частными собственниками
находившихся в их владении земельных участков; (2) домохозяин также получал право требовать выделения из
общинных земель в частную собственность участка надельного землевладения, находящегося в пользовании
двора, даже если его размеры превышали норму, причитающуюся на долю двора в данном сельском обществе на
момент выдела; (3) домохозяин имел право вместо закрепленных за ним чересполосных участков требовать
выделения ему «отруба» или «хутора», то есть объединения всех разрозненных участков в одном месте и
перенесения туда усадьбы (эта мера способствовала укреплению крестьянских хозяйств); (4) был ограничен
принцип семейной собственности в крестьянском дворе. Предусматривалось, что собственником участка земли,
закрепленного за двором, признается не сам двор в целом, а единолично домохозяин, то есть глава семьи.
№15. Право собственности на землю
5.1. Понятие права собственности на земельный участок. Объект права собственности
на землю
Право собственности, по сути, представляет собой субъективное вещное право, предоставляющее
своему обладателю правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209
Гражданского кодекса РФ). Закон раскрывает содержание права собственности через традиционную для
российского права «триаду» правомочий, где под правомочием владения понимается основанная на законе
возможность иметь у себя в хозяйстве это имущество; правомочием пользования – возможность
эксплуатировать это имущество, извлекая из него полезные свойства, потреблять его; правомочием
распоряжения – возможность определять юридическую судьбу имущества.
Кроме того, необходимо оговорить специфические признаки, характерные для названных правомочий
именно как правомочий собственника имущества. Во-первых, собственник осуществляет принадлежащие ему
правомочия по своему усмотрению. Во-вторых, – и это главный отличительный признак – мера возможного
поведения собственника в отношении принадлежащего ему имущества является абсолютной и не зависит от
воли других лиц. Законодатель устанавливает для собственника только два ограничения, которых последний
всегда обязан придерживаться: а) его действия в отношении собственного имущества не должны
противоречить закону и другим нормативным актам; б) он не должен своими действиями нарушать права и
законные интересы других лиц. Кроме того, собственник имущества несет бремя содержания принадлежащего
ему имущества, а также риск его случайной порчи и гибели.
В Российской Федерации признаются частная, муниципальная, государственная и иные формы
собственности (п. 2 ст. 8 Конституции Российской Федерации; п. 1 ст. 212 ГК РФ). Имущество при этом может
находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также в собственности Российской Федерации, ее
субъектов и муниципальных образований. Однако в отдельных случаях закон может определять виды
имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.
В государственной собственности в настоящее время находится имущество, принадлежащее на праве
собственности Российской Федерации, и имущество, принадлежащее на праве собственности ее субъектам:
республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (п.
1 ст. 214 ГК РФ). Таким образом, государственная собственность сегодня существует в виде федеральной
собственности и в виде собственности субъектов федерации, а субъектами права государственной
собственности выступают соответственно государство и государственные образования. В муниципальной же
собственности находится имущество, принадлежащее на праве собственности различным муниципальным
образованиям: городам, сельским поселениям и пр.
Все вышесказанное в полной мере применимо к праву собственности на землю. Обладание земельным
участком на праве собственности предполагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению
осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения земельным участком. Собственник
земельного участка вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему на праве
собственности земельного участка любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, не
нарушающие права и правомерные интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей среде.
Право собственности на земельный участок можно определить, таким образом, как субъективное
вещное право, представляющее собой обеспеченные законом вид и меру возможного поведения его обладателя
(собственника) в отношении принадлежащего ему земельного участка, что позволяет собственнику
осуществлять наиболее полное господство над данным природным объектом. Последнее, в свою очередь,
заключается в правомочиях собственника своей властью и в своем интересе владеть, пользоваться и
распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности земельным участком, совершая в отношении
последнего любые, не противоречащие закону действия.
Объектом права собственности на землю выступает конкретный земельный участок или его часть
(ст. 6 ЗК РФ). При этом следует учитывать, что земля выступает объектом права собственности в качестве
ограниченного в пространстве земельного участка, границы и местоположение которого устанавливаются в
порядке, предусмотренном законодательством о землеустройстве.
Земельный участок как объект имущественных прав обладает свойством оборотоспособности. Согласно
положений статьи 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться и переходить от одного к
другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо
иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Ограничения оборотоспособности
таких объектов, как земельные участки, установлены ЗК РФ. В частности, в пункте 4 статьи 27 кодекса
приводится перечень земельных участков, изъятых из оборота, а в пункте 5 этой же статьи – земельных
участков, ограниченных в обороте. Оборот же земель сельскохозяйственного назначения регулируется
специальным Федеральным законом РФ от 10 января 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения».
Земельный участок является согласно гражданского законодательства недвижимым имуществом, в
связи с чем право собственности на данный объект, его ограничение (обременение), переход и прекращение
подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре в порядке, предусмотренном
Федеральным законом РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое
имуществом и сделок с ним». Кроме того, земельный участок подлежит еще и специальной регистрации в
органах Государственного комитета по земельным ресурсам и землеустройству.
5.2. Содержание права собственности на земельный участок. Правомочия собственника
земельного участка
Содержание права собственности на землю соответственно составляют правомочие владения,
правомочие пользования и правомочие распоряжения земельным участком.
Владение земельным участком представляет собой фактическое обладание, господство лица над
данным объектом. Под правомочием владения земельным участком понимается основанная на законе и
охраняемая им возможность иметь земельный участок у себя в хозяйстве. Данное правомочие предоставляет
его обладателю возможность оказывать какое-либо непосредственное воздействие на соответствующий
земельный участок.
Правомочие владения неразрывно связано с правомочием пользования, так как в подавляющем
большинстве случаев для того, чтобы пользоваться имуществом, необходимо иметь его в своем владении.
Пользование – правомочие собственника земельного участка, позволяющее ему использовать
(эксплуатировать) данный участок, извлекать из него какие-либо полезные свойства (размещать на нем
постройки и сооружения, выращивать сельскохозяйственную продукцию, получать плоды от многолетних
насаждений на участке и т.п.). По общему правилу, плоды, продукция, доходы и иные поступления,
полученные в результате использования имущества (в данном случае, земельного участка) принадлежат лицу,
которое использует его на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми
актами или договором об использовании этого имущества (ст. 136 ГК РФ).
