Лекции - Экономика недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

 Инвестируемый капитал равно как и денежный поток приводится к настоящему

времени или к определенному расчетному году (который как правило

предшествует началу реализации проекта).

 Процесс дисконтирования капитальных вложений и денежных потоков

производится по различным ставкам дисконта, которые определяются в

зависимости от особенностей инвестиционных проектов. При определении ставки

дисконта учитываются структура инвестиций и стоимость отдельных

составляющих капитала.

Суть всех методов оценки базируется на следующей простой схеме: Исходные

инвестиции при реализации какого-либо проекта генерируют денежный поток CF

,..., CF

. Инвестиции признаются эффективными, если этот поток достаточен для:

 возврата исходной суммы капитальных вложений и

 обеспечения требуемой отдачи на вложенный капитал.

Сопоставление инвестиционных проектов осуществляется путем применения

определенных критериев эффективности, основными из которых являются чистая

настоящая стоимость проекта (NPV), дисконтированный период окупаемости проекта,

индекс прибыльности проекта, внутренняя норма прибыли проекта и ее модификации,

средний доход на чистый капитал.

Индекс прибыльности – это отношение настоящей стоимости будущих выгод к

начальным инвестициям:

Другое определение индекса прибыльности состоит в отношении текущей

стоимости всех положительных денежных потоков от проекта к текущей стоимости всех

отрицательных денежных потоков.

Инвестиционный проект следует принимать, если эта величина больше 1. По своей

сути индекс прибыльности соответствует NPV. Индекс прибыльности не следует

применять при выборе взаимно исключающих проектов.

Внутренняя норма отдачи (IRR) – это норма дисконтирования, при которой

настоящая стоимость возврата капитала равна начальным инвестициям, т.е. NPV= 0.

Для определения IRR все положительные и отрицательные денежные потоки

проекта анализируются для определения такой нормы дисконтирования, при которой их

алгебраическая сумма равна нулю. Проект можно инвестировать, если альтернативная

стоимость капитала меньше IRR. При сопоставлении инвестиционных проектов более

предпочтительными являются проекты с большим значением IRR.

На практике внутреннюю норму отдачи довольно часто применяют как основной

критерий инвестиций, однако этот критерий эффективности некорректен, если

необходимо рассматривать разные нормы дисконтирования или если начальный

денежный поток больше нуля. Существуют методики, которые корректируют IRR для

применения в той или иной ситуации (например, модифицированная внутренняя норма

отдачи (MIRR)).

Средний доход на чистый капитал. Используется некоторыми инвесторами для

принятия инвестиционных решений на основании бухгалтерской нормы прибыли,

сравниваемой со средними показателями для фирмы или отрасли.

Этот критерий эффективности инвестиционных проектов имеет серьезные

недостатки:

– не учитывается изменение стоимости денег во времени;

– зависимость от системы бухгалтерского учета, применяемой конкретным

инвестором.

Для принятия решения инвестору рекомендуется анализировать несколько

критериев эффективности, так как ни один из них не позволяет учесть все особенности

каждой конкретной ситуации.

Тема 6. Особенности оценки ликвидационной стоимости предприятия.

Ликвидационная стоимость.

Определение ликвидационной стоимости имеет своей целью решение ряда задач,

которые непосредственно зависят от потребителей данной информации. В качестве

основных пользователей (в большинстве случаев и заказчиков) итогового расчета

ликвидационной стоимости выделяют кредитных менеджеров, арбитражных

управляющих и менеджеров предприятия.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую

собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной

продаже его активов.

Оценка ликвидационной стоимости производится, когда:

• прибыль предприятия от производственной деятельности невелика по сравнению

со стоимостью чистых активов (предприятие убыточное);

• принято решение о ликвидации предприятия;

• предприятие находится в стадии банкротства.

При ликвидации предприятия возникает необходимость в разработке четкого

графика реализации имущества и погашения имеющейся у предприятия задолженности

(причем нередки ситуации, когда суммарная величина дохода от реализации имущества

не покрывает всех долгов). При этом сроки экспозиции (предпродажных мероприятий и

самой продажи) сильно ограничены в силу необходимости достаточно быстрого

освобождения от активов и погашения задолженности. Именно вопрос наличия времени

играет в данном случае решающую роль в величине стоимости (при прочих равных

условиях).

