Бутырин А.Ю. Теория и практика судебной строительно-технической экспертизы

Подождите немного. Документ загружается.

пр.). Измерение участка производится по осевым линиям оград, расположенных между участками,

и по внешней стороне оград, выходящих на улицы, проезды, площадки, - при отсутствии знаков

(закрытых и открытых границ), без которых трудно точно установить границы усадебного участка.

Эксперту следует руководствоваться всей совокупностью обстановки, устанавливая границы

условно. Эта условность должна быть устранена в дальнейшем следующим путем:

- эксперт направляет в суд ходатайство, в котором содержится сообщение о том, что для

выполнения экспертизы необходимо определить границы земельного участка спорного

домовладения;

- судья доводит до сведения спорящих сторон информацию о необходимости для

правильного разрешения дела выполнить действия, направленные на определение границ

участка;

- стороны по делу привлекают работников территориального бюро технической

инвентаризации для выполнения необходимых действий и внесения дополнений в технический

паспорт спорного домовладения;

- судья в установленном порядке приобщает этот документ к материалам дела и

предоставляет его в распоряжение эксперта;

- эксперт вносит указанные дополнения в объем данных, полученных в ходе натурных

исследований.

Эта процедура может представляться несколько громоздкой: казалось бы, ее можно

упростить при условии, что эксперт прямо сообщит сторонам о возникшем препятствии и укажет

пути его устранения. Однако в этом случае сроки производства экспертизы будут зависеть от

расторопности сторон, режима работы территориального бюро технической инвентаризации и

других факторов, что недопустимо. В случае направления ходатайства производство экспертизы

приостанавливается до момента его удовлетворения (сообщения о невозможности

удовлетворения).

Промеры границ участка проводят в определенном порядке, начиная с фасадной стороны

участка, далее двигаясь, как правило, слева направо и обходя постепенно все границы участка (по

периметру) до исходной точки, с одновременным замером строений и сооружений, расположенных

на границе участка. Строения, расположенные в середине участка, обмеряются, как правило, в

последнюю очередь.

На данной стадии работы эксперта на участке должны быть проведены все необходимые

промеры засечек, створов, диагоналей (система замкнутого треугольника), определяющих

конфигурацию участка и положение на участке строений и сооружений.

Резко выраженные контурные точки ситуации (строений) могут служить исходными пунктами,

от которых путем нанесения линейных засечек определяются точки ситуационных контуров (сада,

двора и пр.). Способ съемки участка с помощью вспомогательных линий, называемый также

способом засечек, позволяет установить положение искомой точки путем пересечения лучей от

двух ранее установленных или заданных точек.

Определение положения искомой точки путем нанесения засечек из трех точек является

одним из наиболее точных способов, однако применяется лишь в силу особой необходимости. В

этом случае третья засечка не только увеличит точность положения искомой точки, но и даст

возможность контролировать это положение, так как при неправильно взятом замере три засечки

не пересекутся в одной точке. При определении вспомогательных линий следует стремиться к

тому, чтобы треугольник, образуемый линиями, соединяющими все три точки, был близок к

равностороннему.

Кроме способа засечек, при замерах применяется также способ перпендикуляров, который

позволяет установить положение искомой точки путем восстановления перпендикуляра к границе

участка. Рекомендуется, чтобы расстояние до границы не превышало при этом 3 - 4 м.

Замеры следует проводить аккуратно, а цифровые записи делать четко. Ошибки или

неясности могут вызвать необходимость повторного выхода на участок. При обмерах надо следить

за тем, чтобы лицо, помогающее эксперту проводить замеры (на практике такую помощь

осуществляет обычно одна из сторон по делу под "присмотром" другой стороны), держало рулетку

за кольцо, отстоящее от нулевой отметки на некоторое расстояние. Несоблюдение этого

требования часто бывает причиной ошибок, которые трудно выявить в дальнейшем. Кольцо

рулетки целесообразно укреплять на нулевой ее отметке. Цифровые показатели мерной ленты

должен отсчитывать эксперт, не передоверяя это другим лицам <*>.

--------------------------------

<*> В соответствии с действующими положениями, регламентирующими порядок

производства судебной экспертизы, все действия должен проводить только эксперт без

привлечения посторонних лиц. В данных обстоятельствах это условие можно соблюсти только при

проведении замеров несколькими экспертами (оптимальный вариант - три эксперта: двое

производят замеры, третий фиксирует их результаты). Однако при таком "бригадном" выполнении

работ трудно обеспечить высокую производительность труда экспертного подразделения СЭУ

(частнопрактикующие эксперты также предпочитают не объединяться в трудовые коллективы). Как

правило, производство экспертизы, в том числе и проведение натурных исследований,

осуществляет один эксперт. При этом, с нашей точки зрения, вполне допустимо привлекать к

выполнению простейших операций истцов и ответчиков при условии постоянного контроля их

действий со стороны эксперта. Такое участие сторон по делу положительно сказывается и на их

отношении к результатам экспертизы - благодаря определенному психологическому эффекту

причастности к происходящему.

Для определения площади застройки замеры строений следует проводить по цоколю.

