Лекции - Экономика недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

1) местоположение – фактор, оказывающий основное влияние на стоимость

земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная

доступность, характер окружения);

2) рыночный спрос – фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на

рынке. Он изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного

участка (состояние и перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование,

конкуренция других участков, виды налогов и другие условия). Следует выделить

сегмент рынка, на котором и надо развивать деятельность;

3) финансовая обоснованность – способность проекта обеспечить доход от

использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения

расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка – перспектива создания улучшений – размер,

топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические

характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость – анализ

соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных

бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным

удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для

строительства промышленного объекта;

6) законодательная (юридическая) допустимость – соответствие варианта

использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в

результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности,

наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе

исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов,

соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;

7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка),

которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов

использования, с учетом риска инвестиций.

2. Оценка стоимости машин и оборудования

В задачах по оценке стоимости машин и оборудования необходимо учитывать

физический и моральный износ, так как стоимость машины или единицы оборудования

постепенно понижается в процессе ее эксплуатации. Физический износ определяется

сроком и интенсивностью эксплуатации оборудования, моральный износ связан с

устареванием использованных в конструкции технических решений, появлением на

рынке новых, более эффективных образцов техники.

Чтобы получить достоверные результаты, оценщик машин и оборудования в своей

работе должен следовать определенному алгоритму: определить цели и конкретные

задачи оценки, наметить план проведения оценки, подготовить необходимую

информационную базу, проанализировать степень использования оцениваемых машин и

оборудования, выявить лишние единицы оборудования, выбрать наиболее подходящие

методы оценки, провести соответствующие расчеты, проанализировать полученные

результаты и определить наиболее вероятную стоимость объекта на дату оценки,

составить отчет с необходимыми комментариями.

В состав большинства предприятий часто входит значительное число единиц

различных машин и оборудования. Для их оценки также применяются методы,

основанные на трех известных подходах: затратный, сравнительный и доходный (в

меньшей степени).

Базовой стоимостью оборудования, машин при затратном подходе является полная

восстановительная стоимость (полная стоимость воспроизводства), из которой

вычитаются все три вида износа: физический, функциональный и внешний.

Для определения восстановительной стоимости машин и оборудования

используется три метода:

1. Прямой затратный подход, при котором рассчитывается калькуляция по всем

деталям объекта оценки.

2. Косвенный затратный подход, когда предполагается использование

мультипликатора, т. е. в расчете используются характеристики машин (технические и

стоимостные):

МощностьБ

МощностьА

СтоимостьБ

СтоимостьА















где п — экспонента (оптимальная величина 0,6; интервал равен 0,4-1,0).

3. Индексный метод, когда происходит корректировка восстановительной стоимости

объекта на основе первоначальной стоимости, умноженной на индекс изменения цен.

Важным этапом оценки является определение всех видов износа:

физический износ, когда снижается стоимость объекта в связи с эксплуатационными

или природными условиями;

функциональный износ, когда снижается стоимость объекта под воздействием

фактора НТП, происходит ухудшение функциональных характеристик объекта;

внешний износ, когда снижается стоимость объекта под воздействием внешних

факторов, например, экологических, изменение спроса и предложения и т. д.

Расчет физического износа оцениваемых машин и оборудования осуществляется

следующими методами:

 экспертный - оценка экспертом технического состояния объекта;

 нормативный (бухгалтерский) — износ рассчитывается на основе Единых норм

амортизационных отчислений, утвержденных Правительством РФ;

 метод срока службы, когда оцениваемый объект полностью самортизирован,

имеет по нормам нулевую остаточную стоимость (в расчет закладываются возможный

оставшийся срок службы и совокупная годовая сумма амортизационных отчислений);

 метод рыночных данных для определения износа техники, когда сравниваются

рыночная стоимость техники (бывшей в употреблении) и стоимость (цена замещения)

новой аналогичной техники - разница между ними представляет собой величину износа.

При оценке машин и оборудования на основе сравнительного (рыночного) подхода

используются два основных метода:

 прямого сравнительного анализа продаж, когда имеется возможность подобрать

аналог оцениваемого оборудования;

метод статистического моделирования, когда оцениваемый объект рассматривается

как представитель некоторой совокупности однородных объектов, для которых цены

известны.