В свою очередь, продолжительность временного периода определяется условиями

каждого конкретного случая ликвидации. При этом необходимо иметь в виду, что само

решение о ликвидации может быть как добровольным (то есть имеет место

запланированная акция), так и вынужденным. Как правило, первый случай дает большую

вариативность в принятии решений и позволяет разработать более эффективные планы

ликвидации предприятия. Вынужденная ликвидация в процессе банкротства

осуществляется при принятии решения об открытии конкурсного производства по

итогам внешнего управления. При этом сроки реализации имущества крайне

ограничены. Поэтому необходимо разграничивать добровольную и вынужденную

ликвидацию.

Ускоренная реализация иного имущества в силу ограниченности сроков

экспозиции также вызывает необходимость определения ликвидационной стоимости.

При этом также существует несколько вариантов такой реализации - либо это

инициативная (добровольная) реализация, либо вынужденная (по принуждению),

предусмотренная действующим законодательством. Так, в процессе исполнительного

производства осуществляется реализация арестованного по решению суда имущества,

причем в срок не превышающий двух месяцев со дня наложения ареста.

Во всех случаях ограниченность сроков экспозиции приводит к тому, что

ликвидационная стоимость имущества практически всегда ниже его рыночной

стоимости. И этот факт является негативным для продавца имущества и безусловно

положительным - для покупателя.

В действующем российском законодательстве понятие ликвидационной стоимости

закреплено только в стандартах оценки, утвержденных постановлением Правительства:

"ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки

должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных

объектов".

Более детализированное и верное определение содержится в Стандартах

Российского общества оценщиков (РОО) [Стандарт РОО "Базы оценки, отличные от

рыночной стоимости" (СТО РОО 20-03-96)]: "ликвидационная стоимость, или

стоимость при вынужденной продаже - денежная сумма, которая реально может быть

получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения

адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. В

некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены

случаи с недобровольным продавцом и покупателем, или покупателями,

информированными о затруднениях, испытываемых продавцом".

В западной литературе различают два вида ликвидационной стоимости -

упорядоченная (orderly liquidation value) и вынужденная (forced sale value) [International

Glossary of Business Valuation Terms (The National Association of Certified Valuation

Analysts (NACVA)).]. Вторая соответствует российскому определению, первая

предполагает, что у собственника достаточно времени для того, чтобы срок экспозиции

объекта был оптимально приближен к среднерыночному.

Необходимо избегать подмены понятий ликвидационной стоимости и чистого

дохода от ликвидации, который возникает при реализации имущества после окончания

срока его полезной эксплуатации. Реализация таких активов производится, как правило,

наиболее эффективным способом с целью частичной компенсации затрат на их

приобретение в прошлом.

Отдельно можно рассматривать понятие ликвидационной стоимости прекращения

существования активов предприятия, когда активы предприятия не продаются, а

списываются и уничтожаются. Стоимость активов в этом случае представляет собой

отрицательную величину, так как в этом случае от владельца предприятия требуются

определенные затраты на их ликвидацию.

Расчет упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия

Технологическая последовательность работ по расчету упорядоченной

ликвидационной стоимости предприятия, т.е. стоимости, которую можно получить при

упорядоченной ликвидации предприятия, включает несколько этапов:

1. Выбирается последний балансовый отчет (чаще всего последний квартальный).

2. Составляется график ликвидации активов, так как продажа различных видов

активов предприятия, таких как недвижимое имущество, машины и оборудование,

товарно-материальных запасы требуют различных временных периодов.

3. Определяется валовая выручка от ликвидации активов.

4. Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат,

связанных с ликвидацией (комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и

т.п.). С учетом календарного графика ликвидации активов, скорректированные

стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта,

учитывающей связанный с этой продажей риск.

5. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с

владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой

продукции и незавершенного производства, сохранения оборудования, машин,

механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию

работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования

соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов

предприятия.

6. Прибавляется (вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного

периода.

7. Вычитаются преимущественные права: выходные пособия и выплаты работникам

предприятия; требования кредиторов по обязательствам, которые обеспечиваются

залогом имущества ликвидируемого предприятия; задолженность по обязательным

платежам в бюджет и во внебюджетные фонды; расчеты с другими кредиторами.

Вырученная от продажи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих

затрат, дисконтируется на дату оценки по повышенной ставке дисконта, учитывающей

связанный с этой продажей риск.

Тема 7. Правовые и управленческие аспекты рынка недвижимости.

