Городков А.В., Федосова С.И. Основы территориально-пространственного развития городов

Подождите немного. Документ загружается.

Рисунок 6.1 - Основные экологические воздействия на городские территории

установленные нормы, существует угроза здоровью человека. В

предлагаемой выше системе рассмотрен принципиальный подход к

комплексной оценке экологической ситуации жилой застройки при

помощи разнородных факторов окружающей среды (ФОС),

оказывающих воздействие на горожан. Факторы окружающей среды

имеюи различную природу (физические, энергетические, химические,

природно-климатические, психо-физиологические и др.) При этом

дается классификация ФОС по степени их воздействия на организм

человека. Учет этих экологических и природно-климатических

факторов позволяет категорировать и планировать улучшение

условий качества проживания населения в крупнейших городах.

291

ФАКТОРЫ НЕГАТИВНОГО

ВОЗДЕЙСТВИЯ НА

ТЕРРИТОРИИ

УСЛОВНО

РЕГУЛИРУЕМЫЕ

РЕГУЛИРУЕМ

ЫЕ

НЕРЕГУЛИРУЕМЫЕ

ФАКТОРЫ

ВОЗДЕЙСТВИЯ

ЕСТЕСТВЕННО

Й ПРИРОДНОЙ

СРЕДЫ

ПОДТОПЛЕНИ

ГЕОПАТОГЕНН

ОЕ

ВОЗДЕЙСТВИЕ

ВЕТРОВОЙ

РЕЖИМ

ГЕОФИЗИЧЕСК

ИЕ

АНАМАЛИИ

РАДИОАКТИВН

ОЕ

ВОЗДЕЙСТВИЕ

ЗАГРЯЗНЕНИЕ

ГИДРОСФЕРЫ

ЗАГРЯЗНЕНИЕ

АТМОСФЕРЫ

ФАКТОРЫ ЭНЕРГО-

ИНФОРМАЦИОННОГО

ВОЗДЕЙСТВИЯ

ФАКТОРЫ

ВОЗДЕЙСТВИЯ

ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ

СРЕДЫ

ФАКТОРЫ

ВОЗДЕЙСТВИЯ

АНТРОПОГЕННОЙ

СРЕДЫ

НЕРВНО-

ЭМОЦИОНАЛЬНОЕ

НАПРЯЖЕНИЕ

ШУМ И ВИБРАЦИЯ

ЭЛЕКТРОМАГНИТ

НОЕ

ВОЗДЕЙСТВИЕ

ЗАГРЯЗНЕНИЕ

ПОЧВ

ИЗМЕНЕНИЕ

МЕТЕОУСЛОВИЙ:

КОЛЕБАНИЕ

АТМОСФЕРНОГО

ДАВЛЕНИЯ,

ТЕМПЕРАТУРНОГО

И ВЛАЖНОСТНОГО

РЕЖИМА

ФАКТОРЫ

ВОЗДЕЙСТВИЯ

ЕСТЕСТВЕННОЙ

ПРИРОДНОЙ СРЕДЫ

СОЛНЕЧНАЯ

АКТИВНОСТЬ

ВОЗМУЩЕНИЕ

МАГНИТО- И

ИОНОСФЕРЫ

ЗЕМЛИ.

ВОЗРАСТАНИЕ

НАПРЯЖЕННОСТИ

ЭЛЕКТРОМАГНИТН

ОГО ПОЛЯ ЗЕМЛИ.

ВИЗУАЛЬНАЯ

СРЕДА

Таблица 6.1 - Воздействие различных факторов окружающей среды на организм

человека

факторы

Системы и органы человека

№ пп.