3. Оценка стоимости нематериальных объектов собственности. Основные методы

оценки нематериальных активов.

Нематериальные активы — это часть активов предприятия, которые обладают

стоимостью, но не имеют материального содержания. Они долговечны, используются в

хозяйственном обороте, способны приносить доход.

В зависимости от назначения и выполняемых функций нематериальные активы

можно подразделить на три основные группы: интеллектуальная собственность,

имущественные права и отложенные (капитализированные) затраты.

К интеллектуальной собственности (например, к промышленной собственности)

относятся изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки,

наименование мест происхождения товара, секреты производства или ноу-хау,

программы ЭВМ и базы данных, топологии интегральных микросхем, авторские и

смежные права, включая лицензии на определенные виды деятельности.

Имущественные права включают права пользования землей, водными и другими

природными ресурсами, недрами, имуществом и т. п.

К отложенным (капитализированным) затратам относятся организационные

расходы, научно-исследовательские и опытно-конструкторские разработки (НИОКР).

Организационными расходами считаются объективно возникающие при учреждении

предприятия затраты (например, на государственную регистрацию предприятия и т. п.),

включаемые как вклад в уставный капитал предприятия. НИОКР показывают затраты,

связанные с научными исследованиями, проводимыми для разработки новых изделий и

технологий. Критерием отнесения НИОКР к нематериальным активам является их

полезность, и возможность использования в производстве длительный период времени.

На зарубежных предприятиях в составе нематериальных активов учитывается еще

так называемая цена «деловой репутации» фирмы, или «гудвилл». «Гудвилл» — это

стоимостная категория, добавляемая к стоимости имущественного комплекса

предприятия. «Гудвилл» как самостоятельный элемент бухгалтерского учета в России

пока не применяется, но его оценка может производиться при продаже предприятия в

целом и назначении его рыночной цены.

В бухгалтерском учете и отчетности нематериальные активы имеют два вида оценки

— по первоначальной и остаточной стоимости. Первоначальная (инвентарная)

стоимость нематериальных активов слагается из затрат по их созданию или

приобретению и расходов по их доводке, в результате которой они могут быть

применимы в деятельности предприятия, которая определяется:

 по долевым объектам, внесенным учредителями в счет их вкладов в уставный

капитал предприятия (стоимость определяется по договоренности сторон);

 для объектов, приобретенных за плату у других предприятий и лиц безвозмездно

(стоимость определяется экспертным путем).

Остаточная стоимость нематериальных активов — это первоначальная стоимость

за вычетом начисленного износа (амортизации). Нормы износа нематериальных активов

рассчитываются предприятием самостоятельно исходя из первоначальной стоимости и

срока их полезного использования; когда невозможно определить срок полезного

использования нематериальных активов, нормы износа устанавливаются в расчете на 10

лет, но не более срока деятельности предприятия.

Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности производится с

помощью методов, опирающихся на доходный или затратный подход (применение

сравнительного подхода здесь весьма затруднительно, так как нематериальные активы

интеллектуальной собственности почти всегда не имеют аналогов). Для определения

стоимости ноу-хау и изобретений применяют методы доходного подхода

(дисконтированных доходов и прямой капитализации).

При применении метода дисконтированных доходов обычно расчет выполняется с

помощью формулы текущей стоимости аннуитета. Применительно к таким объектам, как

ноу-хау и изобретения, аннуитетом служат платежи роялти, т. е. ежегодно

выплачиваемые предприятием-лицензиатом суммы обладателю ноу-хау или патента

(лицензиару) согласно заключенному между ними договору. Проблемы определения

платежей за использование ноу-хау, изобретения или другого объекта интеллектуальной

собственности заключается в том, что для их внедрения в производство требуются

инвестиции.

4. Оценка оборотных активов

Оборотные активы учитываются в балансе с использованием одного из трех

методов: либо по средней себестоимости, либо по себестоимости первых по времени

закупок (метод ФИФО), либо по себестоимости последних по времени закупок (метод

ЛИФО). Однако во всех трех вариантах выбора метода учета необходимо делать

поправки, к балансовой стоимости исходя из рыночных цен на эти активы.

