Контрольная работа - Анализ рынка недвижимости и оценка стоимости объекта

Подождите немного. Документ загружается.

Содержание

Введение…………………………………………………………………………........3

1 Теоретическая часть………………………………………………………………….4

1.1 Особенности, цели и принципы процесса управления недвижимым

имуществом………………………………………………………………………………….4

1.2 Характеристика недвижимости как объекта управления………………………….5

1.3 Субъекты управления недвижимостью……………………………………………..7

1.4 Функции управления недвижимостью………………………………………………8

1.5 Характеристика системы управления недвижимостью…………………………..10

1.6 Оценка и управление рисками в недвижимости…………………………………..11

2 Практическая часть. Анализ предложения на рынке жилой недвижимости и

методика определения стоимости объекта недвижимости сравнительным методом…15

Заключение………………………………………………………………………......24

Список литературы………………………………………………………………….25

Введение

В мировой практике недвижимость - это земля как физический объект, а также

все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо

от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То

есть недвижимость - это участок территории с имеющимися на нем природными

ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.

Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные

участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с

землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их

назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и

сооружения.

Недвижимость включает в себя не только понятие физического или

материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных

отношений.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой

национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок

труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования

должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их

деятельности.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в

оценочной деятельности.

Оценка имущества - это определение стоимости.

Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ

информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.

Целью данной контрольной работы является получение, закрепление

теоретических знаний и приобретение практических навыков в области анализа и

оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения

специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению

стоимости объекта жилой недвижимости.

1 Теоретическая часть

1.1 Особенности, цели и принципы процесса управления недвижимым

имуществом

Управление недвижимостью – комплексная система удовлетворения

потребностей клиентов в конкретном виде недвижимости. Разработка и реализация

системы управления недвижимостью позволит включит её в группу эффективно

работающих активов.

Главной проблемой, которую следует рассмотреть при разработке системы

управления недвижимостью, является формирование цели системы. Например,

целью застройщика является построить, исходя из требований рынка, объект,

который можно будет выгодно продать или сдать в аренду.

Принципы управления недвижимостью могут быть объедены в три группы:

1 принципы, характеризующие требования к формированию системы

управления недвижимостью;

2 принципы информатизации системы управления недвижимостью;

3 принципы, определяющие направления развития системы управления

недвижимостью.

Управление недвижимостью включает:

 систему законодательного и нормативного регламентирования и

контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую

государственными органами;

 оформление и регистрацию правоустанавливающих и других

документов на объекты недвижимости;

 управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так

и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный

жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

 правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость;

 экономическом — управление доходами и затратами, формирующимися

в процессе эксплуатации недвижимости;

 техническом — содержание объекта недвижимости в соответствии с его

функциональным назначением.

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является

достижение максимальной эффективности использования недвижимости в

интересах собственника.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью – это деятельность субъекта рынка

недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами

(кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных

структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и

контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных

норм и правил.[1]

1.2 Характеристика недвижимости как объекта управления

Недвижимость – товар особого рода, это наиболее фундаментальный,

долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность клиентов.

Процесс управления недвижимостью невозможен без качественного

информационного обеспечения, с учетом следующих аспектов:

1. Характеристика недвижимости:

 адрес, телефон;

 параметры объекта;

 компания, через которую вы хотите получить в аренду или купить

объект;

 данные строения (Дата постройки, реконструкции, капитального

ремонта, состав, количество этажей, и.т.д.);

 сведения о месте расположения (Площадь, категория районирования,

плотность застройки, наличие автостоянки);

 описание конструкции (Тип, фасад, кровля, пол, лифты, безопасность).

2. Сведения о районе, в котором расположена недвижимость:

 район;

 демография района;

 транспортные развязки;

 социальная инфраструктура района (жильё, торговля, культура,

образование, и.т.д.);

 рыночная инфраструктура района (банки, страховые компании, и.т.д.);

 производственная инфраструктура района (связь, транспорт, и.т.д.);

 экология;

 тенденции развития района;

 занятость населения;

 местные власти.