Деревянные стены, рубленные в обло (с остатком), замеряются без остатка, стены с пилястрами -

без учета последних. Стены, имеющие обшивку тесом, измеряются с учетом обшивки. Навесы

обмеряются по контуру крыш. Выступы у строений величиной до 0,1 м и изгибы границ участка

такой же величины измеряются в тех случаях, когда необходимость получения этих результатов

обусловлена существом поставленных перед экспертом вопросов.

Обмеряются и заносятся на эскиз все строения постоянного (т.е. не временного) типа,

связанные с землей фундаментами или столбами, а именно:

- основные строения (жилые дома);

- строения служебного назначения: сараи, навесы, уборные и т.д.;

- сооружения: ограды, заборы, колодцы, тротуары, замощения, фонтаны и пр.

Не подлежат фиксации (и, разумеется, исследованию) строения переносные.

Выступающие части стен строений (пилястры, раскреповки) толщиной до 10 см и шириной до

1 м не замеряются и на эскиз не наносятся. Все остальные выступы в строениях замеряются,

наносятся на эскиз и включаются в общую кубатуру строения.

Определение порядка пользования земельным участком требует четкого представления о

его соответствии идеальной доле. Понятие идеальной доли подразумевает, что собственнику

предоставляется в пользование земельный участок, в точности соответствующий его доле,

указанной в правоустанавливающих документах либо в определении суда о назначении

экспертизы.

Определение порядка пользования земельным участком предполагает наличие участков

общего пользования, площадь которых учитывается в размере выделяемого участка.

При определении порядка пользования земельным участком либо при его реальном

разделе, в зависимости от поставленных судом условий и специфики исследуемого объекта,

экспертом решается один из трех основных вариантов преобразовательных (по отношению к

участку) задач:

1) преобразование земельного участка в соответствии с идеальными долями собственников

(с отступлением от идеальных долей) с выделением двух (или более) участков с

самостоятельными входами без устройства участков общего пользования. В том случае, если

земельный участок является собственностью владельцев строений домовладения, такое

преобразование спорного участка считается его реальным разделом;

2) определение порядка пользования земельным участком с предоставлением в

пользование сторон одного (или более) общего участка для обслуживания строений, обеспечения

доступа к инженерным сетям, для прохода на земельные участки индивидуального пользования;

3) определение порядка пользования земельным участком спорной части домовладения в

соответствии с идеальными долями сторон (либо с отступлением от идеальных долей сторон).

Расчет площади земельного участка, приходящейся на идеальную долю собственника,

производится по формуле:

П = П х Д,

и о

где П - площадь земельного участка, приходящаяся на идеальную долю

собственника;

П - общая площадь земельного участка домовладения;

Д - доля собственника.

Расчеты, сопутствующие определению порядка пользования земельным участком, при

котором предполагается выделение одного участка общего пользования двум или более

участникам гражданского спора, производятся по формуле:

П = (П - П ) х Д + П / Н,

с о оп оп

где П - площадь участка, предоставляемого в пользование собственнику;

П и Д - то же, что в предыдущей формуле;

П - площадь участка общего пользования;

оп

Н - количество собственников, пользующихся участком.

Площадь участка общего пользования распределяется между собственниками в равных

частях. При объединении долей собственников, о чем должно быть указано в определении суда о

назначении экспертизы, объединенная доля считается долей одного собственника, т.е. участок

делится по количеству полученных в результате объединения долей.

В случае разработки варианта порядка пользования земельным участком в домовладении с

определением двух и более участков общего пользования, при котором все собственники будут

пользоваться одним участком общего пользования, а часть собственников будет пользоваться

двумя участками общего пользования, площадь выделяемого участка определяется по формуле:

П = (П - SUM П ) х Д + (П / Н) + ... +(П / H) ,

с о i=1 оп оп 1 оп n

где П , П , П , Д, Н - то же, что в предыдущих формулах;

с о оп

n - количество участков общего пользования;

SUM П - сумма площадей всех участков.

i=1 оп

На этом натурные исследования земельного участка заканчиваются. Выполненные планы

земельного участка, строений, их описание являются рабочими материалами, на основе которых

экспертом осуществляется дальнейшее исследование (четвертая стадия). Оно сводится к

определению уровня освещения и инсоляции как помещений основного строения (жилого дома),

так и земельного участка, с тем чтобы впоследствии, при разработке вариантов раздела спорного

домовладения, учесть эти характеристики, исходя из того, что уровень освещения и инсоляция

применительно к выделяемым его частям должны соответствовать действующим нормам. В этой

части работы могут быть использованы соответствующие методические рекомендации,

разработанные в РФЦСЭ (382).

Следующий этап производства экспертизы по данной категории дел можно охарактеризовать

как расчетно-графический: на основе результатов натурных исследований определяется

возможность преобразования объекта спора в соответствии с условиями, заданными судом,

разрабатываются варианты такого преобразования. Атрибуты этих действий - расчеты, графика и

комментарии к ним.