Согласно положений статьи 40 ЗК РФ собственники земельных участков имеют право использовать для
собственных нужд в установленном законом порядке не только поверхность земельного участка и почвенный
слой, но и имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные
подземные воды, а также закрытые водоемы.
В то же время следует оговорить, что собственник земельного участка не располагает абсолютной
свободой в выборе способов и направлений использования принадлежащего ему на праве собственности
земельного участка. Это объясняется тем, что, во-первых, земля должна использоваться в соответствии с ее
целевым назначением, определяемым принадлежностью земельного участка к той или иной категории земель,
и разрешенным использованием, а во-вторых, использование земель должно осуществляться способами,
которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе и непосредственно самой земле как
ценному природному объекту. Закон запрещает также использование какого-либо имущества (в том числе
земельных участков) в ущерб интересам других лиц или общества в целом (так называемое злоупотребление
правом).
Иные границы правомочия пользования могут определяться законом, договором и иными правовыми
основаниями (например, завещанием).
Распоряжение – правомочие собственника земельного участка, в силу которого обладатель данного
правомочия определяет юридическую судьбу принадлежащего ему на праве собственности объекта, включает
этот объект в экономический оборот путем совершения различного рода сделок (купля-продажа, сдача в
аренду, передача в доверительное управление, внесение в качестве вклада в уставный капитал коммерческих
организаций и др.).
Это наиболее действенное из всех правомочий собственника, так как, определяя дальнейшую
юридическую судьбу земельного участка, собственник решает: сохранять данный объект у себя и пользоваться
им либо передать правомочия владения, пользования и распоряжения другому лицу, отчуждать имущество
путем совершения договора купли-продажи, мены, дарения или иным образом распорядиться его судьбой. Во
многом именно от правомочия распоряжения зависит осуществление правомочий владения и пользования
любым имуществом, в том числе земельным участком. Только собственнику земельного участка правомочие
распоряжения таким объектом принадлежит в полном объеме.
Названные правомочия, составляя в своем единстве содержание права собственности на земельный
участок, между собой тесно взаимосвязаны. Фактическое господство над определенным объектом
представляет собой необходимую предпосылку осуществления правомочий пользования, то есть признанной за
собственником и гарантированной ему законом возможности извлекать из земельного участка его полезные
свойства для удовлетворения каких-либо потребностей. Правомочие пользования означает возможность не
только непосредственного потребления, но и использования земельного участка для производственной
деятельности, пользования его плодами, доходами и т.п.
Собственник земельного участка может передать принадлежащие ему правомочия владения и
пользования другому лицу – как физическому, так и юридическому. Если при этом право собственности на
земельный участок сохраняется за его первоначальным обладателем, то владение и пользование в той или
иной мере ограничены его волей. Причем допускается как передача правомочия пользования без передачи
владения (например, сервитут), так и передача правомочия владения без пользования (например, передача
участка на хранение в порядке секвестра). Возможна также и передача владения вместе с правом пользования
(например, аренда земельного участка). Однако оба эти правомочия (владение и пользование) находятся в
зависимости от правомочия распоряжения земельным участком, которое в полном объеме принадлежит лишь
собственнику последнего.
Право собственности на землю гарантировано Конституцией Российской Федерации и защищается
законом. Собственник земельного участка может использовать для защиты своего права способы,
предусмотренные статьей 12 ГК РФ, а также иные способы защиты, не противоречащие действующему
законодательству и не нарушающие права и законные интересы третьих лиц. Также собственник земельного
участка вправе истребовать его из чужого незаконного владения согласно положений статей 301 и 303 ГК РФ,
а также вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с
лишением владения (согласно ст. 304 ГК РФ).
5.3. Субъекты права собственности на земельный участок
Согласно действующему российскому земельному законодательству земля в Российской Федерации
находится в государственной, муниципальной и частной собственности.
Множественность форм собственности на землю впервые была законодательно провозглашена в
Законе РСФСР 1990 г. «О земельной реформе» и, по сути своей, явилась одним из важнейших достижений
проводимой в нашей стране земельной реформы, поскольку советский период характеризовался правом
исключительной государственной собственности на землю, физическим и юридическим лицам участки могли
быть предоставлены только в пользование, какие-либо сделки в отношении земли и земельных участков были
запрещены.
Согласно же действующей Конституции Российской Федерации 1993 г. (ст. 9) земля и другие
природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах
собственности. В соответствии с действующим гражданским законодательством (п. 4 ст. 212 ГК РФ) права всех
собственников (независимо от формы собственности) защищаются равным образом. Таким образом, виды прав
на землю определены в отечественном законодательстве «по субъекту», так как основным законом государства
определен круг субъектов, обладающих правом собственности на имущество, а также установлено, что в
зависимости от субъекта, обладающего правом на землю, устанавливается объем прав и обязанностей,
составляющих содержание того или иного вида права собственности на землю.
Под субъектом права собственности на землю следует понимать лицо, осуществляющее владение,
пользование и распоряжение земельным участком на законном основании. При этом физические и
юридические лица как субъекты права собственности объединены понятием права частной собственности на
землю; субъектами права государственной собственности на землю являются соответственно Российская
Федерации и ее субъекты; субъектом права муниципальной собственности на землю – муниципальные
образования. Причем именно в зависимости от того, находится земля в собственности физического лица,
юридического лица, государства, государственного или муниципального образования, определяются основания
приобретения и прекращения права собственности на землю.
Частная собственность на землю представлена в Российской Федерации собственностью физических
и юридических лиц. Согласно положений статьи 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может
находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом
не может им принадлежать. Количество и стоимость находящегося в собственности частных лиц имущества
законом не ограничивается, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законодательно в
целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других
лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 2 ст. 1 ГК РФ). Отдельные ограничения – в
общей площади земельных участков, находящихся в собственности одного гражданина, его родственников и
созданных с его участием юридических лиц – установлены для земель сельскохозяйственного назначения.
