Тест с ответами Рынок недвижимости и ипотека (МЭСИ)

Подождите немного. Документ загружается.

Рынок недвижимости и ипотека.

Американская модель ипотечного

кредитования жилья предполагает:

возможность продажи банком ипотечных

кредитов третьим лицам;

Амортизируемый базис, учитываемый при

расчетах налогооблагаемого дохода от

продажи недвижимости, –– это:

цена, которая была уплачена собственником

в момент покупки недвижимости;

Андеррайтинг – это: >оценка кредитоспособности заемщика;

Аннуитетными называются платежи: >которые производятся равными

величинами и через равные промежутки

времени;

В инфраструктура рынка недвижимости

включаются

>Услуги на рынке недвижимости

В каких из нижеперечисленных случаев не

производятся амортизационные отчисления

на недвижимость при исчислении налога на

доход от ее продажи?

недвижимость для использования самим

собственником для

себя (жилье, дачи);

В каких случаях в инвестиционном анализе

используется методпрямолинейного

возврата капитала?

>если прогнозируется за период владения

постоянное снижение потока ежегодных

доходов;

В каких случаях коэффициент

капитализации дохода от недвижимости

может быть приравнен к текущей ставке

дохода от капитала?

>когда стоимость недвижимости (стоимость

капитала) не изменяется за период

владения;

В каком случае можно организовывать

«кондоминиум»?

>Верны все вышеперечисленные ответы

В риэлтерскую деятельность включаются: >Посреднические услуги на рынке

недвижимости

В теории недвижимости под финансовым

левереджем понимается:

>привлечение заемных средств для

финансирования инвестиций в

недвижимость;

В чем состоит главный риск заемщика? обращение взыскания на заложенное

имущество;

Валовый рентный мультипликатор

выражается формулой:

>GRM = РV / PGI

Верно ли утверждение, что величина

конечной отдачи может совпадать с

величиной текущей отдачи от инвестиции в

недвижимость?

>да;

Верно ли утверждение, что внутренняя

норма отдачи инвестиции в недвижимость –

это отношение суммы всех доходов за

период владения к начальной инвестиции?

>да;

Верно ли утверждение, что девелопер –

Участник рынка, занимающийся только

продажей готовых объектов?

>Нет

Верно ли утверждение, что девелопер

финансирует строительство полностью

собственными средствами?

>Нет

Верно ли утверждение, что деятельность по

управлению недвижимостью не относится к

>Нет

инфраструктуре рынка?

Верно ли утверждение, что для успешного

развития ипотечный рынок в большей

степени, чем другие сегменты финансового

рынка, нуждается в государственном

регулировании?

>да;

Верно ли утверждение, что жизненный

цикл инвестиционного проекта – это

проекта от зарождения идеи до начала

инвестирования денег в осуществление

проекта?

>Нет

Верно ли утверждение, что при любых

сделках с недвижимостью требуется

страхование титула собственности?

>Нет

Верно ли утверждение, что сегментация

рынка может производиться только по

одному критерию – типу собственности?

>Нет

Верно ли утверждение, что текущая отдача

всегда больше конечной отдачи от

инвестиции в недвижимость?

>нет.

Верно ли, что закладная при ипотечном

кредитовании не является ценной бумагой?

нет.

Верно ли, что индекс прибыльности

выражается отношением годового дохода к

начальной инвестиции?

>нет.

Верно ли, что ипотечное кредитование

является инструментом финансирования

недвижимости?

>да;

Верно ли, что при ипотечном кредитовании

у кредитора отсутствуют риски?

нет.

Верно ли, что при стандартном ипотечном

кредите размер периодических платежей

плавно снижается?

>нет.

Верно ли, что привлечение ипотечного

кредита для приобретения недвижимости

является финансовым левереджем?

>да;

Верно ли, что рынок недвижимости

характеризуется отсутствием

трансакционных издержек?