На первой стадии этого этапа определяется стоимость домовладения. Чаще всего при этом

используется метод сравнительной стоимости единицы имущества - оценка подлежащих

экспертному исследованию строений, иных элементов домовладения на основе использования

единичных, скорректированных укрупненных показателей затрат на создание объектов,

аналогичных исследуемым, что включает в себя подбор в специальных сборниках строения-

аналога, по конструктивно-планировочному решению максимально близкого к оцениваемому

строению. В таких сборниках дается описание конструктивных элементов (фундаментов, стен,

перекрытий, крыши и пр.) типовых строений и приводится стоимость измерителя (единицы объема

или площади) типового строения.

Для установления стоимости строения, характеристики которого существенно отличаются от

типовых, применяются поправочные коэффициенты, выраженные в десятичных дробях. В

расчетах используется также система коэффициентов, отражающая зависимость стоимости

строения от степени его физического, морального и функционального износа.

Указанный метод используется при определении стоимости строений и сооружений,

технические характеристики которых незначительно отличаются от типовых. Если оценке

подлежит здание, выполненное по уникальному проекту, ее следует проводить с использованием

метода определения стоимости укрупненных элементов, предполагающего последовательный

выбор и оценку основных элементов здания (сооружения) с учетом вида и сортности материала,

использованного для их изготовления. Установлению и оценке подлежат также выполненные

работы по возведению, отделке и благоустройству строительного объекта.

Независимо от того, какой из примененных методов оценки используется экспертом,

полученная в итоге сумма должна соответствовать базисному уровню цен. Чтобы определить цену

строения на момент оценки, эксперт использует метод базисно-индексного расчета, основанный

на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости,

определенной с учетом базисного уровня цен.

Наряду с базисно-индексным применяется метод, который условно можно назвать методом

применения банков данных о ранее оцененных объектах, которые должны формироваться по

итогам анализа результатов оценки объектов недвижимости в каждом подразделении СЭУ

Минюста России, отражающих многочисленные нюансы, характерные для рынка той территории,

на которой осуществляется деятельность лаборатории (отдела) ССТЭ. С помощью постоянно

пополняющихся (с каждой выполненной экспертизой данного вида) банков данных эксперт сможет

определять и учитывать степень влияния на стоимость недвижимости множества различных

ценообразующих факторов.

Наиболее приемлемый путь определения степени влияния таких факторов - использование

метода сопоставления парных продаж объектов недвижимости, сходных с объектом оценки, в

отношении которого действуют равные по количеству и характеру указанные факторы - все, кроме

одного (нескольких), влияние которого (которых) подлежат определению.

Используемые в настоящее время методы оценки спорных объектов недвижимости, как

правило, не учитывают этих факторов. В большинстве строительно-технических подразделений

СЭУ при определении действительной стоимости домовладений эксперты, используя базисно-

индексный метод расчета, применяют повышающие коэффициенты, утверждаемые местными

органами власти, которые отражают увеличение среднего уровня затрат на приобретение

продукции промышленности строительных материалов и выполнение строительных работ

организациями региона за определенный предыдущий период. При таком подходе определяемая

экспертами стоимость объекта исследования, как правило, отличается от рыночного уровня цен,

поскольку учитываются лишь затраты на строительство здания (строения). Вместе с тем такой

подход приемлем для подавляющего числа случаев экспертных исследований по данной

категории дел (имеются в виду случаи констатации экспертом возможности реального раздела

жилого дома между совладельцами), так как способ оценки недвижимости с учетом собственно

"рыночных" факторов в указанных ситуациях неприменим в силу того, что предполагает продажу

объекта спорной недвижимости, а это в большинстве случаев не входит в планы совладельцев.

Когда же реальный раздел и иные формы преобразования спорного домовладения невозможны,

его следует оценивать с учетом рыночных факторов. Это обусловлено необходимостью

соблюдать условия, при которых сумма компенсации позволила бы стороне по делу, право

владения недвижимостью которой прекращается со вступлением решения суда в силу, приобрести

часть домовладения тех же габаритов, качества и расположенную в аналогичных условиях.

В настоящее время данной части решения рассматриваемых экспертных задач

(стоимостным исследованиям) не уделяется должного внимания. Это происходит отчасти потому,

что спор между сторонами ведется не по поводу стоимости домовладения - в подавляющем числе

случаев она нужна лишь для определения разницы между стоимостью идеальной доли того или

иного совладельца недвижимости и стоимостью той части домовладения, которая ему выделяется

при разрешении спора. Эта сумма всегда составляет весьма незначительную часть стоимости

объекта недвижимости, и вопросы, связанные с ее определением, как правило, не оказывают

большого влияния на разрешение спора по существу. Вместе с тем недостаточная

обоснованность экспертной оценки домовладения, как показывает практика, может служить

формальным поводом для отмены решения суда вышестоящей судебной инстанцией, что не дает

основания занижать значение этого этапа экспертного исследования.

