Лекции - Экономика недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

2) Изменение права пользования и владения

Аренда.

Основная особенность рассмотренных выше сделок заключается в том, что объекты

недвижимости передаются другой стороне с собственность. Аренда же не предполагает

передачу объекта недвижимости в собственность. Так, при аренде объекта недвижимости

арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или

собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную

плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные

природные объекты, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения.

Право сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежат собственникам и лицам,

управомоченным законом или собственником сдавать недвижимость в аренду.

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу

(т.е. собственник его продаст, или обменяет, или подарит, или заключит рентный

договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается

(если этого не желает арендатор).

Договор аренды объектов недвижимости заключается в письменной форме путем

составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы

договора влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения,

заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается

заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора аренды объекта

недвижимости означает для арендодателя обременение его прав.

По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования

соответствующей недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка,

которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на

котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору

предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или

сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором

не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок,

то к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той

частью участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для

использования в соответствии с его назначением. Аренда здания или сооружения,

находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве

собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит

условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с

собственником земельного участка.

Когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или

сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого строения сохраняется право

пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и

необходима для его использования на условиях, действовавших до продажи земельного

участка.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной

платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о

размере арендной платы такой договор считается незаключенным. Установленная в

договоре плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование

земельным участком, ан котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним

соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

В настоящее время существует несколько видов аренды зданий и сооружений

(нежилых помещений). В зависимости от срока действия договора различают

краткосрочную либо долгосрочную аренду.

Оформление договора

В зависимости от условий, структурное построение договоров можно варьировать,

однако, как правило, договор включает в себя:

- реквизиты (договор купли-продажи земельного участка, договор ипотеки

производственного здания; номер, дата и место подписания);

- преамбулу (вводную часть) — содержит все необходимые сведения о сторонах,

вступающих в договорные отношения, и их правовом статусе;

- предмет — обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно

установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том

числе сведения о расположении объекта на земельном участке либо в составе другого

недвижимого имущества;

— срок и условия передачи объекта недвижимости;

— цену и порядок расчетов;

— права и обязанности сторон;

— ответственность сторон;

— порядок изменения условий и расторжения договора;

— форс-мажорные обстоятельства;

— заключительные положения;

— приложения (схемы, справки и т.д.).

Прием-передача объекта недвижимости обязательно должны быть оформлены

приемо-передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами.

До подписания акта объект недвижимости не считается переданным, а договор

исполненным.

4. Государственная регистрация прав на недвижимость

и сделок с ней

Объекты государственной регистрации

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним —

юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения

(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в

соответствие с ГК РФ. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости и

сделок с ними производится в целях подтверждения государством оснований

возникновения, перехода, обременения или прекращения прав на объекты

недвижимости. Государственная регистрация должна производиться по единой системе

записей по каждому объекту недвижимости в Едином государственном реестре прав

(ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним, который хранится бессрочно. Это

исключает возможность афер с недвижимостью.

Государственной регистрации подлежат права собственности, хозяйственного

ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного

пользования, ипотека, сервитуты, а также права возникновения, ограничения, перехода и

прекращения на недвижимое имущество, в том числе земельные участки, здания,

сооружения, жилые и нежилые помещения, обособленные поверхностные водные

объекты, многолетние насаждения и другие объекты.

Основной задачей государственной регистрации объектов недвижимости является

охрана прав их собственников, а также гарантия достоверной информации об объектах

недвижимости.

Государственная регистрация является единственным доказательством

существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть

оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона «О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Все объекты по правам, подлежащие государственной регистрации и учету, исходя

из ГК РФ (ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296), можно объединить в пять групп: право

собственности; вещные права; ограничения прав; сделки с недвижимым имуществом;

физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету.

В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся

собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Вещные

права — это права хозяйственного ведения, оперативного управления имуществом,

пожизненного и постоянного пользования, наследуемого владения земельным участком

и др. Даже в случае перехода права собственности на объект недвижимости к другому

лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут

продолжить свои правомочия (действия) в отношении имущества.

Третью группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав

на недвижимость: сервитуты, ипотека; доверительное управление и аренда, которые

имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут — это ограниченное вещное

право, ипотека — способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное

управление — договорные обязательства.

Четвертая группа объектов регистрации — действия (сделки), влекущие

возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество.

Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-

продажи, мен, дарения, но и при возведении объекта, его реконструкции, продажи с

открытых торгов при исполнительном производстве. Вновь создаваемые объекты

недвижимости подлежат государственной регистрации.

Права на недвижимость, возникшие до момента вступления в силу Закона о

госрегистрации, признаются действительными без государственной регистрации. Но

если сделки с объектами недвижимости регистрируются после введения в действие

Закона, то требуется регистрация на этот объект ранее возникших прав.