>Нет

Вид платежей по ипотечному кредиту,

называемый обратным аннуитетом,– это

форма ипотеки, при которой:

ипотечный банк периодически выплачивает

собственнику недвижимости оговоренные

суммы, а после его смерти вступает в права

собственности на данную недвижимость (по

аналогии с продажей с пожизненным

содержанием)

Влияет ли на расчеты выкупной цены

недвижимости при использовании

традиционной техники продолжительность

прогнозного периода?

да;

Внутренняя норма отдачи –это: ставка дисконта, при которой текущая

стоимость суммы доходов равняется сумме

начальной инвестиции;

Входит ли в рынок недвижмости

инвестиционный рынок?

>Да

Выгоды заемщика, прибегающего к wrap-

кредиту, заключаются в том, что:

он дает возможность получить «живые»

деньги, по ставке

ниже рыночной;

Государственный Земельный кадастр

содержит сведения:

>Верны ответы 1 и 2

Дисконтирование будущих денежных

доходов означает:

>приведение размера будущего дохода к

сегодняшней оценке с учетом темпа

инфляции;

Для немецкой модели кредитования жилья

характерно то, что:

она предполагает замкнутость ипотечного

финансового рынка, мало зависящего от

состояния общего финансового рынка;

Для отнесения материального объекта к

недвижимости первич. признаком служит?

>Связь объекта с землей

Для принятия решения о целесообразности

продажи недвижимости достаточно

сравнить:

доход после уплаты налогов при продаже

сейчас и текущую

стоимость суммы доходов после уплаты

налогов при продаже через определенный

период времени;

Для принятия решения о целесообразности

рефинансирования достаточно сравнить:

чистую текущую стоимость суммы доходов

при условии рефинансирования и без него;

Для проведения расчетов с использованием

функций денег во времени (сложного

процента) можно использовать:

>верны все ответы

Европейская континентальная модель

жилищного ипотечного кредитования по

своей сути:

одноуровневая закрытая;

Емкость ипотечного рынка определяется >платежеспособным спросом на кредиты;

Если заемщик перестанет выполнять свои

обязательства перед wrap-кредитором, то

обязан ли последний продолжать выплаты

по первому кредиту?

да;

Если известно, что собственный капитал

инвестора и ипотечный кредит,

предоставленный на 20 лет под 10 %

годовых, в цене покупки составили

соответственно 25 % и 75 %, а общая ставка

дохода на весь капитал, инвестированный в

покупку недвижимости, составляет 15 %, то

ставка дохода на собственный капитал:

выше 15 %;

Если известны коэффициент улучшений

земельного участка, срок жизни

находящихся на нем зданий и величина

годового дохода, но неизвестны ни

стоимость земли, ни стоимость участка, то

определить текущую стоимость объекта в

целом методом капитализации доходов:

>можно с использованием как первого, так

и второго способа учета возврата капитала.

Если используется прямолинейный метод

возмещения капитала, то в составе

ежегодных доходов сумма денег,

возмещающих инвестированный капитал:

>будет постоянной величиной;

Если используется равномерно-

аннуитетный метод возмещения капитала,

то в составе ежегодных доходов сумма

денег, озмещающих инвестированный

капитал

>будет с каждым годом увеличиваться.

Если объект недвижимости состоит из

зданий и земельного участка и

предполагается, что стоимость объекта в

целом за период владения не изменится, то

коэффициент капитализации доходов будет

>равен ставке текущей отдачи;

>равен ставке конечной отдачи;

Если объект недвижимости состоит из

земельного участка и находящихся на нем

зданий и эти части объекта принадлежат

разным собственникам, то:

>Собственник может продать здание без

земельного участка, который останется у

прежнего собственника

Если покупатель приобретает квартиру с

использованием ипотечного кредита, то

может ли залогодателем выступить третье

лицо?