Затраты в незавершенном производстве оцениваются по фактической себестоимости

производства, товары отгруженные — по рыночной стоимости.

Расходы будущих периодов анализируются, и выявляется их реальность. В случае

подтверждения их реальности они оцениваются по номинальной стоимости.

Оценка дебиторской задолженности начинается с ее анализа. Составляется список

дебиторов, определяется срок возврата долга, анализируются возможности возврата

долга в сроки, предусмотренные соответствующими договорами. Если делается вывод о

невозможности возврата долга в срок, то осуществляются необходимые меры:

а) напоминание дебиторам о возврате долга;

б) предъявление соответствующих исков в арбитражный суд;

в) списывание долга с баланса как безнадежного.

В последнем случае он не подлежит оценке. Не подлежат оценке также долги

учредителей по их взносам в уставный капитал. Во всех других случаях дебиторская

задолженность оценивается по текущей стоимости. Период дисконтирования в данном

случае определяется исходя из сроков возврата долга, предусмотренных по

соответствующим договорам. Ставка дисконтирования при этом учитывает риск,

связанный с возвратом долга (например, ставка дисконтирования берется повышенная,

если выясняется, что степень надежности векселей, выданных другим предприятием,

понижается).

Процедура оценки завершается заключением об оценке, например, дебиторской

задолженности, в котором отражаются:

1. Данные об эксперте-оценщике, основания его привлечения, причины его

привлечения, т. е. постановка задачи на оценку дебиторской задолженности.

2. Сведения о задолженности, используемые при ее оценке:

3. Заключение о рыночной стоимости задолженности.

4. Сведения об оценщике.

Различные инвестиции могут производиться в ценные бумаги, недвижимость (см. в

балансе долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения), уставные капиталы

других предприятий. Оценка инвестиций осуществляется исходя из рыночной стоимости

на дату оценки. При этом необходимо помнить: стоимость собственных акций предприя-

тия, выкупленных у акционеров, вычитается из общих инвестиций.

Оценка средств на валютном счете осуществляется по курсу валют на дату оценки.

5. Отчет об оценке недвижимости

Отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям

профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса

оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ,

выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все

фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в

приложение включают словарь терминов.

В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения –

утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его

профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

Рассмотрим основные требования к содержанию отчета об оценке и учебный

пример об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме и

передан заказчику своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного

толкования или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды

стоимости, должны быть указаны критерии установления результата оценки и причины

отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости

объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

6. Образец отчета об оценке объекта недвижимости

Лицензия Министерства Юстиции РФ № 77 МВ 000059

Рег. № 78.030 от 22.07.99 г.

ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

нежилого одно-двух-этажного здания, административно-производственного

назначения, принадлежащегоОАО «Леноблагрострой»,

расположенного в промзоне Парнас (Выборгский район), г. Санкт-Петербург,

по состоянию на 01.09.99 г.

В соответствии с договором между ЗАО «РИМАД» и ОАО «Леноблагрострой»,

произведена независимая оценка рыночной стоимости нежилого одно-двух-этажного

здания, административно-производствен-ного назначения, принадлежащегоОАО

«Леноблагрострой», расположенного в промзоне Парнас (Выборгский район), г. Санкт-

Петербург, по состоянию на 01.09.99 г. для цели вклада в Уставный капитал. Результаты

оценки приведены в отчете, который является неотъемлемой частью настоящего

заключения.

Рыночная стоимость объекта составляет:

28120560 (двадцать восемь миллионов сто двадцать тысяч пятьсот шестьдесят)

рублей.

Результаты экспертного заключения соответствуют требованиям, изложенным в

Международных Стандартах Оценки МСО 1-4 и могут быть использованы для целей

планирования инвестиций, взноса в Уставный капитал с учетом ограничений,

изложенных в настоящем отчете.

Заключение подготовили:

Аттестованный эксперт - оценщик Свидетельство № 07120/АНГаршин Д.А.

Руководитель работы:

Директор Центра экспертизы и оценки Черешня О.В.

Заключение утвердил:

Генеральный директор Член Российского Общества оценщиков Денисов В.А.