Нервная система

Дыхательные пути

кровь

Желудочно-кишечный тракт

почки

печень

Сердечно-сосу-дистая система

Психоэмоционал. состояние

Органы слуха

Инфекционные заболевания

Аллергические заболевания

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Воздух

1 * * * * * * * * *

Вода

2 * * * *

Шум

3 * * * * * *

Почва

4 * * * *

Вибрация

5 * * * * * *

Радиактив-

ное

загрязнение

6 * * * * *

Геопатоген-

ные зоны

7 *

Температура

8 * * *

Влажность

9 * * *

Скорость

движения

воздуха

10 * * * *

Электромаг-

нитное

излучение

11 * * *

Визуальная

оценка

окружающей

среды

12 * *

Фактор

присутствия

опасного

производ-

ства

13 * *

Строймате-

риалы

14 * * * *

292

Инсоляция

15 * * *

Таблица 6.2 - Комплексная оценка градоэкологических условий жилой застройки

Уровень Состояние

качества

Оценка по комплексным баллам Сумма баллов

I Отлично Отрицательное воздействие ФОС

отсутствует

II Хорошо Незначительное изменение ФОС 3-15

III Удовлетво-

рительно

Изменение ФОС в предельно

допустимых границах

15-30

IV Неудов-

летворительно

Изменения выше предельно

допустимых границ

>30

Таблица 6.3 - Классификация факторов окружающей среды по степени

воздействия на организм

№

п/п

ФОС Размерность Благоприя

тное

(балл = 0)

Неблагопр

иятное при

суммации

(балл = 1)

Неблаго-

приятное

при

суммации

(балл = 2)

Неблаго-

приятное

при

суммации

(балл = 3)

1 Воздух пдк до 0,8 от 0,8 до

1,2

от 1,2 до 2 > 2

2 Вода пдк до 0,8 от 0,8 до 1 от 1 до 1,5 > 1,5

3 Шум дбА до 30 35-40 40-45 > 45

4 Почва пдк до 0,8 от 0,8 до 2 от 1,2 до 2 > 2

5 Вибрация ПДУ, дбА до 30 от 30 до 40 от 40 до 50 > 50

Радиоактивное

загрязнение

мкр/час до 25 от 25 до 50 от 50 до

100

> 100

7 Геопатогенные

зоны

баллы

(пояснение)

(отсутствуют)

1 (присут-

ствуют)

1 (присут-

ствуют)

1 (присут-

ствуют)

8 Температура жил.

помещения

СО от 18 до 22 от 16 до 18

от 25 до 28

от 14 до 16

от 28 до 32

<14

>32

Влажность внутр.

воздуха

% от 40 до 60 от 30 до 40 от 25 до 30 < 25

Скорость движения

наружного воздуха

м/с от I до 2 от 2 до З от 3 до 5 >5

Электромагнитное

излучение

кв/м

до 5 от 5 до 10 от 10 до 20 >20

12 Визуальная оценка

окружающей

территории

баллы

(пояснение)

0 (водные

и зеленые

пространс

тва)

1 (водные

и зеленые

простр-ва

застройка)

(невыразит

застройка)

(коммуник

ац.

объекты

промышл.

Фактор присутствия

опасного

баллы

(пояснение)

0 (отсутст-

вует)

+ + +

293

14 Строительные

материалы

баллы

(пояснение)

0 (дерево:

потолок,

пол,

отделка)

1 (кирпич,

дерево)

(кирпич+Ж

БК

3 (ЖБК)

15 Инсоляция

(непрерывная)

час > 2 ,5 от 2,5 до 2 от 2 до 1 <1

6.2 Экспертиза местоположения и экспресс-оценка

коммерческого потенциала территории

В настоящее время города все больше страдают от недостаточно гра-

мотного применения основных концепций управления развитием тер-

риторий в условиях перехода к многоукладной экономике, отсутствия

системных представлений о современных методах управления

социально-экономическим развитием муниципальных образований,

которые давно стали обязательным элементом любого западного

муниципалитета. Быстрый переход к многоукладной экономике

поставил сложные проблемы перед администрациями городов, т.к.

старые директивные методы управления развитием территорий в

новых условиях оказались мало эффективными [15,30].

Не вполне готовыми к новой ситуации оказались и

градостроители, которые в условиях административно-командного

управления и затратной экономики не заботились о финансовой

стороне развития городов. Вместо того, чтобы быть инструментом

реализации стратегических планов социально-экономического

развития городов с учетом ландшафтных особенностей,

градостроительство стало основой генпланов, обязательных к

исполнению. В связи с этим, в настоящее время проблема анализа

местоположения объектов недвижимости при реализации программ

территориально-пространственного развития города становится все

более актуальной, а отсутствие единых законов при застройке новых

частей города и реконструкции старой его части, существенным

образом влияет на стоимость недвижимости в различных частях

города.

Одним из подходов, используемых при экспертизе

местоположения, является системно-иерархический подход (СИП),

который позволяет упорядочить изучение связей внутри системы

[30].