1. Нормативные акты

Гражданский кодекс Российской Федерации (с изм. и доп. от 2003 г.)

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (с изм. и доп. 2001 г., 2002 г.).

Федеральный закон от "Об ипотеке (залоге недвижимости)" 16 июля 1998 г. N 102-

ФЗ (с изм. и доп. 2001 г., 2002 г.).

Федеральный закон "О финансовой аренде (лизинге)" от 29 октября 1998 г. N 164-

ФЗ (с изм. и доп. 2002 г.).

Закон РФ "О залоге" от 29 мая 1992 г. N 2872-I.

2. Формы государственного регулирования рынка недвижимости

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

- идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных

видов рынка и программы их реализации);

- инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное

строительство и социально-культурную сферу;

- профессионального участника при торговле жилищными сертификатами,

государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

- эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог

недвижимого имущества;

- регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка

недвижимости;

- верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через

систему судебных органов;

- контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с

недвижимостью).

В организационном отношении государственное регулирование рынка

недвижимости осуществляется в двух формах:

- путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;

- косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих

приемов:

- создание нормативной базы — законов, постановлений, инструкций, правил,

положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в

регионах;

- отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка

недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных

лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами

государственной и муниципальной собственности;

- установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов

деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

- контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и

правил;

- введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при

совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;

- выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для

общественных нужд.

Административное управление не связано с созданием дополнительных

материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе

государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с

помощью:

1) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от

них);

2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);

3) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий,

безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе;

5) реализации государственных целевых программ;

6) амортизационной политики;

7) внешнеэкономической деятельности.

3. Комплекс прав на недвижимость

Недвижимость как экономическая категория представляет собой физический объект

и право собственности на него.

Объекты недвижимости могут находиться в собственности частного владельца,

который обладает исключительным правом владения, пользования и распоряжения

(включая продажу данного объекта недвижимости другому лицу).

В соответствии с российским законодательством право собственности предполагает

право владения, распоряжения и использования объектов недвижимости в целях и

пределах, не нарушающих права собственников, а также соблюдение ограничений

(сервитутов).

Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически

обеспеченная) возможность иметь у себя данный объект недвижимости, содержать его в

своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.).

Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность

эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта недвижимости путем

извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с

правомочием владения, ибо по общему правилу можно пользоваться имуществом, только

фактически владея им.

Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения

юридической судьбы объекта недвижимости путем изменения, его принадлежности,

состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству,

уничтожение и т.д.).

У собственника недвижимости одновременно концентрируются все три названных

правомочия. Но порознь, а иногда и все вместе они могут принадлежать и не

собственнику, а иному законному (титульному, т.е. опирающемуся на определенное

юридическое основание — титул) владельцу объекта недвижимости, например,

арендатору. Последний не только владеет и пользуется недвижимостью собственника-

арендодателя по договору с ним, но и вправе с его согласия сдать недвижимое

имущество в поднаем (субаренду) другому лицу, произвести действия, улучшающие

объект недвижимости, т.е. в известных рамках распорядиться им.

Собственник вправе передавать другим лицам свои права владения, пользования и

распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом, оставаясь его

собственником, например, при сдаче недвижимого имущества в аренду. На этом

основана и предусмотреннаявозможность передать недвижимое имущество в

доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода к последнему

(доверительному управляющему) права собственности.

При имущественных отношениях на праве оперативного управления объектами

недвижимости можно владеть и пользоваться в соответствии с целями и задачами

собственника. Когда же объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного

ведения, то ими можно владеть, пользоваться и распоряжаться.

Приобретение права на недвижимость и владение ею предполагает наличие

дополнительных обременении, накладываемых на владельца объектов недвижимости.

Так, после приобретения в установленном порядке прав на недвижимость на

собственнике лежит обязанность уплаты налога.

Сервитут — это «право ограниченного пользования чужим земельным участком»,

которое «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний

земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и

трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд».

Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливаются публичные

сервитуты, в соответствии с которыми собственники земельных участков должны

обеспечить:

- безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования

(пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые

существовали на- момент передачи земельного участка в собственность;

- возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов

к ним;

- возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для

ремонта объектов инфраструктуры.