В частной собственности – собственности физических и юридических лиц – находятся земельные
участки, приобретенные названными субъектами по основаниям, предусмотренным законодательством
Российской Федерации (п. 1 ст. 15 ЗК РФ).
Согласно действующему земельному законодательству физические и юридические лица имеют право
на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. В собственность частных лиц могут
быть предоставлены практически любые земельные участки, находящиеся в государственной или
муниципальной собственности, за исключением лишь тех, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными
законами не могут находиться в частной собственности.
Однако закон запрещает иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным
юридическим лицам иметь на праве собственности земельные участки, находящиеся на приграничных
территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным
законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и иных установленных особо
территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. Федеральным законом «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен запрет на приобретение в собственность
иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами участков из
земель сельскохозяйственного назначения.
Собственниками земельных участков могут быть как коммерческие, так и некоммерческие
организации, за исключением унитарных государственных и муниципальных предприятий и финансируемых
собственником учреждений, за которыми земельные участки закрепляются на началах ограниченных вещных
прав. Отдельные юридические лица, хотя и являются собственниками приобретенных ими земельных участков,
могут использовать последние только для целей, предусмотренных их учредительными документами (в
частности, общественные и религиозные организации, благотворительные и иные фонды).
Право частной собственности на земельный участок возникает по следующим основаниям: 1) из
договоров и иных гражданско-правовых сделок (в частности, купли-продажи, мены, дарения, ренты); 2) из
соответствующих актов государственных и муниципальных органов; 3) из судебных решений об установлении
права собственности на землю; 4) в результате приобретения земельного участка в порядке наследования; 5) в
результате приобретения имущества по иным законным основаниям; 6) вследствие наступления событий, с
которыми закон связывает наступление определенных правовых последствий.
Гражданин или юридическое лицо – собственник земельного участка обладает полным объемом
правомочий собственника. Собственник земельного участка вправе владеть земельным участком,
самостоятельно хозяйствовать на нем, использовать участок, а также имеющиеся на нем
общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды,
с соблюдением требований законодательства возводить на своем земельном участки объекты недвижимости и
пр.
Собственник должен использовать земельный участок в соответствии с его назначением, рационально
и эффективно. При использовании земельного участка он обязан, во-первых, соблюдать требования
действующего законодательства, а во-вторых, не нарушать права и законные интересы других пользователей и
иных лиц.
Государственной собственностью являются земли, не находящиеся, соответственно, в собственности
граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение же государственной
собственности на землю на федеральную собственность (собственность Российской Федерации), собственность
государственных образований (собственность субъектов Российской Федерации) и собственность
муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Федеральным
законом РФ от 17 июля 2001 г. «О разграничении государственной собственности на землю». До
разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями, находящимися в
государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их
полномочий, если иное не предусмотрено законодательством (п. 10 Федерального закона РФ от 25 октября
2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Российская Федерации как государство может участвовать в земельных отношениях, во-первых, в
качестве субъекта государственной власти, устанавливающего нормы земельного законодательства,
осуществляющего государственный контроль за использованием земель и другие функции, поименованные в
статьях 9-10 ЗК РФ, во-вторых, в качестве собственника земельных участков. Причем выступая в гражданском
обороте во втором качестве (собственника земельных участков), государство по своему правовому статусу
приравнивается к другим участникам имущественных отношений – физических и юридических лиц, так как
обладает теми же правами и несет те же обязанности, что и другие собственники земельных участков (в
соответствии со ст. 124 ГК РФ).
Государственная собственность на землю в Российской Федерации подразделяется соответственно на
федеральную собственность (собственность Российской Федерации) и на государственную собственность
субъектов Российской Федерации (собственность республик, краев, областей, автономной области, автономных
округов, городов федерального значения). При этом от имени Российской Федерации и от имени субъектов
Российской Федерации права собственника земельных участков осуществляют соответствующие органы
государственной власти (в пределах их компетенции). В частности, от имени Российской Федерации права
собственника земельных участков (по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами)
осуществляет Министерство имущественных отношений РФ. В отдельных случаях, предусмотренных
соответствующими нормативными актами) от имени собственников – государственных образований могут
выступать государственные и муниципальные органы, а также граждане и юридические лица (ст. 125 ГК РФ).
Согласно положениям статьи 17 ЗК РФ в федеральной собственности находятся:
земельные участки, признанные таковыми федеральными законами;
земельные участки, право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении
государственной собственности на землю;
земельные участки, приобретенные Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским
законодательством.
При этом в федеральной собственности могут находиться земельные участки, не предоставленные в
частную собственность (собственность физических и юридических лиц) по основаниям, предусмотренным
вышеназванным законом.
В собственности субъектов Российской Федерации находятся:
земельные участки, признанные таковыми федеральными законами;
земельные участки, право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при
разграничении государственной собственности на землю;
земельные участки, приобретенные субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным
гражданским законодательством (ст. 18 ЗК РФ).
В собственности субъектов Российской Федерации, при условии, что они не предоставлены в частную
собственность физических и юридических лиц, могут находиться:
земельные участки, занятые недвижимым имуществом, находящимся соответственно в собственности
субъектов Российской Федерации;
земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации,
государственным унитарным предприятиям и государственным учреждениям, созданным органами
государственной власти субъектов Российской Федерации;
земельные участки, отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения,
землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации в соответствии с
федеральными законами, землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися в собственности
субъектов Российской Федерации, землям фонда перераспределения земель;
земельные участки, занятые приватизированным имуществом, находившимся до его приватизации в
собственности субъектов Российской Федерации.
Российская Федерация и ее субъекты как собственники земельных участков осуществляют управление
и распоряжение такими объектами, непосредственное же владение и пользование находящимися в
государственной собственности земельными участками осуществляют физические и юридические лица,
которым последние предоставлены в пользование, пожизненное наследуемое владение или в аренду.