Заключение выдано заказчику “__“__________200__г.

Подпись заказчика __________

СОДЕРЖАНИЕ

1. Сопроводительное письмо.

2. Акт осмотра объекта оценки.

3. Краткое изложение основных фактов и выводов.

4. Основные предположения и лимитирующие условия.

5. Сведения об объекте оценки

5.1. Объем и этапы исследования.

5.2. История объекта оценки.

5.3. Анализ среды местоположения объекта оценки.

5.4. Анализ местоположения объекта оценки.

5.5. Краткое описание объекта оценки.

5.5.1. Описание административно-производственное здания.

5.5.2. Благоустройство территории.

5.5.3. Оборудование, машины, механизмы.

6. Методика проведения оценки.

6.1. Этапы и способы оценки. Ряд понятий, требующих отдельного разъяснения.

Процедура оценки

6.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки

6.2.1. Определение стоимости объекта затратным подходом.

6.2.2. Определение стоимости объекта рыночным подходом.

6.2.3. Определение стоимости объекта доходным подходом.

6.2.4. Согласование результатов оценки и определение рыночной стоимости

объекта.

7. Расчет стоимости прочего имущества.

7.1. Расчет стоимости передаточных устройств. Расчет стоимости инженерных

сетей.

7.2. Расчет стоимости работ по благоустройству территории.

7.3. Расчет стоимости оборудования.

7.4. Оценка рыночной стоимости транспортных средств и оборудования.

8. Сводная таблица расчета рыночной стоимости административно-

производственного здания

9. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

9.1. Законодательно разрешенное использование.

9.2. Физически осуществимое использование.

9.3. Финансово осуществимое использование.

9.4. Максимальная эффективность.

10. Сертификат рыночной стоимости.

Приложение 1 ”Расчетные таблицы”

Приложение 2 ”Фотографии объекта”

Приложение 3 “Сопроводительные документы”

Всего 27 страниц.

Тема 5. Оценка стоимости и инвестиционной привлекательности капитала

предприятия.

1. Оценка прогнозной стоимости компании

– это не что иное, как оценка стоимости ее бизнеса на заданную дату. Основными

факторами, определяющими рыночную стоимость компании (оставим в стороне такие

нематериальные активы, как гудвилл), являются:

• настоящая и будущая прибыль от ее деятельности;

• распределение доходов во времени и риск их неполучения;

• потенциальные затраты на создание подобных компаний;

• стоимость ее основных фондов и соотношение спроса и предложения на

аналогичные объекты; ликвидность активов компании;

• степень контроля менеджмента компании и ее отдельных акционеров над

бизнесом.

В целом все известные методы расчета стоимости бизнеса можно свести к двум

основным группам: статическим и динамическим. В отличие от статических, которые не

учитывают перспективы бизнеса и пригодны в первую очередь для оценки вновь

созданных предприятий, холдинговых и инвестиционных компаний, динамические

методы ориентированы на приведение определенными способами распределенных во

времени денежных потоков к некоему единому знаменателю (например, путем сравнения

с денежными потоками аналогичных предприятий), или на оценку, кроме уже

существующих активов компаний, их затрат на создание новых активов.

Для выбора подходящего метода оценки необходимо:

Отдать предпочтение какому-либо стандарту стоимости, соответствующему целям

оценки (очевидно, что потенциального инвестора в первую очередь интересует рост

доходов компании и из всех подходов к оценке он предпочтет использовать доходный);

Определить оцениваемую долю собственности (при оценке контрольных и

миноритарных пакетов акций могут использоваться разные методы или поправочные

коэффициенты);

Установить объем доступной информации (не имея достаточного объема данных

по сопоставимым компаниям, невозможно использовать рыночный подход к оценке

стоимости, при отсутствии же информации о денежных потоках не удается использовать

доходный подход).

Метод оценки бизнеса принято выбирать в зависимости от того, поддаются текущие

и будущие доходы компании точному прогнозу или нет, обладает она значительными

ликвидными материальными либо финансовыми активами или нет, имеет или нет она

постоянную клиентуру.