3. Сведения об основных покупателях и арендаторах;

4. Особые условия аренды (покупки):

 депозит;

 наличие автостоянки;

 наличие рядом животных;

 режим работы зданий, конторы.

5. Охрана недвижимости – кто, как, по какой цене, какие были инциденты.

6. Инспектирование внешней и внутренней части недвижимости, с анализом

документации, структуры управления, системы управления персоналом.

7. Коммунальные услуги:

 перечень и качественные характеристики;

 кто предоставляет;

 по какой цене;

 периодичность;

 мера ответственности.

8. Формы и организация страхования недвижимости.

9. Системы налогообложения.

10. Анализ использования объекта в прошлые периоды.

11. Прогнозы бюджетных показателей.

12. Бюджет капитальных расходов.

13. Планы технического обслуживания и ремонтов.[2]

1.3 Субъекты управления недвижимостью

Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Это во-первых,

покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические

и физические лица). Во-вторых, продавцы недвижимости — собственники

недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью,

конкурсные управляющие.

Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм

собственности, домохозяйства, ипотечные банки.

Инвесторы бывают:

1. Институциональные инвесторы (банки, пенсионные фонды, страховые компании,

и.т.д.). Их целью является сохранение и приращение вложенного капитала и в

гораздо меньшей мере функциональные назначения объекта, его физические

характеристики и.т.д. (эти факторы интересуют данный тип инвестора лишь в той

мере, в какой они влияют на прирост капитала).

2. Инвесторы – физические лица. Их цель состоит в получении объекта

недвижимости в собственность для потребительского использования и их прежде

всего интересует место нахождение объекта, его качество. Финансовые ресурсы

здесь скорее выполняют функцию ограничения.

3. Инвесторы – юридические лица, представляющие собой различные отрасли

экономики:

 заинтересованные в получении объекта для использования его в

качестве объекта приносящего доход. Их заинтересованность в инвестициях в

недвижимость тесно связана с перспективами развития того или иного района

города (региона), собственной сферы бизнеса, приемуществования вложения

средств в развитие недвижимости по сравнению с приобретением готового объекта

или арендой;

 заинтересованные в получении объекта для использования его в

производственных или потребительских целях. Их мотивы аналогичны мотивам

физических лиц.[2]

1.4 Функции управления недвижимостью

Традиционно функциям управления многие авторы относят: планирование,

организацию, контроль, учет, мотивация и регулирование (макро-функции).

Процесс создания и управления недвижимостью невозможен без

эффективного планирования. Заранее должна быть разработана предварительная

концепция развития проекта, вплоть до конечной продажи. Планирование включает:

анализ, прогнозирование, нормирование, оптимизацию, разработку и оценку планов.

Основной задачей организации процесса по управлению недвижимостью

является обеспечение функционирования и развития подсистем, которые

контролируют весь процесс на фирме, поддержания самого существования системы.

Важное место отводится в системе функциям учета и контроля. Учёт должен

быть полным, своевременным, достоверным. Он должен охватывать весь комплекс

работ. Система всестороннего контроля должна охватывать всю организацию,

группы персонала, что позволит осуществлять постоянный скоординированный

контроль за ходом создания объекта и эксплуатации у потребителя.

Функция мотивации затрагивает все уровни управления и все стадии

жизненного цикла объекта недвижимости. Персонал должен не только понимать

свои конкретные функции, но и знать общую цель – получение прибыли путём

удовлетворения нужд потребителей.

Регулирование предусматривает оперативное доведение до партнёров

информации об изменяющихся требованиях потребителей, регулирование всех

видов хозяйственной деятельности, организации в связи с изменениями элементов

системы управления. Имея определённые направления, надо быть готовым пойти на

изменения, чтобы получить наибольшую выгоду при появлении новых

возможностей.

