Городков А.В., Федосова С.И. Основы территориально-пространственного развития городов
Подождите немного. Документ загружается.
недвижимости, а следовательно, дать заключение о ценности его
месторасположения с позиции экологического критерия.
В условиях нарастания экологического кризиса учет и оценка
влияния экологических рисков на местоположение объекта
недвижимости становится объективной закономерностью.
Основными по масштабу загрязнения являются промышленные
предприятия, которые располагаются на территории городов.
Промышленные предприятия относятся к числу субъектов
предпринимательской деятельности, от которых зависит уровень
экологической безопасности, рациональность использования
природных ресурсов, а также благосостояние нынешних и будущих
поколений. Под экологическими рисками понимаются угрозы,
которые могут возникать вследствие недооценки роли и значения
апологических факторов в деятельности предприятия, а также угрозы,
вызываемые неопределенностью последствий принимаемых решении
[30].
Источники выбросов можно классифицировать на стационарные
и мобильные. Стационарными источниками являются промышленные
и энергетические объекты. К мобильным источникам загрязнений
относятся транспортные средства, землеройная и дорожная техника,
которые выбрасывают значительный объем загрязнений в воду,
воздух и почву.
Виды загрязнений от деятельности промышленных предприятий
классифицируются по двум группам:
материальные загрязнения - запыление атмосферы, твердые
частицы в воде и почве, газообразные, жидкие и твердые химические
соединения и элементы;
энергетические загрязнения - теплота, шум, вибрация,
ультразвук, свет, электромагнитное поле, ионизирующее излучение.
Деятельность промышленных предприятий оказывает влияние
на все компоненты природы (воздух, воду, почву, растительный и
животный мир и т.д.). Атмосферные загрязнения ускоряют
разрушение строительных материалов, металлических, резиновых и
других изделий, а также увеличивают скорость коррозионного
разрушения оборудования и машин. Самый же большой ущерб
загрязнения окружающей среды наносят здоровью населения.
Для оценки влияния предприятия на экологическую обстановку
и как следствие - на ценность местоположения объекта недви-
жимости, необходимо произвести анализ экологичности выпускаемой
им продукции. К свойствам экологичности, характеризующим
способность продукции оказывать химическое воздействие на
окружающую среду, относятся [37]:
301
токсичность выделяющихся веществ;
способность выделять вещества, влияющие на
органолептические свойства элементов окружающей среды;
стабильность выделений вредных веществ.
К свойствам экологичности, характеризующим способность
продукции оказывать физическое воздействие на окружающую среду,
относятся:
склонность к механическим колебаниям;
способность создавать электромагнитное поле радио-
частотного диапазона;
радиационная активность;
способность изменять характеристики почвы при давлении на
нее.
К свойствам экологичности, характеризующим способность
продукции оказывать микробиологическое воздействие на
окружающую среду относится биологическая активность
микроорганизмов и продуктов их жизнедеятельности, выделяющихся
из препаратов микробиологического синтеза.
Учет риска влияния на экологическую обстановку района, где
располагается объект недвижимости, возможно производить с
использованием следующих формул и зависимостей, предложенных в
[30].
Градостроительный критерий. Стадийность и цикличность
развития города вызываются, в первую очередь, изменениями
внешней среды и технологическим прогрессом, а сами процессы
территориального развития городов сопряжены с непрерывным
изменением и усложнением их внутренней организации.
Как правило, смена технологического уклада приводит к
ослаблению ряда функций города и появлению нового, связанного со
сменой производственного процесса, состава городской
инфраструктуры, включая транспортную. Иногда это приводит к
смене технологии массовой застройки.
Существует диалектическая зависимость между процессами
роста города и качественным совершенствованием его структурно-
функциональной организации. Развитие города можно уподобить
процессу, где фаза количественного роста с определенной
периодичностью сменяется фазой качественной перестройки -
структурной реорганизации системы. Такая логическая модель
городского роста согласуется с имеющимися эмпирическими
данными. Переход количественных изменений в качественные может
происходить в результате уникальных управленческих решений,
302
каждое из которых связано с безвозвратным началом процесса
принципиального изменения инфраструктуры города.