Кроме государственной регистрации, может осуществляться специальная

регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества, а также кадастровый и

технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости. Поэтому не следует

отождествлять правовой и технический учет объектов недвижимости, который ведут

различные государственные органы (БТИ и др.).

Для создания рынка недвижимости необходимо юридически оформить

недвижимость, т.е. в соответствии с утвержденными формами каждому объекту

недвижимости должен быть присвоен кадастровый номер — сжатое, цифровое

выражение набора характеристик объекта, исключающее его смешение (отождествление)

с другим объектом. Федеральный закон определяет кадастровый номер как

«уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации

номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении

кадастрового и технического учета».

По большей части кадастровый номер основан на исключительности

пространственно-географического расположения каждого объекта недвижимости,

подлежащего регистрации. Закон предусматривает, что кадастровый номер здания или

сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором они

находятся, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер

помещения состоит, в свою очередь, из кадастрового номера здания или сооружения и

инвентарного номера помещения.

Кадастровый номер сохраняется до тех пор, пока объект недвижимости, которому

был присвоен данный кадастровый номер, существует как единый объект

зарегистрированного права. В случае разделения, слияния, выделения объекта

недвижимости, вновь образованным объектам (объекту) недвижимости присваиваются

новые кадастровые номера.

Государственная регистрация прав объектов недвижимости осуществляется по

месту их нахождения в пределах регистрационного округа, в котором действует

учреждение юстиции. Регистрация должна носить открытый публичный характер. Любое

лицо может получить выписку из ЕГРП, содержащую информацию о

зарегистрированных правах на любые объекты недвижимости, ограничения

(обременения) прав, а также описание объекта недвижимости. Для этого необходимо

подать письменное заявление и предъявить надлежащие документы (для юридического

лица — свидетельство или иной документ о государственной регистрации данного

юридического лица и доверенность о полномочиях представителя, который от имени

соответствующего юридического лица обращается за информацией; для физического

лица — паспорт). Открытость сведений о соответствующих правах на объект

недвижимости ограничена. Сведения о содержании правоустанавливающих документов

(за исключением сведений об обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного

лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, предоставляются только

правообладателям (не только обладателям «запрашиваемого» права или обременения, но

и всем обладателям каких-либо вещных прав или обременений по данному объекту

недвижимости), их представителям и наследникам, а также государственным органам,

органам местного самоуправления.

Государство гарантирует права на объекты недвижимости, которые становятся

товаром только после государственной регистрации. Государственной регистрации

подлежат, кроме прав на недвижимое имущество, и все сделки с объектами

недвижимости.

Несоблюдение государственной регистрации сделки с объектами недвижимости

влечет ничтожность сделки. Однако, если сделка, требующая государственной

регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее

регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации

сделки. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной

регистрации заключенной сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные

задержкой регистрации.

5. Основные принципы налогообложения недвижимости

Владение, пользование и управление объектами недвижимости в той или иной

форме связанно с выплатой различных налогов для финансового обеспечения

деятельности государства и регулирования условий производства, структуры народного

хозяйства, инвестирования в основные фонды и решения других задач страны.

Налогообложение недвижимости, как и другого имущества и доходов в России, строится

на основе следующих принципов:

Таблица 6.1

№

п\п

Принципы

налогообложения

Основное содержание (сущность)

1 Всеобщности Каждое лицо должно уплачивать установленные законом

налоги и сборы

2 Справедливости

и дифференциации

Уровень налоговых ставок должен учитывать фактические

возможности налогоплательщика исходя из стоимости его

недвижимого имущества

3 Обязательности Поскольку любое государство не может существовать без

налогов, то уплата их неизбежна. При этом для каждого

налогоплательщика должно быть выгоднее платить, чем не

платить налоги

4 Равенства Перед налогом все равны. Налоги и сборы не могут быть

дискриминационными и применяться различно исходя из

политических, идеологических, этнических, конфессиональных

и иных аналогичных различий между налогоплательщиками

Недопустима дифференциация ставок налогов и сборов, а

также льгот в зависимости от формы собственности,

гражданства физических лиц и места происхождения капитала

В процессе налоговых отношений по поводу недвижимого имущества и сделок с

ними на одной стороне выступают налогоплательщики — предприятия и физические

лица, а на другой налоговые агенты и различные учреждения и организации,

выполняющие свои особые функции в системе налогообложения, в том числе

Министерство финансов РФ и его налоговые структуры.

Для целей налогообложения важно определение взаимозависимых юридических и

физических лиц, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или

экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц.

В состав взаимозависимых лиц включаются организации и (или) физические лица, если:

-одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации в

размере более 20%. Доля косвенного участия одной организации в другой через

последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей

непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой;

-одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному

положению;

-лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в браке, отношениях

родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Взаимозависимыми по суду могут быть признаны также лица и по иным

основаниям, если будут предоставлены доказательства того, что лица находятся под

контролем другого лица либо одно лицо находится под контролем другого лица, которое

может повлиять на результаты управления недвижимостью.