да;

Если при ипотечно-инвестиционном

анализе заложить разные уровни ставки

дохода на собственный капитал, то

выкупная цена будет выше при варианте:

с более низкой ставкой;

Если при покупке квартиры 80 % ее

стоимости было оплачено за счет

ипотечного кредита, то у кого остается

титул собственности на кредитный период?

у покупателя (заемщика);

Если прогнозируется повышение стоимости

недвижимого объекта за время владения, то

при капитализации доходов можно

использовать:

>ни одним из названных методов

капитализация невозможна

Если прогнозируется снижение стоимости

капитала за время владения, а уровень

годового дохода остается постоянным,

тогда при капитализации потока доходов

корректно воспользоваться:

>методом прямого дисконтирования;

Если прогнозируется снижение стоимости

капитала, то коэффициент капитализации

доходов будет:

>выше ставки конечной отдачи;

Если прогнозируется снижение стоимости

недвижимого объекта а время владения, то

при капитализации доходов от него

необходимо использовать:

>либо тот, либо другой метод в

зависимости от характера потока текущих

доходов;

Если прогнозируется, что за 10 лет

владения стоимость недвижимости

вследствие износа потеряет 35% своей

стоимости, то коэффициент капитализации

доходов при требуемой 10%-ной конечной

отдаче, исчисленный по прямолинейному

методу, будет равен:

>0,135;

Если прогнозируется, что за период

владения недвижимостью ее стоимость

повысится, то коэффициент капитализации

>ниже конечной отдачи;

доходов должен быть:

Если рыночные условия в течение ряда лет

не изменяются, то какую цену может

предложить покупатель участка земли,

приносящего ежегодно ренты в размере

50000 у.е., при условии, что его устраивает

10%-ная конечная отдача на инвестицию?

>500 000 у.е.

Если собственник продает недвижимость

вместе с остатком долга, то может ли

кредитор повысить процентную ставку

второму владельцу?

безусловно может, так как меняется

должник;

Если собственник продает недвижимость,

находящуюся под залогом, то типичным

для российского рынка является такое

условие:

>он должен до продажи обязательно

погасить остаток кредита;

Если стоимость недвижимости за период

владения не изменяется, то возврат

инвестированного капитала в коэффициенте

капитализации:

>не учитывается;

Если стоимость недвижимости за период

владения не меняется, то конечная отдача

инвестированного капитала:

>равна текущей отдаче;

Если стоимость недвижимости по оценке

независимого оценщика определена в

размере 1 млн. у.е., остаток невыплаченного

кредита составляет сумму 350 тыс. у.е., а у

покупателя собственных денег имеется

всего 100 тыс. у.е., то для него:

возможны разные способы финансирования

сделки.

Закладная – это: >именная неэмиссионная ценная бумага;

Залоговая стоимость, как правило: >ниже рыночной

Земельные участки, на которых находятся

многоквартирные жилые дома в городах,

могут быть

>как в муниципальной, так и в частной

неделимой собственности кондоминиумов

Земельный кодекс РФ был принят: >После 2000 гола

Из приведенного ниже перечня к

инфраструктуре рынка не относится

>Нет правильного ответа

Известно, что за определенный период

времени произойдет снижение стоимости

данного объекта недвижимости, но чистый

операционный доход в течение

рассматриваемого периода будет оставаться

неизменным, тогда при расчете текущей

стоимости недвижимости методом

капитализации потока

доходов корректно воспользоваться:

>равномерно-аннуитетным методом расчета

(метод Инвуда);

Изменится ли выкупная цена

недвижимости, обремененной ипотечным

долгом, если покупатель, приняв на себя

остаток долга, для выкупа собственного

капитала прибегает ко второй закладной,

предоставляемой продавцом под залог той

же

да, увеличится;

недвижимости?

Изменяется ли уровень риска заемщика,

если он прибегает к wrap-кредиту?

wrap-кредит не влияет на уровень риска

заемщика.

Имеет ли должник право на досрочное

погашение кредита?

как правило, имеет.

