Контрольная работа - Анализ рынка недвижимости и оценка стоимости объекта

Подождите немного. Документ загружается.

 риск ликвидности – вероятность того, что кредитору для платежей по

своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в качестве

погашения задолженности по выданным кредитам;

 риск изменения условий мобилизации фондов – потери в случае

уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной

надбавкой (относительно базовой ставки).

Кредитный риск связан с потерями в случаях, если заемщик не в состоянии

производить платежи по кредиту или если стоимость заложенного имущества

недостаточна для погашения обязательств заемщика перед кредитором.

Платежеспособность заемщика определяется соотношением дохода заемщика

и величины ставки процента по кредиту. В случае неплатежей потери для кредитора

бывают нескольких видов. Кредитор несет потери, если сумма, вырученная от

продажи переданной ему во владение недвижимости, меньше, чем выплаченная

часть кредита. Наряду с затратами по эксплуатации, ремонту и продаже имущества

возникают и административные издержки по управлению невыплаченными

кредитами и изъятым имуществом.

Управление кредитным риском осуществляется путем тщательного анализа

объекта залога, платежеспособности заемщика и выработкой рекомендаций по

приемлемой величине кредита. При определении вероятности возврата кредита

основное внимание уделяется установлению величины дохода заемщика и оценке

стоимости передаваемого в залог имущества. При кредитовании развития объектов

недвижимости (строительстве, реконструкции, модернизации) кредитный риск

существенно снижается, если известно, что заемщик ранее завершил несколько

проектов, аналогичных тому, на осуществление которого запрашивает кредит.

Риск процентных ставок – это снижение прибыли кредитного учреждения

вследствие негативного непредвиденного изменения уровня процентных ставок. То

есть это потенциальные потери, вызванные финансированием при

несбалансированности периодичного пересмотра процентных ставок по кредитам и

заемным средствам.

Пути управления таким риском: финансирование с помощью ценных бумаг с

одинаковым сроком погашения и использование кредиторами при расчете платежей

по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов

заемщика.

Риск досрочного погашения – это потенциальные потери при

реинвестировании, которые вызваны ранним погашением ипотечного кредита с

фиксированной ставкой процента. Риск возникает также в связи с потерями при

финансировании кредитов, ставки процента по которым определяются перед

началом финансирования. Такой риск называют риском предварительных

обязательств.

Риск ликвидности связан с недостаточностью поступления платежей по

займам для исполнения текущих обязательств кредитора, возникает в связи с

трудностями мобилизации наличных средств путем продажи активов по рыночным

ценам или близким к ним. Управление риском ликвидности требует проведения

ряда финансовых операций. В частности, рассчитывается поток наличности для

определения потребности банка в наличных средствах и разрабатывается стратегия

мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Снижение

риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка

ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в

данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных ипотечных кредитов.

Риск изменения условий мобилизации фондов возникает при долгосрочном

кредитовании при переменной процентной ставке. В данном случае процентная

надбавка по кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным средствам –

переменна.

Риском изменения условий мобилизации фондов можно управлять

посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами

с плавающей процентной ставкой.

Наряду с вышеперечисленными существуют специфические риски, которые

возникают при кредитовании жилищного строительства. Например, есть риск того,

что готовые квартиры могут продаваться медленнее, чем планировалось. Способы

снижения этого риска: требование предварительной продажи определенного числа

единиц и разделение процесса кредитования на несколько независимых этапов при

работе с большими проектами.

Существует также риск пожара или кражи установленных или хранящихся

материалов или другого материального ущерба. Снижение этого риска достигается

страхованием, охраной и другими не противоречащими законодательству способами

обеспечения безопасности.[3]

2 Практическая часть. Анализ предложения на рынке жилой

недвижимости и методика определения стоимости объекта недвижимости

сравнительным методом

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки

стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении

которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения

сравнительного подхода:

 объект не должен быть уникальным.

 информация должна быть исчерпывающей, включающей условия

совершения сделок.

 факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой

недвижимости, должны быть сопоставимы.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима

корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок

производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом

значимости каждого показателя. [3]

Для анализа рынка жилой недвижимости в городе Омске была использована

информация с сайтов http://www.omskrealt.ru/ и http://www.omskrielt.com.

Обработанная информация данного анализа отображена в таблицах 2.1 и 2.2.

Для расчёта индекса стоимости недвижимости за базовый период была взята

средняя стоимость жилой недвижимости с ноября по декабрь 2010 года, за отчётный

период – январь, февраль 2011 года.

Индекс стоимости рассчитываем по формуле 1:

; (1)

где Р1 – средняя стоимость жилой недвижимости за отчётный период;

Р0 – средняя стоимость жилой недвижимости за базовый период.