Согласно существующей в настоящее время теории порогов,
развитие города представляет собой последовательность указанных
уникальных решений и действий по созданию и реконструкции
городской инфраструктуры и по освоению новых земель. Эти
решения и действия связаны с преодолениями порогов, связанных со
скачкообразным ростом капиталовложений. Пороги могут быть [30]:
физическими (необходимость значительных затрат на
сооружение моста и создание инфраструктуры на другом берегу реки,
на осушение заболоченных и подтопляемых участков, на освоение
территорий со сложным рельефом или неблагоприятными
инженерно-строительными условиями и т.п.);
функциональными (изменение характера функционального
использования территории, например, изъятие сельскохозяйственных
земель, снос индивидуальной застройки и др.);
технологическими (реконструкция существующих
инженерных сооружений и коммуникаций - водоснабжения,
канализации, транспорта и т.д. в связи с ограниченной пропускной
способностью или радиусом действия);
структурными (дальнейшее развитие города нуждается в
трансформации планировочной структуры, например, в
дорогостоящей перестройке центра города, а также в сфере
обслуживания – необходимость резкого скачка емкости
обслуживающих учреждений).
Пороговый анализ условий территориального роста города
позволяет выявить и количественно оценить дискретные порции
градостроительных ресурсов, которые могут быть использованы в
процессе развития города.
Пороговый анализ в использовании территориальных ресурсов
городов при экспертизе местоположения объектов недвижимости
(пространственных порогов) и в наращивании их градообразующей
базы (путем выявления территориально-производственных
комплексов и их звеньев разного ранга, масштаба и степени
завершенности) весьма перспективный из возможных методов
прогнозирования развития городов. Он может дать важную (хотя и не
исчерпывающую) информацию предпроектного характера,
существенно необходимую для выбора оптимальных решений.
Как правило, когда плотность зданий и сооружений в городе
становится достаточно высокой, происходит ревизия освоенных
территорий - не обязательно путем реконструкции главных
магистралей, но часто и прокладкой новых путей по периферии
303
старой части города. Наиболее устойчивые структуры города - его
центр (особенно исторический) и трассировка основных магистралей.
Более изменяемой является жилая застройка. Еще менее стабильными
должны быть зеленые насаждения и другие незастроенные
пространства, которые являются резервом развития более стабильных
функционально-планировочных элементов города (жилых зон,
участков для строительства деловых и общественных зданий,
производственных территорий, дорог и т.п.).
Первыми кандидатами на территории, отторгаемые под
жилищное строительство, оказываются сельскохозяйственные угодья
на границе с городом. При выборе зон для приращения к территории
города с точки зрения порогового анализа полезно принять во
внимание рекомендации, приведенные в [30].
Существующая практика принятия решений в
градостроительном проектировании основывается на комплексном
анализе и сопоставлении исходной ситуации социально-
функциональной программы-задания на проектирование и вариантов
планировочной организации объекта проектирования. Процесс
проектирования носит творческий характер и включает, наряду с
теоретическим обоснованием и расчетом, инженерные и
художественные элементы творчества, выражаемые в интуитивных
решениях, синтезирующих многообразную и многоплановую
информацию. При этом значительная часть градостроительной
информации формируется в образном выражении. Вместе с тем роль
научного обоснования возрастает как в связи с ростом сложности и
масштабов объектов, так и в связи с развитием знаний и
рационализации решений в области не только утилитарно-
практической, но и экологической [30].
Исходная ситуация при анализе местоположения любого
объекта недвижимости характеризуется природными условиями
района, в котором он располагается, демографическими данными,
сложившимся хозяйственным и градостроительным использованием
территории, характером и состоянием застройки (в условиях
реконструкции), санитарно-гигиеническими характеристиками,
общей инвестированностью территории (прошлыми
капиталовложениями в застройку, инженерные сети и
благоустройство территории). Комплексное представление об
исходной ситуации характеризует сложившееся к моменту
проектирования пространственное строение и степень
ресурсообеспеченных (природного и технического) территории
объекта. Примером такого рода анализа может служить анализ
разработки функциональной программы развития фрагмента
304
исторически сложившегося городского центра и проекта его
архитектурно-планировочной структуры.