По мнению авторов, имеется ряд новых функций управления: формирование

бизнес-коммуникаций, защита информации – приватизированной (тайны фирмы) и

компьютерной (защита от несанкционированного доступа и вирусов)

Защита информации является не только новой функцией управления, но и

подфункцией во всех остальных функциях управления. Формирование бизнес-

коммуникаций является новой функцией управления, которая в условиях

информатизации предпринимательства, обеспечивает процесс планирования и

организации. Бизнес-коммуникаций (связи) в бизнесе играют важнейшую роль в

развитии предпринимательства.

Бизнес-коммуникации – взаимодействие субъектов системы информатизации

в процессе решения задач предпринимательства.

Маркетинг является подфункцией планирования системы управления

недвижимостью.

Управление маркетингом недвижимости – это комплексная система по

обеспечению конкурентоспособных параметров проектируемого объекта либо

комплексная система по реализации концепции маркетинга созданного объекта

недвижимости.

В целом процесс управления маркетингом недвижимости имеет свои

особенности и рекомендуется следующая последовательность работ (функций):

1. Исследование рынка:

 анализ системы информации;

 анализ рынков индивидуальных и общественных потребностей;

 анализ конкурентов;

 анализ внешней среды.

2. Отбор целевых рынков:

 измерение объёмов спроса;

 сегментация рынка;

 выбор целевых сегментов.

3. Разработка комплекса маркетинга:

 разработка плана маркетинга;

 прогнозирование показателей качества, ресурсоёмкости, цены объекта;

 реклама;

 стимулирование продаж.

4. Реализация маркетинговых мероприятий:

 участие в планировании, строительстве (продажи) объекта с целью

реализации концепции маркетинга;

 участие в разработке системы мотивации, увеличении прибыли,

конечного результата;

 маркетинговый контроль;

 регулирование, т.е. установление обратной связи с потребителями.[2]

1.5 Характеристика системы управления недвижимостью

Характеристики, которыми отличается современная эффективная система

управления недвижимостью:

1. Система управления сформирована в контексте стратегических целей

организации и предназначена для поддержания основной функции организации.

2. Система управления включена в стратегическое планирование ресурсов

организации, нацеленное на достижение стратегических целей в условиях:

 экономического давления глобального кризисного характера;

 дефицита финансовых ресурсов;

 обострения конкуренции на рынках сбыта производимых товаров и

услуг;

 глобализации рынков производственных ресурсов.

3. Система управления построена на основе четко сформулированных ключевых

компетенций, непрерывного совершенствования знаний и навыков персонала, а также с

использованием преимуществ лидерства в отрасли управления инфраструктурой

организаций.

4. Система управления построена с использованием инструментариев

современного управления и организации производства работ, имеющих целью повышение

эффективности за счет оптимизации использования ограниченных ресурсов и

радикального повышения производительности труда управленческого и линейного

персонала.

5. Система управления построена исходя из предпосылки о том, эксплуатация

является основным процессом и формирует центр прибыли, а не затрат.

6. Система управления построена на мониторинге динамики изменения

результатов инвестиций в эксплуатацию, детальном мониторинге реестра

эксплуатационных характеристик, а также непрерывном совершенствовании с

использованием ключевых показателей продуктивности.

7. Система управления использует специализированные информационные

технологии, обеспечивающие, в том числе, практическую возможность мониторинга

эксплуатационных характеристик, оптимизации издержек жизненного цикла, повышения

производительности труда и анализа эффективности управления недвижимостью. [4]

1.6 Оценка и управление рисками в недвижимости

Риск отражает возможность отклонения фактических итоговых данных от

ожидаемых запланированных результатов. Риски зависят от специфики

инвестиционного проекта, доходности, стабильности на данном рынке. Рассмотрим

основные риски, связанные с финансированием недвижимости:

 кредитный риск – потери, если заемщик не производит платежей;

 риск процентных ставок – вероятность того, что ставка по кредиту

корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных

ставок;

 риск досрочного погашения – потери при досрочном погашении

кредита с фиксированной ставкой процента;

 риск предварительных обязательств – риск финансирования кредитов,

по которым фиксированная ставка процента определена до начала финансирования;