Согласно статьи 215 ГК РФ муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на
праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. В
соответствии с Федеральным законом РФ от 28 августа 1995 г. «Об общих принципах организации местного
самоуправления в Российской Федерации» территории муниципальных образований (городов, поселков,
станиц, районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов) и других муниципальных образований)
устанавливаются в соответствии с федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации с
учетом исторических и иных местных традиций. При этом территорию муниципального образования
составляют земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования,
рекреационные зоны, земли, необходимые для развития поселений, и другие земли в границах муниципального
образования независимо от форм собственности и целей назначения.
В муниципальной собственности согласно земельному законодательству (ст. 19 ЗК РФ) находятся:
земельные участки, признанные таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними
законами субъекта Российской Федерации;
земельные участки, право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении
государственной собственности на землю;
земельные участки, приобретенные по основаниям, установленным гражданским законодательством.
При этом в муниципальной собственности могут находиться земельные участки, не представленные в
частную собственность физических и юридических лиц по основаниям, предусмотренным Федеральным
законом РФ «О разграничении государственной собственности на землю».
Закон оговаривает также, что в собственность муниципальных образований для обеспечения их
развития могут на безвозмездной основе передаваться земли, находящиеся в государственной собственности (в
собственности Российской Федерации и ее субъектов), в том числе и за пределами границ муниципальных
образований. Однако, следует заметить, что в таких субъектах Российской Федерации, как города
федерального значения Москва и Санкт-Петербург земельные участки при разграничении государственной
собственности на землю в муниципальную собственность не передаются, так как право муниципальной
собственности на земельные участки в этих субъектах возникает при передаче соответствующих земельных
участков из собственности городов Москвы и Санкт-Петербурга в муниципальную собственность в
соответствии с законами этих субъектов Российской Федерации.
Права собственника от имени муниципального образования осуществляют органы местного
самоуправления. В отдельных случаях, предусмотренных законом, данные правомочия могут осуществлять
иные лица по специальному поручению органов местного самоуправления.
Таким образом, ЗК РФ выделяет, главным образом, три основания возникновения права
государственной и муниципальной собственности на землю:
1. Специальное указание в федеральном законе (законе субъекта Российской Федерации – для
муниципальной собственности) на принадлежность земельных участков. Так, к примеру, согласно статье 13
Федерального закона РФ от 19 июля 1998 г. «О гидрометеорологической службе» к федеральной собственности
относится государственная наблюдательная сеть, в том числе отведенные под нее земельные участки и части
акваторий.
2. Принятие Правительством РФ актов об утверждении перечней земельных участков, на которые
право собственности соответственно Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и
муниципальных образований возникает при разграничении государственной собственности на землю, а также
вступление в законную силу судебных решений по спорам, связанным с разграничением права
государственной собственности на землю в соответствии с Федеральным законом РФ «О разграничении
государственной собственности на землю».
Вышеупомянутые перечни земельных участков подготавливает специально уполномоченный
федеральный орган исполнительной власти по имущественным отношениям (в настоящее время –
Министерство имущественный отношений РФ). После утверждения таких перечней земельных участков
Правительством РФ сведения о включенных в них земельных участках вносятся в документы государственного
земельного кадастра.
3. Приобретение земельных участков Российской Федерацией, ее субъектами, муниципальными
образованиями в результате совершения гражданско-правовых сделок с другими участниками гражданского
оборота, в порядке наследования от граждан, и по иным гражданско-правовым основаниям.
Также в государственной или муниципальной собственности находятся не предоставленные в частную
собственность физических и юридических лиц участки из земель, специально указанных ибо непосредственно
в ЗК РФ, либо в Федеральном законе РФ «О разграничении государственной собственности на землю».
Коме того, в государственную или муниципальную собственность поступают земельные участки,
выкупленные у собственников соответственно для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ), а
также реквизированные и конфискованные земельные участки (ст. ст. 50, 51 ЗК РФ). Земли,
национализированные в установленном законом порядке, также поступают в государственную собственность
(ст. 235 ГК РФ), а бесхозяйные земельные участки становятся муниципальной собственностью (ст. 225 ГК РФ).
5.4. Возникновение (приобретение) и прекращение права собственности на землю
Право собственности на земельные участки возникает по основаниям, предусмотренным гражданским
законодательством (глава 2 ГК РФ), а также иными федеральными законами.
Общие основания приобретения права собственности (в том числе в отношении земельного участка)
установлены статьей 218 ГК РФ. Иные основания возникновения права собственности на земельный участок
предусмотрены ЗК РФ.
Особо оговорены законодателем случаи возникновения государственной и муниципальной
собственности на землю. Во-первых, в основе возникновения права государственной или муниципальной
собственности на землю может лежать нормативно-правовой акт (к примеру, Федеральный закон РФ «О
разграничении государственной собственности на землю»). Во-вторых, это может быть решение
соответствующего государственного (муниципального) органа о выкупе земельного участка для
государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ). В-третьих, в случае нарушения собственником
земельного участка земельного или иного законодательства на основании соответствующего судебного
решения возможно принудительное прекращение права частной собственности на земельный участок путем
его изъятия (ст. 44 ЗК РФ), конфискации (ст. 50 ЗК РФ) или реквизиции (ст. 51 ЗК РФ). Кроме того, по решению
суда право государственной или муниципальной собственности может возникнуть на безхозяйный земельный
участок.
В качестве одного из оснований возникновения права частной собственности на землю закон
допускает приватизацию земельных участков. При этом исключительное право на приватизацию земельных
участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на
условиях, установленных ЗК РФ, а также иными федеральными законами (в частности, Федеральным законом
РФ от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и Федеральным
законом РФ от 21 декабря 2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества»).
Право собственности на земельный участок может быть прекращено только по тем основаниям и в том
порядке, которые предусмотрены непосредственно законом.