Наряду со схемой анализа при рассмотрении местоположения
зданий, доводятся анализ и оценка социально-функциональной
программы с позиций ее ресурсообеспеченности и задач
пространственной реализации. Примером может служить размещение
в городе общественных центров определенного назначения или зон
отдыха и их пространственная организация.
Таким образом, анализ градостроительной ценности объекта
недвижимости всегда основан на сопоставлении трех элементов:
исходной ситуации, программы и проектного решения в разных их
сочетаниях и ориентации на конечный результат (оценку ресурсов
территории, выбор программы ее освоения и выбор варианта ее
планировочной организации). Среди основных градостроительных
факторов, влияющих на ценность местоположения объекта
недвижимости (с учетом градостроительного критерия) принято
выделять следующие:
Градостроительный, в т.ч.: малоэтажная, беспорядочная
застройка; многоэтажные здания - банки, административно-деловой
центр; сооружения культуры - театры, музеи; многоэтажные здания –
гостиницы, рестораны; наличие торговых центров.
Ландшафтный, в т.ч.: наличие водных поверхностей; наличие
зеленых массивов; близость к центру города; наличие архитектурных
памятников.
В таблице 6.4 показаны основные градообразующие факторы,
которые необходимо учитывать при анализе местоположения
недвижимости.
Таблица 6.4 - Район освоения для нового строительства
Анализ и оценка исходной
ситуации
Разработка социально-
функциональной
программы (задание на
проектирование)
Рекомендации по выбору
проектного решения
305
Ландшафтное зонирование
территории (геология,
рельеф, растительность и
др.).
Характеристика
строительных
условий площадок.
Характеристика
территории по условиям
транспортных связей
(внешние коммуникации).
Место предполагаемых
площадок в системе
сложившегося расселения
(связь с городом-центром,
тяготеющие поселения).
Определение емкости
площадок.
Расчет численности
населения города.
Развитие градообразующей
базы:
отраслевая структура
занятого населения.
Развитие сферы
обслуживания - расчет
емкости учреждений с
учетом сопряженного
населения.
Расчет потребностей в
жилище с учетом
половозрастной и
семейной структуры.
Разработка программы
экологического баланса в
развитии города.
Программа реализации
генерального плана.
Очередность строительства
с учетом строительной
базы.
Выбор площадки.
Формирование
межселенных связей
города в системе
расселения.
Расчет территории (баланс).
Зонирование по
интенсивности освоения.
Функциональное
зонирование территории.
Трассировка улично-
дорожной сети.
Районирование территории
(деление на городские
районы, жилые районы
и микрорайоны).
Размещение
общегородского центра и
формирование системы
центров обслуживания.
Экологическое зонирование
и разработка
микроклиматического
паспорта города:
выделение санитарно-
защитных зон.
6.4 Экология визуальной среды города
В последнее время интенсивно развивается новое научное
направление в градостроительной экологии - видеоэкология,
являющееся областью знаний о взаимоотношении человека с
окружающей его видимой средой.
Видимая среда крупных городов все больше отличается от
естественной природной среды и во многих случаях находится в
противоречии с законами зрительного восприятия человека. Качество
визуальной среды ухудшается применением новых строительных
материалов в градостроительстве, повышением высотного уровня
застройки, нарушением масштабности зданий и окружающего
ландшафта, уменьшением площадей озелененных пространств.
В качестве наиболее потенциально опасных для человека
видимых сред выделяют агрессивные и гомогенные поля. В
современном городе страдает не только эстетика, но и существует
реальная угроза физиологическим механизмам зрения, которые не
могут полноценно работать в агрессивной и гомогенной средах,
306
например: автоматия саккад, бинокулярный аппарат, on- и off-
системы, аппарат аккомодации и т.п. Кроме того, агрессивные поля
увеличивают вероятность возникновения психических расстройств и
появления у жителей городов стрессового состояния, и являются
предпосылкой возникновения функциональных и органических
заболеваний.
Таким образом, неблагоприятную визуальную среду с
уверенностью можно отнести к экологически опасным факторам,
отрицательно влияющим на здоровье жителей городов и влекущим за
собой немало медико-социальных последствий.