Определяя возможность реального раздела домовладения (вторая стадия данного этапа

исследования), эксперт рассматривает его сначала без земельного участка. При этом он

устанавливает:

- техническое состояние строения (вычисляет величину его физического износа), наличие

(отсутствие) исключающих возможность эксплуатации строения повреждений, полученных в

результате стихийных бедствий и воздействия иных факторов, например просадок основания

фундаментов и т.п., если эти повреждения не могут быть устранены в соответствии с

требованиями действующих строительных норм и правил;

- соотношение величины полезной площади <*> помещений жилого дома, отвечающих

требованиям технических, санитарных норм, и количества спорящих сторон с учетом величины

долей, принадлежащих им в праве собственности на недвижимость;

--------------------------------

<*> Полезной площадью считается суммарная площадь жилых и подсобных отапливаемых

помещений в квартире, жилом доме без учета площади под печью, перегородками в габаритах

капитальных стен. В настоящее время ряд вступивших в действие нормативных документов,

регламентирующих порядок проектирования, возведения и эксплуатации объектов жилищной

сферы, этого понятия не содержит, что не препятствует его использованию при решении

рассматриваемых здесь вопросов.

- возможность устройства изолированных помещений (квартир <*>) с отопительно-

варочными устройствами, отдельными входами, имеющих непосредственное дневное освещение

(определенный уровень освещенности и инсоляции), в количестве, равном числу спорящих

сторон, без нанесения несоразмерного ущерба строению, подлежащему разделу.

--------------------------------

<*> Квартира - жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, отделенное от

других помещений капитальными стенами или перегородками без проемов и имеющее

самостоятельный выход на лестничную клетку, в общий вестибюль (коридор) или непосредственно

наружу.

На основании этих исследований эксперт решает вопрос о возможности раздела спорного

дома между спорящими сторонами в соответствии с заданными судом условиями. При отсутствии

такой возможности эксперт констатирует и обосновывает свой вывод, в ином случае -

разрабатывает варианты реального раздела строения.

С помощью метода графического моделирования эксперт составляет поэтажные планы

спорного строения, указывая, к каким изменениям приведет тот либо другой вариант реального

раздела.

Прилагаемые к заключению эксперта, эти планы придают ему наглядность, что крайне

необходимо для уяснения судом обстоятельств дела, так как осмотр дома практически всегда

проводится без его участия. Поэтажный план является изображением воображаемого

горизонтального разреза строения на таком уровне, где просматриваются наиболее важные

конструкции. Целесообразно такой разрез делать на уровне 1,2 - 1,3 м, так как в этот разрез

попадают дверные и оконные проемы. Поэтажные планы составляются в масштабе 1:100, как

исключение для крупных зданий длиной свыше 70 м - в масштабе 1:200.

Литерация строений на поэтажных планах должна соответствовать литерации на плане

земельного участка, номера помещений в плане показываются дробью в центре плана каждого

помещения: в числителе ставится номер комнаты, в знаменателе - его площадь.

Высота показывается на поэтажных планах в тех помещениях, где взяты замеры. При

подсчетах площадей и объемов исследуемого строения следует пользоваться величинами,

взятыми непосредственно при замерах; подсчеты производятся с точностью до одного

десятичного знака.

Варианты раздела жилого дома разрабатываются (третья стадия данного этапа

исследования) на уровне проектного задания без разграничения помещений по их

функциональному назначению, т.е. от эксперта не требуется проектирования кухонь, санузлов,

веранды и пр. При этом он наносит на план все изменения, которые произойдут со строением

после проведения работ по его переоборудованию: перечеркивается "крест-накрест" графическое

изображение конструктивных элементов (внутренних некапитальных стен, перегородок),

подлежащих демонтажу, и проемов (дверных, оконных), подлежащих заделке. Красными линиями

на этот же план наносят условные обозначения конструктивных элементов и оборудования,

устройство которых предполагается вариантом раздела дома. Площадь под вновь

проектируемыми перегородками не учитывается. На планах при разработке вариантов раздела

должны быть также указаны:

- расположение и размеры отопительно-варочных печей, расстояния их от стен с учетом

требований правил пожарной безопасности (при проектировании печного отопления или местной

системы отопления);

- размеры предлагаемых к выделу помещений по центру вновь возведенных

межквартальных перегородок;

- размещение существующего газового оборудования с выделением его одному из

совладельцев, увязка этого оборудования с расположением, размерами и объемом выделяемых

помещений согласно требованиям СНиП.

После того как в план строения будут внесены названные выше изменения, части строения,

выделяемые каждой из спорящих сторон, закрашиваются разными цветами <*>. На свободное от

чертежа место листа выносятся условные обозначения - указывается, какой цвет соответствует

той или иной стороне по делу. В тексте заключения отмечаются части основного строения, иных

построек и оборудования, предлагаемые к выделу каждой из спорящих сторон, приводится

стоимость указанных элементов объекта недвижимости. Вводы инженерных коммуникаций в дом

до разводки по квартирам переходят в общее пользование собственников, их стоимость

распределяется в равных долях, независимо от величины долей в праве собственности каждого из

совладельцев.

--------------------------------

<*> Графические изображения вариантов преобразования объектов недвижимости следует

выполнять в виде приложений к заключению эксперта.

При разработке вариантов раздела домов в два (и более) этажа следует учитывать, что

возможны варианты, при которых совладельцам будут выделяться помещения, расположенные на

разных этажах здания. Варианты, при которых помещения одного совладельца располагаются над

помещениями другого совладельца, допустимы, но не предпочтительны - при этом снижается

степень "изолированности" выделяемых частей здания.