В соответствии со статьей 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается, во-
первых, при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, во-вторых, при отказе
собственника от права собственности на земельный участок, в-третьих, в силу принудительного изъятия у
собственника земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом
принудительное изъятие земельного участка у собственника допускает только по основаниям,
предусмотренным непосредственно законом: 1) при обращении взыскания на земельный участок по
обязательствам; 2) при отчуждении земельного участка, который в силу закона не может принадлежать
данному лицу; 3) при реквизиции земельного участка; 4) при конфискации земельного участка; 5) при
невозможности выдела в натуре земельного участка участнику долевой собственности при ее разделе на
основании статьи 252 ГК РФ; 6) в случае признания на основании судебного решения права собственности на
земельный участок за собственником недвижимости, согласно пункту 2 статьи 272 ГК РФ, когда снос здания
или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными
правовыми актами; 7) в случае выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд.
5.5. Защита права собственности на землю
Право собственности на землю гарантировано Конституцией Российской Федерации и защищается
способами, предусмотренным действующим законодательством.
Гражданским законодательством РФ (ст. 12 ГК РФ) установлены следующие способы защиты
гражданских прав, в том числе права собственности на землю: признание права, восстановление положения,
существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его
нарушения; признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее
недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки; признание
недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащита права;
присуждение к исполнению обязанности в натуре; возмещение убытков; компенсация морального вреда;
прекращение или изменение правоотношения; неприменение судом акта государственного органа или органа
местного самоуправления, противоречащего закону. Кроме того, возможно использование и иные иных,
предусмотренных законом способов.
№14. Иные виды прав на землю
6.1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
Согласно действующему законодательству земельные участки могут принадлежать и несобственнику – на
ином, нежели право собственности, легитимном основании, что позволяет такому лицу осуществлять в
отношении земельного участка правомочия владения и пользования (а в определенной мере – и правомочие
распоряжения) на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником земельного
участка.
Среди иных, кроме права собственности) прав на землю и земельные участки, Земельный кодекс РФ
называет право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (ст. 20), право пожизненного
наследуемого владения земельными участками (ст. 21), право аренды земельных участков (ст. 22), право
безвозмездного срочного пользования земельными участками (ст. 24) и право ограниченного пользования
чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23). Лицо, не являющееся собственником земельного участка,
осуществляет в отношении земельного участка правомочия владения, пользования и некоторого
распоряжения на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником земельного
участка.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком представляет собой ограниченное
вещное право в отношении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и
означает определенные вид и меру поведения субъекта – обладателя данного права – в отношении
соответствующего земельного участка. Данное право предоставляет его обладателю право извлекать из
земельного участка его полезные свойства в соответствии с целевым назначением земли. При этом
конкретный срок такого использования земельного участка не устанавливается, право пользования в этом
случае бессрочно.
Статьей 268 ГК РФ предусмотрено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным
участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и
юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного
предоставлять земельные участки в такое пользование. Однако в соответствии с действующим земельным
законодательством в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются лишь
государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам
государственной власти и органам местного самоуправления.
В соответствии с Федеральным законом РФ от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи
20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на
право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до
1 января 2004 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ (п. 2 ст. 3).
Гражданам в согласно ЗК РФ земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не
предоставляются. Однако предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее
предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, в установленных земельным законодательством
случаях, сроком не ограничивается. Таким образом, граждане, обладающие земельными участками на праве
постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин
имеет право однократно (то есть в отношении только одного земельного участка) бесплатно приобрести в
собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом
взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не
допускается.
Следует оговорить, что право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками,
находящимися в государственной или муниципальной собственности, возникшее у граждан или юридических
лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется.
Обладатель права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком осуществляет владение и
пользованием этим участком в пределах, установленных законом, иными нормативно-правовыми актами и
актом о предоставлении участка в пользование (соответствующее решение уполномоченного
государственного или муниципального органа). Распоряжаться же земельными участками,
предоставленными на праве постоянного (бессрочного) пользования, ни граждане, ни юридические лица не
вправе, хотя согласно ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование,
вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование с согласия собственника
участка (ст. 270). В соответствии же с ЗК РФ (п. 2 ст. 22) земельные участки могут быть предоставлены в
аренду только непосредственно их собственниками. Арендная плата при этом устанавливается в соответствии
с решением Правительства РФ.
6.2. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком
Такой правовой институт, как право пожизненного наследуемого владения земельным участком, был
введен в отечественное законодательство еще в 1990 г. Основами законодательства СССР о земле.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком – ограниченное вещное право в
отношении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, которое
представляет собой определенные вид и меру поведения субъекта – обладателя данного права – в отношении
соответствующего земельного участка, передаваемого по наследству.
Статьей 265 ГК РФ определено, что право пожизненного наследуемого владения земельным участком,
находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по
основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Согласно же статьи 21 ЗК
РФ, предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после
введения в действие данного кодекса не допускается. Но право пожизненного наследуемого владения
земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное
гражданином до введения в действие ЗК РФ, сохраняется.
В соответствии с гражданским законодательством гражданин, обладающий правом пожизненного
наследуемого владения земельным участком, вправе владеть и пользоваться земельным участком,
передаваемым по наследству. Что касается распорядительных действий, то такой владелец земельного
участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование; продажа же,
залог земельного участка и совершение других сделок, которые могут повлечь за собой отчуждение
земельного участка, не допускаются (ст. ст. 266, 267 ГК РФ).
В то же время ЗК РФ не допускает каких-либо распорядительных действий со стороны владельца в
отношении земельного участка, находящегося у него на праве пожизненного наследуемого владения, за
исключением перехода прав на земельный участок по наследству.
Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести
их в собственность. При этом каждый гражданин вправе однократно (то есть в отношении только одного
земельного участка) бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом
владении земельный участок; при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов,
установленных федеральными законами, не допускается.
Переход права пожизненного наследуемого владения на земельный участок осуществляется в результате
наследования в соответствии с нормами гражданского законодательства и подлежит государственной
регистрации, которая проводится на основании свидетельства о праве на наследство в соответствии с
Федеральным законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Согласно статьи 1181 ГК РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком,
принадлежавшее наследодателю, входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях,
установленных законодательством о наследовании. При наследовании права пожизненного наследуемого
владения земельным участком (равно как при наследовании земельного участка) по наследству переходят
также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые
водоемы, находящиеся на нем лес и растения.