Понятие видимой среды как экологического фактора, впервые
было введено В.А.Филиным. Под видимой средой следует понимать
«окружающую среду, которую человек воспринимает через орган
зрения во всем ее многообразии - это лес, берег моря, горы, здания,
сооружения, это интерьер жилых и производственных помещений,
автомашины, корабли, самолеты и т.д.». Естественная видимая среда
полностью соответствует физиологическим нормам зрения.
Искусственная же среда «все больше отличается от природной и во
многих случаях находится в противоречии с законами зрительного
восприятия человека». А.Н. Тетиор приводит его основные признаки:
монотонная, гомогенная и монохромная архитектурная
среда;
невыразительность зданий;
дисгармоничная непропорциональность объемов, нарушение
симметрии и масштабности в фасадах зданий;
возведение немасштабных ландшафту зданий;
отсутствие гармоничного композиционного единства с
природной средой (рельефом, озелененными пространствами);
образование крупномасштабных агрессивных сред и
локальных полей визуального дискомфорта [37].
В.А. Филин выделяет два вида вредных для восприятия
визуальных полей: гомогенная и агрессивная видимые среды [41].
Гомогенной видимой средой определяется такая среда, в
которой «либо совсем отсутствуют видимые элементы, либо число их
резко снижено» [41].
Агрессивной видимой средой предлагается считать «среду, в
которой человек одномоментно видит большое число одинаковых
элементов» [41].
Причины возникновения гомогенной видимой среды могут быть
различными. Например, у людей с ослабленным зрением число
видимых деталей в окружающей среде сокращается в результате
снижения различительной способности глаз. Подобный эффект
307
наблюдается у работников угольных шахт. В природе гомогенная
видимая среда представлена огромными снежными просторами
Арктики или Антарктики. В современных условиях человек часто
сталкивается с гомогенной средой в городе, дома, на производстве
[41]. В городской среде это торцовые фасады зданий, асфальтовое
покрытие и большие остекленные поверхности.
Причиной появления агрессивной видимой среды стало
возведение многоэтажных зданий с большим числом окон и
вертикальных рустов, использование всевозможных решеток, сеток,
кровельного материала. Часто в текстильной промышленности
используется агрессивный рисунок ткани, при производстве
одинаковых изделий на пищевой, электронной, полиграфической,
фармацевтической и других отраслях промышленности также имеет
место агрессивная видимая среда. В итоге миллионы людей
вынуждены пребывать в неблагоприятной визуальной среде и
испытывать на себе мощное негативное воздействие
В специальной литературе обсуждается вопрос о стрессе,
связанном с проживанием в домах повышенной этажности. Это
связано с оторванностью человека от земли и изоляцией пространства
вблизи квартиры [41].
Исходя из теоретических исследований предлагается считать
комфортной визуальной средой - среду с большим разнообразием
элементов в окружающем пространстве. Для комфортной среды
характерны кривые линии разной толщины и контрастности, острые
углы (особенно в верхней части видимой картины) в виде вершин и
заострений, образующие силуэт, разнообразие цветовой гаммы,
сгущение и разрежение видимых элементов и разная их удаленность.
Природный ландшафт, в котором присутствует большое
разнообразие видимых элементов, богатство красок и неповторимый
силуэт, с полным правом можно отнести к комфортной визуальной
среде.
В истории ландшафтного искусства зеленым насаждениям
всегда придавалось исключительное значение в организации
эстетически и экологически комфортной среды в парках, садах и
скверах [7,8].
Аналогичный процесс имеет место и при зрительном
восприятии таких архитектурных объектов как храмы, дворцы и
усадебные постройки, имеющие чрезвычайную выразительность
объемно-пространственных решений и фасадного убранства.
Поэтому такие природоподобные здания и сооружения можно также
отнести к элементам комфортной видимой среды, сохранение
которых обосновано не только их историко-культурной ценностью,
308
но и их экологичностью. А.Н. Тетиор, рассматривая понятие
благоприятной городской среды, указывает в качестве обязательной
ее составляющей - «комфортность визуальной среды».