Имеется ли различие между сделкой,

именуемой залогом и сделкой, именуемой

ипотекой?

>Да

Инвест. Проект – это: >верны оба проекта

Инвестор планирует приобретаемую в

настоящее время недвижимость

перепродать через 3 года на 10 % дороже.

При каком уровне текущей отдачи конечная

отдача от инвестиции составит 12 %?

>при текущей отдаче ниже 12 %;

Индекс прибыльности – это: отношение текущей стоимости суммы

будущих доходов к начальной инвестиции;

Индикатором платежеспособного спроса на

жилье выступает:

>Отношение стоимости средней квартиры к

средне годовому семейному доходу

Институциональным инвестором в

недвижимость будет считаться:

пенсионный фонд, приобретающий

ипотечные ценные бумаги;

Инфраструктура рынка недвижимости –

это:

>Совокупность всех услуг на рынке

недвижимости и организаций

Ипотека – это: >все ответы верны;

Ипотека с участием – это такая форма

ипотечного кредита, при которой:

кредитор, кроме процентов, получает и

долю текущих доходов от недвижимости;

Ипотечная постоянная – это >отношение суммы ежегодных платежей по

обслуживанию

Ипотечная постоянная – это: >отношение периодического платежа к

сумме кредита;

Ипотечные кредиты могут выдавать: >любые финансовые учреждения, в том

числе и не имеющие банковского статуса.

Ипотечные кредиты отличаются от

кредитов коммерческих банков,

предоставляемых под залог:

более низкими процентными ставками;

Ипотечный кредит с «шаровым» платежом

– это форма возврата кредита, при которой:

>заемщик в течение кредитного срока

возмещает равными периодическими

платежами только часть основной суммы

кредита, а всю оставшуюся сумму и

накопившиеся проценты выплачивает в

конце срока;

>заемщик в течение кредитного срока

выплачивает банку только проценты за

кредит, а всю его основную сумму

возвращает в конце срока;

>заемщик в течение кредитного срока

возвращает банку кредит равными долями,

а накопившиеся проценты выплачивает в

конце срока;

Ипотечный кредит с дисконтом для

заемщика реальную процентную ставку:

повышает;

Ипотечный кредит с постоянной величиной

периодических платежей по обслуживанию

>все ответы верны;

долга называют:

Ипотечный рынок – это: >вся система кредитов, выдаваемых под

залог недвижимости;

Использование двух процентных ставок –

платежной и контрактной – относится к:

ипотечному кредиту «с регулируемой

отсрочкой платежа»;

К какой группе недвижимости должно быть

отнесено незавершенное строительство?

>Специальная группа

К какому виду недвижимости должен быть

отнесен муниципальный рынок?

>Нет ответа

К какому виду недвижимости относится

подземный переход?

>Неотделимая часть здания

К какому виду рынка относится продажа

государством в частную собственность

старых зданий производственного

назначения?

>К первичному

К неотделимым частям в целом делимой

недвижимости может быть отнесено

>Лифты и лестницы

К основным критериям эффективности

инвестирования в недвижимость относятся:

>все ответы верны;

Какая ф-ия на рынке больше всего отвечает

понятию девелопер?

>Застройщик

Какая функция сложного процента

представляет собой ипотечную

постоянную?

>взнос на амортизацию денежной единицы

Какая функция сложного процента является

обратной к фактору фонда возмещения?

>накопление единиц за период

Какая функция является обратной к

текущей стоимости обычного аннуитета?

>взнос на амортизацию денежной единицы

Какие виды рисков могут быть снижены

диверсификацией портфеля

недвижимости?

>Несистематические

Какие виды российских ипотечных ценных

бумаг в настоящее время обращаются на

финансовом рынке?

только 1 и 2.

Какие из нижеперечисленных вещных прав

могут быть предметом сделок?

>Все перечисленные

Какие из нижеперечисленных источников

может использовать девелопер для

финансирования строительства?