6.3. Право аренды земельного участка
Аренда земельных участков осуществляется на основании соответствующего договора аренды,
предусмотренного гражданским законодательством. Особенности же аренды земельных участков
установлены земельным законодательством, в частности, действующим ЗК РФ.
Согласно действующему земельному законодательству иностранные граждане и лица без гражданства
могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве
аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.
Собственники земельных участков могут предоставить их в аренду в соответствии с гражданским
законодательством и ЗК РФ. Исключение из этого правила составляют земельные участки, изъятые из
оборота, поскольку заняты находящимися в федеральной собственности следующими объектами (п. 4 ст. 27
ЗК РФ): 1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением
случаев, предусмотренных статьей 95 ЗК РФ); 2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых
размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, пограничные войска,
другие войска, воинские формирования и органы; 3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых
размещены военные суды; 4) объектами организаций федеральной службы безопасности; 5) объектами
организаций федеральных органов государственной охраны; 6) объектами использования атомной энергии,
пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; 7) объектами, в соответствии с видами
деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; 8) исправительно-
трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции
Российской Федерации и Министерства внутренних дел Российской Федерации; 9) воинскими и
гражданскими захоронениями; 10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и
коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской
Федерации.
Согласно Федеральному закону РФ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 9). Кроме
того, названным законом установлено и правило о том, что в аренду не могут сдаваться доли в праве общей
собственности на земельный участок.
Срок аренды земельного участка не является существенным условием договора, ввиду чего договор
аренды такого участка может заключаться как на определенный срок, так и на неопределенный срок, то есть
без указания в договоре конкретного срока его действия.
По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное перед
другими лицами право на заключение договора аренды земельного участка но новый срок, за исключением
случаев, специально оговоренных ЗК РФ (п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36, ст. 46).
Закон может оговаривать максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды
земельных участков или для аренды отдельных видов земельных участков. Так, в частности, в соответствии с
пунктом 7 статьи 22 ЗК РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных или
муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом
арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию
арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с
разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить
необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности,
установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.
Максимальный срок установлен законодателем и для аренды участка из числа земель
сельскохозяйственного назначения; он составляет 49 лет (ст. 9 Федерального закон РФ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения»).
Что касается государственной регистрации договора аренды земельного участка, то такой регистрации
подлежит договор аренды и субаренды земельного участка, заключенный на срок более одного года. Если же
договор аренды или субаренды земельного участка заключается на срок до одного года, то такие договоры в
соответствии со статьей 26 ЗК РФ не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев,
установленных федеральными законами.
Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и соки ее внесения
определяются соглашением сторон непосредственно в договоре аренды. В то же время общие начала
определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Арендатор земельного участка осуществляет в отношении полученного по договору земельного участка
правомочия владения и пользования. При этом плоды, продукция и доходы (к примеру, выращенная
сельскохозяйственная продукция и др.), полученные арендатором в результате использования арендованного
земельного участка, являются его собственностью.
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного
участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве
вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в
производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия
собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка
не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед
арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в
залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в
пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при
условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На
субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.
При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,
арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном
гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу,
за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ (п. 1 ст. 36).
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на
срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды
земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права
и обязанности, указанные в пунктах 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка
при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его
арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не
допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем
пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном
нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
По общему правилу, земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть переданы в аренду. Однако
исключения из данного правила могут быть установлены федеральным законом.
6.4. Право безвозмездного срочного пользования земельным участком
Право бессрочного пользования земельным участком представляет собой право его обладателя на
безвозмездной и срочной основе извлекать из земельного участка его полезные свойства. От права
постоянного (бессрочного) пользования земельным участком данное право отличается наличием срока
использования (так как это временное пользование) от права аренды – отсутствием платы за пользование
земельным участком.
Согласно положениям действующего земельного законодательства в безвозмездное срочное пользование
могут предоставляться следующие земельные участки. Во-первых, из числа земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или
органами местного самоуправления (ст. 29 ЗК РФ) государственным и муниципальным учреждениям,
федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного
самоуправления (п. 1 ст. 20 ЗК РФ) на срок не более чем один год; во-вторых, из земель, находящихся в
собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании
договора; в-третьих, из земель отдельных видов организаций, названных ниже, гражданам в виде служебного
надела. В частности, служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам
организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной
промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков.
При этом категории работников организаций таких отраслей, имеющих право на получение служебных
наделов, условия их предоставления устанавливаются законодательством Российской Федерации и
законодательством субъектов Российской Федерации.
Таким образом, ЗК РФ предусматривает три вида безвозмездного срочного пользования земельным
участком, в зависимости от того, кому принадлежит предоставляемый в пользование земельный участок: 1)
публичным правовым образованиям (государству, государственным и муниципальным образованиям); 2)
физическим и юридическим лицам; 3) организациям отдельных видов отраслей, работники которых имеют
право на служебные наделы. При этом для земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, срок безвозмездного пользования устанавливается законом, для земельных
участков, находящихся в частной собственности физических и юридических лиц, – соответствующим
договором, а в отношении служебных земельных наделов срок пользования зависит от периода трудовых
отношений.
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное
срочное пользование могут быть предоставлены только государственным и муниципальным учреждениям,
федеральным казенным предприятиям, а также государственным и муниципальным органам на основании
акта соответствующего органа исполнительной власти.
Земельные участки, находящиеся в частной собственности физических и юридических лиц, могут
предоставляться другим физическим и юридическим лицам на основании соответствующего договора. Однако
при этом следует учитывать законодательный запрет на передачу коммерческой организацией любого
имущества (в том числе земельных участков) в безвозмездное пользование лицу, являющемуся его
учредителем, участником, руководителем, членом органов управления или контроля (п. 2 ст. 690 ГК РФ).
Предоставление организациями служебных земельных наделов своим работникам на праве
безвозмездного срочного пользования предусмотрено законодательством только для отдельных отраслей
экономики, в частности, транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств,
государственных природных заповедников и национальных парков. Категории работников данных отраслей,
имеющих право на получение служебных земельных наделов, а также условия предоставления таких наделов
должны устанавливаться законодательством РФ и законодательством ее субъектов. Однако до принятия
соответствующих законодательных актов сохраняют силу ранее принятые акты в этой области.
