Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса

Подождите немного. Документ загружается.

собности доллара. Данную информацию можно почерпнуть во многих фи-

нансово-экономических справочниках и специализированных периодичес-

ких изданиях. Обычно для оценки используется информация о продаже

объектов-аналогов, проданных в различные периоды времени. Для того что-

бы определить вероятную цену оцениваемого объекта, необходимо ответить

на вопрос, за какую сумму были бы проданы аналоги, если бы сделка состо-

ялась на момент оценки нашего объекта? Следовательно, в цены аналогов

необходимо ввести процентные поправки, которые с учетом индексов инф-

ляции могут быть рассчитаны по следующей формуле:

П =-Е£

"•» у '

••до

где П - поправка на время продажи;

У - индекс покупательной способности доллара на дату совершения

сделки с аналогом;

Y - индекс покупательной способности доллара на дату оценки объекта.

Вероятная стоимость оцениваемого объекта может быть рассчитана как

среднее арифметическое из приведенных цен аналогов.

„Г

в.)

(

а„2-

е2)

(

а„п-

в„)

:И

где V - вероятная стоимость объекта оценки;

п - число аналогов.

На основе данных физического состояния зданий методом прямого ана-

лиза характеристик рассчитывается процентная поправка на износ. Рас-

чет производится по формуле

П=(100-И):(100-И ),

анал''

где П„ - поправка на износ;

- износ объекта;

анал

- износ аналога.

Стоимость объекта с учетом поправки на износ рассчитывается по

формуле

К=С П,

анал и

где V - вероятная стоимость оцениваемого объекта;

анал

- цена продажи аналога;

-поправка на износ.

172

Пример расчета процентной поправки на износ методом прямого анализа

характеристик. Оценивается административное здание с износом 15%. Име-

ются следующие данные по недавно проданным объектам (табл. 6.6).

•'-,":•

• >

..• '

:•"•:':•<.;.

v -••:.-;

г.;.-?%-а£*лъ;:.

•;,::•:.,•!.' <

Таблица 6.6

Объект 2 вообще не используется в качестве аналога, так как его износ

свыше 80%, и, следовательно, объект приобретается с иной инвестицион-

ной мотивацией. Вероятная стоимость административного здания рассчи-

тывается следующим образом:

Экспертные методы расчета и внесения поправок. Эти методы осно-

ваны на представлениях оценщика о преимуществах или недостатках оце-

ниваемого объекта по сравнению с аналогом. Эти поправки рассчитывают-

ся как процентные и определяются по следующей схеме, например:

• Объект лучше аналога на 9%, следовательно, цена аналога должна воз-

расти, чтобы отразить эту разницу. Пусть цена продажи аналога - 1,0, а сто-

имость объекта оценки -X. Тогда:

• Аналог лучше оцениваемого объекта на 9%. Цена продажи аналога

должна уменьшиться для отражения этого различия:

Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатора

валового дохода) - второй метод сравнительного (рыночного) подхода

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или

к потенциальному, или к действительному валовому доходу.

Этот метод осуществляется в три этапа:

173

1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.

2. Определяется отношение валового дохода к продажной цене исходя

из недавних рыночных сделок.

3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредст-

вом умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на

валовой рентный мультипликатор.

ПВД

анал

- потенциальный валовой доход аналога.

Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 15 000 долл.

В банке данных имеются следующие сведения о недавно проданных анало-

гах (табл. 6.7).

Таблица 6.7

ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5,43 + 4,8): 3 = 5.

V= 15 000 -5 =75 000 долл.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, су-

ществующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижи-

мости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные пла-

тежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия.

Применение затратного подхода

Этот подход включает несколько этапов:

1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся

здания, сооружения.

2. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения

здания и сооружения на действительную дату оценки.

174

Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость

строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной ко-

пии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблю-

дении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцени-

ваемый объект. В случае, если расчет восстановительной стоимости не пред-

ставляется возможным или целесообразным, производится определение

стоимости замещения.

Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строитель-

ства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезнос-

тью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием

новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, пла-

нировкой.

Рассчитывается ли стоимость воспроизводства или замещения, должно

быть отражено в отчете, причем выбор следует ясно обосновать для пре-

дупреждения неправильного понимания.

Определение полной стоимости строительства включает расчет:

• прямых издержек (стоимости материалов, амортизационных отчисле-

ний, стоимости временных зданий, сооружений, инженерных сетей, комму-

нальных услуг, заработной платы строительных рабочих, стоимости

мероприятий по технике безопасности и т.п.);

• косвенных издержек на оплату профессиональных услуг архитекторов,

инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультирование,

накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строи-

тельным ссудам, маркетинговых расходов на продажу или на перепродажу

собственности, рекламных выплат в течение строительства, расходов на из-

менение права собственности. Использование издержек замещения вместо

издержек воспроизводства в процессе оценки позволяет удалить некоторые

«устаревшие» элементы;

• предпринимательского дохода.

Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инве-

стор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом

риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практи-

ки расчета предпринимательский доход определяется в 15% затрат на стро-

ительство.

175

3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их

физического, функционального, технологического и экономического уста-

ревания.

Физическое устаревание - потеря стоимости собственности, связанная

с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости

обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокра-

щению жизни и полезности объекта.

Функциональное устаревание - потеря стоимости собственности,

связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она

предназначалась. Функциональное устаревание является результатом внут-

ренних свойств объекта собственности и связано с такими факторами, как

конструкционные недостатки, избыточные операционные издержки, и про-

является в устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, инже-

нерном обеспечении и т.д. Иначе говоря, объект перестает соответствовать

современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

Формой функционального устаревания является технологическое уста-

ревание, под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменения-

ми в технологии, в результате которых актив становится менее продуктив-

ным, более дорогим в эксплуатации.

Экономическое устаревание характеризуется потерей стоимости акти-

ва, вызванной внешними факторами, например изменениями, понизивши-

ми спрос, или возросшей конкуренцией.

4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность

между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или

стоимостью замещения) и совокупным износом.

5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством

прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости

земельного участка.

Первый этап. Оценка стоимости земельного участка

Земля в гражданский оборот была возвращена Указом Президента

№ 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной ре-

формы в России» от 27 октября 1993 г. Сделки с землей регулируются Граж-

данским кодексом РФ, Положением о порядке ведения государственного зе-

мельного кадастра, Положением о проведении конкурсов и аукционов по

продаже земельных участков и других операций с землей, Указом Прези-

дента РФ от 23 апреля 1993 г. № 480 «О дополнительных мерах по наделе-

нию граждан земельными участками», Основными положениями Государ-

ственной программы приватизации государственных и муниципальных пред-

176

приятии в РФ с 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от

22 июля 1994 г. № 1535, постановлением Правительства РФ от 1 февраля

1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных до-

лей и имущественных прав», Указом Президента РФ № 198 от 14 февраля

1996 г. «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные

участки под объектами недвижимости в сельской местности», а также Ука-

зом Президента РФ № 337 от 7 марта 1996 г. «О реализации конституцион-

ных прав граждан на землю».

Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участка.

Оценщик имеет дело прежде всего не с нормативной ценой земли, а с ры-

ночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и пред-

ложения. При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо оп-

ределить состав оцениваемых прав на него. Частная собственность признается

лишь для участков со следующими условиями использования:

• индивидуальное (жилищное) строительство;

• крестьянское

(фермерское) хозяйство;

• личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;

•

• приватизированные участки под предприятиями.

В Указе Президента РФ «О праве собственности граждан и юридичес-

ких лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской ме-

стности» от 14 февраля 1996 г. № 198 признается право граждан и юриди-

ческих лиц, получивших в собственность здания, сооружения или иную

недвижимость в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяй-

ственного назначения, приобретать в собственность земельные участки, на

которых расположены указанные объекты недвижимости, за плату или бес-

платно. Этот Указ практически дает возможность создания на значитель-

ной части территории страны единого объекта недвижимости —имуществен-

ного комплекса. Но на сегодняшний день в большинстве случаев объектом

оценки является не абсолютное (полное) право собственности на земель-

ный участок, а лишь право пользования долгосрочной арендой. Соответ-

ственно рыночным выражением этого оцениваемого права является уже не

рыночная (продажная) стоимость земельного участка, а рыночная стоимость

права долгосрочной аренды.

Для оценки же рыночной стоимости земельного участка необходимо

иметь следующую информацию:

• титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

• физические характеристики участка (топография, инженерно-геоло-

гические, гидрогеологические характеристики участка, экологические па-

раметры и т.д.);

177

• данные о взаимосвязи участка с окружением;

• экономические факторы, характеризующие участок (например, харак-

тер экономического развития района и т.д.).

Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими

основными методами:

• методом техники остатка для земли;

• методом средневзвешенного коэффициента капитализации;

• методом сравнения продаж;

• методом разбиения;

• методом капитализации;

• методом валового рентного мультипликатора.

Метод техники остатка для земли

При применении метода техники остатка для земли должны быть изве-

стны:

• стоимость зданий и сооружений;

• чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и

сооружениями;

• коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.

Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов:

1. Распределяется ЧОД между землей, зданиями и сооружениями. Для

определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стои-

мость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации для

зданий и сооружений.

гдетекущая стоимость здании и сооружении;

чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения;

коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из

таблицы шести функций сложного процента (графа «Взнос на амортиза-

цию денежной единицы») или рассчитать по формуле

гдекоэффициент возврата (возмещения) капитала;

коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае прово-

дится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как счита-

ется, что земля не изнашивается.

178

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к

земле. Для этого из общего чистого операционного дохода вычитается доход,

относимый к зданиям и сооружениям.

гдечистый операционный доход, относимый к земле;

общий чистый операционный доход;

чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям.

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации ос-

таточного чистого операционного дохода от земли.

гдеостаточная стоимость земли;

остаточный чистый операционный доход от земли;

коэффициент капитализации для земли.

Пример. Рыночная стоимость построенных сооружений равна

450 000 долл. Продолжительность их экономической жизни - 50 лет,

соответствующая им ставка дохода на инвестиции - 12%. В первый год

эксплуатации данный имущественный комплекс (земельный участок и

построенные на нем сооружения) принес чистый операционный доход в

65 000 долл. Расчет возмещения инвестиций в здания ведется по аннуитет-

ному методу.

Решение.

1. 450 000 долл. • 0,120417 (графа 6, из таблицы сложного процента,

50 лет, 12%) = 54,187 долл. - чистый операционный доход, приносимый

сооружениями.

2. 65 000 долл. - 54,187 долл. = 10,813 долл. - чистый операционный

доход, приносимый землей.

3. 10,813 : 0,12 = 90,108 долл. - стоимость земельного участка.

Техника остатка для земли может быть использована при определении

варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. При приме-

нении метода техники остатка для земли возможно получение отрицатель-

ной величины остаточного дохода, приписываемого земле. Это может сиг-

нализировать о том, что здание является избыточным улучшением для дан-

ного участка.

Метод средневзвешенного коэффициента капитализации. Здесь ис-

пользуется «долевой» подход к оценке. Расчеты этим методом также выпол-

няются в несколько этапов:

1. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость не-

движимости делится на стоимость земельного участка и стоимость зданий

и сооружений. Традиционно для этого используются данные о норматив-

ных ценах земли и ценах на строительные работы.

2. Определяется средневзвешенный, общий коэффициент капитализа-

ции - коэффициент, используемый для капитализации всего чистого опера-

ционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта,

т.е. распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений,

по формуле

В случаях, когда ожидается прирост или снижение стоимости объекта,

коэффициент капитализации текущего дохода (общий коэффициент

капитализации) должен быть подвергнут корректировке. В случае прироста

стоимости, как отмечалось выше, фактор фонда возмещения, соответству-

ющий периоду владения объектом, следует умножить на процентный при-

рост стоимости за этот период, а полученный результат вычесть из требуе-

мой ставки конечной отдачи.

Прирост стоимости определяется в два этапа:

• Рассчитывается средневзвешенный фактор роста.

Доля зданий и сооружений * Фактор сложного процента (фактор роста) +

+ Доля земли в общей стоимости х Фактор сложного процента =

= Средневзвешенный фактор роста

Фактор сложного процента берется из таблицы шести функций сложно-

го процента. Например, если предполагается, что стоимость земли растет с

учетом индекса инфляции на 10% в год в течение следующих 8 лет, то фак-

тор находим в колонке фактора сложного процента за 8 лет при 10%. В слу-

180

чае со зданиями и сооружениями из индекса инфляции (10% в год) нужно

вычесть процент износа, например 2%, и получим 8% реального роста в

год. Таким образом, для зданий и сооружений фактор роста найдем в той же

графе, но уже 8 лет и 8%.

• Рассчитывается прирост стоимости вычитанием единицы из средне-

взвешенного фактора роста.

В случае же снижения стоимости часть первоначально инвестирован-

ного капитала должна быть возвращена за счет текущего потока доходов.

3. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом ка-

питализации дохода.

И наконец, стоимость земельного участка рассчитывается с помощью

долевого коэффициента:

Метод сравнения продаж и метод валового рентного мультиплика-

тора. Содержание этих двух методов ранее уже было описано в данной гла-

ве в разделе, посвященном технологии применения рыночного подхода в

недвижимости.

Метод капитализации. Стоимость земельного участка определяется

капитализацией доходов. Общий коэффициент капитализации рассчитыва-

ется отношением чистого операционного дохода аналога к его продажной

цене по формуле

181