Зонально-территориальная структура визуальной среды
города. Действующее законодательство требует проработки
градостроительного зонирования территорий городов. При этом
выделение зон осуществляют с учетом требований к
функциональному использованию (назначению), застройки
(строительному назначению), ландшафтной организации
(ландшафтному назначению) планировочных районов, кварталов и
отдельных участков. В состав чертежей, как показывает практика,
входят схема территориального зонирования, схема санитарно-
защитных зон, зоны охраны памятников и регулирования застройки,
природные условия и экологические ограничения, охранные зоны
инженерно-транспортных коммуникаций. Анализ схем и
характеристик выделяемых зон показывает, что в ходе
градостроительного зонирования в целом требования экологии
учитывают. В частности обозначаются зоны негативных акустических
воздействий, нарушенные территории (эродированные), вредные
объекты и их санитарно-защитные зоны, водоохранные зоны и т.п.
Но, к сожалению, градостроительное зонирование не
предусматривает определение территорий города по состоянию
видимой среды. Дальнейшее развитие научного направления
«Видеоэкология» и осознание обществом проблемы загрязнения
видимой среды, позволит визуальной составляющей войти в систему
градостроительного зонирования.
На основе анализа выделяемых специалистами негативных
параметров видимой среды, таких как агрессивные и гомогенные
поля, повышенный высотный масштаб застройки, монотонность,
визуальное колористическое однообразие, низкие эстетические
качества, можно сделать вывод, что определять качество и выделять
соответствующие зоны следует по наличию и степени
распространения того или иного негативного признака. Выявлять эти
признаки следует в ходе натурного обследования.
Например, можно определять процентное соотношение
количества агрессивных и гомогенных объектов к общему количеству
зданий и сооружений на исследуемой территории, или в пределах
бассейна видимости выделять границы распространения негативного
влияния этих видимых полей.
Сомасштабными человеку высотными параметрами застройки
специалисты предлагают считать уровень до трех этажей. Высота
зданий не должна превышать высоту деревьев. Поэтому при
309
выделении зон необходимо учитывать, что территории с застройкой,
превышающей данные параметры, не могут быть отнесены к зонам с
благоприятной видимой средой.
К «оздоравливающим» видимую среду города показателям
следует отнести озеленение. Степень озеленения территории
является весьма важным экологическим компонентом и весомым
показателем качества визуальной среды, учитывая способность
зеленых насаждений экранировать не только шумовое загрязнение, но
и снижать визуальный дискомфорт от негативных визуальных полей.
Поэтому степень озеленения и его состояние также следует учитывать
в ходе зонирования.
Данные такой оценки территории следует использовать при
зонировании в совокупности с результатами социологического
опроса.
Зонирование территории города Брянска по состоянию видимой
среды осуществлялось по результатам натурного обследования с
оценкой указанных параметров видимой среды, сопровождаемое
также социологическим исследованием, и с учетом результатов
анкетного опроса
.
Были выделены зоны с благоприятной, нейтральной и
неблагоприятной видимой средой. Остановимся на характеристиках
выделенных зон.
Визуальную среду озелененных территорий (садов, парков,
лесопарков, скверов, бульваров, овражных территорий) составляют
зеленые насаждения, характеризующиеся большим разнообразием
форм и цвета, что является основным видеоэкологическим
показателем благоприятной для человека среды. Из негативных
параметров этих территорий можно выделить плиточное мощение
некоторых скверов и бульваров. Позитивно, что с точки зрения
экологии визуальной среды на озелененных территориях города в
большинстве случаев преобладает асфальтовое или грунтовое
покрытие дорожно-тропиночной сети. Результаты натурного
обследования подтверждаются данными социологического опроса
населения, проводенного непосредственно на данных территориях.
На вопрос «Испытываете ли Вы визуальный дискомфорт при
нахождении на данной территории?», ни один из опрошенных не дал
положительного ответа, за исключением овражных территорий.
Респонденты жаловались на проблемы загрязнения территорий
бытовым мусором и плохим состоянием грунтовой дорожно-
тропиночной сети. Эти территории признаны памятниками природы и
уже долгое время обсуждается вопрос об устройстве в оврагах зон
См. подробнее исследования, представленные в монографии С.И. Федосовой [40].
310