>Все

Какие из нижеперечисленных способов

финансирования покупки могут быть

использованы при перепродаже

недвижимости, обремененной ипотечным

долгом?

возможны варианты;

Какие из нижеперечисленных условий не

являются обязательными для признания

сделки действительной?

>Присутствие всех участников при

регистрации

Какие из нижеперечисленных

характеристик не присущи недвижимости

как товару?

>Высокий уровень ликвидности

Какие из перечисленных ниже показателей внутренняя норма отдачи и чистая текущая

являются наиболее точными критериями

эффективности при сравнении разных

вариантов инвестирования?

стоимость;

Какие объекты относятся к вторичному

рынку недвижимости?

>Любые объекты недвижимости, ранее

находящиеся в частной собственности

Какие объекты относятся к первичному

рынку недвижимости?

>Любой новый объект недвижимости

Какие три риска, как правило, требуют

страховать банки при ипотечном

кредитовании?

>жизнь и здоровье заемщика,

>риск утраты или повреждения предмета

залога,

>риск утраты или ограничения права

собственности на предмет залога.

Какое из приведенных ниже утверждений

является неправильным?

>Недвижимость является только товаром

Какой показатель достаточно учесть при

принятии решения о рефинансировании?

1. ставку дохода на собственный капитал;

2. внутреннюю норму отдачи;

3. чистую текущую стоимость доходов;

Канадский ролл-овер – это разновидность: > переменного ипотечного кредита;

> кредита с плавающей процентной

ставкой;

Капитализация дохода в теории оценки

недвижимости -это:

>пересчет потока будущих доходов в

единую сумму текущей стоимости;

Капитализация дохода методом

физического остатка используется тогда,

когда:

>известны величина доходов, срок

экономически эффективной жизни зданий и

их стоимость, но неизвестна стоимость

земли;

Квартира, приобретенная для сына, но

временно сдаваемая в аренду, представляет

собой для собственника:

>Финансовый актив

Когда был принят закон о приватизации

государственного и муниципального

имущества?

>После 2000 года

Кого из нижеперечисленных субъектов

можно считать участниками

инвестиционного проекта?

>Всех названных

Количественно коэффициент

капитализации доходов от недвижимости –

это:

>сумма коэффициентов возвратности

капитала (коэффициента годовой

амортизации) и годовой доходности;

Коммерческая недвижимости – это >Любая приносящая доход недвижимость

Коэффициент ипотечной задолженности –

это:

>отношение первоначальной суммы

кредита к общей стоимости недвижимости;

Коэффициент капитализации дохода для

недвижимости, не подверженной износу:

>всегда равен конечной отдаче от

инвестиции в недвижимость;

Коэффициент капитализации дохода для

недвижимости, подверженной износу:

>всегда выше конечной отдачи;

Коэффициент капитализации дохода для

недвижимости, стоимость которой

возрастает за время владения:

>всегда ниже конечной отдачи;

Коэффициент капитализации доходов от

недвижимости по своей сути представляет

>текущую отдачу от инвестированного в

недвижимость капитала;

Коэффициент капитализации доходов при

равномерноаннуитетном методе

>сумму фактора фонда возмещения

соответствующего периода и ставки дохода;

возмещения авансированного капитала

представляет собой:

>ипотечную постоянную (шестая функция

сложного процента) соответствующего

периода;

Коэффициент улучшений в теории

недвижимости – это

>отношение стоимости зданий к общей

стоимости земли и зданий.

Кредит «с двойной индексацией»

предполагает:

проведение индексации не только остатка

долга, но и размера периодического

платежа по обслуживанию долга;

Критерием классификации объектов

недвижимости не может служить

>Нет правильного ответа

Критерием сегментации рынка

недвижимости может выступить

>Все ответы верны

Метод физического остатка – это: >метод определения текущей стоимости

объекта недвижимости, состоящего из

земельного участка и находящихся на нем

зданий;

Метод финансовой группы – это: >метод капитализации доходов от

недвижимости, которая состоит из

земельного участка и зданий при условии,

что известен коэффициент улучшений;

Младшая закладная, как правило,

предусматривает:

более высокую процентную ставку по

кредиту;

Могут ли банки эмитировать ипотечные

сертификаты участия?