Таблица 2.2

Анализ стоимости 1 м

жилой недвижимости на рынке вторичного жилья

Стоимость,

тыс. руб.

Городской район

Кир. Куйб. Окт. Центр. Лен. Сов. Пер.

МС

Средняя 36,50 41,00 28,27 37,70 30,63 33,96 33,95

Индекс 0,97 1,04 1,27 1,08 0,83 1,10 1,13

1-КОМНАТНЫЕ

Средняя 38,90 38,10 42,93 35,58 34,20 34,59 38,90

Максимальная 41,71 40,79 60,00 46,41 39,47 37,94 42,50

Минимальная 33,87 35,15 33,97 27,12 28,42 30,77 34,72

Индекс 1,09 0,93 1,25 0,94 0,98 0,99 1,04

2-КОМНАТНЫЕ

Средняя 36,11 49,20 32,13 28,32 36,52 30,91 47,52

Максимальная 46,08 67,24 36,52 33,08 54,35 35,87 64,81

Минимальная 28,30 38,15 29,35 23,19 28,12 27,83 30,77

Индекс 1,06 1,28 1,03 0,76 1,07 0,96 1,65

3-КОМНАТНЫЕ

Средняя 34,30 33,90 29,08 33,40 34,80 29,32 32,08

Максимальная 40,87 41,67 30,00 47,54 44,17 32,18 45,00

Минимальная 27,03 19,35 27,97 25,40 25,00 24,76 25,86

Индекс 1,01 0,67 0,90 0,89 1,05 0,93 0,85

4-КОМНАТНЫЕ

Средняя 33,39 43,69 29,59 35,15 32,45 35,71 31,17

Максимальная 38,82 48,47 30,67 42,22 39,83 40,54 33,73

Минимальная 30,59 35,55 27,94 29,45 25,79 26,59 28,20

Индекс 1,03 1,03 0,91 0,85 0,99 1,12 1,04

ИНДИВИДУАЛЬНАЯ ЗАСТРОЙКА

Средняя 28,66 18,17 18,94 23,12 18,65 27,33 22,83

Максимальная 42,31 22,08 21,11 26,86 26,13 34,67 29,44

Минимальная 14,71 12,70 16,66 18,60 10,94 20,98 12,90

Индекс 0,99 0,78 0,77 0,88 1,16 1,52 1,25

На основании данных, приведённых в таблицах 2.1 и 2.2 можно сделать

следующий вывод: на стоимость квадратного метра недвижимости жилого

назначения существенно влияют такие факторы как: экология района, в котором

находится объект недвижимости; физическая характеристика объекта (год

постройки, величина физического износа, удобство планировки и т.д.) и наличие

развитой инфраструктуры. Остальные факторы, влияющие на стоимость объекта

недвижимости, носят субъективный характер.

В городе Омске наибольшим спросом пользуются жилые объекты

недвижимости, находящиеся в Кировском административном округе, где средняя

стоимость 1 м

(по отношению к другим районам города) является наибольшей.

Наименьшим спросом пользуются жилые объекты недвижимости, расположенные в

Октябрьском административном округе.

Для проведения полноценной оценки объекта недвижимости, особое внимание

уделяется характеристикам, приведённым в таблице 2.3.

Таблица 2.3

Основные характеристики оцениваемого объекта

Характеристика объекта Значение

Сегмент рынка недвижимости Жилая недвижимость

Текущее использование Жилое помещение

Юридическое описание: регион, район,

адрес, право собственности

г. Омск, Ленинский район, ул. 9-я

Балтийская, д. 40., в частной

собственности

Право собственности на земельный

участок

В собственности

Неблагоприятные условия окружающей

среды

Птицефабрика в 1 км от объекта

Транспортная доступность участка В стороне от магистрали

Состояние дорог Удовлетворительное

Доступные инженерные коммуникации Электроэнергия, водопровод

Характеристика объекта Значение

Год постройки 1967

Этажность 1

Этаж 1

Общая площадь 55/28/9

Техническое состояние Хорошее

Стены Каркасно-насыпные

Перекрытия Древесина

Кровля Шифер

Коммунальные услуги Электроэнергия, водопровод

Дополнительная информация 3 комн.+кухня, баня, гараж, погреб,

колодец, окна пвх, 5 соток земли

Типичное использование окружения Индивидуальное жилищное

строительство

Основные характеристики застройки Жилые здания

Основной тип зданий Шлакоблочные, кирпичные, каркасно-

насыпные, бревенчатые.

Этажность застройки 1, 2

Социальная инфраструктура Отделение почтовой связи, продуктовые

и промышленные магазины, аптека,

парикмахерская, детсад.