Предпочтительным будет техническое решение, предусматривающее владение

(пользование) помещениями как на первом, так и на втором (ином другом) этажах здания каждым

из совладельцев, исключающее расположение помещений одного совладельца над помещениями

другого совладельца. Для обеспечения доступа на второй этаж проектируется лестница.

Земельный участок, расположенный под многоэтажным домом, и ремонтная зона вокруг него, как

правило, при этом остаются в общем пользовании совладельцев.

При перепланировке помещений необходимо принимать во внимание, что для обеспечения

наиболее эффективного естественного освещения комнат следует стремиться к определенному

соотношению их размеров. Наиболее благоприятным оно является в пределах от 1,5:1 до 1:1,5,

т.е. "один размер комнаты не должен превышать другой более, чем в 1,5 раза. Допускается

планировка комнат с соотношением сторон от 1,75 до 2:1, заглубленная внутрь или вытянутая

вдоль наружных стен с окнами" (396, с. 14). Минимальная ширина комнаты - 2,0 м, высота - 2,25 м,

ширина внутриквартирного коридора - 0,85 м, передней - 1,4 м. Если высота помещения спорного

дома меньше указанной, то это не является препятствием для положительного решения вопроса о

разделе жилого дома между совладельцами.

Чтобы исключить возможность непосредственного выхода на улицу (во двор) из жилого

помещения предлагаемой к выделу части дома, эксперт предусматривает тамбур и наносит его на

план спорного дома. При этом глубина тамбура должна быть не менее 2,2 м. Если же тамбур

устроить невозможно, предусматриваются двойные двери, в том числе с открыванием в разные

стороны, оборудованные уплотняющими прокладками и дверными доводчиками.

В ходе разработки вариантов раздела экспертом должны учитываться требования,

предъявляемые строительными нормами и правилами к характеристикам проектируемых

межквартирных перегородок: они должны обеспечивать определенный тепловой режим,

нормативную звукоизоляцию, их удельный вес должен быть соотносимым со способностью

фундамента выдерживать возникающие нагрузки без сверхнормативных деформаций и

разрушений.

Печь проектируется исходя из расчета поверхности нагрева в зависимости от габаритов и

расположения помещений (450). Расположение печи должно соответствовать требованиям

строительных норм и правил, регламентирующим параметры отопления, вентиляции и

кондиционирования жилых помещений. Параметры режима отопления должны также отвечать

нормативным требованиям, т.е. определенная нормами температура в помещениях должна

обеспечиваться при нормативно обусловленном расходе топлива.

Инженерное оборудование дома (отопительное, сантехническое и пр.) переходит

совладельцу вместе с выделяемой площадью, если оно включено в состав имущества,

подлежащего разделу. В противном случае оно остается во владении стороны, установившей его.

Вопрос о принадлежности инженерного оборудования предварительно решается судом, что

должно быть указано в мотивировочной части определения о назначении экспертизы. Если эти

данные в указанном документе отсутствуют, эксперт вправе обратиться в суд с просьбой

предоставить их.

Если одной из сторон по делу в соответствии с предложенным вариантом раздела переходит

дорогостоящее оборудование, для второй (третьей и т.д.) стороны экспертом проектируется

оборудование, оптимальное по своему уровню. Выполняя эти работы, эксперт не должен

ориентироваться на стоимость "оставшегося" у первой стороны оборудования и уровень его

комфортности - разницу в стоимости другие стороны должны получить в виде денежной

компенсации, определенной судом на основании расчетов эксперта.

Переоборудование, предусмотренное вариантами раздела строений, зачастую содержит в

себе виды работ, для проведения которых требуется разрешение специализированных

организаций. В этом случае для переоборудования спорного строения необходимо не только

техническое решение эксперта, но и формальное (оформленное документально в установленном

порядке) подтверждение возможности реализации такого решения <*>.

--------------------------------

<*> К таким работам следует относить переоборудование системы газоснабжения жилого

дома, устройство тамбуров на фасадной части строения и пр.

Экспертом не рассматривается вопрос о проектировании дополнительного газового

оборудования (это компетенция территориальной службы газового хозяйства). В заключении

рассматривается только вопрос о возможности его установки исходя из нормативных требований к

выделяемой для этих целей площади, к объему помещения.

Направление предлагаемых экспертом вариантов раздела дома на согласование в

территориальные подразделения санэпидемнадзора, пожнадзора, службы газового хозяйства,

административно-территориальный орган архитектуры и градостроительства и пр. не входит в

компетенцию эксперта-строителя и должно производиться судом.

Раздел служебных строений, дворовых построений и сооружений производится с учетом их

принадлежности, расположения на территории, примыкающей к выделяемой части дома, и

стоимостного выражения идеальных долей.

Если произвести раздел спорного дома в точном соответствии с идеальными долями

совладельцев невозможно, эксперт должен разработать наиболее приемлемые варианты раздела.