Сущность этого подхода заключается в том, что городская

система с позиций градостроительства имеет три иерархически

взаимосвязанных уровня (подсистема, собственно система,

надсистема), которые соответствуют трем областям деятельности

человека в организации своей жизненной среды: архитектуре,

градостроительству и районной планировке [32].

294

Первый уровень: архитектурно-планировочная система (АПС).

Городская среда формируется относительно обособленным

пространственно-целостным и функционально-взаимосвязанным

комплексом сооружений и городских пространств - АПС. В качестве

элементов этой системы выступают отдельные сооружения, участки

открытых пространств для различных форм социальной активности

(рынки, площади, пешеходные и транспортные зоны).

Второй уровень: городская система (ГС). В качестве элементов

выступают отдельные АПС, а внутренняя целостность системы этого

уровня определяется устойчивыми регулярными трудовыми и

культурно-бытовыми связями населения. Размеры и реальные

границы городской системы определяются величиной предельно

допустимых затрат времени на регулярные внутренние поездки. В

рамках суточного цикла это не более 1-1,5 часа в одном направлении.

Третий уровень: региональная система (PC), элементы которой -

крупные города и агломерации. Они взаимодействуют, осуществляя

развитие экономики на основе замкнутых производственных циклов

и решая задачи поддержания общего экологического баланса и имеют

необходимые ресурсы для известной автономии PC в рамках гло-

бальной экономической системы.

Рассмотрим основные положения, разработанные П.Г.

Грабовым, к экспертизе. Базовыми здесь являются следующие

положения.

Город, урбанизированная территория - открытая сложная

система со свойствами, значительная часть которых не свойственна

ни одному из его элементов, взятому в отдельности. Например,

население - это еще не город, но без населения вся городская

инфраструктура уже точно не является городом [30].

Отдельные функции города, имеющие высокую

востребованность, могут выполняться разными элементами. В случае

уничтожения, гибели элементов определенного типа, выполняющих

конкретные функции, эти функции могут быть взяты на себя

элементами других типов, то есть другие элементы могут выработать

у себя способность выполнять функцию, замещающую утраченную

или недоступную в стоимостном отношении. Так, при отставании

строительства в новом районе объектов торговли, соцкультбыта

происходит создание дополнительных объектов на основных путях

следования жителей нового района с работы домой. Эти допол-

нительные объекты, замещающие планируемые, могут быть

совершенно непохожими на требуемые, но в то же время они могут

оттянуть на себя потенциал и мощности, необходимые для оказания

торговых и коммунальных услуг в самом районе.

295

Множество факторов, существенно влияющих на саморазвитие

города, обозримо (порядка одного десятка), но каждый из них может

оказаться решающим для глобального изменения направления

развития города и ценность местоположения. Поэтому прогнозы

относительно будущей ценности местоположения недвижимости

носят, в основном, вид совокупности сценариев развития,

различающихся не по степени вероятности, а по оптимистичности.

При прогнозировании инвестиционной привлекательности

территорий города, В. Грабовым предложены следующие критерии:

 прогнозирование развития городской среды невозможно без

учета истории развития города, его современного состояния,

целеполагания;

 потребности функциональных подсистем города определяют

его структурно-иерархическое устройство, а не наоборот.

Открытость города, как системы, допускает как приток, так и

отток жителей в зависимости от соотношения его качеств с такими

качествами внешней среды, как безопасность, востребованность

профессиональных знаний и навыков, стоимость жизни, наличие

свободного жилья. Ограниченность ресурсов города дает право

населению покинуть его без особых трагедий.

Системно-функциональный подход (СФП) экспертизы

местоположения используется там, где важным аспектом оказывается

многофункциональность элемента городской структуры. Этот подход

предполагает, что в единой системе после удаления (исчезновения)

каких-то элементов, выполнявших определенные функции, другие

элементы принимают их на себя либо опосредованно, либо,

преобразуясь так, что принимают на себя новые для них функции.

Системно-иерархический и системно-функциональный подход

описывают город как статичную систему. Используемый на практике

системно-диалектический подход (СДП) показывает систему в

развитии. Описание системы города строится на основе

функциональных зависимостей (используются функции,

описывающие временные состояния системы [30]).

В связи с этим, экспертиза местоположения представляет собой

сложный процесс моделирования отдельных аспектов

функционирования городов в современных условиях, основное

внимание в котором делается на изучение города с позиций

системного анализа. Именно такой подход наиболее полно учитывает

города как системы и конкретного объекта недвижимости,

находящегося в нем.

296

6.3. Система критериев и факторов экспертизы

местоположения

Логической основой для разработки системы критериев экспертизы

местоположения служит тенденция повышения использования терри-

торий, наиболее удобно расположенных по отношению к центру

города, местам концентрации деятельности, транспортным

магистралям, экологически благоприятным районам с богатым

ландшафтным и архитектурным окружением. Это позволяет описать

и оценить экологическую, экономическую (функциональную) и

градостроительную ценность территории, которую занимает объект

недвижимости. Фактор урбанизации территории в большой мере

определяет ценность, престижность участка застройки.

Урбанизированные территории - это элементы (объекты)

системы расселения, для которых характерны следующие свойства

[20,30]:

 профессиональные занятия населения в большинстве (или в

подавляющем большинстве) не связаны с сельскохозяйственными

работами;

 высокая концентрация обмена информацией, кооперация

людей в их деятельности, направлена к наивыгоднейшему

использованию материальной среды в целях благоустройства данного

объекта и своего социального благосостояния;

 высокоэффективное производство за счет интенсивного

разделения труда;

 внутренняя целостность объектов, обусловленная

устойчивыми социально-функциональными связями значительного по

численности населения (по затратам времени на регулярные поездки в

пределах 1-1,5 часа в одном направлении);

 высокая интенсивность общественных форм жизни.

В современных условиях эти свойства, характерные ранее

только для города, все больше распространяются на обширные

территории, которые невозможно отождествить с представлением о

компактном пространственно обособленном от своего окружения

населенном пункте, которое было изначально положено в основу

термина «город». Очевидно, что урбанизированная территория - это

не только скопление населения, но и ценная питательная

производственная и жизненная среда, обладающая определенными

качествами. Все эти качества объясняют высокий разброс цен на

объекты недвижимости в зависимости от ценности их

местоположения.

297

Выделяются признаки урбанизированности территорий, ко-

торые учитываются при экспертизе местоположения [30].

1. Размеры урбанизированной территории, на территории

которой находится недвижимость, напрямую связаны с допустимыми

и оптимальными характеристиками численности и плотности

населения. Максимальные размеры связаны с транспортной

доступностью, которая, в свою очередь, определяется

господствующим способом перемещения жителей в пределах

урбанизированной территории. С позиции развития территории

главное различие современных и старых городов в их размерах и

транспортной инфраструктуре. Транспортная доступность изменила

представления о размерах города. Средняя продолжительность

трудовой поездки в один конец (в часах) - М со средней

продолжительностью рабочего дня (в часах) - Р выглядит следующем

образом:

М = (12,3-Р)/6

Если равенство выполняется, то город устойчиво развивается,

если существует перевес в какую-то сторону, то у города есть либо

перспектива роста, либо он впоследствии может распасться на

самостоятельные экономические единицы. Учитывая

продолжительность рабочего дня и среднюю скорость пассажирского

транспорта, можно вычислить размеры стабильно целостной

урбанизированной территории. 2. Плотность населения. Этот

параметр имеет смысл системного признака только для

урбанизированной территории - фактического города или для части

территории, населенной не меньшим числом жителей, чем

официальное число жителей в поселке городского типа или в извест-

ном населенном пункте, имеющем статус города. Характерное

значение, обычно, около 1 человека на 100 м

. Минимальное значение

для случаев, когда фактический и административный город имеют

близкие площади, составляет 0,3 жителя на 100 м

. Точные значения

здесь невозможны из-за разнообразия административных решений о

включении ненаселенных территорий по тем или иным

конъюнктурным соображениям в пределы административных границ

[30].

3. Валовой региональный продукт (ВРП) на душу населения.

Этот параметр важен с точки зрения возможности территории

прокормить свое население и тем самым оправдать свое

существование. Этот показатель важен именно для формальной

экономики. При этом следует учитывать статистическую

298

закономерность, согласно которой нормальное развитие происходит в

случае, если на капитальное строительство на территории тратится

около 25% ВРП, созданного на ней, а нормальное функционирование

(воспроизводство), если на территории тратится 67% заработанного

на ней [30]. Для территории меньшей, чем субъект федерации, ВРП

обычно не рассчитывается.

4. Расчет валового городского продукта (ВГП) не входит в

настоящее время в перечень показателей, рассчитываемых

Госкомстатом России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга,

являющихся субъектами РФ). Согласно методике, предложенной

ООН-ХАБИТАТ, рассчитывать ВГП можно двумя способами:

Первый метод аналогичен расчету ВВП производственным

методом, при котором валовой продукта рассчитывается как сумма

добавленных стоимостей, социально-значимых в отраслях

экономики. Он основывается на предположении о том, что

отношение валового городского продукт к валовому внутреннему

продукту пропорционально соотношению занятых в разных отраслях

экономики в городе и в целом по стране. Предполагается также, что

заработная плата отражает реальную величину произведенной

добавленной стоимости, поэтому для соизмерения

производительности городской и национальной экономики

добавляется множитель, равный соотношению занятых в отраслях

экономики города и страны. Доля не распределяемой по отраслям

добавленной стоимости на городском уровне принимается равной

этому показателю на национальном уровне.

Второй метод, учитывая особенности российской статистики

доходов, дает еще более приблизительный результат, так как исходит

из посылки, что валовой городской продукт составляет долю ВВП,

равную отношению домохозяйств городе и по стране в целом.

Величина душевого производства ВГП в сопоставлении со средним

для страны уровнем является одним из важнейших показателей

эффективности городской экономики.

5. Производительная сила городской среды определяет объем

валового внутреннего продукта, создаваемого, в среднем, за один час

труда. По мере развития города, индустриального строительства,

совершенствования технологий производства, повышения

квалификации населения и создания новых средств производства

производительная сила городской среды растет. Но для того, чтобы

этот рост был стабильным, необходимо подпитывать эту среду

трудовыми ресурсами соответствующей квалификации. В наше время

система знаний и технологий обновляется не реже, чем раз в 5-7 лет,

что означает фактически необходимость непрерывного образования.

299

Критерии, которые могут влиять на территориально-

пространственную оценку местоположения объекта недвижимости:

экологический критерий; экономический критерий; градостро-

ительный критерий.

Экологический критерий. Территориальная обеспеченность

градообразующих институтов внутри городских ресурсов

значительно превышает другие элементы по масштабу и, как правило,

они композиционно выделены и составляют важный элемент города.

Оценка экологической ситуации в месте расположения объекта

недвижимости может существенным образом влиять на ее стоимость.

При анализе места расположения недвижимости, определяют в

какой функциональной зоне он находится. Взаиморазмещение этих

основных функциональных элементов города подчинено множеству

факторов. При анализе местоположения объекта недвижимости с

экологической точки зрения учитываются следующие критерии:

 наличие в непосредственной близости сырьевых, трудовых,

водных ресурсов;

 природно-климатические факторы (грунты, грунтовые воды,

рельеф, заболоченность, затопляемость, селевые потоки);

 расположение промышленных объектов относительно места

расположения объекта недвижимости;

 расположение селитебных территорий с подветренной

стороны относительно промышленных объектов.

Помимо природоохранных ограничений, на экологическую

оценку влияют также планировочные ограничения, связанные с

функциональными процессами, происходящими в городе. Эти

ограничения касаются санитарной характеристики промышленных

объектов и взаимосвязи промышленных территорий с селитебной

зоной, которые определяются классом опасности производств и

требуемым территориальным санитарным разрывом [27].

Таким образом, показатели экологического критерия

складываются из определения уровня загрязнения атмосферного

воздуха по основным ингредиентам (и специфическим выбросам), а

также шумовых воздействий на среду. В качестве индикатора

специфических выбросов могут служить пробы снегового покрова,

отбираемые по равномерной сети с шагом 1 км. По этим материалам

строится карта загрязнения территории города, а затем карты

расчетных концентраций веществ, диффузирующих в воздухе.

Наложение этих двух карт и выявляет зоны «повышенного»,

«среднего» и «низкого» уровней загрязнения. Полученная картина

воздушного «рельефа», как и данные по поверхности земли,

позволяет оценить зону, в которую попадает рассматриваемый объект

300