Благоустройство территории Детская площадка

В результате исследования рынка жилой недвижимости, выявим объекты,

сопоставимые по своим характеристикам с анализируемым. Данные об объектах-

аналогах представлены в таблице 2.4.

Таблица 2.4

Характеристика объектов – аналогов

№

п/п

Объект Местоположение

Цена

предложения,

руб./руб.м

Общая

площадь,

Характеристика

1 ½ частного

до дома

Ленинский округ,

ул.Кутузова

860 тыс.

4 сотки земли, окна

пвх, хоз.

постройки, в/от.

17,55 тыс.

½ частного

дома

Центральный округ,

Краснопахарский

пер.

1150 тыс.

3,5 сотки земли,

хоз. постройки

22,55 тыс.

½ частного

дома

Центральный округ,

35 лет Советской

армии

935 тыс.

2 сотки земли, хоз.

постройки, обшит

сайдингом

19,08 тыс.

½ частного

дома

Кировский округ,

ул. 8 Кировская

588 тыс.

Центральный

водопровод, п/вод.

отопление

13,67 тыс.

Таблица 2.5

Расчёт стоимости единицы сравнения

Элемент сравнения

Оцениваемый

объект

Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4

1 2 3 4 5 6

Цена продажи, руб. 860 000 1 150 000 935 000 588 000

Общая площадь, м

49 51 49 43

Цена за 1 м

, руб.

17,55 22,55 19,08 13,67

Рыночные поправки

Единица сравнения

(стоимость 1 м

)

17,55 22,55 19,08 13,67

Право собственности

полное полное полное полное полное

Корректировка, % 0 0 0 0

Скорректированная

величина

17,55 22,55 19,08 13,67

Условия продажи Свободная Свободная Свободная Свободная

Корректировка, % 0 0 0 0

Скорректированная

величина

17,55 22,55 19,08 13,67

Физические поправки

1 2 3 4 5 6

Транспортная

доступность

В стороне от

магистрали

Рядом с

магистра-

лью

В стороне от

магистрали

Рядом с

магистра-

лью

Рядом с

магистра-

лью

Корректировка, % 0 5 0 0

Скорректированная

величина

17,55 23,68 19,08 13,67

Материал конструкций Кар./насып-

ной

Кар./насып-

ной

Рубленный Брус Кар./насып-

ной

Корректировка, % 0 5 5 0

Скорректированная

величина

17,55 24,86 20,03 13,67

Использование жилое жилое жилое жилое жилое

Корректировка, % 0 0 0 0

Скорректированная

величина

17,55 24,86 20,03 13,67

Техническое состояние Удовл. Удовл. Отличное Хорошее Хорошее

Корректировка, % -5 5 0 0

Скорректированная

величина

16,67 26,1 20,03 13,67

Этажность 1 1 1 1 1

Корректировка, % 0 0 0 0

Скорректированная

величина

16,67 26,1 20,03 13,67

Остекление ПВХ Стекл/пак Стекл/пак Стекл/пак Стекл/пак

Корректировка, % 0 0 0 0

Скорректированная

величина

16,67 26,1 20,03 13,67

Инфраструктура Плохо

развита

Плохо

развита

Плохо развита Плохо

развита

Хорошо

развита

Корректировка, % 0 0 0 5

Скорректированная

величина

16,67 26,1 20,03 14,35

Благоустройство

территории

Благоустрое-

на

Благоуст-

роена

Благоустроена

Благоуст-

роена

Благоуст-

роена

Корректировка, %

0 0 0 0

Скорректированная

величина

16,67 26,1 23,03 14,35

Дополнительные

характеристики

Водопровод,

баня

------ ------ Сайдинг Водопровод

Корректировка, % 0 0 2 5

Скорректированная

величина

16,67 26,1 23,49 15,07

1 2 3 4 5 6

Выводы

Общая чистая

коррекция, руб.

0,88 3,55 4,41 1,4

В % от цены продажи 5 16 23 10

Общая валовая

коррекция, руб.

0,88 3,55 4,41 1,4

Коэф. значимости 0,09 0,35 0,43 0,14

Весовой коэф. 0,47 0,12 0,10 0,30

Стоимость 1 м

17,83

Общая чистая коррекция – величина, на которую изменена стоимость объекта-

аналога после проведённых корректировок.

Общая валовая коррекция – сумма всех проведённых денежных

корректировок.

Общая валовая коррекция наиболее полно отражает изменения стоимости

объекта-аналога и позволяет определить коэффициент значимости каждого аналога

по формуле 2:

 

ОВКОВК

ОВК





...

; (2)

где Кз – коэффициент значимости i-го аналога;

ОВКi – общая валовая коррекция i – го аналога;

n – число аналогов.

 

09,0

4,141,455,388,0

88,0







;

 

35,0

4,141,455,388,0

55,3







;