6.5. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
Действующий ГК РФ предусматривает такую разновидность ограниченных вещных прав, как право
ограниченного пользования чужим земельным участком – сервитут. Это своего рода право одного лица
пользоваться имуществом (недвижимым) другого лица в установленном или оговоренном объеме.
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок,
прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и
мелиорации, а также других нужд собственника недвижимости, которые не могут быть обеспечены без
установления сервитута (ст. 274 ГК РФ). Однако обременение земельного участка сервитутом не лишает
собственника этого участка принадлежащих ему правомочий по владению, пользованию и распоряжению
собственным земельным участком. Поскольку сервитут отнесен к числу вещных прав, ему присущи право
следования, а также для него является характерным, что он защищается теми же гражданско-правовыми
способами, что и иные вещные права (например, виндикационный иск).
Субъектами сервитута следует считать собственников имущества, обремененного сервитутом, с одной
стороны, и лиц, осуществляющих право сервитута, с другой. Это могут быть как граждане, так и юридические
лица.
Действующим ЗК РФ предусматривает два вида земельных сервитутов – публичный и частный.
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской
Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом
органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства,
местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление
публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
Публичные сервитуты могут устанавливаться для: 1) прохода или проезда через земельный участок; 2)
использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других
линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; 3) размещения на земельном участке
межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; 4) проведения дренажных работ на земельном участке;
5) забора воды и водопоя; 6) прогона скота через земельный участок; 7) сенокоса или пастьбы скота на
земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за
исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда; 8) использования земельного
участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора
дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке; 9) временного пользования
земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; 10) свободного
доступа к прибрежной полосе.
Если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка,
то соответственно собственник земельного участка, землепользователь или землевладелец вправе требовать
изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом
государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков
или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. В случаях же, если
установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного
участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного
самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.
Частный же сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, на основаниях
соответствующего согласования между собственником земельного участка и лицом, заинтересованным в
установлении сервитута. Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе
требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено
федеральными законами. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного
участка, в отношении которого он установлен.
Устанавливаемый земельный сервитут может быть срочным или постоянным. Земельные сервитуты
подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом РФ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 27).
По общему правилу сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, им
обремененный, другому лицу. В то же время сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-
продажи, залога и не может предоставляться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками
недвижимости, для обеспечения использования которой и был установлен сервитут.
Сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка в связи с отпадением
оснований, по которым был установлен такой сервитут. Собственник земельного участка, обремененного
сервитутом, может в судебном порядке требовать прекращения сервитута, если обремененный земельный
участок не может использоваться по прямому его назначению.
№ 17, 18,19,20,21,22. Тема 8. Государственное регулирование земельных отношений
8.1. Понятие государственного регулирования использования и охраны земельных ресурсов
Государственное регулирование (управление) в области использования и охраны земель представляет
собой организационно-правовое и экономическое воздействие государства на использование и охрану
земельных ресурсов. С переходом к рыночной экономике произошло коренное изменение форм и методов
государственного регулирования использования и охраны земель. Получили широкое применение
экономические методы воздействия на регулируемые отношения. Однако, в силу специфики земельных
отношений здесь, несмотря на широкое применение экономических методов, в том числе плату за землю,
экономического стимулирования рационального использования земель, существенную роль играют
административные методы. Об этом, в частности свидетельствует и принятие Федерального закона РФ от 16
июля 1998 г. «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного
назначения», определившего полномочия органов государственной власти Российской Федерации и ее
субъектов в данной области.
Содержание государственного регулирования заключается в выполнении основных функций
(мероприятий):
1) распределение, перераспределение и консервация земель;
2) землеустройство и внутрихозяйственная организация землепользования;
3) ведение государственного земельного кадастра;
4) проведение мониторинга земель;
5) государственный контроль за использованием и охраной земель;
6) экономическое стимулирование рационального использования и охраны земель;
7) разрешение земельных споров.
8.2. Система государственных органов, осуществляющих функции государственного
управления использования и охраны земельных ресурсов
Государственное регулирование использования и охраны земель осуществляют все ветви государственной
власти – законодательная, исполнительная, судебная; в той или иной мере все государственные органы.
Выделяют госорганы общей и специальной компетенции. К первой категории относятся: Президент РФ,
Федеральное собрание, Правительство РФ, органы власти субъектов РФ, а также органы местного
самоуправления.
К органам специальной компетенции относятся те органы, которые занимаются непосредственно
управлением в данной области (например, Минсельхоз РФ, Минприроды РФ и др.)
Необходимо отметить, что в соответствии с Указом Президента РФ от 17 мая 2000 г. № 867 «О структуре
федеральных органов исполнительной власти» была утверждена новая структура федеральных исполнительных
органов. Были упразднены, в частности, Государственный комитет РФ по земельной политике,
Государственный комитет РФ по охране окружающей среды, Федеральная служба лесного хозяйства,
осуществлявшие в пределах своей компетенции регулирование земельных отношений.
В настоящее время к органам специальной компетенции, в задачи которых входит регулирование
земельных отношений, относятся:
- Федеральная служба земельного кадастра России;
- Министерство сельского хозяйства РФ;
- Министерство природных ресурсов РФ;
- Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу;
- Министерство имущественных отношений РФ.
Федеральная служба земельного кадастра России была образована в соответствии с пунктом 3 Указа
Президента РФ «О структуре федеральных органов исполнительной власти». Ее компетенция определена
постановлением Правительства РФ от 10 июля 2000 г. «Вопросы федеральной службы земельного кадастра
России». В соответствии с ним служба земельного кадастра является федеральным органом исполнительной
власти, осуществляющим государственное управление земельными ресурсами, осуществляющим специальные
(исполнительные, контрольные, разрешительные и др.) функции по ведению государственного земельного
кадастра и государственного учета расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними
объектов недвижимости, по землеустройству, государственной кадастровой оценке земель, мониторингу
земель и государственному контролю за использованием и охраной земель.