Если точный прогноз доходов компании невозможен либо весьма значительны ее

материальные и финансовые активы, либо результаты ее деятельности существенно

зависят от непредсказуемой ситуации с заключением контрактов, рекомендуется

использовать методы, основанные на анализе активов, - методы стоимости чистых

активов и ликвидационной стоимости.

Если доходы компании могут быть достоверно определены либо ее активы

преимущественно состоят из оборудования и готовой продукции, либо спрос на ее

продукцию имеет устойчивый характер, лучшие результаты дадут методы оценки

стоимости бизнеса, основанные на анализе доходов, - методы дисконтированных

денежных потоков, капитализации доходов, избыточных прибылей или

сравнительный, с использованием таких оценочных мультипликаторов, как

цена/прибыль, цена/денежный поток, цена/дивидендные выплаты и т.п.

При наличии достаточного объема информации по сопоставимым компаниям (т.е.

при возможности расчета мультипликаторов и достаточно больших положительных

величинах знаменателей в соответствующих формулах) самый простой, но в то же время

требующий аккуратного использования в связи с необходимостью учета целого ряда

поправок при применении данных по сопоставимым предприятиям путь – применение

методов, основанных на использовании цен, формируемых фондовым рынком: метода

рынка капитала (для оценки стоимости миноритарных пакетов акций) или метода

сделок (для контрольных пакетов или компаний в целом) либо метода отраслевых

коэффициентов (основан на использовании сложившихся в отраслях соотношений

между определенными финансовыми показателями).

Если же сравнительный подход использовать не удается, оценка стоимости бизнеса

компании проводится с применением методов, основанных на прямом анализе доходов:

метода капитализации доходов (он применяется, когда темпы роста доходов

предполагаются умеренными) или метода дисконтированных денежных потоков

(используется в предположении, что будущие денежные потоки будут поддаваться

обоснованной оценке, существенно отличаться от текущих в связи с ожидаемыми

изменениями в экономических условиях или структуре бизнеса и будут представлять

собой значительные положительные величины). Последний основан на оценке

прогнозируемого на определенный период экономического результата (чистого дохода

или чистого денежного потока) и его приведении к цифрам на текущий момент времени

с использованием соответствующей ставки дисконта, учитывающей будущие риски.

Выбор ставки дисконтирования, учитывающей отраслевые и региональные

отличия функционирования тех или иных компаний, может быть выполнен с

использованием либо статистических данных (сложившейся или прогнозируемой нормы

прибыли) по репрезентативной выборке группы компаний той же отрасли с

соответствующей региональной привязкой, либо аналитических методов расчета нормы

дисконтирования. Среди последних основными и наиболее распространенными в

зарубежной практике для денежных потоков собственного капитала компании являются

модель оценки капитальных активов и метод кумулятивного построения,

привязанные к доходности акций, свободно обращающихся на рынке, и отличающиеся

разной степенью подробности описания и учета рисков, а для собственного и заемного

капиталов – модель средневзвешенной стоимости капитала, позволяющая

рассчитывать ставку дисконта как сумму взвешенных ставок дисконта на отдачу каждого

из этих капиталов.

Метод дисконтированных денежных потоков в мировой практике используется

чаще других, поскольку дает инвестору возможность определиться с суммой, которую он

будет готов заплатить за участие в бизнесе компании с учетом ожидаемой стоимости ее

акций, а также требуемой им ставки дохода на инвестиции в этот бизнес (данный метод

предоставляет возможность учесть через дисконт риск инвестиций).

Каждый из указанных методов имеет свои достоинства и недостатки, поэтому для

оценки стоимости бизнеса часто используется сразу несколько из них, а итоговая оценка

определяется как взвешенная сумма оценок, полученных с применением каждого из

методов, что обеспечивает получение сравнительно узкого диапазона наиболее

вероятных значений искомой величины.

2. Оценка контрольного иминоритарного пакетов акций в условиях современного

состояния рынка корпоративной собственности.

Для расчета рыночной стоимости пакета акций (доли в собственном капитале)

компании в процессе оценки бизнеса при переходе от стоимости всего собственного

капитала к стоимости конкретного пакета используются поправки, которые позволяют

учесть особенности бизнеса. Обычно оценщиком принимаются во внимание такие

факторы, как размер оцениваемого пакета акций (доли в уставном капитале),

ликвидность акций и степень контроля, присущая оцениваемому пакету.