Суды нередко делают в определении оговорку, что это доступно только при незначительном

отклонении от идеальных долей. Такая постановка вопроса неправомерна. Эксперт должен

разработать варианты раздела, определить натуральное и стоимостное выражение отклонения,

предоставив суду возможность решить, является ли оно значительным. В противном случае

результаты рассмотрения гражданского дела напрямую связываются с субъективным моментом,

ибо понятие значительности весьма относительно, зависит от ряда факторов, в том числе от

мнения спорящих сторон и иных обстоятельств, установление которых находится вне компетенции

судебного эксперта-строителя. Выделение на долю в праве личной собственности в соответствии

с заданными судом условиями частей спорного домовладения сопровождается расчетами и

пояснением эксперта. После этого определяется и отражается в заключении эксперта натуральное

(величина полезной площади) и стоимостное выражение отклонений от идеальных долей

совладельцев по каждому из разработанных вариантов.

На четвертой стадии определяются виды и объем (количество) работ, материалов и изделий

для переоборудования строения в соответствии с разработанными вариантами реального

раздела.

Решение данного вопроса связано с реализацией экспертом своих знаний в области

технологии строительного производства, ведения работ по реконструкции жилых зданий. В

результате приводится перечень лишь основных работ, без перечисления таких, например,

операций, как врезка скобяных изделий, устройство осветительных приборов во вновь

образованных помещениях и пр. Затем указывается стоимость каждой позиции и определяется

общая сумма затрат <*>. При этом эксперт не определяет, кому из совладельцев следует

выполнять (оплачивать выполнение) те или иные работы по переоборудованию. Решение данного

вопроса - прерогатива суда.

--------------------------------

<*> Чтобы основной текст заключения был компактнее, целесообразно указанные расчеты и

их результаты выполнять в табличной форме в виде приложений к заключению. - Прим. авт.

На этом заканчивается процесс разработки вариантов раздела домовладений в тех случаях,

когда установлена его возможность. При отсутствии таковой эксперт констатирует и обосновывает

это обстоятельство; в таких случаях он вправе в порядке личной инициативы изучить возможность

выдела части дома, соответствующей размеру доли истца (истцов), либо возможность

определения порядка пользования спорным домом. При этом достаточно в заключении эксперта

констатировать сам этот факт, указав тем самым путь разрешения гражданского спора. Если же

стороны согласятся с предлагаемым экспертом вариантом выдела части жилого дома или

порядком пользования им, они должны изменить свои исковые требования, а суд - назначить

новую экспертизу, поставив перед экспертом соответствующие вопросы.

При определении порядка пользования жилым домом не устанавливается стоимость

предлагаемых к пользованию частей дома.

Следующей, пятой стадией работы эксперта на данном этапе исследования является

установление возможности преобразования земельного участка спорного домовладения в

соответствии с условиями, заданными судом. В первую очередь устанавливается площадь

участка, приходящаяся на долю совладельца; указанная величина соотносится с минимальным

размером земельных участков, предоставляемых территориальными органами самоуправления в

собственность гражданам при их разделе между совладельцами. В том случае, если площадь

участка, приходящаяся на долю, меньше этой величины, экспертом констатируется невозможность

реального раздела - речь может идти только об определении порядка пользования им. Если

больше, то эксперт приступает к дальнейшим исследованиям в этом направлении. Это

предполагает составление плана земельного участка, который вычерчивается тонкими линиями с

нанесением следующих показателей из абриса:

- по границам земельного участка проставляются линейные размеры фрагментов границ;

- наружные размеры строений на плане (как правило, они проставляются вне контура

строений, а высота и литеры - в контуре);

- показываются в масштабе все строения с пристройками, тамбурами, галереями,

лестницами, крыльцами, приямками и т.д., а также все сооружения: беседки, колодцы, заборы,

замощения, люки, опоры и др.;

- подвалы и цокольный этаж на плане показываются пунктиром контура стен, мезонины и

мансарды - мелким пунктиром, наименование надстройки подписывается.

На плане земельного участка каждое строение литеруется. Заборы, ограждения, тротуары,

замощения и другие сооружения нумеруются римскими цифрами. Размеры на плане земельных

участков показываются в метрах (с точностью до сантиметра). Все размерные данные отмечаются

параллельно линии, к которой они относятся. Следует сориентировать чертеж стрелкой по

сторонам света - в том случае, если это будет использовано впоследствии при описании

вариантов раздела (определении порядка пользования домовладением). Далее эксперт вычисляет

площадь спорного земельного участка, представляющего собой, как правило, сложную

геометрическую фигуру, разбивая ее на простейшие фигуры (прямоугольники, треугольники,

трапеции и т.д.), определяя их площади по соответствующим геометрическим формулам и

суммируя полученные результаты.

В том случае, если площадь и конфигурация участка, выстроенного по результатам натурных

замеров, отличаются от тех же характеристик участка, отраженных в паспорте территориального

бюро технической инвентаризации, эксперт может выбрать один из двух вариантов своих

последующих действий:

1) воспроизвести в своем заключении границы участка. При этом целесообразно на тот же

план пунктиром нанести документально определенные данные - для того, чтобы суд обладал всей

полнотой информации о несоответствии фактических и документальных данных о спорном

земельном участке;

2) направить в суд ходатайство, суть которого сводится к сообщению об имеющих место

несоответствиях и запросу о том, следует ли эксперту руководствоваться документальными

данными или результатами натурных замеров участка.