Некоторыми особенностями обладает содержание права собственности на землю и

другие природные ресурсы: их оборот законодательно ограничен в общественных

интересах так же, как и содержание прав всякого землепользователя или

природопользователя. Ведь количество и состав такого рода объектов недвижимости

ограничены, а их использование всегда затрагивает интересы общества в целом. Поэтому

использование принадлежащих собственнику правомочий относительно земельных

участков и иных природных объектов недвижимости подвергается неизбежным

ограничениям в публичных интересах. Так, собственник должен учитывать

природоохранные (экологические) требования и запреты, целевое назначение данных

объектов, требования закона по их рациональному использованию, права и интересы

соседствующих пользователей и т.д. Это является не ограничением его права

собственности на объект недвижимости, а установлением более точных границ его

содержания, которое в любом случае не может быть беспредельным.

4. Сделки с объектами недвижимости

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц,

направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей

(юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились

субъекты сделки).

Цель любой сделки ~ приобретение права собственности или права пользования

имуществом.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

- законность содержания:

- правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершивших

сделку;

- соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

- соблюдение формы сделки.

В случае, когда хотя бы одно из этих условий будет нарушено, сделка считается

недействительной, т.е. не соответствующей закону и не влекущей желаемых правовых

последствий.

Недействительные сделки могут быть:

1) оспоримыми — сделки, признанные недействительными по решению суда;

2) ничтожными — сделки недействительные с самого начала ее совершения:

- совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или

нравственности;

- волеизъявление не соответствует подлинной воле;

- нарушены формы сделки и требования о ее государственной регистрации:

- сторона сделки недееспособна, т.е. не способна понимать значение своих

действий;

- сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Сделки с недвижимостью совершаются только в письменной форме, путем

заключения договора, который имеет два значения:

- юридический факт, порождающий права и обязанности;

- само правоотношение, содержание которого составляет эти права и обязанности.

С объектами недвижимости могут заключаться следующие виды сделок:

1) Изменение собственника

Купля-продажа

При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта

недвижимости, где продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность

покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него

определенную цену. При продаже зданий, сооружений и иной недвижимости

покупателю одновременно передается право на ту часть земельного участка, которая

занята этими объектами недвижимости и необходима для их использования, даже если в

заключенном договоре специально не оговорено право покупателя на соответствующий

участок земли. Эти вопросы легко решаются, если продавцом земельного участка и

связанного с ним объекта недвижимости является одно и то же лицо. В случае же, когда

земельный участок принадлежит другому лицу, покупатель приобретает право

пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и

продавец здания, сооружения и т.п. При этом не требуется согласия собственника

земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком,

установленным законом или договором с продавцом.

Продавец обязан:

• передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только

покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;

• в случае изъятия объекта недвижимости у покупателя третьими лицами возместить

покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии

оснований, послуживших причиной изъятия;

• вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии

объекта недвижимости третьим лицом;

• передать объект недвижимости покупателю в том виде, в котором

предусматривается договором купли-продажи.

Мена

В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне

один объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены обязательно заключается в

письменной форме и подписывается сторонами. Субъектами сделки могут быть граждане

и юридические лица. Если сроки передач объектов недвижимости не совпадают, то

применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Право собственности в этой сделке возникает у сторон с момента государственной

регистрации перехода соответствующих прав, а не после исполнения ими обязательств

по передаче объектов недвижимости.

Дарение.

В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать

одаряемому:

• объект недвижимости в собственность;

• имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает

или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица. Однако в

отношении этой сделки между коммерческими организациями имеются специальные

оговорки. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве

хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с

согласия собственника объекта недвижимости. В сделке дарения одаряемый вправе в

любое время, до передачи ему объекта недвижимости, отказаться от него.

Дарение объекта недвижимости обязательно оформляется письменным договором,

который подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с

момента такой регистрации.

Рента.

В этом виде сделки получатель ренты — собственник объекта недвижимости

передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется

в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю

ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в

иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект

недвижимости и приобретает право его залога.

Приватизация — это процесс перехода (передачи, продажи) государственного

имущества в собственность юридических и физических лиц.

По закону бесплатно приватизировать объект недвижимости гражданин может

только один раз в жизни (исключение составляют несовершеннолетние, когда

приватизация проводилась от их лица опекуном или родителями).

Договоры по всем названным сделкам оформляются в письменном виде и подлежат

обязательной государственной регистрации соответствующими органами юстиции в

порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним».