Якушев А.А. Оценка бизнеса. Учебное пособие

Подождите немного. Документ загружается.

Метод валового рентного мультипликатора. Алгоритм метода анало-

гичен алгоритму расчета стоимости зданий и сооружений (см. п. 5.2.2).

Оценка стоимости зданий и сооружений

Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений, оцен-

щик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и ос-

мотреть здания и сооружения. Это позволит ему составить

подробное описа-

ние объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних

конструкций, инженерных систем.

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осу-

ществляется:

 методом сравнительной единицы;

 методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты);

 индексным способом оценки.

Метод сравнительной единицы. Этот метод включает несколько эта-

пов:

1. На основе данных

об издержках строительства аналогичных объек-

тов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м

, на 1

здания). В качестве типичного сооружения лучше использовать недавно

построенный объект, для которого известна контрактная цена. Если оценщи-

ку не удается найти недавно построенный сопоставимый объект, то он может

воспользоваться разработками Центрального научно-исследовательского ин-

ститута экономики и управления, Коинвеста и др., где даны удельные пока-

затели стоимости потребительской единицы строительной

продукции по ха-

рактерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном

уровнях цен.

2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объ-

ем оцениваемого здания.

3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

Метод поэлементного расчета стоимости зданий и сооружений (ме-

тод разбивки на компоненты). Расчеты выполняются в следующей

последо-

вательности:

 разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас,

крышу и т.д.);

 расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в

строящемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и

косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема.

 суммирование поэлементных затрат.

Индексный способ оценки. Такая

оценка осуществляется посредством

умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для

переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.

Определение износа зданий и сооружений

После определения полной стоимости восстановления или замещения

из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимо-

сти объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «из-

нос», используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.

Термин «износ» в теории оценки означает утрату полезности объекта,

следовательно, и его стоимости

по различным причинам, а не только вслед-

ствие фактора времени. В бухгалтерском учете под термином «износ» имеет-

ся в виду механизм переноса издержек на себестоимость продукции на про-

тяжении нормативного срока службы объекта. Основными методами опреде-

ления износа сооружений являются:

 метод разбиения;

 метод срока жизни.

Метод разбиения. Этот

метод заключается в учете всех видов износа:

 устранимого физического;

 неустранимого физического;

 устранимого функционального;

 неустранимого функционального;

 внешнего (экономического).

Физический износ считается устранимым, если затраты на устранение

дефекта являются меньшими по величине, чем добавляемая при этом стои-

мость. Напротив, если затраты на исправление больше, чем добавляемая

стоимость, то

износ относится к неустранимому.

При использовании другого метода расчета физического износа — экс-

пертного метода — эксперт путем осмотра определяет процент износа

каждого элемента здания (согласно существующим нормативным докумен-

там), а затем соответственно величину износа в стоимостном выражении. Ве-

личина накопленного износа получается в результате умножения восстано-

вительной стоимости на процент износа.

Процент износа элементов здания может быть рассчитан и как средне-

взвешенная величина по всем элементам здания.

Функциональный износ, так же как и физический, делится на устрани-

мый и неустранимый. Критерий отнесения износа к устранимому или неуст-

ранимому такой же, как и в случае с физическим износом. Соответственно

стоимость устранимого функционального износа

определяется как затраты,

целесообразные с учетом их вклада в будущий доход от эксплуатации объек-

та. Устранимый функциональный износ вызывается:

 недостатками, требующими добавления элементов;

 недостатками, требующими замены или модернизации элементов.

В первом случае он равен разнице между стоимостью выполнения тре-

буемых добавлений на момент оценки и стоимости выполнения этих

же до-

бавлений, если бы они были выполнены первоначально при строительстве

объекта оценки. Это объясняется тем, что обычно перестройка части объекта

обходится дороже, чем если бы эта часть создавалась в момент строительства

самого объекта.

Во втором случае устранимый функциональный износ измеряется за-

тратами на замену устаревших элементов.

Неустранимый функциональный износ может быть вызван как недос-

татком, так и избытком качественных характеристик объектов оценки.

При недостатке он измеряется, в частности, потерями в сумме

аренд-

ной платы при сдаче в аренду данного объекта.

Неустранимый функциональный износ рассчитывается как произведе-

ние потерь в арендной плате на валовый рентный мультипликатор характер-

ный для данного типа недвижимости.

Элементы зданий и сооружений, наличие которых в настоящее время

неадекватно современным требованиям рыночных стандартов (например,

слишком толстые стены в старых

домах), относятся к «сверхулучшениям».

Здесь речь идет о неустранимом функциональном износе, вызванном избыт-

ком качественных характеристик.

Внешний (экономический) износ выражается в снижении функцио-

нальной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к

ней негативными факторами: общим упадком района, неудачным местопо-

ложением объекта и т.д. Если физический и в определенной степени функ

циональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации

здания, то износ от внешнего воздействия в большинстве неустраним. Он

традиционно рассчитывается:

 методом парных продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта,

один из которых имеет признаки внешнего износа, другой — не имеет. Раз-

ница в ценах продаж трактуется как внешний износ;

 методом капитализации

рентных потерь. Используется валовой

рентный мультипликатор. Сравниваются доходы от арендной платы сопоста-

вимых объектов, причем один подвергается негативному внешнему воз-

действию, другой — не подвергается. Отсюда имеем:

Экономический износ = Потери в арендной плате • Валовый рентный муль-

типликатор.

Метод срока жизни. При определении износа этим методом опериру-

ют следующими понятиями.

Срок

экономической жизни объекта — это временной отрезок, в тече-

ние которого объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль. В этот

период улучшения «вносят вклад» в стоимость объекта. Срок экономической

жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают

вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.

Срок физической жизни объекта – это период времени, в

течение кото-

рого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом зда-

ния.

Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) – возраст, основанный

на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния, т.е. соответствую-

щий его физическому состоянию.

Срок оставшейся экономической жизни объекта, составляющий период

от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта.

Нормативный срок службы – это определенный нормативными актами

срок службы зданий и сооружений

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффек-

тивным

возрастом и типичным сроком экономической жизни здания выража-

ется следующей формулой:

ЭЖ

ЭВ

ВС



где И – износ; ВС – восстановительная стоимость; ЭВ – эффективный воз-

раст; ЭЖ – срок экономической жизни.

Эта формула может быть записана следующим образом:

стоимости тельнойвосстанови иизноса Процент

ЭЖ

ЭВ



Метод расчета срока жизни используется как для оценки совокупного

износа, так и для вычисления какого-либо одного вида износа.

5.3. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования

Оценку машин и оборудования, как и другого имущества, проводят в

соответствии с общепринятыми понятиями и принципами, содержащимися в

международных и отечественных стандартах оценки

, рассматривающих ин-

тересы субъектов рынка в приобретении, продаже имущества как товара.

Вместе с тем от других видов активов машины и оборудование отличаются

тем, что:

 являются активной частью основных фондов;

 могут быть перемещены в другое место без причинения невоспол-

нимого физического ущерба как самим себе, так и той же

недвижимости, ко-

торой они были временно привязаны;

 могут быть как функционально самостоятельными, так и образовы-

вать технологические комплексы;

 имеют высокую конструктивную сложность и множество ценообра-

зующих характеристик;

 оцениваются в основном сравнительным и затратным подходами;

возможности доходного подхода для оценки отдельных единиц оборудова-

ния ограничены;

 им свойственна тесная

методологическая связь затратного и сравни-

тельного подходов при оценивании;

 имеют специфические виды оценочных стоимостей и методов их

расчета (полная восстановительная стоимость, рыночная стоимость при про-

должающемся использовании и др.);

 для них необходим учет в рассчитываемой стоимости приобретае-

мой полноты прав собственности;

 отсутствует общепринятая нормативно-информационная база (за

исключением некоторых сегментов рынка машин и

оборудования, например,

транспортных средств);

 сложно измерить общий накопленный износ и его составляющие;

 тесно связаны с оценкой производственного бизнеса в целом;

 специфично ценообразование, обусловленное наличием многих ви-

дов производств, начиная с экспериментального и заканчивая массовым, а

также проводимой ценовой политикой предприятий-изготовителей.

В зависимости от целей и мотивов

оценки объектом оценки могут вы-

ступать:

 одна отдельно взятая машина или единица оборудования (типичный

случай – определение страховой стоимости или рыночной стоимости при

сделках купли-продажи);

 множество условно независимых друг от друга единиц машин и

оборудования (типичный случай — переоценка основных фондов);

 производственно-технологические системы: комплекс машин и обо-

рудования

с учетом имеющихся производственно-технологических связей

(типичный случай — при ликвидации предприятия, когда имущество рас-

продается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организо-

вать собственное производство).

В первом случае речь идет об оценке «россыпью»; во втором — «пото-

ком», в третьем — о «системной оценке». Системная оценка, в отличие от

двух

других оценок, наиболее близка к оценке производственного бизнеса в

целом.

При оценке машин и оборудования важным является правильность вы-

бора методов оценки, относящихся к трем подходам: затратному, сравни-

тельному, доходному.

Поскольку чаще расчету подлежит рыночная стоимость, являющаяся

базой для расчета любого вида оценочной стоимости, за исключением вос-

становительной, необходимо стремиться

к использованию трех подходов при

проведении расчетных процедур. Однако основным при оценке машин и

оборудования выступает сравнительный подход.

5.3.1. Применение затратного подхода

Затратный подход к оценке стоимости машин и оборудования основы-

вается на трудовой теории стоимости и на принципе замещения, суть кото-

рой заключается в том, что осведомленный инвестор не

заплатит за объект

большую сумму, чем затраты на производство (приобретение) аналогичного

объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-

эксплуатационными показателями.

Текущая стоимость оборудования определяется путем расчета восста-

новительной стоимости с последующим учетом в ней обесценения, вызван-

ного выявленными элементами накопленного износа: физического, функцио-

нального, экономического:

об.т

= ВС - О,

где С

об.т

- текущая стоимость оборудования (на дату оценки); ВС - восстано-

вительная стоимость, рассчитываемая на базе стоимости воспроизводства

(С

) или стоимости замещения (С

); О - обесценение, вызванное выявленны-

ми элементами накопительного износа: физическим, функциональным, эко-

номическим.

Восстановительная стоимость вычисляется в текущих ценах оценивае-

мого оборудования как нового, без учета износа и соотносится к дате оценки.

Перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора расчета вос-

становительной стоимости на базе стоимости воспроизводства или стоимо-

сти замещения и,

как следствие, соответствующих методик их определения.

Стоимость воспроизводства — текущие затраты на производство или

приобретение нового оборудования, полностью идентичного оцениваемому

функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам.

Стоимость замещения — это минимальные текущие затраты на приоб-

ретение на рынке аналогичного оборудования, максимально близкого по

функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам к

оцениваемому.

В первом случае идет

речь об идентичных объектах, во втором — об

аналогичных.

Для определения того, какие объекты могут быть отнесены к аналогич-

ным, необходимо остановиться на показателях потребительских свойств ма-

шин и оборудования:

 функциональные показатели (производительность или мощность,

грузоподъемность, тяговое усилие, размеры рабочего пространства, класс

точности, степень автоматизации);

 эксплуатационные показатели (безотказность, долговечность,

ре-

монтопригодность, сохраняемость);

 конструктивные показатели (масса, вес, состав основных конструк-

тивных материалов);

 показатели экономичности эксплуатации машин, характеризующие

расходы различных ресурсов при функционировании машин в единицу вре-

мени, на единицу продукции или работ;

 эстетические показатели;

 показатели эргономичности, характеризующие машину как элемент

системы «человек-машина».

При установлении сходства машин и оборудования выделяют три

уровня:

 функциональное сходство (по области применения, назначению);

 конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и од-

нородности элементов);

 параметрическое сходство (по значению главных ценообразующих

параметров).

При полном достижении функционального, конструктивного и пара-

метрического сходства принято рассматривать идентичность объектов, а при

приблизительном и частичном сходстве — аналогичность.

Основу расчета стоимости воспроизводства или стоимости замещения

составляет расчет издержек производства того или иного вида машинно-

технической продукции, т.е. себестоимости.

Себестоимость — выраженные в денежной форме текущие затраты на

производство и реализацию машинно-технической продукции.

Себестоимость переходит в категорию восстановительной стоимости

при учете

следующих дополнительных факторов:

 нормы прибыли производственной организации;

 торговой наценки;

 транспортных издержек по доставке оборудования к месту эксплуа-

тации;

 сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации ак-

тива (монтаж, пуск, наладка оборудования и др.)

Затем из рассчитанной восстановительной стоимости вычитаются по-

тери стоимости оборудования в результате износа.

Исходя из

ранее отмеченного, можно сделать вывод о том, что наибо-

лее определяющим моментом расчета восстановительной стоимости является

расчет себестоимости.

В теории затратного подхода к оценке машин и оборудования выделя-

ют прямые и косвенные методы расчета себестоимости или восстановитель-

ной стоимости.

К прямым методам относятся:

 метод прямой калькуляции;

 метод трендов;

 метод расчета по цене однородного объекта;

 метод покомпонентного разложения.

Метод прямой калькуляции

достаточно сложен и требует обработки

больших массивов информации, так как по каждой конкретной отрасли необ-

ходимо знать множество норм различных экономических показателей. Одна-

ко этот метод дает наиболее точный и достоверный результат. В практиче-

ской оценке метод прямой калькуляции оценщиками не применяется в силу

указанных выше причин. Вместе с тем

в частном случае может быть приме-

нен метод трендов.

Метод трендов позволяет определить себестоимость или восстанови-

тельную стоимость оцениваемого оборудования на основании имеющейся

ретроспективной информации об изменении себестоимости или восстанови-

тельной стоимости идентичного (аналогичного) оборудования с последую-

щим приведением ее к текущему уровню (на дату оценки) при помощи ин-

дексов (трендов). Такое приведение может осуществляться как по отдельным

статьям затрат, формирующих

себестоимость, так и по себестоимости в це-

лом.

Текущая себестоимость объекта

= C

• I,

где С

- базовая себестоимость объекта; I - индекс (тренд) себестоимости.

Метод расчета по цене однородного объекта

осуществляется в сле-

дующей последовательности:

1. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похо-

жий на оцениваемый прежде всего по технологии изготовления, используе-

мым материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть из-

вестна.

2. Определяется полная себестоимость производства однородного объ-

екта

пр

одpпрдс

п.од

Ц)KH(1)H(1













где Н

дс

- ставка налога на добавленную стоимость; Н

пр

- ставка налога на

прибыль; К

— показатель рентабельности продукции; Ц

од

- цена однородно-

го объекта.

Допустимо принять показатель рентабельности для пользующейся по-

вышенным спросом продукции в интервале 0,25-0,35, для продукции имею-

щей средний спрос, — 0,1-0,25, для низкорентабельной продукции — 0,05-

0,1.

3. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для

этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учиты-

вающие различия, например, в массе объектов:

СС

од

п.одп



где С

- полная себестоимость производства оцениваемого объекта; G

, G

oд

массы конструкций оцениваемого и однородного объектов соответственно.

Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по

формуле:

)КН(1

)СH(1

рпр

ппр







Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые низок, то

их восстановительная стоимость принимается обычно на уровне себестоимо-

сти.

Метод покомпонентного разложения

осуществляется в следующей по-

следовательности:

1. Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оценивае-

мого объекта, по которым имеется ценовая информация.