В последнем случае судья, как правило, доводит до сторон по делу полученную от эксперта

информацию и предлагает им внести в установленном порядке соответствующие коррективы в

техническую документацию, приобщает ее к материалам дела и направляет эксперту <*>.

--------------------------------

<*> Оптимальной ситуацией в таких случаях следует считать наличие в материалах дела

землеотводного документа, содержащего графическое изображение участка с той степенью

детализации, которая соотносится с детализацией плана, разработанного экспертом на основе

результатов натурных измерений. Однако наличие таких документов - большая редкость в

экспертной практике.

Очередная, шестая стадия данного этапа исследований связана с разработкой вариантов

преобразования земельного участка. На данной стадии эксперт разрабатывает варианты его

раздела, если участок земли является собственностью и нет необходимости выделять фрагменты

участка общего пользования, либо, при отсутствии указанных условий, разрабатываются варианты

порядка пользования участком. И в том и другом случае, решая указанную задачу, эксперт исходит

из необходимости соблюдения следующих условий:

- площадь участков, предлагаемых к выделу (пользованию) каждой стороне по делу, должна

быть пропорциональна величине принадлежащей ей идеальной доли в праве собственности - за

исключением тех случаев, когда раздел (порядок пользования) земельного участка в соответствии

с заданием суда должен проводиться по фактически сложившемуся порядку пользования;

- расположение предлагаемых к выделу (пользованию) земельных участков должно

учитывать расположение части (частей) основного строения домовладения, построек

хозяйственно-бытового назначения, колодцев и пр., предлагаемых к выделу (пользованию)

конкретной стороне по делу;

- должны быть устроены проходы, обеспечивающие доступ каждому из совладельцев на

"свой" земельный участок; их минимальная ширина - 1,0 м. Допустимо также устройство проездов

<*>;

--------------------------------

<*> Устройство проездов внутри домовладения для каждой подлежащей выделу его части не

является обязательным, так как это не предусмотрено специальными правилами, однако, если

есть такая возможность (площадь и конфигурация участка позволяют сделать это), эксперт может,

следуя "пожеланиям сторон", разработать такой вариант преобразования спорного земельного

участка.

- необходимо устройство так называемых "ремонтных зон", т.е. участков земли шириной не

мене 1,0 м, расположенных по периметру каждого строения и позволяющих обеспечить доступ

каждого из совладельцев к "своим" постройкам и к части основного строения для проведения

ремонтно-восстановительных или профилактических работ, обеспечивающих поддержание

конструкций строения в рабочем состоянии;

- конфигурация участков, предлагаемых к выделу (в пользование) каждому из совладельцев,

должна быть рациональна с функциональной точки зрения <*>;

--------------------------------

<*> Под этим подразумевается, что эксперт должен учитывать функциональное назначение

земельного участка (огородничество, садоводство и пр.). Это должно ориентировать его на

исключение вариантов, при которых значительная площадь участка уходила бы на тропинки и

дорожки, а сам участок был бы раздроблен на непригодные к эксплуатации фрагменты земной

поверхности.

- при невозможности устройства на спорном земельном участке туалетов в соответствии с

санитарными требованиями в количестве, равном количеству выделяемых участков, следует

констатировать невозможность раздела земельного участка домовладения и рассмотреть

возможность определения порядка его пользования;

- если нельзя обойтись без участков общего пользования, то площадь земли, отводимая под

них, условно делится между сторонами по делу в равных долях, независимо от того, какова

величина идеальной доли у каждого из совладельцев в праве собственности на спорную

недвижимость;

- внешние инженерные коммуникации от места врезки до ввода в дом остаются в общей

долевой собственности или делятся по стоимости в равных долях между совладельцами. В общем

пользовании остается также колодец с питьевой водой или артезианская скважина с дорожками

для подхода при условии, что нет других источников водоснабжения, и, если это так, данное

обстоятельство, как и принадлежность хозяйственных построек и сооружений, их правовой

регистрации, должно быть установлено в судебном заседании или при подготовке дела к

рассмотрению и отражено в определении суда о назначении экспертизы. При отсутствии

соответствующих данных эксперт обязан заявить ходатайство перед судом об их представлении.

Конечно, количество разрабатываемых вариантов преобразования домовладения

небеспредельно. Исследование должно быть полным, но не избыточным. Иногда разработать все

возможные варианты (в частности, в отношении земельных участков) нереально, да в этом и нет

необходимости. Оптимальное количество вариантов преобразования объекта должно

определяться целью судопроизводства по рассматриваемой категории дел - эффективностью

разрешения гражданского спора о праве собственности на домовладение.

Приложение 2

МЕТОДИКА УСТАНОВЛЕНИЯ ПРИЧИН, УСЛОВИЙ, ОБСТОЯТЕЛЬСТВ

И МЕХАНИЗМА РАЗРУШЕНИЯ СТРОИТЕЛЬНОГО ОБЪЕКТА

Исследования, проводимые экспертом в ходе решения данной задачи, включают в себя

изучение материалов дела, имеющих отношение к предмету экспертизы (прежде всего

технической документации по проектированию, возведению и эксплуатации здания, строения или

сооружения), натурное обследование разрушившегося строительного объекта, анализ полученных

при этом данных, выдвижение и проверку экспертных версий по поводу причин, условий,

обстоятельств и механизма произошедшего <*>. По отношению к механизму аварии вопросы

достаточно часто детализируются следующим образом:

--------------------------------

<*> Проблемы причинности применительно к данным обстоятельствам были рассмотрены в

основной части настоящей работы (гл. 3).