нет.

Могут ли быть предметом залога права

аренды земельного участка?

>Да

Могут ли быть предметом купли-продажи

права аренды недвижимости?

>Да

Может ли wrap-кредитор предоставить

заемщику кредит по ставке ниже, чем

процентная ставка по первому кредиту?

нет.

Может ли быть целесообразным

рефинансирование собственности, если

процентная ставка по новому кредиту

выше, чем была по старому кредиту?

может при условии, если остаток

невыплаченного составляет не более

половины суммы первоначального кредита.

Может ли заемщик получить у wrap-

кредитора сумму денег, превышающую

остаток долга по первому кредиту?

да;

Может ли риэлтерская компания

заниматься девелоперской деятельностью?

>Нет ответа

Может ли срок wrap-кредита быть больше

оставшегося срока выплат по первому

кредиту?

да;

Можно ли отнести к недвижимости

памятник Долгорукому в Москве?

>Нет

Можно ли при использовании

традиционной техники не учитывать доход,

поступающий от перепродажи

недвижимости?

нет, нельзя;

Можно ли считать инвест. Проектом

приобретение готовой недвижимости?

>Да

На какие две составляющие распадается >на ставку дохода и фактор фонда

взнос на амортизацию денежной единицы

(ипотечная постоянная)?

возмещения

На развитие рынка недвижимости влияют: >И те и другие

Недвижимое имущество в РФ может

приобретаться в частную собственность:

>Может приобретаться как

потребительская, так и коммерческая

недвижимость

Общая ставка дохода выражается

формулой:

>OAR = NOI / PV

Объект недвижимости состоит из

земельного участка и находящихся на нем

зданий, срок экономически эффективной

жизни которых 20 лет. Коэффициент

улучшений 0,9. Общий коэффициент

капитализации дохода при 1 2% конечной

отдачи будет:

>выше 12 %.

Обычным аннуитетом называются такие

платежи, которые производятся:

>В конце каждого периода

Основным показателем в инвестиционно-

ипотечном анализе на стадии

использования является:

>ставка дохода на собственный капитал;

>размер периодических платежей по

обслуживанию долга;

Основным фактором в инвестиционно-

ипотечном анализе стадии ликвидации

(перепродажи) является:

>наличие или отсутствие ипотечной

задолженности,

>остаток невыплаченного кредита,

>способ освобождения от долга,

Основным фактором, определяющим

стоимость коммерческой недвижимости,

является:

>местоположение объекта

Основными факторами эффективности

инвестирования в недвижимость,

учитываемыми на стадии приобретения,

являются

>условия финансирования покупки;

>выкупная цена;

Относительно более сложный финансовый

механизм обращения на финансовом рынке

присущ:

ипотечным сертификатам участия.

Относится ли ипотека к вещным правам? >Да

Относится ли к рынку недвижимости

система отношений по управлению

недвижимости?

>Да

Относится ли к рынку недвижимости

создание объектов недвижмости?

>Да

Переменный ипотечный кредит,

называемый «пружинным», предполагает

следующий вид платежей:

>вначале платежи производятся

фиксированными небольшими суммами, а

затем, резко подскочив, остаются

постоянным до конца кредитного срока;

Под кредитными дисконтами при

ипотечном кредитовании понимается:

удержание банком нескольких процентов с

кредитной суммы, оформленной договором,

в результате чего реальная процентная

ставка для заемщика оказывается выше;

Под рефинансированием в теории

недвижимости понимается:

досрочное погашение остатка ипотечного

долга за счет нового кредита под залог той

же недвижимости;

Подлежат ли гос. Регистрации сервитуты? >Да