2. Определяется полная себестоимость объекта оценки

сэлп

СЗЦС







где Ц

эл

- стоимость комплектующего узла или агрегата; СЗ

- собственные за-

траты изготовителя (например, стоимость сборки»).

3. Рассчитывается восстановительная стоимость оцениваемого объекта

тпсэл

КК)СЗ(ЦВС









где К

- норма прибыли; К

- коэффициент, учитывающий торговую наценку

дилера.

Норму прибыли в восстановительной стоимости учитывают, как пра-

вило, в случае расчета ВС с позиций стоимостей в «обмене».

К косвенным методам расчета себестоимости или восстановительной

стоимости относятся методы целостной оценки.

Методы целостной оценки

могут применяться в равной степени в за-

тратном и сравнительном подходах. Данные методы основаны на изучении

взаимосвязи между себестоимостями или ценами аналогичных машин и их

технико-экономическими характеристиками. В зависимости от выбранного

количества параметров, наиболее влияющих на формирование себестоимости

или цены (главных ценообразующих параметров), и методологии расчета ме-

тоды целостной

оценки включают следующие методы.

Метод удельных экономических показателей с использованием линей-

ного коэффициента торможения позволяет рассчитать восстановительную

стоимость оцениваемой машины на базе известной удельной стоимости ма-

шины-аналога. Удельная стоимость - это стоимость не всей машины, а част-

ное от деления цены на значение главного ценообразующего параметра. При

применении этого метода необходимо стремиться к минимальной разнице в

значениях главных ценообразующих параметров сравниваемых машин. Вос-

становительную стоимость оцениваемой машины получают умножением ра-

нее рассчитанной удельной стоимости машины-аналога на значение главного

ценообразующего параметра объекта оценки.

При существенных различиях в значениях основных одноименных па-

раметров анализируемых машин в расчет вводят коэффициент торможения

стоимости, рассчитываемый по данным машин-аналогов. Под коэффициен-

том торможения стоимости подразумевается отношение удельной стоимости

машины большей производительности к удельной стоимости однотипной

машины меньшей производительности при условном равенстве всех прочих

параметров.

Использование удельной стоимости в расчетных процедурах дает воз-

можность довольно быстро и просто рассчитать искомую стоимость. При

этом закономерности изменения удельной стоимости, определяемые величи-

ной коэффициента торможения, практически с течением времени не меняют-

ся.

Однако следует иметь в виду, что абсолютные величины удельных стои-

мостей в результате влияния научно-технического прогресса, инфляции и

других факторов требуют периодического обновления.

Метод параметр-цена с использованием степенного коэффициента

по-

зволяет учесть корреляционную зависимость цены от значения основного

параметра машины с помощью следующей формулы:

ан

аноо

Ц)Р/(РВС





где ВС

- восстановительная стоимость оцениваемой машины; (Р

/ Р

ан

) - ко-

эффициент параметрической коррекции, учитывающий разницу в значениях

главных ценообразующих параметров объекта оценки и аналога; Р

, Р

ан

- зна-

чения главных одноименных параметров оцениваемой машины и аналога; К

- степенной коэффициент; Ц

ан

- известная цена нового аналогичного обору-

дования.

Величина степенного коэффициента стоимости определяется на основе

имеющейся информации о ценах и параметрах функционально и конструк-

тивно однородных групп машинно-технической продукции.

Методы корреляционного моделирования

строятся на статистическом

анализе зависимости цен выбранного ряда аналогичных машин от форми-

рующих эти цены значений главных ценообразующих параметров. Эти мето-

ды охватывают метод парной корреляции и многофакторный анализ (метод

множественной корреляции). Оцениваемый объект рассматривается как не-

которая совокупность аналогичных объектов, для которых известны цены и

значения главных ценообразующих параметров.

На основе информации об

объектах, входящих в совокупность, с помощью методов статистического

анализа разрабатывают математическую модель зависимо, цены от одного

(метод парной корреляции) или нескольких параметров (многофакторный

анализ). По такой модели и производят расчет стоимости оцениваемой ма-

шины.