- как разрушился объект;

- каковы вид и характер разрушающей нагрузки, ее ориентация относительно осей

симметрии объекта и каково соотношение разрушающей нагрузки и конструктивной прочности

объекта;

- одномоментным или длительным было разрушение;

- какой отрезок времени отделяет начало процесса разрушения от момента аварии?

При этом эксперту предстоит обнаружить, зафиксировать и изучить признаки разрушения

объекта, выявить и оценить содержащуюся в них информацию об обстоятельствах произошедшей

аварии.

Экспертная практика показывает, что орган (лицо), назначая экспертизу, в силу объективных

причин практически никогда не сможет представить все необходимые исходные данные. Для этого

необходима квалифицированная консультация сведущего лица. На практике таким консультантом

бывает, как правило, уже назначенный по делу эксперт, хотя, с точки зрения закона,

предпочтительнее для этой роли фигура специалиста. Получив постановление о назначении

экспертизы и, в лучшем случае, отдельные документы, имеющие отношение к предмету

экспертизы, он по результатам их изучения уже может заявить ходатайство о представлении

полного (для данного, первоначального уровня понимания стоящих перед сведущим лицом задач)

комплекта технической документации.

Важная для эксперта информация может быть получена также и при допросах сотрудников

строительной (эксплуатирующей) организации, не имевших прямого отношения к произошедшему,

однако по роду службы осведомленных в интересующих эксперта вопросах.

Говорить о достаточной полноте представленных объектов этого вида на этапе

исследования материалов дела можно лишь при наличии следующих документов:

- архитектурно-строительная и технологическая части проекта здания (сооружения);

- документы, содержащие данные о геоподоснове стройплощадки;

- рабочие чертежи и пояснительная записка к проекту (расчетные схемы и расчеты с

указанием проектных нагрузок и воздействий);

- паспорта завода-изготовителя на строительные материалы и изделия, подвергшиеся

разрушению, с указанием даты их изготовления и основных характеристик (например,

армирования железобетонных конструкций, вида и отпускной прочности бетона);

- документы на производство строительных работ (журналы, акты, исполнительная схема

монтажа, сведения о дефектах конструкций и т.п.);

- материалы, отражающие характер эксплуатации здания либо сооружения (данные о

нагрузках и воздействиях, причинах повреждений, ремонте, усилениях и т.п.);

- протоколы осмотра места происшествия и приложения к ним в виде фотографий, чертежей,

схем и т.д.;

- протоколы допросов свидетелей произошедшего события;

- протоколы допросов лиц, ответственных за безаварийную эксплуатацию подлежащих

экспертному исследованию объектов;

- акты расследования произошедшего события ведомственными комиссиями и

государственными техническими инспекциями;

- справки территориальных метеослужб о температуре наружного воздуха и скорости ветра

на момент произошедшего события;

- документы, содержащие данные о факторах техногенного характера - о наличии и

характере агрессивной среды, интенсивности ее воздействия на металлические изделия и

конструкции и пр.

Из этих источников информации эксперт получает представление о характере,

обстоятельствах и последовательности отдельных этапов произошедшего события (1),

нормативных и фактических сроках эксплуатации подлежащих исследованию конструкций (2), об

условиях их эксплуатации (3) и т.п. Если в представленных ему документах не содержится всей

необходимой для проведения всестороннего исследования информации, эксперт вправе

ходатайствовать перед следователем (судом) о представлении дополнительных материалов либо

об участии в допросах лиц, чьи показания, на его взгляд, могли бы в определенной мере

восполнить выявленные им информационные пробелы.

В процессе работы на данном этапе эксперт устанавливает:

- проектные и фактические архитектурно-строительные характеристики здания (сооружения);

- соответствие типа строительного объекта грунтово-геологическими условиям;

- особенности технологического процесса, величину и характер нагрузок, воспринимаемых

как строительным объектом в целом, так и отдельными его элементами;

- соответствие исполнительной схемы расположения (раскладки) строительных конструкций

здания проекту;

- соответствие несущих и ограждающих конструкций проекту, СНиПам;

- эффективность сопротивления строительного объекта различного вида нагрузкам.

По окончании изучения проектно-сметной и исполнительной документации эксперт

приступает к обследованию (натурному исследованию) строительного объекта, что прежде всего

предполагает его осмотр. Если объект уничтожен (произошла его разборка и вывоз всех

сохранившихся конструкций и их фрагментов), исследования проводят по имеющимся в деле

материалам.

Натурные исследования оцениваются как более значимые, поскольку эксперт при этом

может непосредственно изучать обстановку на месте происшествия в целом, в то время как при

лабораторном исследовании он вынужден мысленно восстанавливать многие ее детали по

материалам дела ("вторичным" объектам), опираясь на фактофиксирующие и оценочные