Министерство сельского хозяйства Российской Федерации является головным органом управления
агропромышленным комплексом, обеспечивающим единство системы органов государственного управления
АПК, взаимодействие и координацию их деятельности, осуществляет государственное руководство
проведением аграрных и земельных преобразований в стране, организует разработку и выполнение программ
по защитному лесоразведению, разрабатывает и реализует комплекс мероприятий (организационно-
экономических, технических, научных) по рациональному использованию земельных ресурсов в
агропромышленном комплексе.
Министерство природных ресурсов РФ проводит государственную политику и осуществляет управление в
сфере изучения, использования, воспроизводства, охраны природных ресурсов, охраны окружающей
природной среды и обеспечения экологической безопасности, а также координирующим в случаях,
установленных законодательством РФ, деятельность в этой сфере иных федеральных органов исполнительной
власти. В соответствии с Указом Президента РФ «О структуре федеральных органов исполнительной власти» на
Минприроды РФ возложено осуществление функций упраздненных Госкомитета РФ по охране окружающей
среды и Федеральной службы лесного хозяйства России.
Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу осуществляет
межотраслевую координацию и регулирование деятельности в области строительства, архитектуры,
градостроительства, жилищной политики, жилищно-коммунального комплекса и его реформирования во
взаимодействии с органами исполнительной власти субъектов РФ. Он обеспечивает разработку, принимает и
издает правила в области строительства, архитектуры, градостроительства, обязательные для исполнения как
юридическими, так и физическим лицами, и осуществляет контроль за их соблюдением на территории РФ.
Названные правила устанавливают и различные требования к застройке земельных участков.
Министерство имущественных отношений РФ образовано в соответствии с пунктом 3 Указа Президента
РФ «О структуре федеральных органов исполнительной власти». Его компетенция определена Постановлением
Правительства РФ от 10 июля 2000 г. «Вопросы Министерства имущественных отношений Российской
Федерации».
Министерство имущественных отношений решает такие задачи, как: 1) проведение единой государственной
политики в области имущественных и земельных отношений; 2) приватизация, управление и распоряжение
государственным имуществом и земельными ресурсами в пределах своей компетенции; 3) регулирование
деятельности на рынке недвижимости и при осуществлении оценочной деятельности; 4) координация
деятельности в области имущественных и земельных отношений иных федеральных органов исполнительной
власти и органов исполнительной власти субъектов РФ, в случаях, установленных законодательством РФ.
8.3. Мониторинг земель
Мониторинг земель – это система наблюдений за состоянием земель для своевременного выявления
изменений, их оценки, предупреждения и устранения последствий негативных процессов. Он является
составной частью мониторинга состояния окружающей природной среды.
Объектом мониторинга являются все земли Российской Федерации, независимо от форм собственности на
землю, целевого назначения и характера использования. Как определено в Положении «О мониторинге земель
в Российской Федерации», утвержденном Постановлением Правительства РФ от 15 июля 1992 г., мониторинг
земель имеет подсистемы, соответствующие категориям земель: (например, мониторинг земель
сельскохозяйственного назначения, мониторинг земель поселений и т.д.).
Кроме того, в зависимости от территориального охвата различают федеральный, региональный, локальный
мониторинг земель.
Согласно пункту 5 Положения о Федеральной службе земельного кадастра России, утвержденного
Постановлением Правительства РФ от 11 января 2001 г. № 22
организацию и осуществление мониторинга ведут
органы названной службы. Участие в мониторинге земель принимают и другие государственные органы
России: Минприроды, Минсельхоз, Гидрометеорологическая служба, соответствующие органы субъектов
Российской Федерации. Сами органы, ведущие мониторинг, не принимают решений, обязывающих
природопользователей совершать те или иные действия по устранению выявленных правонарушений. Такие
решения принимают наделенные соответствующими правами государственные органы, ведущие контроль за
использованием земель и их охраной. В результате общегосударственной программы мониторинга земель
создается информационная база данных о состоянии земельного фонда страны, то есть всех категорий земель
независимо от формы собственности и ведомственной принадлежности. Отраслевые мониторинги ведутся
также для изучения экологического состояния других природных объектов: вод, атмосферного воздуха,
лесного фонда и др. Мониторинг земель входит в общую автоматизированную Единую систему экологического
мониторинга.
Содержание мониторинга земель составляют систематические наблюдения (съемки, обследования и
изыскания) за состоянием земель, выявление изменений и оценка:
- состояния земельных угодий, полей, участков;
- состояния береговых линий рек, морей, озер, заливов, водохранилищ;
- процессов, вызванных образованием оврагов, оползнями, селевыми потоками, землетрясениями;
- состояния земель населенных пунктов, объектов нефте– и газодобычи, очистных сооружений, свалок,
складов горюче-смазочных материалов, удобрений, стоянок автотранспорта, мест захоронения токсичных
промышленных отходов и радиоактивных материалов, а также других промышленных объектов.
В зависимости от сроков и периодичности проведения осуществляются три группы наблюдений за
состоянием земель:
1) базовые (исходные, фиксирующие состояние объектов наблюдений на момент начала ведения
мониторинга земель);
2) периодические (через год и более);
3) оперативные (фиксирующие текущие изменения).
8.4. Государственный земельный кадастр
В статье 70 ЗК РФ закреплено понятие государственного земельного кадастра. В статье 4 Федерального
закона РФ от 2 января 2000 г. «О государственном земельном кадастре»
определены цели создания и ведения
земельного кадастра.
Так, государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:
- государственного и муниципального управления земельными ресурсами;
- мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;
- государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- землеустройства;
- установления обоснованной платы за землю и т.д.
Многостороннее и важное значение кадастра для правильной организации рационального использования и
охраны земельных ресурсов требует наличия соответствующих документов, позволяющих иметь сведения о
каждом земельном участке. Статья 13 указанного закона устанавливает обязательный перечень документов.
Они подразделяются на основные, вспомогательные и производные документы. К основным относятся
Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и кадастровые карты (планы); к вспомогательным –