Премия за контроль представляет собой дополнительную стоимость, присущую

определенной доле собственности, возникающую из-за наличия дополнительных

полномочий по управлению компанией.

В соответствие с Федеральным законом "Об акционерных обществах" обладатели

уже 1%-ного пакета акций имеют определенные привилегии в виде права на

ознакомление со списком лиц, имеющих право на участие в общем собрании акционеров

(ст. 51, п.4), что влечет за собой возможность проведения переговоров, агитации и т.п.

действий с целью получения желаемого результата голосования. По мере увеличения

пакета акций их владелец получает те или иные дополнительные преимущества, которые

повышают стоимость пакета, т.е. наряду с количественным преимуществом, появляются

юридические преимущества. Содержание этих преимуществ представлено в таблице:

№

Дополнительные права акционера - обладателя

пакета акций

Содержание пакета

Право на ознакомление со списком лиц,

участвующих в голосовании на общем собрании

акционеров.

>1% голосующих акций

Право обратиться в суд с иском к члену (-ам) совета

директоров и/или исполнительного органа о

возмещении убытков, причиненных обществу.

>1% размещенных

обыкновенных акций

Внесение вопросов в повестку дня годового общего

собрания, выдвижение кандидатов в

исполнительные органы.

>2% голосующих акций

Обязательное привлечение государственного

финансового контрольного органа.

>2% государственных

(муниципальных)

голосующих акций

Право проведения внеочередного общего собрания

акционеров.

>10% голосующих акций

6 Зависимое общество.

>20% голосующих акций у

другого общества

7 Информирование о заинтересованности в сделке. >20% голосующих акций

8 Право доступа ко всем документам общества. >25% голосующих акций

Ограничения по реорганизации субъектов

естественных монополий.

>25% акций в федеральной

собственности

"Блокирующий пакет" по решениям, которые

принимаются большинством голосов.

>25% голосующих акций

"Контрольный пакет" позволяет: а) обеспечить

кворум общего собрания;

б) принять решения, принимаемые простым

большинством.

>50% голосующих

(размещенных) акций

Исследования российских оценщиков показывают, что размер премии за

(абсолютный) контроль может составлять от 40% до 100% от стоимости миноритарного

пакета акций. Пример:

Средние коэффициенты контроля и премии, сгруппированные по

размерам пакетов акций

Показатель

0—10%

- 1

акция

10—

25%

25% + 1

акция —

50%

50%+1

акция —

75%-1

акция

75—

100%

Диапазон отношений цены акции в

сделке к цене акции на фондовом

рынке

0,70—

1,17

0,81—

2,52

0,99—

2,35

1,34—2,0

1,38—

2,7

Среднее значение отношения цены

акции в сделке к цене акции на

фондовом рынке

0,93 1,12 1,39 1,81 1,88

Коэффициент контроля при переходе

от стоимости 100% собственного

капитала компании к

соответствующему пакету

0,49 0,60 0,74 0,96 1,00

Источник: Расчеты компании «ФБК».

3. Оценка эффективности инвестиционных проектов

Оценка эффективности инвестиций проводится с учетом следующей информации:

– стоимость строительства, определяемая по аналогам, по удельным показателям с

корректировками, по прогнозным и экспертным оценкам;

– уточнение источников и условий финансирования;

– анализ доходов от объекта, изменения рентабельности;

– выбор периода инвестирования для проведения экономического обоснования

(включает строительство, освоение, эксплуатацию);

– прогнозирование изменения цен на составляющие дохода и затрат;

– расчеты по выявлению резервов повышения экономической эффективности и

надежности инвестиционного проекта.

Международная практика оценки эффективности инвестиций базируется на

концепции временной стоимости денег и основана на следующих принципах:

 Оценка эффективности использования инвестируемого капитала производится

путем сопоставления денежного потока (cash flow), который формируется в

процессе реализации инвестиционного проекта и исходной инвестиции. Проект

признается эффективным, если обеспечивается возврат исходной суммы

инвестиций и требуемая доходность для инвесторов, предоставивших капитал.